プラウドシティ浦和について（旧称：南浦和　住宅展示場跡地）

何千万円の買い物ですよ？

モデルルームに一杯お客さんがいて
あ～人気なんだ～とりあえず買っちゃえ！
なんて軽い感覚で誰も考えてませんよ。
本当に検討してる人なら。

主人の通勤なんてどうでもよいけど(笑)
資産価値と周辺の住環境はしっかり考えたいですね。
気に入ったからこそですが･････
もちろん計画道路だって重要性だと思いますが？


592さんがすごい詳しくてビックリです。
営業さんからまったく聞いたことが無い話でした！
検討の参考になります。

営業さんはネガティブなことは知ってても、積極的いわないどころか、言う必要のないことは、知らないと言うでしょう

私もこちらの物件が気に入り購入を真剣に考えているのですが、こちらの書き込みで既存不適格物件というものを初めて知りました。営業さんからは一切そういった話はないので、とても参考になります。
都市計画道路が開通した場合、この物件は必ず既存不適格物件になるのでしょうか?

そりゃ、そうでしょ。
現状で容積率が目一杯なんだから

数年以内に計画道路開通して、既存不適格になると思いますが、路線価は上がるんじゃないかな？
今、サンライズの前の通りが215千円/平米だけど、ウエストの前が160千円/平米→215千円/平米にはなるかもしれない。
デメリットばかりじゃないかもよ。

592さんは野村が借家の人と大家に上手にたのんで、この物件が売れるまで市に同意しないようにしてるってこと言ってるんじゃないかと思いますがさすがに野村もそこまでするかね？
住宅展示場時代から状況変わってないし、単に大家が相続とかで金がいるまで粘る気なんじゃないか？
結局真実は不明なので議論するだけ無駄。

既存不適格はなぜ価値が下がるのでしょうか？
マンションの躯体は７０年は持つようにできているので
老朽して新しく建築する時には購入者はこの世にいないはず。。
どこかのデベがこの建物を買って新規で計画するなら
所有者の売値は下がらないはずですが。。

計画道路開通して,りっぱな建物が立ち並び、きれいな町並みに多くの人が住む地域ができる。
地域の価値が上がるから路線価は上がるかも。デベってそういうことをするのが一つの目的ですよね。

既存不適格か・・。ここの場合、具体的にどんな不利益があるんだろう。

このマンションが完成し、数年後に計画道路が開通し、万が一大震災が起きて建物を建て直したり修繕しなくてはならなくなった時に既存不適格物件だとどうなってしまうのでしょうか…。気に入った物件ですが不安も残りますね。

もし、既存不適格により、資産価値が下がらないなら、なぜ、野村の営業は誠実に説明してくれないのでしょうか？

５０年以下で建て替えってすごいですね。
住宅性能評価上７５年はもつんではないでしょうか。。
実際はもっともつ。
３０年前に建った建物とは設計プログラムが根本的に違いますものね。。。

建物を建て替えるということがどういうことか。。
基準法にもきまりはあります。
あと費用。
このマンショングレードの設計料、建設費がいくらで
壊すのにいくらで
仮住まいがいくらで。。
それを住人の何割の同意が必要か。。

５０年後程度の建て替えってそんなに現実的なのか。。。
躯体がもって内装改修で間に合うのに
どんな理由で建て替えってするのでしょうか？

そもそも昭和56年に耐震基準が変わっている。いま築30年のものと、いま新築で30年経過するものでは
全く別の物。同じ土台で議論するのがおかしいよ。

こちらのコンクリートには放射性物質入り瓦礫の混入は問題ないでしょうか？

議論の土台が違うとは思わないなぁ。
つまり、既存不適格はそんなに価値を下げるものかってことですよ。

こういった質問に対する誠実な返答がある程度の長さになるのは仕方ないことだと思いますよ。616さんの言いたいことはよくわかります。

私も、リセールを視野に入れているのなら、既存不適格はやはりマイナスにならないことはないと考えます。自分は中古物件を検討していた際、マイナスポイントとしてカウントしていました。いつ起こるかわからないけれどいつかは起こるだろう建て替えの際に問題になる可能性が低くないし、そのような物件を買い手が避ける傾向は今現在、確かに存在すると感じますので（これはもう少し建て替えの事例が増えてきたらまた変わってくるとは思いますが）。

でも50年以上住むと決めているのなら、そんなに気にしなくてもいいのでは？

いずれＵターンするだろう自分としてはリセールのことは意識して買わざるをえないので、既存不適格はいくらか（自分の中での）価値を下げるものだと考えますが。

最後の文章は長すぎる、ってほどではないと思うが・・・。
それでもなるべく短く、要点を分かりやすくじゃないと見る方も大変だね。

既存不適格の話になっていますが…いま、埼玉県内で販売しているマンションはこのプラウドを除けば既存不適格ではないのでしょうか？またはここ以外に既存不適格の物件があれば教えてください。

既存不適格はそれほどめずらしいことではないと思いますよ。
近隣物件で思い当たるのはポレスター浦和常盤かな。敷地が都市計画道路にかかっていて、旧中山道が拡張した際には容積足りなくなるはず。あれも確か時期未定ですがMRで説明を受けました。
それでも、デメリットよりメリットが勝ると思う人は買う、ということでしょう。

それだと既存不適格のデメリットが何かまったくわからない。。。

住友の浦和領家も。
じきに高さ規制が入る見込みで、こんな見晴らしのいいマンションはもう建ちませんって、むしろ長所のように語ってました・・・さすが住友。

609,612あたりが具体例ですかね

既存不適格が珍しくない？？？？


いくらなんでもまずい擁護だなぁ

別に擁護ではないでしょう。ただの事実。
ほぼ同時期販売の近隣物件で２件挙げられてるんだから珍しくはないさ。

ついでに言うと、どちらもまだ売り切れてない。

>>628
浦和周辺にプラウドはじめ同じ売主のマンションがたくさんあるけれど、既存不適格ってあまり無いと思うけど。
浦和周辺のプラウドで既存不適格物件はどこですか。

