WORLD CITY TOWERS??（再販売）??その16

住民からの反応がないと言う事は
WCTが海からの風をせき止めて、付近に排ガスが滞留しているって事でいいのかな。

常識のある人間なら徒歩１０分以上でバス便のマンションは必ず資産価値が下がるから買わない
必ず下がる

↑もっと低姿勢で質問してみたら答えてくれるかもよ。何でそんなに上から目線なの？

いや実際取引価格も上がってるし、資産価値も維持向上されてるから心配無用。

【一部テキストを削除しました。管理人】

ブリーズを除けばグローブの方が資産価値維持できているよね。

中古マンションの「現地同行」チェック依頼者の方が必ず質問される事は,価格の妥当性です。
立地条件や前住者の住まい方にも依りますが,大まかな算定式が有ります。それをこれからご説明致しますので参考にされると良いでしょう。
中古マンション価格は最初の１年で新築時購入(分譲時)価格より１０％～１４％マイナスになりその後２年目から毎年２％～４％ごとにマイナスしていくのが大雑把な概算算定式だそうです。
詳細に御説明致しますと,最初の１年で１０％～１４％と下落幅が広いのは立地条件にかなり左右されるそうです。ブランド地域では最初の１年で約１０％弱程度の下落だそうですが,最寄駅より徒歩１０分以上やバス利用(バス便)のマンションですと約１４％以上も下落するそうです。
２年目から毎年２％～４％ごとの下落についても立地が大きく左右するそうです。ブランド地域では毎年の下落率は２％弱の所が有るそうです。また,最寄駅より徒歩５～７分位ですと毎年約２％位の下落が相場だそうです。
更に,毎年の下落率が約４％強の立地は最寄駅よりバス便の地域だそうです

本当に、ここのマンションを坪240-260くらいで買った人は先見の明があるね。港区アドレスで、周囲に生活施設、子育て支援施設充実、マンション内に豪華な共用設備、専有部の眺望抜群。今じゃ坪240万じゃ、豊洲さえも有明さえ買えないことは確か。資産価値については、満足度は高いだろう。

今からならここの中古より有明の新築。
東雲、晴海でも大量供給が続くし、ここの中古の暴落も決定的

だってバスに乗っても品川駅の改札まで１５分だぜ(笑)

特に、北向き東向きの中層以上は全然中古がでませんね。

未入居中古をタイミング良く入手できた自分は幸せ者です。

>>759
何ボケたこと言ってるんだよ
WCTから品川駅改札まで徒歩でも13分とネガ自ら証明してくれたじゃねえか。

＞晴海トリトンから銀座４交差点まで2.2ｋｍは、ヤフーの表示どおり普通に歩いて25分で到達できたよ。分速度88メートルなんて時速5.28キロだから普通の早さだし、早歩きなら時速6キロも可能だね。

2.2ｋｍ普通に歩いて25分で到達できるなら、WCTから品川駅改札の1150ｍは13分となるよね。

なんせネガによるフィールドワークにもとづく実証研究の結果なんだから間違いないだろ
ＷＣＴに否定的な立場のネガ自信による実証分析は非常に説得力があるねｗ

>>756

日本全国平均を語るときの一般論としてはそうだね。しかし、最寄駅からの距離で立地を見る場合、
その駅自体の利便性が同じくらい重要な要素。たとえば、私鉄であれば、各駅停車しか停まらないのか？
急行や通勤快速も停まるのか？複数路線が走っているのか？など。

その観点で見た場合、品川駅はＪＲ山手線、ＪＲ京浜東北線、ＪＲ東海道線、ＪＲ横須賀線、私鉄京浜急行
（都営浅草線乗り入れ）、そしてなによりもＪＲ東海道新幹線、そして含みとしてＪＲ東海マグレブ始発駅
に内定、という面を織り込まなければならない。
さらに、徒歩６分のりんかい高速鉄道天王洲アイルから渋谷、新宿、池袋に乗り換え無しで直結、徒歩４分
のモノレール天王洲アイルから羽田国際空港直結というのも見落としてはいけない。

