リエトコート武蔵小杉　THE　CLASSY　TOWER 【２】

>>40 つ、現実から目を逸らさない方がいいぞ。高値掴みは高値掴み。
もしくは、含み損を抱えてる、でもいいけど。

>>39　リーマンが潰れちゃうご時世、過去の事例は当てにならない。
いくらでも値引きすると思うよ。

高値掴みは＊＊人のうわごとだから気にするな！

住宅は自分が住むためのものなのに、それに投資して儲けようなんて考えた人は、
大含み損で、残念でしたね。全然、値付かずで売るに売れない上に、
賃貸と思っていたところから、大量放出。夜も眠れませんね。

ここは制震でも免震でもないようだ。ダブルチューブの耐震と書かれている。
もともと投資用マンションだからね。
投資というのはリスクを負ってリターンを得る。
地震で建造物に大きな被害が出るのは主に断層直上の建物。神戸でも断層上の建物が大きな被害を受けたけど、神戸全体ではやはり火事の被害の方が大きかった。
つまり、回収に要する２０年以内に地震が起きてかつ、大きな被害が出る可能性は低い。だから、耐震で十分なわけ。そういう観点で建てられた物件なんだよ。運悪く大きな地震でイーストとドミノっても仕方ないわな。

ここの開発目的は、投資というより投機だな。
マーケティングもせず、武蔵小杉＆タワーだけで売れる(貸せる)と判断したのだろう。

デベも需要と供給って言葉を知らないのかね。
ここに1本2本新築のタワーがあるだけだったら高値を保つだろう。
こんなボンボン建てちゃって数年の間に一気に供給が増えたら新築＆築浅の物件だらけで値崩れするに決まってるじゃん。
ここに住みたい、っていう積極的に買いたい人は限られてるしそれ以外は安かったら検討するが高かったら買わないって人。
強気の価格を出し続けたらゴーストタワーになるだけなんて素人でもわかる。

買った人間にとっても周りが似たような条件の物件だらけじゃ値上がりする訳ない。
30年かけて5年に1棟位のペースで新しいタワーが供給されれば安定した中古の相場も形成されてデベの利益も安定しただろうに。

だから、現在建っていない残りの計画については微妙な雰囲気になってきましたよね。
東急は建てても、三井のＣ地区はほんとにやるのかと思います。それ以外はさらに微妙。
１８０なんかになるなら無理して建設する必要がないと考えるかもしれないですね。
そういう意味でも、ここの売れ方はみんな注目してるんじゃないかな。
あんまり売れないなら、残りの計画は無期限延期で５年１０年放置するんじゃないか。

まぁ、当然なんだけど、商業施設が少ない状態で、これ以上住居ばっかり増やすことに無理があったのでしょう。
住居作るのストップして、商業施設を作る。それでマンション市況が武蔵小杉の中でよくなったら、マンション開発を再開する。そんな感じじゃないですか。

3月になれば必然的な事態になる物件です。
そんなに部屋にこだわりがなければ、あおったり、バカにしたりしなくても手に入ると思いますよ。
どちらにしても12月の管理費や体制の発表が出ないと荒れたままでしょうか。

交通の便がいいのは確かなのですから、
実需と仕様に見合った価格設定さえすれば、普通に捌けると思うのですがね。

東京機械跡地の東京建物の超高層マンションは、計画通り建つと思いますか？
リエトを検討する際には、西・北方面はお見合い必須なので影響大だと思うのですが。

>>50
予想でよろしければ、この状況で駅直結マンションと競っても勝てないし建たないでしょうね。
すでに野村不動産がシティハウスの横を2棟のオフィスビルにしています。
駅前だから無難なところだと駐車場とか簡単な物にしてにて5年後くらいに建てるかも。