既存不適格は確かに珍しくはないけど、
今まで野村が販売していた浦和エリアでは無いはず。


既存不適格の心配を孕んでる野村の物件って
ここらへんじゃここが初かな？

ところで、学区は良いの？

そろそろ1期の申込み開始ですね♪ここではネガティブな意見が多々ありますが、要望書が数多く出ている事実がある以上、相当な人気だと思います。逆に他のMRは人がまばらです…
価値観は人夫々だと思いますが完成を楽しみにしています。

浦和にしては価格が安め。
それにはそれなりの理由、リスクがあるからだとおもうが、この物件の場合は何ですか？

武蔵浦和のマークスは悪い要素あっても関係なく早期完売させてるから野村の営業力は一流だよ。
掲示板に書いてある事が本当なら安賃貸並の遮音等級。まあ、これが本当なら売れる物件が良い物件とは限らないとなってしまうけど。
それに比べれば既存不適格リスクなんて野村の営業力なら契約になんも影響ないよ。確定要素じゃないし。
それより野村にしては第一期分の要望集めるのに時間かかったなと感じた。総戸数の半数を即日完売といきたいとこだけど、どうなるかな。

多少の品質の差があったとしても営業力で何とかなる、ということでしょうね。極端に悪いものではなければ後は営業トークひとつだったり広告力だったり。そのあたりで売上ってだいぶ違うっていうし。

私も要望書を出し完成が楽しみなひとりです。確かに学区が気になります。仲本小学校の評判はどうなのでしょうか?幼稚園はまだ先になりますが、近場なところがなさそうなので送迎ありを探す予定です。

ここに色々書いてあるので、実際に見に行きました。
昨日のお昼に現地を見て回ったんですけど(もちろんフェンス外からですが)、地下の作業をしている作業員が「この水ハンパねぇなぁ～。これ、大丈夫か？」って叫んでたのがとても気になりました。雨も降ってないし、結構建物も進み出しているのに…。
騒音を表示してある所で年配の女性が「未だに真夜中にポンプで水を抜いているような音がなり響いてるよ」って言われてました。
あと打ちっぱなしのゴルフ場側、ウエストの方も歩いて見ました。やっぱり水たまりがすごく、一階も検討に入れていたんですけど、この水たまりがどういう水たまりなのかを知りたいです。
今日から雨みたいなので、来週も見に来たいと思います。
今住んでいる所は営業マンの言う事を鵜呑みにしてしまい、後々大変だったので、今回は現地を見ようと動いてますが、色々見えてしまうんですね…。

確かに結構営業力は気になる点でしょうね。。。実際に営業トークや広告とかでちょっと売れてしまうこともあるっていうし。。。

私も現地を見に行った際に、ウエスト側のこの水溜まりはいったい何なのだろうかと気になりました。建物も三階くらいまで建っているのになぜ…って感じです。水はけが悪いと言われてますが、どんな対策をするのでしょうか。

窪地で水捌け悪いなんて
現地歩いて敷地の中見てたらわかります。
特に建築関係の方なら周辺の地形からも
想像は出来るかと。

水場だから地下水を抜きながらじゃないと
掘削して基礎工事はしにくいと言うことです。
窪地や低地は日本全国どこでもそうですよ。

価格も安くて地盤も良くて利便性も高いなんて
良いとこばっかりマンションはありません。

掲示板は参考程度にして
気になさらず自分達の判断で。
今週末から第一期申込登録も始まりますし。

今週末から第一期申込登録が始まるからって、焦って安物買いの銭失いをしないように。
野村の営業トークを丸飲みしないで、ちゃんと自分の頭で考えましょう。

まぁここ見て悩んでたら、どこも全部売り切れちゃうけどね。

野村の営業力っていいますが、実際どうなんでしょうかね…

実態の伴っていないブランド力に騙されているだけに思いますが。

色々ある土地だから
相場よりは安く土地を仕入れてると仮定しても
(担当の方からは地主さんと直接取引をしたと聞きました)
価格は浦和駅徒歩圏では安いと思います。
管理費や駐車場はこんなに戸数あるのに高いとは
思ってますが。

安いには安いなりの何かがあると。
それをわかってて買う方からすれば、
実態が伴ってないというのは如何かと･･･

642さんや643さんが仰るように
自己責任かと思います。

>646
>645さんが言ってる「実態が伴っていない」のはプラウドというブランド力でしょ、物件じゃなく。

今日から申込み登録が始まりましたが、凄い賑わいでした。第1期は間違いなく即日完売でしょう。

すごい賑わいなのは、クオカード配ってるから。本当に人気ならそんなことしないでしょ。
賑わせておいて、煽るのは野村のいつもの作戦。冷静に判断しましょう。プラウド＝高級ではない。

野村は販促費はケチらないからね。
煽り営業で野村に勝てるところはないよ。
そしてまたこんな記事もお金払って書いてもらうでしょ。

野村不動産はプラウドシティ浦和第一期240戸を即日完売させた。
同物件は人気の浦和で最大規模で野村不動産街作りの集大成と注目されていた。
抽選会場は熱気に溢れ、複数抽選住戸もでた。担当者は極力抽選にならないよう調整したのだけれど…と申し訳なさそうに顧客対応にあたっていた。

こんな記事で人気を煽るが、後でこっそりキャンセル住戸を売るのが野村。

野村潰しのライバル？デベロッパーさん、相変わらず懲りないですね・・・負け惜しみかな？
検討しているユーザーで盛り上がりたいものです（泣）。
因みに本日登録した皆さんは何度も来場しており、クオカード欲しさに行っているわけじゃありませんよ。失礼ですよ！（笑）