加えて、その駅から自分のマンションより距離的に近い競合物軒があるのか？その価格は？ということも
重要な要素。このとき、低借物件はそもそも物件の権利態様自体が違うためシティタワー品川はベンチマー
ク対象にならない。例えば、品川駅であれば比較対照として駅徒歩６分のＶタワー。価格は坪４００万円。
そうすると、ここが坪３００万円というのは決して割高では無いことがわかる。

さらに、立地で言えば、駅距離と同様に重要なのが周囲の生活環境。近隣に大きな公園や遊歩道があるか？
小中学校や保育園などが近いか？買い物が不便ではないか？などが、大事な要素。ここは、分譲時には公園
は無かったが、現在隣接地に公園を造成中、運河沿いに遊歩道もあるし、隣に大学キャンパスがあるなど、
都心としては緑の多い環境、小中学校は徒歩３分のところにもともとあったし、校舎をリニューアルした
ばかり、買い物はマンション内にそこそこの規模のスーパー、車５分でジャスコと便利。

立地を考えるときは、こういうことを総合的に考えるべきである。

さらに、もともとの購入価格はいくらだったか？が一番大事である事はいうまでも無い。ここは坪２４２万円
で売り出されたため、十分にキャピタルゲインを享受できているが、ここが坪３３０万円とかで売り出されて
いたら最悪なのは当たり前である。ちなみに、有明・東雲・豊洲はよく知らないが、少なくとも有明は立地と
しては最低で、これから開発が進み価値が上昇するのかもしれないが、現在の分譲価格は明らかに割高である。

１９分です。

７６２は無意味な長文
全部主観で事実は一つもない

【一部テキストを削除しました。管理人】

>>760
ずーっとウオッチしていますが、東側のリビングの大きなＤＷのあるやつは、中層以下でも出れば坪２８０万円
からだし、出れば「見に行こうかな？」と思っているうちに数週間でなくなっちゃいます。

一度、東側１５階のオープンルームに行って非常に気に入ったんですけど、翌週連絡取ったら「すいませんが、
ご成約されました」といわれてがっくり来たことがあります。

上のほうに写真が貼られているような、船が通過するのが見えるような２５階以上の高層は本当に出ません。
仲介屋さんに希望を伝えてますけど気長に待つしかないんでしょうね。

>>756

日本全国平均を語るときの一般論としてはそうだね。しかし、最寄駅からの距離で立地を見る場合、
その駅自体の利便性が同じくらい重要な要素。たとえば、私鉄であれば、各駅停車しか停まらないのか？
急行や通勤快速も停まるのか？複数路線が走っているのか？など。

その観点で見た場合、品川駅はＪＲ山手線、ＪＲ京浜東北線、ＪＲ東海道線、ＪＲ横須賀線、私鉄京浜急行
（都営浅草線乗り入れ）、そしてなによりもＪＲ東海道新幹線、そして含みとしてＪＲ東海マグレブ始発駅
に内定、という面を織り込まなければならない。
さらに、徒歩６分のりんかい高速鉄道天王洲アイルから渋谷、新宿、池袋に乗り換え無しで直結、徒歩４分
のモノレール天王洲アイルから羽田国際空港直結というのも見落としてはいけない。

加えて、その駅から自分のマンションより距離的に近い競合物軒があるのか？その価格は？ということも
重要な要素。このとき、低借物件はそもそも物件の権利態様自体が違うためシティタワー品川はベンチマー
ク対象にならない。例えば、品川駅であれば比較対照として駅徒歩６分のＶタワー。価格は坪４００万円。
そうすると、ここが坪３００万円というのは決して割高では無いことがわかる。

さらに、立地で言えば、駅距離と同様に重要なのが周囲の生活環境。近隣に大きな公園や遊歩道があるか？
小中学校や保育園などが近いか？買い物が不便ではないか？などが、大事な要素。ここは、分譲時には公園
は無かったが、現在隣接地に公園を造成中、運河沿いに遊歩道もあるし、隣に大学キャンパスがあるなど、
都心としては緑の多い環境、小中学校は徒歩３分のところにもともとあったし、校舎をリニューアルした
ばかり、買い物はマンション内にそこそこの規模のスーパー、車５分でジャスコと便利。

