プラウドシティ浦和について（旧称：南浦和　住宅展示場跡地）

ＨＰにあまり情報がないのですが
ここの支持地盤は何十メートルくらい下でしょうか？

まぁ稲毛海岸と同様に即日完売でしょう。

仲本小、原山中について、何でもいいので、おしえてください。

この立地だとお買い物は浦和、南浦和の駅付近まで出ないとスーパーないですよね。
敷地内のミニショップというのはどの程度、使えるのでしょうかね？

共有施設でカフェがあり、朝食などがとれるようですが
こういうのって実際に利用するものなんですかね？

ミニショップもカフェも昼間しかあいていませんよ。
日中働いている人は使えません。

すぐ売れそうだと思うのは私だけかな？

完売宣言の後でノムコムで出たりして。

野村は売り上手だからね。
即日完売でしょ。

なんだかんだ言ってやっぱそうなりそうですよね。

こちらのマンションの土地が元沼地というのは本当なのでしょうか？ネットの古地図を見る限り沼ではなさそうなのですが…ご存知の方がいらっしゃったら情報お願いします。治安も良さそうで駅まではそこまで遠くもないので気に入ってるのですが、元沼地というのが真実なのかが気になります。

古地図でも沼地とは無いから、噂だと思いますが。

近くに住む者です。
沼地かどうかは分からないけれど、地盤は悪いですよ。
前にあった住宅展示場にあったハウスメーカーの営業
さんから、地盤は悪いんでモデルハウスが沈んで傾いたって言ってた。
うちも家建てる時は杭入れた。

沼地ではないけど、昔は雑木林で池みたいな溜まりになってたよ。
まぁ、上の人も言ってるけど地盤は最悪よ。

戸建は不向きな土地かもしれないよね。マンションは絶対平気。って知り合いの建設関係者言ってたよ。

絶対は無いわ。向き不向きはあるかもしれないけど、地盤が悪いのは事実だからね。

まぁマンションは崩れないでしょう。
通勤利便性も高いしブランド価値も後押しして結局のところ売れるよ。

地盤が悪かろうが、直下型大地震が来たら関東全てが大変だから、気にせずに。
それより集客イベントにお金をかけてますね～
そんなのに費用使わず、価格を安くしてよ。

浦安から何かを学んでいることを願うよ。

№410で質問したものです。みなさん情報ありがとうございます。やはり地盤は悪いみたいですね。でも何かしら対策をとってると信じて検討してみます。現地を見に行ってみましたがパルコまで10分程度でした。駅まで歩ける距離なのが魅力的です。

パルコへ1０分？
敷地の端からならそれくらいで着きますかね？
敷地が広いので、どの棟を選ぶかでかなり利便性が変わってきそうですね。

こんなに広い敷地があったのに真南を向いてる部屋はないのは残念です。
購入を検討されている方はどの棟を考えてますか？

我が家が検討してるのはガーデンコートサウスですが、
敷地の道路を通ってなら、多分15分位かしら。


地盤は営業さんに聞いてみて
杭の場所とか対策とか教えてもらった方がよいですよ。


三菱でも三井でも図面を見せてくれて
説明してくれました。
不安があってはしょうがないですからね。


それよりイベントが多すぎて、
お客さんが来てないのか少し不安です。
ウルトラマンが来たり、サッカー選手がきたり、
うちの子供しか喜ばない。。

文教都市と強調しているけれど、学区の小中学校はどうなのだろう？

既存不適格になるって聞いたんですが、本当ですか？

＞４２４

真ん中の道路を将来的にはさいたま市に移管するせいでしょう。
道路部分の土地面積も容積率対象になっていますからね。

イベント多いですね(笑)
マンションの集客のために、有名人呼んだりするんですね。
最初からクオカード2000円分というのも珍しい！

でも浦和区徒歩圏内で90㎡を超えるのはなかなかないですよね。
子供さんが多くて広さが必要なファミリーにはいいかもしれないですね。

そんな有名人呼ばなくとも売れるだろうに。

＞427
500戸売りきりますかね。
今日パークシティのモデルルームがグランドオープンってなっていたので
対抗イベントでしょうか？

>428
対抗というか、
パークシティ見に来た客を引っ張って来たい気持ちは見えますね

MR賑わってました。まだ未発表の部屋もありましたが、かなり埋まってますね。

岸町1丁目を生活圏としている者です。

私が幼稚園に通っていた時分は、そこの土地は田んぼでした（昭和40年頃）。
幼稚園の同級生が住んでおり、中に通っていた小川でザリガニを取って遊んだ覚えがあります。
その後、ゴーカート場になり、住宅展示場になって今に至るという感じです。