今日も一杯お客さんがいましたね。
商品券2000円はデカイな～と
すいませんといいながらも
ニコニコ顔でもらっていくんだもん。

もう１週間悩んでみるか～。
ここを見ると人気で即日完売みたいだし。
もうちょい普通の立地だったらなぁ～

今日、登録申し込みに行きました。予想以上の賑わいで正直驚きました…。みなさん要望書を出された方たちなのでしょうね。こちらの物件、色々言われてますが本当に人気なんですね！なんだかんだですぐに完売しそうな予感がします。

雨が降った後の水はけが気になり
先ほど現地見に行ってきました。

ウェスト側の歩道から覗いたのですが
水溜まりを通り越した状態になっていました。

購入するかかなり悩みます。。

新築マンションを購入した経験がありますが
第一期は何処も完売になりますよ。
だって要望書を貰った部屋を売るんだから。
それも人気のとこが売りに出ますよね。
即日完売をデベロッパーはみんな狙うんでしょうね。
変に煽らなくても大丈夫ですよ。
どうせ何処も倍率つくんでしょうし
センターの高層階の一番人気部屋にでも
突っ込んでみるかな～

くみ上げてもくみ上げても水が上がってくる土地。
雨が降ると水たまりどころじゃない状態になる土地。
大地震の後なのに、そしてこれから遠くない将来にまた大地震が来ると言われているのに、どうしてこんな軟弱地盤の物件に、いくら安いとは言え、人が集まるのかわからん。
しかも最寄り駅から11分以上かかるし。

確かに。昔、住宅展示場の時に営業の人に聞いたけど、ここは水捌けが悪くて家を作るのには適してないから展示場にしてるって聞いたな。
まあ、買いたい人は買えばよろしい。安いものに飛びついて後悔するのも自由。

野村とプラウド叩きというよりは、この土地がまずいんじゃないかという話だよね。

安い安い、だから何かあるんじゃないかと言われていますが、何かあるかないかは分からないですが、言うほど相場より安いとは感じません。
東口だし、西口の商業地域にあるマンションとは地価が全く違うだろうし、駅から近い訳でもないし…。

皆さんは、ここが水はけが悪く酷い状態であることや地盤が緩いことにはどう考えているんでしょうか？
プラウドだから、まあ大丈夫くらいな感じでしょうか？

売り方が長谷川工務店らしくがっかりしています。クオカードとか買った人の利益からでしよ。ローンの事考えると，配らないて欲しい。買わない人には得に。

>665さん
それは違うのでは？集客の費用対効果を考えて、価格決定してるはずでしょ。
集客がこの位で、そのうち具体化するのが、この位だから、この価格でと。

>666
販売金額にクオカード等の販促費用がのってるから、買った人が負担しているのは事実でしょう。
どこのマンションも同じだけどね。

地形は変えられないからね～
売り物にしてるんだから
なんとかしてるんでしょ？みたいな感覚かな。
湧水や冠水の事も
なんともしてなかったら悲しいが。

何とかしてるでしょ、っていったって、現実には浦安みたいな例があるから心配なので、こういうリスクにはちゃんと向き合った方がいいと思いますが、その点、どう考えていますか？
それでもやはり、何かしてるでしょ、くらいの感覚でしょうか？

契約前の重要事項説明でなんかあるんじゃないの？
新浦安の件も、液状化の恐れについては重説に記載があったというし。

雨水を溜める(一旦？)槽があるみたいだし、下水道管は太くするみたいだし、地盤改良してる箇所もあるみたい。
調査結果で、液状化する可能性は低いらしい。
知ってるのはこのくらい。
地盤について心配な人は、よくよくご自分でプラウドにお聞きになられては？

そもそも、地盤や地質について問題点があれば改良するでしょう。将来のリスクがあれば対策を講じるのが当たり前の話。中小のデベロッパーならともかく、野村は大手ですからね～。リスクがあるなかで販売するわけないでしょ。
現地を一応見ましたが心配いりませんよ。あとは、自己責任で夫々ご判断ください。

今住んでるところの地盤が悪かったというならともかく、これから新たに買おうという物件でわざわざこんな地盤の悪いとこ選ぶ？
昔から地元で有名な低湿地、もちろんデベは対策は取るだろうけど、所詮人間の想定できる範囲でしかない。浦安の例を見ても分かる通り。
やはり地盤は最重要、今週の週刊誌の記事見てその思いを新たにした。

調査結果って、ギャラリーにその結果が公表されていたりするんでしょうか？
プラウドの営業マンは聞いてもはぐらかしたりして教えてくれませんでした…。
放射能コンクリ問題の事も、現場の土台部分コンクリなどの採取場はどこなのかも教えてくれないままです。
やっぱり混入していたりするんでしょうか…。

〉現地を一応見ましたが心配いりませんよ。

…(´･_･`) 何を根拠にそう言い切られたのかが疑問です。
私が初めてマンションを購入した時に営業マンから言われた感じがして驚きました。
現地を見に行って見たのなら、どなたかも書いていましたが、少なくともウエストの水たまりを見たら、購入を考えている方なら心配すると思います(笑)
私は、営業マンからウエストを強くすすめられていたので、現地を見に行ってみたら心配＆不安になりました。

では仕方ないですね。地盤を気にして不安になっている方はプラウドを選ばす、他の物件になさっては？ここから退室願います。
いつまでたっても書き込みは同じ繰り返しで飽き飽きしていますので。

>>672
液状化の話も中小じゃなくプラウドでも起きてるんですよ。それでもなお、プラウドだから大丈夫っていえるなんて、やはりプラウドのブランド力はすごいですね～（棒読み）