立地を考えるときは、こういうことを総合的に考えるべきである。

さらに、もともとの購入価格はいくらだったか？が一番大事である事はいうまでも無い。ここは坪２４２万円
で売り出されたため、十分にキャピタルゲインを享受できているが、ここが坪３３０万円とかで売り出されて
いたら最悪なのは当たり前である。ちなみに、有明・東雲・豊洲はよく知らないが、少なくとも有明は立地と
しては最低で、これから開発が進み価値が上昇するのかもしれないが、現在の分譲価格は明らかに割高である。

＞中古マンション価格は最初の１年で新築時購入(分譲時)価格より１０％～１４％マイナスになりその後２年目から毎年２％～４％ごとにマイナスしていくのが大雑把な概算算定式だそうです。
＞詳細に御説明致しますと,最初の１年で１０％～１４％と下落幅が広いのは立地条件にかなり左右されるそうです。ブランド地域では最初の１年で約１０％弱程度の下落だそうですが,最寄駅より徒歩１０分以上やバス利用(バス便)のマンションですと約１４％以上も下落するそうです。


ここのマンションは坪２４２万円で分譲され、ミニバブル期には坪３５０万円まで上がり、現在は坪２８０万円くらいで落ち着いている。最近はまた、価格が上がり始めた。日本有数のターミナル駅圏の日本一規模の大きな指名買いもある有名マンションに一般的な見方は当てはまらない。

晴海からの距離がどうとか言っていた芝浦君は携帯からの一行レスしか出来なくなった。どうやら悪菌になった見たいだね。

＞＞763
＞＞764

は無意味な短文

【一部テキストを削除しました。管理人】

今からここの中古は確実に高値掴みになる
まだ現実の見えない住民が多すぎる
３００万とかシコり物件決定

>>773
階層と方角によるね。もともと、坪１８０万円～２７０万円まで幅のあった物件。単純に平均で語れない。
今残っている中古のは坪２６０位で中庭向きの出窓のあるタイプが多い。だが、北側、東側の中層以上は
なかなか出ないし、でても坪３００前後で売れている。

そりゃあ、リビングからこの眺めが見えるマンションが坪２５０ってことは
ありえないでしょうね。ネガが現実が見えていないだけ。

ネガさん、ポジさんなんの仕事してるんだろう。

【一部テキストを削除しました。管理人】

テレビでもタンスでも飛んでこい、絶対安全

　ttp://www.yomiuri.co.jp/national/news/20100822-OYT1T00302.htm?from=main3

これにパラシュート付ければ、住民さんも安心。誰か特許取って～。

　　

>>775
は、本当に窓からの景色ですか？すごいですね。これが、バルコニーからじゃなくて室内から見られたら、それは欲しいと思う人も少なくないでしょう。眺望はすぐに飽きると言いますが、この眺望なら確実に資産価値にプラスでしょうね。

>>780
望遠レンズで撮った上に修正しまくりです。
こういう姑息なことばかりするから、ここの住民は性質が悪い。

写真での記録と、肉眼での印象は大分違うので、肉眼の印象に合わせる修正は、むしろ、正しい行為なんでは？？

では、住民が回避に必死になってるＤＷの危険性と灼熱地獄についてフォーカスを絞って議論を深めていこうじゃないか

ＤＷは地震発生時に通常物件よりも危険性が大であり、灼熱地獄という結論に異論はないかな？

【一部テキストを削除しました。管理人】

>>785
嘘に塗り固められた張りぼて物件という意味では、こういう加工処理は、逆に、この物件にふさわしいのかも知れない。

いやいや、小学生でもＤＷが危険だってのは解るだろｗ
だって、ガラス割れたら落下するしかないからね。
ベランダという緩衝材もないし、正に一寸先は闇状態。

夏場の灼熱地獄と冬場の冷却地獄（日が落ちてから）も小学生でもわかるでしょｗ

ここの最大の売りが最大のデメリットとは何とも皮肉だねｗ

他のデベがやってないのも、ちゃんと理由があるわけだ。

>>790
DWじゃないマンションに住んでいるが、真夏に空調が止まったらDWだろうと、なんだろうと熱中症になっちゃうよ。あんまり、関係ないぜ。

>>790
ダイレクトウィンドウのメリットは、明るいことと、リビングに座ったまま大きな景色を眺められること。デメリットは、熱吸収が良すぎること。どんなに素晴らしい物件でもメリットとデメリットがあるからね。あとは、自分の好みだと思うけどな。
790さんの言うように、ガラスカーテンウォールは、ガラスが割れることを防止する構造。ガラスの強度が弱かったら、部屋の中で転んだだけで窓を破っちゃう危険があるから怖くて住めないけど、相当な強度のガラスが使用されているから、この点は問題になるようなことでは無いね。