その土地が大雨の日にどうなるか見に行ったことはありませんが
第3ガード付近～一女の下辺りまでの馬場先通り沿いは冠水・浸水するというのは地元では有名な話です。

ゴルフ練習場は大抵閑散としているので音は気にならないと思います。
たまに地元の大物弁護士で、元大臣の先生がいらっしゃる事もあります。

馬の臭いなどは、あそこらへんまで離れると一切しませんね
馬場の南東を通る、産業道路に抜ける道端は車で走っていてもかなり臭いますけどね。
休日で競馬が無い日は開放されているので、中の芝生では犬を連れてくる人が結構いたりして
ペットがいる方にはいいかもです。

以前は競馬場で花火大会があり、かなりの人出だったのですが、今はどうなっちゃったのかな？

花火大会は清水市長になって真っ先に廃止されましたよ。

競馬場の近くに住んでましたが、馬の匂いなんて一切しませんでした。コースに近いとこのアパートだったんですけどね。現地周辺は何も匂いはしませんよ。あれだけ離れてますし。

>>431さん、情報を有難うございます。

気になったのは閑散としてるゴルフ練習場です。
将来的にマンションになったりしないでしょうか。
こっちより高い位置にあるので影響ありそうですよね。

馬の臭いなんて競馬場の中でもパドック近くしかあまりしないですよ。

施設内ですら一部の場所だけですから、よっぽどのことがない限り外にまで臭い届かないんじゃないかな。

ゴルフ場が無くなれば、マンション用地になると思うのが普通では？

ゴルフ場、スーパーになったら、便利なのに…。

あんな所にスーパー出店するわけないだろ！

駅から現地まで歩いてみました。
閑静な住宅街ということで、確かにその通りだったのですが、寒い日の夕方ということも
あったのでしょうか。人通りが無く、寂しい感じでした。
南浦和駅にエレベーターが無いのが残念です。ベビーカーを使っているので、南浦和駅は使えません。

>437

スーパーとか生活用品売ってるお店になったら便利でしょうね！
そんな閑散としているなら、生活しやすいお店に代わってくれればいいのに。

閑散としている所に店にする会社なんかないですよね？
それよりも、今日のような天気にあの場所から歩いて駅まで行けるか不安です。
検討している人は、今日のような日に歩いてみた方がいいのではないでしょうか？

あの客の入りの状態では長くないでしょうね、その後はマンションもしくは戸建て用地となるような気がします。
ゴルフ場の入口は一方通行だからスーパーなどは無いでしょうね。問題はあそこの所有者だと思います。

>439さん

南浦和駅には、エレベーターを作って欲しいという、署名を出したりしているようですよ。
市議会議員もそれをマニュフェストに入れたりしているようですので、近々出来るのを期待しています。

南浦和はエスカレーターが出来たのもそんなに前の話ではないのでエレベーターは随分先になるのでは？

朝の南浦和駅の混雑は尋常じゃない。
京浜東北線のホームは人が落ちても不思議じゃない。上りも下りも。

南浦和って始発ですよね？
どれくらい待ちで座れますか？
一本待ち？二本待ち？

始発電車の２０分前着なら何とかなるんじゃないかな？

こちらの5年後、10年後の資産価値ってどうなんでしょう？4LDK も3LDK もお買い得のように思われるのですが…

放射能の線量測定は、絶対やらない方針の会社です。
いろいろメールやHPから照会しても回答はいつも電話できます。HPの照会する際は、メールアドレスまで書かせるのに、回答は書面では来ません。書面で残すと後でそれを証拠に困ったことになるのを恐れているのだからでしょうか？あまり購入者を大切にしてくれない印象です。購入を検討の方、注意してください。