>>675
傷をなめあったり、馴れ合いの会話しかできないのですか？

価格的には十分魅力的であるので、リスクが、きちんと管理されたリスクかそうじゃないのか、情報を求めてるだけだと思うのですが。

そうですよね、ここで情報を共有していきましょう。とにもかくにも野村の営業に聞くしかないですね。

登録してからも納得出来るなら
当選してから契約するば良いだけの事。

納得出来なかったら
当選したってやめれば良いだけの事。
登録まだしてなけりゃしなきゃ良いって話。

そういう私はまだ登録してないけど。

今日、マンションギャラリー行ったら凄い人でした。おそらく一番賑わっている物件じゃないでしょうか？

みんなが登録してるから大丈夫なんだろうと考えるのは危険だね。みんな同じように考えてるから。
もっとも、当選してから契約するかどうか考えるってのもありだけどね。

日本人はなぜか、並んでるラーメン屋は美味いと錯覚する傾向にありますよね。
賑わってるから人気やいいマンションなわけではないから、本当によく考えた方がいいと思いますよ。特にここは土地に問題があるみたいだから。

不動産販売において早くしないと売り切れてしまいますよの雰囲気を出すのは何よりも大事。
それを会社を上げて忠実に実施しているのが野村不動産。物件の良し悪しはあまり関係ない。
でもここは時間かけても総戸数の半分の要望集まらないところみると、魔法も効かなくなってきたかな。

分かります。
「悪意をもって自分の影響力を行使したいという黒い欲望を持った人」に対して、モグラ叩きゲームをしても無意味ですね。

いやいや、別に他のスレから持ってこなくても(笑)

私は別にここのスレで、不安を煽られてるとか、影響力を持とうとしている方がいるとは感じないです。
それより、知らない情報を知る事が出来ますし、疑問に思ったり不安に感じたら、営業の人に訊けばいいと思います。

水たまりの事などは、現地に行かなければ分からない事ですし、ウエストを検討されている方は実際に現地で現状を見たりしても良いと思います。

仕上がりが良くても、永く住むものですから、色んな角度から考えや意見を知って検討し、その上で決めていくようにしていきたいです。

センターパークの『見せる庭の水の階段』は実現するのか？と何気に思ってます。
※友人のマンションではこういうのが止められてしまったようなので…。

私の知ってるマンションでも、ショップが閉鎖したりコンシェルジュをやめたりってありました。
最初は色々な施設があるのもいいと思いましたが、共用施設も考えものですね。管理費もバカにならないですし。

要約して、土地やいくつかの不安要素が
あるマンションだから良く考えてね！って事で。
所詮匿名掲示板だしね。
ちゃんと自分の足で現地を見ると。
不明な点は営業に聞くと。

だいぶ前のほうだけど
>>45の画像を見れば雨の後に水が溜まるのは避けられない
でもそれなりの地盤工事をやってるのもわかる

百聞は一見にしかず

過去の集中豪雨の時など、ここら辺はどんな状態だったのでしょう。
普通の雨でも水たまりどころでない状態になると書かれてましたが、きちんと対策されてるんでしょうか？
想定外でしたとかいう言い訳は勘弁して欲しいですよね。

雨水や浸出水の排水が気になり図面をみせていただきました。付近の一部のマンションと同様、建物の地下に作られる排水ピットからポンプで常時排水されるようです。工期のいつ頃に敷設され稼働するのか、どのくらいの能力か、停電時どのくらいの長時間もつのか、などについてはわかりませんでしたが。情報まで。

計画道路の下に水路敷があるんだけど、それだけでは無理なんだね・・・

常時排水！そんなに水が多いんですね。電気代かかりそう

＞＞６９６さん

常時排水の意味はこういう事をいいます。

湧水ポンプなどの排水ポンプは当然電源が常時つながっています。
モーターに電源を供給するために必要なことです。

電気を消費することと電源をつないでいることとは同じ意味ではありません。
一定の基準を超えないとポンプは作動しませんし、一定の基準以下になるとポンプは停止します。

計画停電と大雨が重なったときは、どうなんでしょうかね。
これだけの規模の物件ですから、大なり小なり自前の発電設備はあるのでしょうか

マンションパビリオンで頂いた資料に太陽光発電があるみたいなことが記載されていたと思いますよ。

営業さんからは、浸水対策はしてると伺ってますし、土地の検査もしてあり液状化する可能性は低いとのことですよ。嘘ではないと思います。
頼めば検査結果も見せてくれますよ。
大手の不動産会社ですし、しっかり対策はとってると思います。

この地を検討するなら最低697さんくらいの知識は欲しいですね。ただポンプの発停条件より大事な事を確認する必要があります。

確認すべき事は3つ。

湧水ピッドの有効水量。
一日に想定される最大湧水量。（大雨時など）
湧水ポンプのバックアップ電源の有無。

私は湧水量が多い地である時点で検討やめてしまいましたので確認していません。
良い点もあるマンションだと思いますので、ネガられてる不安点をご自身で調べるなりして検討する事をお勧めします。

湧水は文字通り湧き水なので、雨水をためる程の容量はありません。
また、そのピットへは雨水はながれません。

雨水はそもそも雑排水管から市の下水道に流されるだけのことです。
雨が、流れる量以上になれば配管からあふれるのはよくあることです。
排水管にいかない雨は地面に浸透していくことになります。

その予防という訳ではないでしょうが、居住者がふえることによる排水量を見越して、現在の配水管を埋設しなおす工事を競馬場駐車場前の道路でやっていますね。

計画停電の問題は大きな問題ですが、非常発電装置の要求される能力は一定時間照明をまかなえることや消防設備を動かす目的です。
計画停電の代替にはなりません。

原発の再稼動は、計画停電をなくす一つの方法です。ちょっとずれてすみません。

結局は、浸水の問題の想定レベルは高くはないということですね…

ここらへんの土地勘に詳しい方にお尋ねいたいのですが、もし浦和駅または南浦和駅からプラウドシティみでバスを使うとすると、どこ経由のバスでどこで停車するのが一番近いですか? ご存じの方がいらしたら教えて下さるとありがたいです。

＞701さん
雑排水と雨水、湧水を分けて考えた方が良いですよ。

雑排水はお風呂やキッチンからでる生活排水です。
雨水はマンションの場合、屋上やバルコニーにあるルーフドレンなどに流れる雨水です。
湧水は一般的には雨水などが躯体に染みマンション内地下ピットに流れます。こちらはポンプで公共の排水管に流します。
もちろん土中の水分量が多ければ雨が降らなくても湧水は溜まります。
危惧されてるのは大雨時などの湧水ですね。