>>785さん
綺麗な写真が載っているのは、見ていて楽しいし、悪く無いと思いますよ。多少修正がかかっていても、写真があるとマンションについてよく分かるし、ネットショッピングじゃないんだから、実物を見ずに判断する人はいないでしょ？このサイトは、購入者の気持ちを応援するサイトなんだから、私としては見ていて楽しいです。そんなこと言ったら、不動産屋さんの写真なんて修正どころか、イメージイラストなんか嘘だらけ。ここの写真はまだ本物を撮っているんだからそんなに言わなくても良いですよ。

DWが大地震でも絶対に安全と証明去れていないとしたら、同様に、通常のマンションの窓、バルコニーの安全性も証明されていない。常識とか言われても、証明されていない以上、常識ではない。

>>781
ここのスカイラウンジから景色を眺めたことあるが、775の写真は望遠は使っていないな。実際にこんな感じで景色が見える。色調は変えてあるだろうがね。

>>766
不動産の中古の交渉は、他の業界と違い、非常に短期に行われるので、気に入ったのがあれば、すぐ商談したほうが良いですよ。

自分もビックリしました。

>>795
地震で窓ガラスが割れるのは、躯体が一瞬歪んでガラスに負荷がかかるせい。全面ガラスカーテンウォールは、窓枠自体がショックを柔らげる構造になっているので、普通の構造よりガラスが割れにくい。むしろ、ガラスがサッシを挟んでコンクリート壁に支えられている方が、振動によって割れやすいと言われているね。

>>797さん
766です。ありがとうございます。なんか、一般の人じゃなくて、業者さんなんですかね。こんなに、7000-9000万もする物件を即決出来るのって。小市民の私には、ちょっとビックリでした。港南、芝浦の物件をなんと無く物色してましたが、今後はある程度狙いを絞って待とうと思います。駐車場が空いているのもなかなか無いですし。

ここのダイレクトウィンドウの部屋は、窓を開けられないように見えるけど、実は横にサッシ窓があって空気の入れ替えがしやすいんだよね。最近はシティタワーでも、三井でもフィックス窓の部屋は窓の下に小さなスリットがあるだけ。なんで、この構造を変えちゃったんだろうか。大崎がこの構造だったらなあと思う。

ガラスカーテンウォールというのは、文字通り、ガラスをカーテンのように貼り付けて壁としてる構造で、目的は、軽量化が主眼だろ。

そうなると、やはり、地震の時に家具がぶつかって割れる可能性は高いな。
軽量化が主眼だから防弾ガラス等の重量のあるものを使うわけがない。

他社がガラスカーテンウォールのマンションを殆ど建ててないのは、居住空間としてのリスクが高過ぎるから。

いわば、太平洋戦争の時のゼロ戦みたいなもんだな。
軽量化至上主義で安全性が犠牲にされてるということだ。

そうだね、ここだと、花火のとき、音も楽しめるのが凄い。

ここのガラスが、普通の物件の窓ガラス、バルコニーより壊れ易いという分析は存在しない。

>>803
(ボソッ) 意味のない投稿はスルーで。

>>796

下記の公式hpに掲載されてる写真と比較すれば望遠使用は一目瞭然なんだけどｗ

http://www.tower-2000.com/view/north_east.html

>>805
逆逆、公式サイトの写真は広角レンズを使用しているか、複数の写真を横に合成したもの。横に細長いから、後者の可能性が高いかな。普通に撮影すると、被写体が近すぎて、こんなに広角には撮影できない。実際の見た目にちかいのは、なんども出ているこの人のブログの写真⇩