放射能の話は聞いてません。皆さんにお聞きしているのは、将来の資産価値ですが…

既存不適格になるかも知れない物件の資産価値は如何程か考えれば分かるのでは？

しかも駅遠の大規模は何れ、大量の売り物件が出るでしょうしね。
この場所だって、野村じゃなければもっと安く出来たはずですよ。

気になっているのが、
良い方向に変わるのは良いのですが、
セレクトの条件や駐車場の優先権がつきましたよね。


最初にモデルルームに聞いた話と
違うんだもの。。。
少し不安。

モデルルームは行く度に
一杯お客さんがいるのに
ここに住もうと真剣に考えている方が少ないのかしら。

資産価値か･･･

私達は、浦和徒歩圏が資産価値大と聞いてます。

当初の想定よりは販売状況が不振なのでは？
だから、少しずつ条件を良くして、価格も初めの頃より安くしたのですよね。

そもそも浦和駅徒歩といっても、実際は２０分近くかかる場所の価値ってどうなの？って事ではないですかね。

20分もかかりませんよ。約13分ですね。
既存不適格？まず無いですね。

表示分数より近くなる？

そうですね。他の場所なら別ですが…浦和駅から徒歩15分以内で大規模プラウドであれば、10年後でも目減りは少ないのでは？売却しても損はしないような感じでは？

↑浦和駅徒歩１５分以内プラウドが目減りしないなんて神話が有る訳ないでしょ！
実際にプラウド浦和東岸町は大幅に下落してるでしょ？
中古になったら皆同じですよ！！

えっ、本当ですか？浦和東岸町は元々いくらがいくらに下落しているのでしょうか？ご教示ください。

今売られている部屋が、新築の時はいくらだったか営業さんに聞けば良いのでは？
それが確かな情報じゃないですか？

ここのプラウドシティってお買い得です〜よね？特に3LDKのお部屋はそう思うんですけど、4LDKのお部屋もお買い得でしょうか⁇南浦和のパークシティと迷ってるんですけど。

野村独自の設計基準、品質マニュアルに基づく検査は
施工泣かせと言われるほど厳しいようです。
浦和駅近くの大規模とあって良いものができそうですね。

さすが設計基準が厳しいだけ有って、浦安の液状化も大丈夫でした！笑

東岸町のプラウドは７５㎡で３５５０万円で売られているんですね。
新築の時は確かにそんなに安い部屋は無かったような・・・・？

464さん
不動産に掘り出し物はありますよ。
何が理由で安い高いかを含めて、掘り出し物かどうか判断必要です。

買って数年後に半額でしか売れないとか、買って数年後に1000万円高く売れた例とか沢山ありますので、
不動産購入を円滑に進めるための、不動産業界による戦略です。

その不動産業界の戦略や営業内容も見極めていくことが必要です。

ですので、様々な情報を分析し個人個人の判断によりマンション購入を見極めていかなければなりません。

ここも情報源の１つなです。奥が深いですね！

入札だった土地を安く買える不思議現象が起こる？

3LDK、3300円台〜ってお買い得すぎます！！
そんなＤＭ来ましたが、まさか間違いですよね？
会社の体制を疑います

ﾌﾟﾗｳﾄﾞｼﾃｨの仲本小と、パークシティの大谷場東小、どうでしょう？

そんなにお買い得と思うなら、直ぐに行って要望出してきな。

野村さんはここを売り切ったら浦和を去るのでしょうか？

ここまでプラウド密度が高い街は他にあるんだろうか？

それだけ浦和には金持ちが多いというリサーチ結果になったんでしょうね。

岸町、常盤、前地は浦和区の中で飛び抜けて資産価値が高いです。

前地は東口ですが、資産価値高いのですか？

お買い得感はあまり感じませんけど･････
安いとこは安いなりに何かありますし。


調神社の岸町のプラウドが気になっています。
浦和駅徒歩7分ですよね。

お得感は求めてないので
そっちも資料請求しちゃいました。

>>472
どさくさにまぎれて、前地を資産価値の高いエリア（しかも飛び抜けて）に入れたらアカン。
それを指摘するレスに削除依頼かけるのはもっとアカン。
削除依頼があったら、内容を吟味せず削除する管理人もアカン。

タイホー！

前地はマンションは大したのはなさそうだけど、
戸建てとしてはそれなりのステータスがあります。

岸町のプラウド、私も気になるのですが、岸町小〜白幡中なんですよね。
それなら、仲本小〜原山中の方がいいのかなと。

この休みにモデルルーム行ってきましたが、要望書はそこそこ出ているようですね。花がたくさんありました。書き込みで色々書かれていますが、やっぱり、ここは人気あるのでしょうか？真剣に検討したほうがいいのでしょうか？

真剣に検討すべきかどうかなんて自分自身以外にわかるわけないでしょ

まあ少なくとも、野村さんが冗談でこの物件を売っているわけではない。

散歩できる庭園が広いというのは悪くないと思うけどね。

最近続いていた線路沿い、幹線道路近くの物件に比べると、
プラウドとしての個性は感じます。

>>472
前地ってそんなに高かったんですね。知りませんでした。
西口の高砂や仲町、岸町、東口ですと東仲町や東岸町は駅近であり
地価が高いのは事実ですが。
競馬場もそれほど気にならないようですし、公園もあり
何より価格が魅力的です。

路線価調べれば分かるはず。

確かに、現地から浦和駅まで歩く途中、素敵な戸建が結構ありますよね。
ＷＩＮＳやってた何日か、何回か現地通りましたが、競馬場まで歩いている方はいませんでした。皆さんバスを利用されているようでした。
なので、競馬場はあまり気にしなくて良いかと思いました。