分けて話さないと読んだ人が混乱してしまいますよ。

＞７０４

＞分けて話さないと読んだ人が混乱してしまいますよ

いえ、７０１さんの説明で充分理解できましたけど？
それよりも、

＞湧水は一般的には雨水などが躯体に染みマンション内地下ピットに流れます

雨水が地下まで流れるほど躯体に染みたら、そっちのほうが大ごとですって。

＞705さん

704です。確かに躯体にそんなに大量に染み込んだら大変ですね…。

躯体に染み×
躯体の隙間に染み○

でした。

701さんの表現でわかりにくいと思ったのは移住者が増える事を見越しての件がわかりにくかったです。
移住者が増えると同じように増えるのは生活排水（雑排水）じゃないのかかなと。

でも他の方がわかるのであれば私の理解不足かもしれませんね。

地下躯体に防潮板が入っていないのですか？

連投失礼。止水板でした。

デメリットばかり言われていますが…このマンションにも他にはないメリットってありますよね？デメリットばかり言われていて、正直心配です。

＞710さん
止水処置されてると思います。でも湧水を完全に止水する事は不可能です。そのための湧水ピットですから。

＞711
不安に思うのではなく掲示板に書かれてるデメリットをご自身で確認するのが掲示板の正しい使い方だと思います。
ここに書かれてる湧水などの問題は衛生図面と建築図面で営業さんに説明してもらえば良いと思います。
確認すべき点は700の繰り返しになりますので割愛します。

ネガ情報に踊らされる事なく、逆に大袈裟な買い煽り情報にも踊らされずに良い物件を見つけられると良いですね。

>>704 湧水は一般的には雨水などが躯体に染みマンション内地下ピットに流れます

なんか誤解されてるようなので、湧水は文字通り地下水脈などから湧き出す水があった場合に、あらかじめ建築設備の
一つとして設置されるものです。
雨水がたまったものは雨水としか呼びません。

雨水は建築計画のなかでどのくらい貯水するか、浸透枡をつくって処置するか、ポンプを入れて強制的に排水させる設備を
設置するかなどを決めていますので、施工図面を元に現地責任者に質問すれば教えてくるでしょう。

>709 地下躯体に止水板が入っていないのですか

意味がわかりません。
洪水の心配ですか？あそこは川より高台にありますよ。

>713さん
もちろん雨水と湧水は違いますね。でも土中の水(湧水)の大半は雨水ではないのですか？土木が専門でしたら帯水層について説明して頂けると検討者も理解が深まると思います。
709さんは防潮板の訂正で止水板と言ってるので、地下ピットの防水を言ってるのではないでしょうか？

なぜか湧水を確認する事を避けるようなレス…。
雨降らなきゃ井戸も枯れる。湧水は雨水が大半に決まっている。

710です。ネガで書いたのではありません。
世間一般に地下躯体には止水板を入れます。
だから入っていると思いますよ。というだけです。
気になる方は営業に確認して下さい。

まぁ色々な意見がありましたが
取り敢えず締め切りですね。
あとは二時間後の抽選会。

まあ、それが現実でしょう

でも第一期は完売ですね。

倍率はどうだったのでしょうか？
また、プレミアム住居はまだ残っていますか？

タイヤは昔ゴーカート場だったとき、コース周りに積まれてたよ。まさか、そのタイヤ？

工事中の水たまりなんて気にするんだね。
地表面が荒れれば水たまりなんて簡単に出来るのにね。
タイヤが埋まってた？基礎作る時に埋まってれば撤去するに決まってるじゃないの。
素人さんの不安煽って、何が楽しいのかしら。
それとも、ネガティブ書込みで金でも貰ってるのかもねぇ〜

タイヤはあり得ないでしょう。
いくら長谷工でも
そんな工事はしないですよ。
建築工事を馬鹿にしすぎです。

ネガ情報は必要だけど嘘は駄目だね。724さん言うようにあり得ないね。
せっかく湧水など議論が深まってたのに台無し。
根拠のないネガ情報や逆にただ買い煽るだけの情報はいらない。

昨日、一期の抽選会があり、予想通り即日完売したようです。二期に向けてかなりの人がマンションギャラリーを訪れている模様。
ひっきりなしに人がいるのは、この物件だけですね。

不安要素は直接営業さんに聞いてみるのが一番です。
私の担当営業の方は資料をもって説明してくれました。
他のお客さんで受けた質問等、私たちが不安に思っていそうなことを
自らわかりやすく説明してくれたので、納得して先に進めました。
ここの書き込みを見て不安に思う方は、直接聞いてみてください。
顔の見えない掲示板なので、他業者の書き込みは多いようですね。
私もその書き込みに踊らされた一人なので、2期を検討されている方は
ご自分で確認して欲しいと思います。

軟弱地盤なので地震の時の揺れは大きいでしょうね、そこが心配。

グランシンフォニアもモデルルーム行ってたとき
いつもお客さんがいっぱいいたから。
ここだけじゃないから安心して。
不安なんだろうが
そういう煽りはもういいから。

さて、契約ですね。
私は人生初。ドキドキします。

手付金を払う前に再度現地を見ておこうと今日行ってきたのですが、タイヤ本当に埋まってました。
コミュニティハウスが建つ予定の辺りに一個だけ土から半分ほど顔を出してました。
少し掘り下げたところにあったので、元から埋まってたように思われます。
もっと埋まっているのかまではわかりませんでしたが
ちゃんと処理して建物が建つなら問題ないのかな、という気はしますが。