http://livedoor.2.blogimg.jp/bluestylecom/imgs/b/f/bf2ee8c7.JPG

>>806
この写真の縦方向をモニター一杯にして左右にスクロールした感じが、実際の東側の高層から左右を眺めた時の眺めに一番近いね。

>>806
公式ｈｐの写真ではちゃんと写りこんでいる下の倉庫郡を意図的に切り離して虹橋に肉薄する効果を無理やり出しているのがミエミエなんだがｗ

何度も引用されてるブログ写真も同類で、意図的に下に移りこむはずの倉庫が入り込まないように調整することで、見え方をコントロールしてるの丸解りｗ

目の前の自慢の運河の幅がが100メートル超もあって、品川埠頭も幅が500メートル超あるわけだから、東京湾まで600メート超も離れてるんだぜｗ

で、最上階でも42階で高さが140メートル弱しかない。
仮に140メートルの高さから水平距離で600メートル超離れた東京湾を見て、なんで品川埠頭が殆ど入ってこないのか？

こんなことはありえないね。

【一部テキストを削除しました。管理人】

>>807
イメージはつかめますが、だいぶ前の写真ですね。豊洲に何にもないし、ザトーキョータワーズも建設中 笑。スカイツリーが完成したら、見えるんでしょうかね。

因みに、この物件の公式ブログにスミフ社員が掲載してる写真は次のとおり。
この距離感が現実に近いね。

ブログみましたが、ブログは806さんの写真の右方向の一部の下の方の看板がなくなったことを下向きに写真に撮っていますから、806さんの写真と810さんの写真は違いがよく分かりません。私は実際にスカイラウンジから見ましたが、下をみると810さんの写真で、顔をあげて水平方向に左右を見ると806さんの写真のイメージに近かったですよ。どっちにしても、180度にこういう景色が見えるマンションは他には無いので、素晴らしい眺めと思います。

高層にのぼるほど806のイメージに近く、下に降りるほど810のイメージに近いかもしれんな。しかし、806の写真の方が見ていてスゲーなと思うな。810の写真は一部分だけだから、高層から全体をみて見ないとよくわからん。

倉庫の写真とか貼って喜んでる悪趣味なネガがいるけど全く無意味だな。
湾岸物件なら、どこでも倉庫などの施設は付き物。
物件によっては例えば芝○の物件とか豊○の物件からは倉庫だけじゃなく
汚いセメント工場などが丸見えとなる。
また、他の物件ではレインボーが縦に箸を並べたように見えたり。ランドマーク
までの距離が遠いため小さくてインパクトに欠け中途半端な眺望となる物件が
多い中、ここからは、レインボーブリッジやお台場から房総半島まで広がる
パノラマ眺望が得られる。これほどバランスのよい眺望が得られるのは東京湾岸
においても貴重な存在である。

ネガが湾岸では当たり前の倉庫のローアングル限定の画像を貼るたびに
眺望においても完全敗北ですって涙流して宣言してるようなものだ。

>>808
は言いたいことはわからないでも無いが、もう少し、丁寧に書かないと読んでいて不快だ。

【一部テキストを削除しました。管理人】

>>810
ポジが都合の悪い部分をマスクしていると批判しているようだが、ネガが都合の良い一部分だけ切り取って張り付ける方が、もっと悪質だと思うぞ。806のリンク先の写真の方が、より広範囲を撮影していて、イメージはつかみやすい。あとは、検討者が現地で自分で判断すれば良いだけ。度をすぎたネガは、検討板に不要。

◎本日のまとめ


ネガのマンションからの眺望をいくらズームしようが修正しようが・・・・・




こんな素晴らしい眺望写真は永遠にゲットできない件ｗｗｗ

>>827
低層から倉庫だけを強調するように撮った写真とか貼って喜んでる悪趣味なネガが
いるけど全く無意味だな。
そんなネガの書き込みなんて誰が信じるのだろう。全てが虚偽ばっかりだね。

