プラウドシティ浦和について（旧称：南浦和　住宅展示場跡地）

道路の話は物件そのものの話だと思います。
資産価値に直結しますよね？
道路開通して、市から道路分の代金もらっても、既存不適格になる資産価値の下落の幅の方が大きいと考えている人が多いと言うことだと思いますし、検討中の人は結構悩んでるのではないでしょうか。
物件価格に織り込んでるかよくわからないし、野村の説明はないし、管理体制は買ってからでも何とか修正できるソフト部分ですが、まずはハード部分でしょ！

しかし、592さんの話が事実だとすると衝撃的ですね。

>>593さん
ここってスクールゾーンで時間帯によっては通行不可ですよね？？
マンションの道出来たら間違いなく裏道で使いますよ。

592さん、貴重な意見ありがとうございます。
資産価値的にはネガティブなことは間違いなさそうですが、どれくらいの影響があるもんなんでしょうかね

何千万円の買い物ですよ？

モデルルームに一杯お客さんがいて
あ～人気なんだ～とりあえず買っちゃえ！
なんて軽い感覚で誰も考えてませんよ。
本当に検討してる人なら。

主人の通勤なんてどうでもよいけど(笑)
資産価値と周辺の住環境はしっかり考えたいですね。
気に入ったからこそですが･････
もちろん計画道路だって重要性だと思いますが？


592さんがすごい詳しくてビックリです。
営業さんからまったく聞いたことが無い話でした！
検討の参考になります。

営業さんはネガティブなことは知ってても、積極的いわないどころか、言う必要のないことは、知らないと言うでしょう

私もこちらの物件が気に入り購入を真剣に考えているのですが、こちらの書き込みで既存不適格物件というものを初めて知りました。営業さんからは一切そういった話はないので、とても参考になります。
都市計画道路が開通した場合、この物件は必ず既存不適格物件になるのでしょうか?

そりゃ、そうでしょ。
現状で容積率が目一杯なんだから

数年以内に計画道路開通して、既存不適格になると思いますが、路線価は上がるんじゃないかな？
今、サンライズの前の通りが215千円/平米だけど、ウエストの前が160千円/平米→215千円/平米にはなるかもしれない。
デメリットばかりじゃないかもよ。

592さんは野村が借家の人と大家に上手にたのんで、この物件が売れるまで市に同意しないようにしてるってこと言ってるんじゃないかと思いますがさすがに野村もそこまでするかね？
住宅展示場時代から状況変わってないし、単に大家が相続とかで金がいるまで粘る気なんじゃないか？
結局真実は不明なので議論するだけ無駄。

既存不適格はなぜ価値が下がるのでしょうか？
マンションの躯体は７０年は持つようにできているので
老朽して新しく建築する時には購入者はこの世にいないはず。。
どこかのデベがこの建物を買って新規で計画するなら
所有者の売値は下がらないはずですが。。

計画道路開通して,りっぱな建物が立ち並び、きれいな町並みに多くの人が住む地域ができる。
地域の価値が上がるから路線価は上がるかも。デベってそういうことをするのが一つの目的ですよね。

既存不適格か・・。ここの場合、具体的にどんな不利益があるんだろう。

このマンションが完成し、数年後に計画道路が開通し、万が一大震災が起きて建物を建て直したり修繕しなくてはならなくなった時に既存不適格物件だとどうなってしまうのでしょうか…。気に入った物件ですが不安も残りますね。

もし、既存不適格により、資産価値が下がらないなら、なぜ、野村の営業は誠実に説明してくれないのでしょうか？

５０年以下で建て替えってすごいですね。
住宅性能評価上７５年はもつんではないでしょうか。。
実際はもっともつ。
３０年前に建った建物とは設計プログラムが根本的に違いますものね。。。

建物を建て替えるということがどういうことか。。
基準法にもきまりはあります。
あと費用。
このマンショングレードの設計料、建設費がいくらで
壊すのにいくらで
仮住まいがいくらで。。
それを住人の何割の同意が必要か。。

５０年後程度の建て替えってそんなに現実的なのか。。。
躯体がもって内装改修で間に合うのに
どんな理由で建て替えってするのでしょうか？

そもそも昭和56年に耐震基準が変わっている。いま築30年のものと、いま新築で30年経過するものでは
全く別の物。同じ土台で議論するのがおかしいよ。

こちらのコンクリートには放射性物質入り瓦礫の混入は問題ないでしょうか？

議論の土台が違うとは思わないなぁ。
つまり、既存不適格はそんなに価値を下げるものかってことですよ。

こういった質問に対する誠実な返答がある程度の長さになるのは仕方ないことだと思いますよ。616さんの言いたいことはよくわかります。

私も、リセールを視野に入れているのなら、既存不適格はやはりマイナスにならないことはないと考えます。自分は中古物件を検討していた際、マイナスポイントとしてカウントしていました。いつ起こるかわからないけれどいつかは起こるだろう建て替えの際に問題になる可能性が低くないし、そのような物件を買い手が避ける傾向は今現在、確かに存在すると感じますので（これはもう少し建て替えの事例が増えてきたらまた変わってくるとは思いますが）。