エエーッ？？
前地がブランド？！

いくらなんでもそれは違うのでは（苦笑）

これもパトロール隊に削除されちゃう？？

路線価調べてみました。

現地南側で210,000で岸町辺りより4割ぐらい安かったです。

岸町、常盤、前地って順番かな。

いわゆるブランド地群から、、、いくつかあって、、、そして、、、前地かな。

＞＞488

高砂・仲町より前地が上？
そんな訳ないよね。
地元民に怒られるよ。

上記の他にも数か所が並んだ後にくる地位かと。

まぁ悪くない値かと思います。

ここで書いてる事に左右されず、自分で調べて欲しいと思ったら買えばいいね。ずっと見てたらどこも手つけず売れちゃうからね。

そうですね。バークシテイにしろ、プラウドシティにしろ夫々一長一短ありますよね？価値観は人夫々ですから。私見ですが、トータルで此方は遠慮します。

私はプラウドかな。比較的静かな場所ですしニ駅使えた方が出勤も休日も幅が拡がりそうです。
因みにもうかなり要望書は出ているのですか？ご存知の方いたらお願いします。

＞497さん
そんなに肯定的な意見を出す人が要望書の提出状況を知らないはずは無いですよね？
ましてや、こんな場で聞かなくても........。

まあまあ、野村はんの浦和での街づくりの集大成なんやから、
堅いこと言いなはんな。

要望書は想像以上にたくさん出ているようです。しかも、グランドオープン？後の来場者数も相当で土日のモデルルームは朝から賑わっています…
ご自身で確かめられてはいかがですか？

この物件は固定資産税が２４万くらいかかるようです。
都内やさいたま市のマンションと比較しても、やはり高い地域なのでしょうか。

前地で24万円！！？
お部屋の広さはどれくらいですか？
毎年かかる税金ですよね。
そういえば税金の話をあまりしてなかった。
価格も希望に近いんですが
管理費とローンの支払いが希望ギリギリの我が家は
そんなに払えない。涙

敷地が広かったり豊富な共用施設が、、？

登録説明会は行った方が良いのかしら？

仕事でどうしても行けません。

24万円の額の真偽は調べていませんが、
新築住宅に係る固定資産税の減額措置は
今年度末の期限からさらに2年延長されるのでは。

となると、少なくとも最初の5年は固定資産税は半額になるはずです。

税金まわりは営業さんに聞いてもきちんと答えてくれる人が少ないと感じます。

もちろん皆さんも、私が上に書いたことが本当に正しいかを
ご自分でも調べて欲しいと思います。

ここはどの棟が良いと思いますか？

南向きでしょ!!

やはり、ガーデンコートセンターではないですか？中央に配置されていますし、南東向きです…

ガーデンコートセンターが一番かと。

サウスはどうしても
打ちっぱなしが気になって
検討出来ませんでした。
価格は安くて良いんですけどね。

第一期で何戸出るか楽しみです。

やはりガーデンコート・センターが人気なんですね☆我が家は予算的なものがありウエスト狙いです。西向きなので夏は暑そうですが…。お値段がお手頃なことろが魅力的です。みなさんは要望書は出されましたか?以前モデルルームに伺った時には結構要望書でてました。今のところ倍率は一倍で、なるべく抽選にならないように振り分けているようですね。

センターもいいですが、サウスの方が前の棟との距離があり、日当たりも良いので、サウスもいいですよね。
サンライズは、眺望が良さそうで、羨ましいです。

マークスなんとか完売の模様、ここはどうなるかな

施工会社を考えれば価格的には手頃。
棟によってはバラバラだが
エントランスから浦和駅まで徒歩14～15分。
毎日の日用品を買うような商業施設が少ない。
(一番近いコンビニまでも少し距離あり)
敷地の真ん中に都市計画道路。
(もし開通したらガッツリ歩道や植栽が削られる)
提供公園の維持管理の不安。
打ちっぱなし練習場方向への不安。
住んでからの維持管理が大変な共用施設の多さ。

色々不安は尽きぬがモデルルームに行く度に
いっっっつもお客さんがいる。
さすが野村不動産と感心する集客テクニック。

要望書どんな感じかな･･･

変に倍率つかないで～と願ってますが、センターだと倍率つきそうですね。
やっぱり一番人気ですよね。。。

家は浦和の県庁の近くでやっているときも、お菓子とかもらいに何回も
子どもともらいに行きました。
また、おもちゃとかもらえそうですか。
どうしてクオカードとかもらえるのでしょうか。

ここは、管理棟以外の棟は管理人がいないのと同じですよね？
エントランスに管理人のいないのってセキュリティ上どうなのって思うのですが・・・・。

公園がいっぱいできるので、楽しみです。
犬の散歩コースに使いたいですね。

毎日の日用品は南浦和で十分に事足りる。
都市計画道路が開通しても植栽等が削られる計画図ではない。
打ちっ放しへの不安？とは何？
あまりに無知での書き込みで謝りだらけなので、購入を考えているならMRで資料もらって見て聞いてから書き込みを。