730です。
ちなみにコミュニティハウスはまだ基礎も作ってない状態でしたので
これからタイヤを処理するのではないかと思います。

日本人て本当に楽観的ですよね
みんなが申し込むからだいじょぶだろうって

不安な方は
億劫がらずに現地を見に行かれたらどうでしょう。
ここで書かれてる様に
タイヤがあるのかとか、水溜まりがあるのかとか。

やっぱり不安なら当選した人でも
辞めたって何にもペナルティなんか無いから辞めたら。
納得したら次の販売で登録でも良い訳だし。
何かマイナスな事ばかりで嫌になる。

だとしたら地盤もたかがしれてる。ゆるゆるでっせ！

こんなレベルの低い業者いないでしょ。大事な事を曖昧にしようとわざと野村さんがレベル低い書き込んでるならレベル高いと言えるけど。

地盤が悪いって何をもって地盤が悪いと言ってるのか。帯水層による地盤沈下リスク？ボーリング調査のN値？杭の深さ？地質？立地の形状？
私も総合的にみて地盤は良くないと思ってる。でも具体性のないネガ書き込みは意味無し。

724です。
自分は長谷工でも野村関係者でもないが
スーゼネ社員です。

タイヤの件を含めて
根拠のないネガばかりです。

野村の営業を妨害しようとして
他の業者がネガを書いているなんて
とんでもない。

タダの悪趣味の素人でしょう。

ゼネコンは真面目に良い建物を
作ろうとしてます。
間違う事はあるかもしれないけど
わざとタイヤを埋めるような事は
絶対しない。

他社が何故、他スレを見るか。
それは検討者の反応を見るためであり
邪魔する為ではない。

ここは他にない売りがあり
それの反応が知りたくて見ているが
誰も書かない。

ネガばかりだが
ここは埼玉では珍しいプロジェクト。

何の事かわからない人は
検討者ではないね。

良い企画なので
もっと盛り上がってもらいたい。

わざとタイヤを埋めてるなんて書き込み見当たらないけど。

タイヤの件、根拠が無いとか馬鹿にし過ぎとか悪趣味の素人とか…。

結局はそういう人達も見に行ってない中での発言でしょう？

「根拠が無い」と言っている人自身、根拠が無いように思いますけど…。

もし、この物件の営業マンが火消しに躍起になっているのかな？と想像したら、イタ過ぎる！と思ってしまいました。

…という訳で、実際の所はどうなのか、行って見てきました。
前に７３０さんも見に行かれているようですが、確かにありましたよ。
私が目視で確認出来たのは２つ。
水たまりや泥水の中にポッカリと見えてます。
７３０さんの時より掘られたのかもしれませんね。
コンクリートを砕いたものが先に掘り出されているようです。

それから、またこれ ↑ についても、根拠が無いだの馬鹿にし過ぎだのと言われたく無いので、写真も撮りました。
ついでにウエストの水たまりっていうものも。
現時点で写真をUPまではしなくてもいいかなと思ってます。
載せた所でどうなるって訳でも無いですし、悪趣味の素人！と言われると「確かに…」と否定出来ないので(笑)
ただ、事実として『タイヤはしっかり埋まってました！』という事です。

どうせと言ったら怒られるかもしれないですが、この埋まっている場所ってコミュニティハウスの箇所だし、今、掘り返してますけど、ちゃんときれいに撤去してしまうんだろうから、べつにいいんじゃないかと思います。

書きながら、あ！だからここはコミュティハウスなのか…と思いましたが。

こういう掲示板は、良いにしろ悪いにしろ、情報を書き込んでいって皆が色んな情報からそれぞれの価値判断で決定していくものだと思うので、色んな人が書き込んで行くのはむしろ良いと思いますね。
営業マンの方は、なんだかんだ言ってもとにかく売りきってしまえれば終わりでしょう？
こっちはセール品やバーゲン製品とかと違って、一生をかけるようなとても大きな買い物なんですから。

余計なお世話だと思いますが、参考にされる方もいるかと思い、書き込みます。

こちらを検討してる方は、晴れの日だけでなく雨の日にも、ご自分で実際に現場に何度も足を運んで、地形や水の流れを確認なさることをおすすめします。

率直なところ、周辺住民はここは買えないと口を揃えて言います。
ここは坂の下の窪地で、水の流れがよくないことをよく知っているからです。
超大雨になると舟山通り（メインゲートの前の道）は水があふれます。数年前には、大谷場小学校脇（メインゲートより若干下がるところですが）のマンホールが浮いてしまっていたことがありました。危険なので、雨が落ち着いて水が引くまでしばらく人がついて見張っていました。数年前の話なので今後改良されるかも知れませんが、そういう場所です。
基本的には快適な住宅地ですが、低いところはリスクがあります。浦和はそういうところです。
実際に、近所に住んでいて近場のマンションを探している人で、ここは避けて浦和西口を選んだ人を知っています。

マンションは大きな買い物です。
最終的にこちらを買うことにするにせよ、止めるにせよ、十分納得できるまで、営業の話を聞くだけでなく、ご自分の目と足と頭で確認されることをおすすめします。

まあ「浦和」という地名の由来は浦回、浦廻、浦曲、などなど、
入間川の湾曲した場所だとか縄文期までは海の入江だったとか言われる場所。

起伏がけっこう多くて、
元の陸地と川だか海だかだった場所が入り組んでいるのは今でもなんとなく感じます。

でも今は数十年前の埋立地にもマンションが建つ時代。
ことマンションに限って言えばあまり神経質にならなくても、と思います。

戸建てを建てる時にはよくよく慎重になったほうがいいと思いますけど。
我孫子や南栗橋みたいな例もありますし。

低気圧の大雨後なのでどうなっているか心配ですが、明日現場を見に行きます！！

レポよろしくです

ここに期待していた者です。実際にモデルルームに足を運んでみると期待外れの感がありました。
どちらの駅にも微妙な距離、おかしな棟配置、そして広大な敷地が売りのはずなのに機械式の駐車場がメイン。
小中学校も遠いし、買い物も不便そう。唯一価格が比較的お安い点と大規模がいいところくらいか…
契約した人は浦和駅あるいは南浦和駅徒歩圏でその価格ということで納得したということでしょうか。
確かに立地環境無視すれば4千万円以下はとても魅力的です。私的には期待が大きかったがゆえに残念なんですが。