でも50年以上住むと決めているのなら、そんなに気にしなくてもいいのでは？

いずれＵターンするだろう自分としてはリセールのことは意識して買わざるをえないので、既存不適格はいくらか（自分の中での）価値を下げるものだと考えますが。

最後の文章は長すぎる、ってほどではないと思うが・・・。
それでもなるべく短く、要点を分かりやすくじゃないと見る方も大変だね。

既存不適格の話になっていますが…いま、埼玉県内で販売しているマンションはこのプラウドを除けば既存不適格ではないのでしょうか？またはここ以外に既存不適格の物件があれば教えてください。

既存不適格はそれほどめずらしいことではないと思いますよ。
近隣物件で思い当たるのはポレスター浦和常盤かな。敷地が都市計画道路にかかっていて、旧中山道が拡張した際には容積足りなくなるはず。あれも確か時期未定ですがMRで説明を受けました。
それでも、デメリットよりメリットが勝ると思う人は買う、ということでしょう。

それだと既存不適格のデメリットが何かまったくわからない。。。

住友の浦和領家も。
じきに高さ規制が入る見込みで、こんな見晴らしのいいマンションはもう建ちませんって、むしろ長所のように語ってました・・・さすが住友。

609,612あたりが具体例ですかね

既存不適格が珍しくない？？？？


いくらなんでもまずい擁護だなぁ

別に擁護ではないでしょう。ただの事実。
ほぼ同時期販売の近隣物件で２件挙げられてるんだから珍しくはないさ。

ついでに言うと、どちらもまだ売り切れてない。

>>628
浦和周辺にプラウドはじめ同じ売主のマンションがたくさんあるけれど、既存不適格ってあまり無いと思うけど。
浦和周辺のプラウドで既存不適格物件はどこですか。

既存不適格は確かに珍しくはないけど、
今まで野村が販売していた浦和エリアでは無いはず。


既存不適格の心配を孕んでる野村の物件って
ここらへんじゃここが初かな？

ところで、学区は良いの？

そろそろ1期の申込み開始ですね♪ここではネガティブな意見が多々ありますが、要望書が数多く出ている事実がある以上、相当な人気だと思います。逆に他のMRは人がまばらです…
価値観は人夫々だと思いますが完成を楽しみにしています。

浦和にしては価格が安め。
それにはそれなりの理由、リスクがあるからだとおもうが、この物件の場合は何ですか？

武蔵浦和のマークスは悪い要素あっても関係なく早期完売させてるから野村の営業力は一流だよ。
掲示板に書いてある事が本当なら安賃貸並の遮音等級。まあ、これが本当なら売れる物件が良い物件とは限らないとなってしまうけど。
それに比べれば既存不適格リスクなんて野村の営業力なら契約になんも影響ないよ。確定要素じゃないし。
それより野村にしては第一期分の要望集めるのに時間かかったなと感じた。総戸数の半数を即日完売といきたいとこだけど、どうなるかな。

多少の品質の差があったとしても営業力で何とかなる、ということでしょうね。極端に悪いものではなければ後は営業トークひとつだったり広告力だったり。そのあたりで売上ってだいぶ違うっていうし。

私も要望書を出し完成が楽しみなひとりです。確かに学区が気になります。仲本小学校の評判はどうなのでしょうか?幼稚園はまだ先になりますが、近場なところがなさそうなので送迎ありを探す予定です。

ここに色々書いてあるので、実際に見に行きました。
昨日のお昼に現地を見て回ったんですけど(もちろんフェンス外からですが)、地下の作業をしている作業員が「この水ハンパねぇなぁ～。これ、大丈夫か？」って叫んでたのがとても気になりました。雨も降ってないし、結構建物も進み出しているのに…。
騒音を表示してある所で年配の女性が「未だに真夜中にポンプで水を抜いているような音がなり響いてるよ」って言われてました。
あと打ちっぱなしのゴルフ場側、ウエストの方も歩いて見ました。やっぱり水たまりがすごく、一階も検討に入れていたんですけど、この水たまりがどういう水たまりなのかを知りたいです。
今日から雨みたいなので、来週も見に来たいと思います。
今住んでいる所は営業マンの言う事を鵜呑みにしてしまい、後々大変だったので、今回は現地を見ようと動いてますが、色々見えてしまうんですね…。

確かに結構営業力は気になる点でしょうね。。。実際に営業トークや広告とかでちょっと売れてしまうこともあるっていうし。。。

私も現地を見に行った際に、ウエスト側のこの水溜まりはいったい何なのだろうかと気になりました。建物も三階くらいまで建っているのになぜ…って感じです。水はけが悪いと言われてますが、どんな対策をするのでしょうか。

窪地で水捌け悪いなんて
現地歩いて敷地の中見てたらわかります。
特に建築関係の方なら周辺の地形からも
想像は出来るかと。

水場だから地下水を抜きながらじゃないと
掘削して基礎工事はしにくいと言うことです。
窪地や低地は日本全国どこでもそうですよ。

価格も安くて地盤も良くて利便性も高いなんて
良いとこばっかりマンションはありません。

掲示板は参考程度にして
気になさらず自分達の判断で。
今週末から第一期申込登録も始まりますし。

今週末から第一期申込登録が始まるからって、焦って安物買いの銭失いをしないように。
野村の営業トークを丸飲みしないで、ちゃんと自分の頭で考えましょう。

まぁここ見て悩んでたら、どこも全部売り切れちゃうけどね。

野村の営業力っていいますが、実際どうなんでしょうかね…

実態の伴っていないブランド力に騙されているだけに思いますが。