質問です。

物件サイトだとわかりにくいですが、
Yahoo!不動産で見ると４つのエリアそれぞれ敷地が分かれています。
つまり４つは（登記上）別々のマンションで、
管理関係だけ合同して行う、という理解でいいのでしょうか。

詳しい方、教えてください。

モデルで営業に聞いたら？

管理人さんが全部の棟にいたら良いけど
最低でも六人必要になるので現実味が無いですね。
管理費すごく高くなりそう･･･



管理関係とか営業さんに聞いた方が良いですよ。
良くわからない人が適当に書いたりもしますし。

あなたが恐れをなして逃げ出してくれると、ちっとは東京も住みやすくなるんですが。

下水道は南部建設事務所の下水道管理課に聞いてみてください。

迂回する道とは、どこへ迂回する道ですか？

小学校は、野村が教育委員会に掛け合っているそうですが、選択制にはならなそうですよ。

管理人がいないマンションに住むってどうなの？

これじゃ空き巣されほうだいだね。

だから気になるなら営業に電話して聞いた方が良いかと思います。

これだけの規模でエントランスに管理人がいないのは普通はあり得ない。
時間とともにボロボロに劣化していくのが目に浮かびます。
管理状態が悪くなり、将来失敗したなと思う典型かも？

購入を検討していて、営業の人にも尋ねたりして疑問や不安などを解消しようとしています。
以下の各項目についてハッキリと説明などを受けた方はいますでしょうか？

◆コンクリートの原産地はどこかのか？
このスレの中にもありましたが、使用しているコンクリートの放射能問題についても確認しました。
私の場合は「何も出ませんでしたよ」と言われましたが、この時期にあれだけの量をどこから調達したんだ？と、かえって疑問に思いました…。
野菜とかでさえ、原産地表示をしているのだから、高額で終の住み家になるかもしれない資材に関しては尚の事、どこから持ってきたものなのかを細かく表示して欲しいものです。

◆表面部分の模型などは立派だったが、地下部分の耐震などについての模型はないのか？
ビデオとかを見て、カッコいいなぁ♪と思ったり、その後に全体的な模型を見てすごいなぁ♪と思っていたんですけど、震災後の関心は、地下にも及んでいるんですよね。「あれ？」と思い、営業マンに尋ねてみたんですけど、「長い支柱が入っているので大丈夫です♪」と言われただけで、「どこがどう大丈夫なんだよ!！」と思ってしまいました…。
震災時のアイテムとかの説明はしっかりするのに、肝心な耐震構造とかこちらが聞きたい事には、向き合ってくれないのが残念です。

◆元々この土地は池か沼じゃないのか？
これも前に他の方々が書いておられましたが、私がギャラリーで営業マンに尋ねても「どういう風に聞かれてます？」と逆に訊かれ、「は？何なのそれ？」とキレそうになりました…。
…で、古地図で調べました。
確認出来るのは、明治・大正は、今のゴルフ場を挟んで沼地っぽい感じで、昭和４２年には旧住宅展示場のみ沼地っぽい状態。その後に田んぼか畑かになって…という状況でした。
年代別に見れるサイトがありましたので、間違いないですね。
さいたま市が出している浸水ハザードマップを見て、思い切り納得してしまいました。

◆仮にマンション自体の耐震がしっかりしていても、立体駐車場や広大な敷地はどうなのか？
プラウドシティ浦和は敷地の広大さがウリになっているようで、私もそこに惹かれていました。
ただ、地盤が怪しい事と敷地が広すぎる事を考えると、ずっと住んでいる事に不安を感じるようになりました。
まず、友達が浦安のマンションを購入した後、震災に遭い、あの液状化に思い切り巻き込まれてライフラインが寸断されていました。
マンションの建物自体は大丈夫でも前を通る道路が陥没で下がってしまっていて…などの話を聞いて、プラウドシティ浦和の敷地がそういう事になった場合、恐らく管理費の中で補修や修繕をしなければならないと思いますから、生活していく為に管理費が突然跳ね上がるような事態になりそうな気がしています。

◆第二期販売分は、全然よくないと営業マンが言っていたが何故なのか？
これも疑問といえば疑問なんですけど、確かに１４階建てが建つので日照の問題とかはありそうですが…。
これだけの敷地なのに、南向きの棟が無いのが不思議ですね。
既に前に立っている９階？のマンションは日照が悪い部屋もあり、その前に１４階が建ったらどうなるんだろうと考えますけど、第二期分譲分はそれと同じ状態になりそうが気がします。