価値観は人それぞれですね。完璧な物件てなかなかないですよね…気に入っても予算的に厳しかったり。私はﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑは高級感があって素敵だと思いました。 仕様も良いと思ったんですが…。

確かに駅から少し遠いですが、徒歩圏内で２駅利用できるのは魅力的だと思います。通勤に利用する人には便利なのではないでしょうか。

それにキッズルームが敷地内にあるので子育て中ママにはありがたいです。

営業の方に保育施設は月5万円と聞きましたが、結構高いですね。ローンとともに重くのしかかりそうなので、ファイナンシャルプランナーに相談予定です。

無認可で五万円以下は聞いたことないです。むしろ安いから競争率が上がりそうですよね。保育園は抽選だというし。

保育施設は給食費も含めると通常だと6万位になるようです。(月齢にもよりますが)
ただ1年目は30%OFFで2年目にナーサリーに認定されれば市から月額2万の補助が出るので
税額が多い方は認可と変わらないか、若しくは安く済むかもしれませんね。
うちは保育施設目当てでこちらを検討してるのですが、
モデルルームで小さいお子さんを連れた方が多いので30名の抽選に当たるか不安です。
専業主婦の方ばかりだったらいいんですがねぇ、、、。
営業の方に聞いてもどれくらいの方が希望しているかは現段階で分からないし、
別の会社が運営するのではっきりした事はこちらも言えませんとのこと。
売りの一つなんだからもうちょっと情報をしっかり出して欲しいものです。

>>747 小中学校が遠い　　？？？どれくらいの距離を求めておられるのか、わかりません。
とても近いですよね。

大谷場小学校はみえてますよね、大谷場中学校は近いと大変なんです。
とにかく部活、特に野球部の練習がやかましいので少しでも離れたいと思っています。

最初のうちは、マンション施設内に保育施設があるっていいなぁと思っていましたが、４９０もあるお宅からどれ位の方が利用されるか分かりませんけど、厳しそうな感じがします…。

しかも数年後はマンション住民の保育施設利用率も減るだろうから、その後はどうなるのかと営業マンに訊いたら、マンション住民外の方々に利用してもらうという事でした。

あそこはセキュリティがかかっていて、住民しか入れないようになっていると聞いたんですけど…。なし崩し的になるんでしょうか。

保育施設は当初、先着順との話だったので検討を始めましたがいつのまにか抽選に変わってました。希望者が多いから、後々のトラブルを防ぐための変更とみてます。理由は想像ですが。

セキュリティ内に他人入れるとかあり得なくないですか？
なし崩しって…
共用施設もあり過ぎると負の遺産になりかねないですね。

センターハウスの構造をよく見ると、
保育施設の区画だけ他と隔絶されていますね。
（トイレや水回りはどうなるのか不思議ですが）

将来的に外部の子どもたちを受け入れても大丈夫なのではないでしょうか。
その頃にはプロムナードもさいたま市道になっているでしょうし。

例の低気圧で大荒れの後に見に行きました。
敷地の脇の国有地の水溜りがひどかったですね。
晴天が何日も続いでも水が引かないのも気になります。

>>758さん

あそこは一番引かないところです。国有地に隣接する駐車場まで水きてました？

だから、ここはそういう場所なんですって。
でも基礎工事はしっかりしてるから建物本体に影響はないですよ。

湿気とかそのあたりはわかりませんけど。

>でも基礎工事はしっかりしてるから建物本体に影響はないですよ。

何の根拠があってそこまで言い切れるの？

こういう立地こそ土木に強いゼネコンにマンション建てさせるべきだと思うのだけどな。
コスト的にスーゼネ無理でも前田建設くらいならペイできると思うのだが。

プラウドシティは長谷工多いですよね。
普通の大規模マンションなら
あんまり気にしなかったんですが
ここの立地は施工するのに
手間暇掛かりそうな場所ですし。

買う気の私が言うのもなんですが
施工会社なんとかならんかな～とは
当初から思いましたね。

ここはこの付近の窪地です。水には注意です。浦和駅へも南浦和駅へも上り坂があります。ここから上り坂がないのは南浦和駅西口へ向かうのみです。線路の反対側へ行き南浦和駅に向かうとき。

個人的に、長谷工だけは本当にやめたほうがいいと思う。

長谷工って、施工トラブルはあまり聞かない気がするのですが、
私の不勉強でしょうか。

もちろん
・過去に２度も公的資金で救済されている
・近隣住民への態度がすごい
・容積率確保のため無理矢理なプランが多い（玉川学園、平塚など）
・間取りの工夫が足りない

・・・などの問題点があるのは承知してますけど。

>768
施工でトラブりまくりだよ。
安かろう悪かろうの代名詞。

なんか、批判対象がずれてる。
今は長谷工の施工がいい悪いは別問題。（決していいと言ってる訳ではない）
こんな窪地の湿地にマンション建設を企画した野村が責められるべき。
多少の地盤改良をしたところで、この場所に水が集まってしまうのは変わらないよ。

最近プラウド（プラウドシティ）とは名ばかりで残念なマンションが増えているが、特にここと稲毛海岸と船橋は立地が最悪。
ブランド（会社）名に惑わされることなく、中身をよく吟味してマンションを選びましょう。

うちの実家、長谷工だけどやめた方がいいですよ。わりとマジで。

立地を考えるとスーゼネか中堅でも前田建設など土木の強いゼネコンにすべきだった。ここのスレ見ても孔内水位の話など出てこない。
ということは野村が説明してない=特別な対策はしていないという事。

でも野村は浦和を知り抜いている。この立地は高くしたら売れない。だから一番安く施工する長谷工を選んだ。その判断も間違っていないかもしれない。

以前、周囲より少し低い土地のマンションに住んでたけど、集中豪雨のとき周辺から水が流れ込んで来て一階エントランスが浸水した。
一階に住まなきゃ大丈夫といわれるかも知れないが、マンション全体の資産価値の問題でもあるからね、
やっぱり窪地は避けたい。

