リエトコート武蔵小杉ウェストタワー

分譲マンションというビジネスにおいて、デベロッパーは建築コスト
のほとんどを負担しません。

竣工後に施工会社（ゼネコン）への支払義務が生じるので、入居開始
時に7〜8割の住戸が販売済であれば、資金調達の必要がありません。

一方、バルク取得の場合は、はじめから建築コスト全額を調達するの
で、取得から販売までの間、金利が発生することになります。したが
って、長期にわたりじっくり販売するという政策は利益率を悪化させ
るため、基本的には早期処分を目指します。

バルクの場合、再販会社への売却の販売価格の30〜40%引きとなるのが
最近は当たり前なので、近隣の価格水準とは一線を画した安値で供給
されるのは間違いないでしょう。

なるほどちょっと安いねで祭りは終わりじゃない。
１期から全部売り出せば、販売期間をそれほどかけずに済むし。
瞬間蒸発しなくても、まず７〜８割ぐらい売れればいいだろうし。
あとはゆっくりでも利益は出るでしょう。
安く瞬間蒸発なんて、もったいなくてしないと思うけど。

瞬間蒸発の条件としては駅から近いタワーなんだよね。
これはいろいろ見てるけど間違いない。
その条件はだいたいあてはまってるし、施工も鹿島で安心感がある。
ただし、武蔵小杉を狙ってたコアな層はコスタ、レジ、パークで結構
吸収されている。
そこで価格だがコスタと同じ坪２１０万よりは高いと見る。そもそも
コスタは立地が悪い。そうすると完成済みのマイナスを織り込んで
平均２４０弱で今のシティタワー２６０−７０より安く出るとみました。
低層だと２１０ぐらいからあるんじゃないかな。角で２７０ぐらいとみた。

というのは常識的な線だけど、住友は常識がきかないけど、三軒茶屋と豊洲で
あまりまくってるから、住友商事は住友不動産とは違って多少は売れやすい
価格でくるかもね。

坪190〜260万円、平均220万円くらいが時間と手間をかけずに
売りさばけると思います。
情報は出ていたとはいえ、予定外の分譲が540戸も出てくれば、
早くさばくことを考えるのではないでしょうか。
少々安くとも、小杉の人気物件ということにしたほうが、
再開発計画全体からは良い面が多いと思いますね。

>>138

そうはならないよ。なぜなら不景気になると銀行の審査も厳しくなり
多額の住宅ローンを組ませてくれなくなるからだ。
不動産業者なら値付けにあたり、そのへんも当然考慮してくるだろう。

>>138

そうはならないよ。
なぜなら銀行も住宅ローン審査を厳しくするし、貸出の限度額も低くしてくる。

143
多分そのくらいで出すでしょうね。

ただ、１０年くらいの賃貸禁止条項がついていたら、もう少し安くなるかも。（付いていないと賃貸部分とかぶるし）

ただ、値付けが難しいのは確か。５〜６回に分けてリリースするのではないかと。
その間で、価格調整をしそう。

CTSとは違って、安く出さなければならない理由は無く、武蔵小杉という立地も忌避する人は
少ないので、極端に安く出すことは無いのでしょうが、相場より少し安く出すのでしょうから、
その少しがどのくらいなのか興味ありますね。

午前中、他の小杉地区の物件を見てきたものです。
営業さんが
「極秘ですがリエトはどうやら２６０〜２７０くらいですよ。三井さんはそんなに安く売りませんから」
と言っていました。
でも、ものすごくあせっていて、早期契約を迫られました。
なので、やっぱりリエト公開まで待つことにしました。
２６０〜２７０なら、この営業さんを信じて今日の物件を買いますし、
２５０以下ならリエトを買わないかもしれませんが、この営業さんは信用ならないので、
今日の物件も買うの止めようと思います。

三井は妙蓮寺でKY価格をつけているみたいですが、
ここはバルクで住商との合同とかなり条件が違うので、
そういうことはしないのではないかと。

私は200〜230くらいなら買いますが、PCMよりも高い価格
設定だったら、買う気がなくなります。

>>148
何をもって260と言っているのか解らないからいいんじゃないの。しかも極秘って言ってるし。
平均が260なのか、ペントハウスなのか。大体わかるけど、いい加減なことを言うデベをさらして
欲しいな。

東横線沿線の妙蓮寺で、強気な条件出してきた三井さんですから、270-280もあながちデマじゃないかも

↑こういうことを書くのは他のデベの人かPCMを買った人なのかな？
上層階の価格ならまだしも、平均がそんなに高かったら
せっかく取り外された「賃貸ツインタワー」の垂れ幕の代わりに
「好評分譲中」の垂れ幕が張られるだけでしょ。

>152
いやあ三●の方々というのは全く今の経済環境とか市況とか消費者マインドとか
分かってらっしゃらないですよ。
この値段出せなきゃ大●井のマンションに住む資格はござんせん、
くらいの感覚ですよ。でなきゃ妙蓮寺２８０は出さないでしょう。
坪単３０くらいはズレてます。
リエトも２６０はあるとみなして良いと思いますよ。
ちなみに私は151の人とは別人です。

まあ、最初270くらいで売り出すというのは面白いかもね。
それでみんなあきらめて住友のとかPCMのキャンセルものとか買ったところで、
密かに下げだして、結局220くらいで売れればOKという作戦だったりしてね。

パーク抽選漏れして、しばらく様子見てましたけどリエト超安値で売り出すならｏｎｅ　ｒａｎｋ上の間取り買えそう。
でも心配なのは旦那は大手町勤務なので新武蔵小杉駅から一本でものすごく通勤楽になるのですがリエトからの買い物考えると以外に不便なのではないかと思います。
ファーディアムまで車出すのは微妙な距離だし、そうかと言ってお水一本買うと結構重いし結局チャリンコでのお買い物になるのではと思います。
ちょっとした買い物でも毎日の事だしバカにならないのでやっぱり駅近で最低スーパーが隣接してるところじゃないと毎日チャリンコでお買い物じゃ様にならないし悩んでます。
これは住んでみて初めて分かることじゃないかと思います。
私は武蔵小杉住人ですからダイエイよく行きますがチャリンコの多い事多い事。
やはりコスタ、リエトあたりからは買い物はチャリンコ主体になるのじゃないかと思います。
この辺大考慮対象です。やはり商業施設つきの三井の新しいタワマンか東急待ちが正解かな。
いずれにせよリエトの値段待ちです。

>155さん
大きなお世話ですが、運動したほうがいいですよ。
たかだか６〜７分の距離を自転車って（笑）
水が重いって（笑）
年配の方ですか？

でも、２４年の残りのタワマン４棟を待つのは正解だと思います。

ここモデルルーム作るのかな？現地見学かな？

>155
ダイエーをダイエイって書いちゃう人がＰＣＭ住民板にもいますね。
カキコの内容もＰＣＭはダイエイを冷蔵庫代わりに使えて便利、近隣物件はチャリンコで
大変・・。（笑）

シティハウスならデリドでもいいしDINKSは週末車でまとめ買いでもいいんだし、新駅の駅前
ビルにも商業施設できるだろうし、フーディアムにこだわらんでしょ。

それにしてもフーディアム、２階も含めてせめてもう少し集客力のある店になってくれんかな。

シティハウスなら・・・誤
リエトなら・・・・・・正