この物件は割安だ♪と思っていましたけど、このスレを読んだ後、自分なりに色々調べまくったら、これは結構大変な物件になってしまうんじゃないのかなぁ…と考え始めました。

１棟に結構な世帯数があるのに、真ん中に２つしかエレベーターが無いのも、各世帯に子供とかが増え始めたら、乗るのにかなり時間がかかりそうだし、朝とかは大変だなぁ～とか思ったりもしています。
出入り出来るとこは防犯の関係上、センターの所からだけみたいな事も言っていたし、何気に不便かな？

非常に長くなってしまいました。すみません。

野村も三井も営業マンがキチンと答えてくれないんですね。
会社＝営業マン＝会社　回答がない　キチンとした返答がない。
価格が安くてもウラがあります。しかもこちらは過去沼地。

人それぞれ価値観は違いますが、却下物件でした。

そこまで言うなら住まなくて結構です。ご自身で満足する物件探してください。以上

一生の買い物だから、慎重になるのは分かりけど、どこまで気にするかだよね。
気にし過ぎたら、何にも買えないからね…

営業マンは都合の悪いこと、マイナス要素は言わない。

数年したら売り物件だらけになりそうだな。
プラウドは築浅ですぐ売りに出ているケースが多いからね。
みんなモデルルームと実物のギャップが激しいんだろうか？

535さん
古地図は図書館で閲覧されたのですか？それとも、他にも見る方法があるのでしょうか？

>535さん
>購入を検討していて、営業の人にも尋ねたりして疑問や不安などを解消しようとしています。

ここまで盛大にネガキャンしていて、購入を検討している、とは何を持って思われたんでしょうか。

>この物件は割安だ♪と思っていましたけど

これくらいのメリットで、購入を検討している、とは思えないのですが・・・。

埼玉県文書館で閲覧できますよ。ネットからでも見られます。
http://www.i-repository.net/infolib/meta_pub/OdnCsvDefault.exe?DEF_XSL...

既存不適格になる可能性はパンフレット見て容積率計算すればわかります。現場の図面の容積率は199.9%？で道路が市に提供されたら不適格になるようなギリギリだったと思います。
営業マンも認めてますので、この土日の重要事項の説明会でも話があるのでは？
あれだけ広大な敷地であればいくらでも調整できたはずですが、あえてこのようにしたのは野村不動産に聞かなきゃわかりませんね。
野村不動産が問題なしとした理由に納得できれば前向きに検討できるかもしれません。
納得いかなきゃ買わんでしょ！

545さん、ありがとうございます。

将来、計画道路が開通して、既存不適格になった場合、どのような不都合があるのでしょうか？
よく知らないので、教えてください。

道路が広がれば容積率は増やす事が可能か？

容積率は増やせないでしょ！
緩和措置が有るにしても角地だけじゃないかな？

この土地は窪地で水はけが悪いと言われていますが、液状化マップやハザードマップで確認するかぎりでは大丈夫そうですね。
工事現場を見に行きましたが、確かに西側に水溜まりができていたのが少し気になりました。どのような水はけ対策をとる予定なのかが気になります。

既存不適格になった場合、将来(50年後くらいか)全面的に建て替えをする時に同じものは立てられません。したがってその時点の建ぺい率、容積率の規制範囲内に収まるように建て替えねばなりません。都心のマンションと違って、いろいろ余裕があるので、おそらく共用部を縮小するとかを検討すれば足りるかもしれません。
あとは中古市場でどう評価されるかですが、世の中既存不適格の中古は山ほどあります。物件の価値は立地、方角、間取り、デベロッパー、施工業者あたりが最も重視されますので、気にする人は少ないかも。

うちも重要事項説明会が楽しみな人間です。
今まで聞き忘れてた事や
新たに色々聞かなければならない事もありますし･･･


不安はあると思いますけど納得できるだけ内容なら
契約すれば良いだけですよ！

我が家も初めてマンション購入を真剣に考えているので
不安だらけです。

ここも参考にして色々営業さんに聞かなければ。

そもそも建て替えってあるんですか？マンションの建て替えなんて聞いたことがありませんが

＞５５６

コープオリンピアとか、
ブリリア多摩ニュータウンとか、
聞いたことありませんか？

お勉強不足だと思います

コープオリンピアぐらい知ってるに決まってるでしょ、失礼な！！
建て替えに不安があるなら、この物件やめたら？建て替え可能なマンション探しな！

建て替えの時、全戸数が残る可能性は少ないと思うので、今と同じものを作る必要はないと思いますが…。
また、これから作られるマンションは、駐車場の割合が厳しくなるので、既存不適格のマンション続出だと思われ、さぼど気にしなくて良いような…。
計画道路を通すには、北側のマンションをどうするかがありますから、早期にはなさそうですよね。