湾岸物件なら、どこでも倉庫などの施設は付き物。
物件によっては例えば芝○の物件とか豊○の物件からは倉庫だけじゃなく
汚いセメント工場などが丸見えとなる。
また、他の物件ではレインボーが縦に箸を並べたように見えたり。ランドマーク
までの距離が遠いため小さくてインパクトに欠け中途半端な眺望となる物件が
多い中、ここからは、レインボーブリッジやお台場から房総半島まで広がる
パノラマ眺望が得られる。これほどバランスのよい眺望が得られるのは東京湾岸
においても貴重な存在である。

ネガが湾岸では当たり前の倉庫のローアングル限定の画像を貼るたびに
眺望においても完全敗北ですって涙流して宣言してるようなものだ。

北東高層居室からの写真は眺望の強みを示すもの。クロスフィルターでキラキラさせるのはちょっとおじさん趣味だがまあ許容範囲。

低層又は地上から嫌悪施設も写した写真は周辺環境を示すもの。これまた公開空き地から180度広がってる風景だから別に特別悪意があるフレーミングでもない。

どっちも検討の材料として問題とは思わんがね。

>>831
いつもの事なんだけどなんで自分で撮った写真掲載できないの？

この写真の著作者は私ですが、使用を認めます。別に倉庫の写真が貼られても問題ありませんが、私の写真が虚偽とかの誹謗はおかしいと思いますよ。実在のものを撮影している訳なので。私の考えは、下の人に近いですが、このサイトは購入者の気持ちを応援するサイトでしょ？実際のところは検討者が自分で判断すれば良いだけ。一般の人が騙されるのを防ぐとか書いていましたが、一般の人が自分で何にも確かめずにマンションを買うでしょうか？それこそ、余計なお世話というものです。馬鹿な煽りを連夜、管理人がいない時間に繰り返してスレッドを荒らす馬鹿者は消えて欲しいと思います。

[2010-08-23 03:19:31][×]
>>810
ポジが都合の悪い部分をマスクしていると批判しているようだが、ネガが都合の良い一部分だけ切り取って張り付ける方が、もっと悪質だと思うぞ。806のリンク先の写真の方が、より広範囲を撮影していて、イメージはつかみやすい。あとは、検討者が現地で自分で判断すれば良いだけ。度をすぎたネガは、検討板に不要。

眺望云々の前に、一般マンションではカーテン開けたまま夜過ごせる住居がどれだけあるか
だろうね。
眺望が開けるというのは、何が見えるかということも大事だが、どこからも覗き込まれる心配が
ないというのが大事だよ。
開放感って視覚と心理と両面で必要なんだな。

>>828
この運河ビュー&公園ビューの部屋も、素敵だなと思いました。目の前をレストラン船が通るんですよ。公園が完成したら、桜花見ビューで羨ましい。

828はホクレンの看板が写ってる。ちょっと前の写真かな。レインボーブリッジが引込み線架橋に
さえぎられて見えないってことが、地上4階あたりかな。かなり低層階ですね。
花火はよくみえる位置です。

２階です。

低層階からは隣の建物とかしか見えないのはどの物件でも共通だよ
それに応じた価格設定になってる。
そんなの都心部の物件ではあたりまえの話だよ。
何をあたりまえの話を延々としてるんだか（笑）

ここの場合は、その低層階でさえも対岸までの距離が１００ｍ以上
離れているから開放的な雰囲気となっているのが特色。

どこの物件とは言わないけど、例えば道はさんで１０ｍ先には○階建ての
都○アパートがあって、ドーンと眺望塞がれてるマンションとかあるよね。

そういう物件の心配してやれば？

ここは、公園からの覗き込み、対岸の港南５丁目からの覗き込み、ブランからの覗き込み
シーフォートからの覗き込みに関しては気にならないのでしょうか。
肉眼は大丈夫でも双眼鏡とか・・・映画のシーンででてきますよね。

>１０ｍ先には○階建ての
都○アパートがあって、ドーンと眺望塞がれてるマンションとかあるよね

あるわけないよ。

私は実際に見ましたが、こんな感じに近かったですよ。このマンションは、地上の風景と高層の風景は一変します。ただ、低層の運河ビューも素敵ですよ。

http://livedoor.2.blogimg.jp/bluestylecom/imgs/b/f/bf2ee8c7.JPG

ビューバスありますか？

【一部テキストを削除しました。管理人】