だから、その工事が甘いっていう議論をしてるんですよ？

その工事が甘いっていう根拠の無い事言ってるとどこも買えませんよ？

だから、何を根拠にいってるの？
どの案件で、どんな不具合（手ぬき）があって、住民がどんな迷惑を被ったか、
示さないと単なる誹謗中傷ですよ。
素人さんの不安煽って何が楽しいんだか。それとも長谷工、野村潰しで金でも出てんの？

ﾏﾝｼｮﾝﾏﾆｱさんはﾌﾟﾗｳﾄﾞｼﾃｨのﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑには行かれないんですかね? ｸﾞﾗﾝｼﾝﾌｫﾆｱやﾌﾟﾗｳﾄﾞﾀﾜｰには行かれてましたよね。ﾏﾝｼｮﾝﾏﾆｱさんはこの物件をどう思われるのか意見が聞きたいですね。

ここの立地は確かに窪地な事が心配です。営業さんは、たとえゲリラ豪雨などきてもちゃんと対策をとってるので問題ないですよと言われてたので私は野村を信じています。

778さんに対してのコメントに語弊がありました。
決して誹謗してるわけではありません。
778さんの、工事してるでしょ、に対して、それ以前の議論が「工事されてるのは当然として、その程度の過不足はどうなんだ」という意味で、工事が甘い（かどうかの）議論をしてる旨を言いたかったんです

776さんにみ○びしさんの営業さんに間違えられてしまいましたが、違います。南浦和の三菱さんの物件は立地がなしなので、モデルルームすら言ってません。確かに前田建設でしたね。
建築関係の仕事はしていますが、私もマンション検討者でありマンションマニアです。ブログなどは書いていませんが。

以前にも書かせてもらいましたが、雨水と湧水を分けた方が良いと思いますよ。
家電を買う時も機能など調べますよね。マンション購入はもっと下調べや勉強が必要です。

私はここの地盤は孔内水位が浅いのではないかと感じています。ボーリング図は確認していません。現地を見ての印象です。表層地盤が悪そうで敷地も広いから土木に強いスーゼネ施工や中堅の中で土木に強い前田建設の方が良かったと書きました。
もちろん長谷工が手抜きするなんて言ってませんよ。

三菱さんの南浦和は、
線路から近すぎるのでは？

公園も近くて素敵だけど、その分空間があるということだから
電車の音がダイレクトに伝わってきそうな気もします。

＞785さん
784です。
南浦和駅に魅力を感じないからです。ここは浦和駅を利用出来るので一時真剣に検討しましたが、地盤に不安を感じ検討やめてしまいました。ゼネコンが長谷工じゃなく土木に強いところなら契約したかもしれません。

＞788さん

784です。
緑豊かな環境は良いですね。
ただ植栽が多ければ比例して管理にお金がかかります。高木や低木に関わらず剪定作業が必要ですし、春先はカラスの巣などできやすいですから。
地盤の話ばかりになってますが、管理なども調べた方が良いと思いますよ。

タイヤ！
そういえば、ここ、昔ゴーカート場だった時代もあったようです。その名残かな？
ゴーカート場のコースがタイヤで出来てたりしますよね。
まあ、工事中に撤去されるでしょう。

＞791さん
789です。管理を確認するとは管理仕様を確認する事です。
剪定であれば1年に何回行うのか。清掃であるならば毎日行うのかです。
一般的にはマンションの敷地が広く、設備が多く、戸数が少ないと管理費が高くなります。私の印象だと敷地面積の割に戸数が少ないので管理費は高くなってしまうマンションかなと感じました。
ただ1戸あたりの管理費が高くなり過ぎた場合は管理仕様を落として管理費を抑えます。よって管理仕様を確認しないと管理費が高いか安いかは確認できません。

でも全ての管理仕様を確認してたらいつまでたってもマンションを買えません。お金のかかりそうな設備やサービスは確認が必要ですが、管理仕様の確認は自分の重視してる部分のみしてみてはどうでしょうか。緑豊かな環境を重視するなら剪定作業は1年に何回行うのか、外周清掃は毎日行うのかなどです。

野村さんが想定外に管理のお金かかっちゃったなんて言う事はないと思います。ただ管理仕様を落とす事はあると思います。

ここは浦和競馬場のそばなので風向きによってにおいがあるかもしれません。競馬場がそばだと治安は大丈夫なのでしょうか？？？

日によってですが、汚いオヤジが「うじゃうじゃ」出没します。
歩きタバコは当たり前、ひどいのは立ちションしていきます。

確かに昔は立ちションバカが存在しました。うちも迷惑しました。
けれど今はそういう人は減りました。それらの客は以前正門前にあった飲み屋で、レース後に飲んで、無料送迎バスがなくなった後に歩いて駅に向かう客だったと思います。今はその飲み屋はなくなって住宅になっているので、そういうダメな人はすっかり姿をみかけなくなりました。ほとんどの客がレース後すぐ無料バスに乗って帰るので、歩いて帰る客はあまりいません。

勿論いくらかは歩く人もいるので、競馬客が捨てたゴミがないかどうか、警備員さん（？）が駅と競馬場の間をゴミ袋持って清掃してまわってくれています。警備員さん（？）が歩いてるおかげで、以前よりずっと治安はよくなったと感じています。

馬のにおいについては、過去レスを読めば書いてあります。ほとんどしません。するのはパドックの近くだけです。このマンションまでにおいが届くことはありえません。

競馬場の存在は自分の中でかなりネックとなっていた部分なので、近隣にお住まいの方のお話を読んで安心しました。
あまり気にする必要はなさそうですね。

そうですね。
必要はないと思いますよ。
実際、現地に行って確かめればわかります。
この物件は浦和ではかなりお買い得な物件だと思います。