>>559

それは言い過ぎw

変な制限や欠格はない方が断然良い。

要するに、この価格・場所、仕様でプラウドだからと言って有り難がって買うほどの物じゃないという事です。
所詮イメージ先行で中身が伴っていないのが現実なのでは？
実際、プラウドだから中古になって高値取引されたなんて聞かないし。

以前来場者2000組突破記念みたいな事
やってましたよね。
第一期即日完売を狙ってますと言われましたが
売り物は200戸位でしょうか。
色々な情報がありますが楽しみにしてます。

明日にでも要望書を出したいんですが、ガーデンコートセンターにするかウェストにするか迷っています。どちらも気に入っていまし……
最終的には自分自身で決めますが、皆さんのご意見もお聞かせください。なお、
この物件そのものを否定される方はご遠慮ください。

昔は沼地　子供のころザリガニ釣りをしていました。
ここの過去の記事もよく読んでください。
ゴルフ場の音、照明、下水問題、近隣にスーパーがないこと等々。
要望書を出すのはいいですが、最終的に重要事項までよく聞いて、よく読み、納得してから契約した方がいいですよ。
重要事項によくないことまで記載していれば良心的ですけどね。不動産業は悪しき習慣のうえに成り立っていますから、気を付けてくださいね。

近隣にスーパーがないとおっしゃっていますが、歩いていける距離にないことがメリットともなります。
人通りが少ないことと、放置自転車にイラツクこともないです。
歩いていける距離にはセブンイレブンやローソンがあります。
自転車では５分～１０分でいけるところは、近い順にコモディ・イイダ、マルエツ、来年にはダイエー系の店が新設。丸広とサミット、大丸、伊勢丹。ずいぶん便利な地区だと思います。

沼地だったというのは真実ですか?それはいつ頃ですか?古地図には出てないので…。沼の名前もあったんですか？それとも湿地帯で水がたまって沼みたいな状態だったんですか?過去に人が住んだ歴史のない土地みたいなので、良い土地でないことは確かだと思いますが。 しかしながらこの広大な土地に１つの街ができるのは魅力的ですよね。公園も沢山できる予定ですし子育て環境は良いですよね。実際要望書も沢山出てたので人気の物件なのは間違いないですね。

歩いて10分位にスーパーが無いと無理だ、大丈夫な人もいるでしょう、でも私にはダメだ無理だ…

No.412さん：
近くに住む者です。
沼地かどうかは分からないけれど、地盤は悪いですよ。
前にあった住宅展示場にあったハウスメーカーの営業
さんから、地盤は悪いんでモデルハウスが沈んで傾いたって言ってた。
うちも家建てる時は杭入れた。

No.413さん：
沼地ではないけど、昔は雑木林で池みたいな溜まりになってたよ。
まぁ、上の人も言ってるけど地盤は最悪よ

No.431さん：
そこの土地は田んぼでした（昭和40年頃）。
中に通っていた小川でザリガニを取って遊んだ覚えがあります。
第3ガード付近～一女の下辺りまでの馬場先通り沿いは冠水・浸水するというのは地元では有名な話です。

池・田んぼ・小川？？？

ここで沼地だったと書かれてる方がいるので営業さんに聞いたら沼地ではないと言われました。
どちらもどこまで信用してよいのかわからないので今日図書館に古地図を見に行ってきました。
司書の人に説明してもらいながら見ましたが明治時代は畑だったようです。
土地条件図などを見ると元沼ではないにしても低地で地盤は良くないようですが・・・

支持地盤までの深さは52～55mとあります。浦和としては特別深すぎるわけではないかな?

今は地震で液状化が心配ですが、ちゃんと調べであるんですか？今度いった時きいてみますが、聞いた方いたら教えてください

液状化については、ちゃんと調査してあり、可能性は低いそうです。
難しい資料になりますが、営業に言えば、調査結果を見せてもらえると思います。
液状化とは関係ないと思いますが、地盤改良した部分もあるようです。

>564さん

どの棟が良いかは、その家庭によると思いますが、第一期についてはほとんど要望書が出ているので、どうしても購入したければ、どちらかの棟の重ならない部屋を選ぶというのもありだと思います。

元沼地ではないと記憶してますが
地盤は悪いです。

周辺の土地が高いのはご存知ですか？
敷地は窪地になってるかと思います。

周辺に住んでいる方なら
皆さん馬場先通りの冠水も知ってますよ。

まぁ杭打ったり地盤改良してるでしょうし
大丈夫なんじゃないですかね。
根拠は無いんですが。

>566さん

近隣にスーパーがないことがメリットになることも、広い意味でいえばあるかもしれませんが、それ以上にデメリットの方が多いでしょう。

放置自転車なんて別にあってもいいから、買い物が便利な方がよくないでしょうか。

南浦和寄りのメインゲートからだと徒歩10分くらいにスーパーがあるので、そこまで不便ではないと思います。雨の日なんかはネットスーパーなど利用すればいいわけですし。 数種類のスーパーがあるのは便利だと思います。

今日の登録手続き説明会に行かれた方にお聞きします。新たな或いは詳しい説明はありましたでしょうか？特に此方で話題になってる地盤や不適合？の件など野村さんから説明がありましたか？

スミマセン、不適合ではなく既存不適格でした……

千葉県で液状化した場所は、以前水があった所と、ニュースでいってましたので、この前まで水がでた所はいざって時はなるんでしょうね。

既存不適格の説明は特にありませんでしたが、資料の中にはハッキリ書いてありました。都市計画道路が事業化されたら同規模、同形状の建物はたてられませんって。
あと道路の騒音、センタープロムナード沿いの歩道や植栽などの形状変更、撤去など・・・市道になるんだからあたり前ですがね。
気に入らんヒトは買うなってことでしょう。
まあ、説明会も盛況でしたし、ケチつける人も多い物件ですが、値段とバランス取れてると感じてる人も多いんでしょうね。
今日の雰囲気だと1期は即完っぽいなあ。

液状化より地震でゴルフのお山の木が倒れてきませんか？今は浦和らしい所にすんでいるので、あえて坂道を買うのに迷いがあります。

確かに・・・買い物、通勤通学、坂道が気になります。老後は大変かもしれないです。

個人的な意見ですが、中々痺れる内容でした。

都市計画道路って、あの一戸建てさんが
立ち退かれたら事業化されるんでしょうかね。
マンションとマンションを抜ける様に道路が出来ると。

すぐ事業化はしないと思いますよって聞いたのに
すぐ実行しそう。。。

行ったことにより余計悩むわ～

予算の問題もあるからすぐにはできないんじゃないか？

都市計画道路ができるのは非現実的です。さいたま市が本気であれば、既に建っているマンションが建築する際に認可していなかったでしょう。100年後と言われとわかりませんが…(笑)

航空写真見てると、北側のマンションがあっても道路は通せると思いますが・・・一軒家が一つだけ残ってますのでそこだけクリアすれば事業化すると思います。
100年後ではなく10年以内事業化の可能性もあるのでは？
と思ってしまいます。皆さんいかがでしょうか？

そう言えば、今建っていたマンション間が道路用に空いて、平屋の家のみち側に空き地にくいで囲んてました、今日見て来ました。

>>587さん、

北側の２つのマンション（グランシエロとローヤルシティ）の間隔が道路の幅です。
計画道路を避けて建てられています。

こちら側が全部完成してあの一戸建てが立ち退けば、
とりあえず道路は貫通してさいたま市に移管になると思います。
たぶん２～３年後？？？

また、そうなってくれなければ浦和方面へ遠回りで不便です。

数年でできることなら我慢して待てるけど、１０年～って事になると・・・。
そのころには他の場所に越してしまったりする可能性も出るからなぁ

交通量がかなり多くなるって根拠なく不確かな情報は言わないでください。仮に道路が出来たとしても利用するのは南浦和に行く人ぐらい。ドライバー視点から見れば便利な道とは思えません。つまり、抜け道にはならないということです。そして……
そもそも出来るかどうかの道路について意見交換？するのには辟易しました。物件そのものや入居後の管理体制などについて意見交換しませんか？

交通量が増える事をみこして
センターとか道路を向く側が二重サッシ。
防音に配慮してとの事だったが
へ～しっかりしてると思ってたが
そういう事ね、と納得。。。

まあまあ掲示板ですから
色んな意見や話があって良いじゃないですか。


ネガティブな意見もあり
ポジティブな意見もあり

道路の話は物件そのものの話だと思います。
資産価値に直結しますよね？
道路開通して、市から道路分の代金もらっても、既存不適格になる資産価値の下落の幅の方が大きいと考えている人が多いと言うことだと思いますし、検討中の人は結構悩んでるのではないでしょうか。
物件価格に織り込んでるかよくわからないし、野村の説明はないし、管理体制は買ってからでも何とか修正できるソフト部分ですが、まずはハード部分でしょ！

しかし、592さんの話が事実だとすると衝撃的ですね。

>>593さん
ここってスクールゾーンで時間帯によっては通行不可ですよね？？
マンションの道出来たら間違いなく裏道で使いますよ。

592さん、貴重な意見ありがとうございます。
資産価値的にはネガティブなことは間違いなさそうですが、どれくらいの影響があるもんなんでしょうかね