理想は、東京機会跡地が、商業施設とマンションじゃなくて商業施設だけになることですね。ここまで建ったものだけだって、人口増えてるんだし検討に値しませんかね。

完全に高値掴みの理論ですな。合掌

供給減る

パークシティも数十戸売れ残ってるみたいじゃん。
ここより特なんじゃね？

パークシティは40戸くらい残っているそうです。
リエトを選ぶより、断然いいと思います。
駅に近いし、最初から分譲目的で作っているというので。

>>50

お見合いは東と南では？

ぶっちゃけ、ここはダヴィンチが生き残るか死ぬかの読みで
買えるか買えないかが違ってくると思う

もし仮にダヴィンチが破綻してしまうのなら坪200平均でも高い
逆に、ダヴィンチが生き残れるのならこれぐらいでも十分買える物件

いやぁ〜
月曜日の業者の書き込みはすごかったね〜
「誰がなんと言っても買います」だって（笑）

先週末でもうぱったり来場者が来なくなったんじゃないかな？

火曜日、水曜日はモデルルームの定休日
やはり肯定的な書き込みは一切ありませんね

この業界はやはり大変だね〜

豊洲なんかもそろそろ240とか言われ始めてるみたいだし、
順繰りに下がるのが自然だと思うよ。

パークシティって40戸も残ってるんですか？
HP見る限りでは5戸となっていますが・・・。

契約してから入居するまで全体の１割ほどが変わるらしいですよ。
転勤だの資金繰りが付かないだのが理由だそうです。
デベは手付金貰うので美味しい商売してますね。

小杉近辺の三井不動産行ったら、ＨＰに載ってない物件売り出していたんですけど、
どういうことかな？

>>58　ここからダヴィンチが生き残ったら、かなりすごいよな。
決算報告書に何一つ良いことが書いてなかったのに...。

個人で買った人がデベに言ってキャンセルするのではなく、自分で売りに出したんでしょ。
キャンセルせずに損するのが嫌だから売りに出すのは良くあること。

てことは売れ残り数＋仲介物件数（転売）が販売中ってことね。

内閣府が、景気の総合判断を「景気の現状は急速に厳しさを増している」と、
3カ月ぶりに下方修正し、改めて悪化を認とめています。

あのお値段で542戸完売できますかね?
相当安く売りに出さないと、隣のリエトコートイーストみたいに
スカスカになってしまうのでは？
将来の管理費や修繕費を考えると完売してもらわないと困りますよね。

この物件を公開初日に見に行きましたが、地下駐車場にヒビ（？）の補修跡がありました
これって普通のことですか？
築１年でヒビって大丈夫か？？
前向きに検討してたのに、初っ端から凹みました

６８です
さすがに完成後物件なので、モデルルームにオプションの設備はほとんどなくシンプルでよく分かりました
川崎市で物件を探してますが、フォレシアムはオプションだらけで元の姿が残ってませんでしたからね…

表面の化粧板やモルタルのヒビなら問題ないはず。

コンクリート、モルタルは熱収縮が発生するためヒビが入るのは普通のこと。

補修で済んでることから構造的なヒビではないので問題ないと思います。

東横の中吊りに堂々と新発表と出てますね。

補修で済まない場合はどうするのですか？

川崎ラゾーナも、コマイヒビだらけ〜
コンクリはこんなもん。ホームセンターに、専用スケール売ってるよ〜で測ってちょ。

うわー 他物件には散々ネガ意見なのに やっぱり気に入った物件だから コンクリのヒビすら よくあること で片付けちゃうんだ。
あ。デベの書き込みか。


築１年たたないうちから ヒビか。

絶対やだね


つか デベ定休日だから 今日もまた静かだね。

マンション、向いてないんじゃない。止めときな。
今なら建て売りの方が、値引き凄いよ〜ん。地元工務店で、資金繰り詰まってるのはゴロゴロ。
保証は危なくても、あれだけ安きゃ納得かもな…

>>74
ちげぇよ。ここの物件は契約者が一人もいないから他人ごとなの。
これで契約者が増えてくると他の物件みたいに「そんなことないもん！」とネガに猛反発しだすからね。

ここの適正価格、坪２２５万と読んだ。
結構、いい線いってると思うのだが。

>>77
概ね同意。あくまで今の価格でね。
一年後は坪200万くらい、またはそれ以下が適正価格になっている気がする。

>>77

全戸の平均だとそのくらいだと思う。
というか自分の希望でもあります。

いやあ、あの仕様でその価格はないない。

２１０だといいと思っていたが。。。。

デベもうまい価格設定ですよ。

仕様、仕様って言うけどさぁ

オプションだらけの着飾ったモデルルームと比べたらそりゃあ見劣りするけど、
オプションなしの普通のマンションとくらべるとそう大差ないと思うよ。

実物見れて逆に冷静になれてよいとも言える。

そうかな。何より外観が安っぽい。ＣＴ品川に通じるものがある。

仕様はオプションなしのパークシティとほぼ同じです
いや、クーラーついてるだけマシかな？
（でもパークシティ自体が仕様は貧相だと言われていた）
ま、内装なんていくらでもリフォームできるけど
もとからの収納の少なさと管理費が気になる
共用施設が抑え目なのは個人的にプラスだし。

ここに書き込んでる人たちの多くは、長谷工物件かゴールドクレスト物件の方が合ってるような気がする。。。

>>84
まさか、長谷工やゴールドクエストは仕様が高く、
コストパフォーマンスが良いと思っているのですか？

↑>>85　でした。
ここは仕様が低く、コストパフォーマンスが悪いと思われてるので
そういうことはあるかもしれませんけど、一般的ではないですね。

サッシは変えられないんだよ！

朝8時半の時点で 最上階から8階分くらいまでをのぞき 全部隣の賃貸タワーの影。
昼間は さらに向かいのタワーでほとんど全部影。

ほとんど日が当たらないタワー物件だね。実際見て実感したけど日当たり最悪だね

ネガキャンお疲れ様。

91
なんて失礼な。
いや違いますけど。

頭ごなしにネガキャンって。
検討者として今週実際に現地行ってみてきたんだから。

ただのネガキャンと思うなら自分の目でみてきて ネガキャンだと立証してください。

南一部と南西は日が当たるはす。
それに今秋分もだいぶ過ぎて影は長くなってるでしょ。
夏ならもっとかかる影も短いはず。

ま、日当たりなんて、
今の多様なライフスタイル考えたら、マストじゃないしね。

と、なんか業者みたいなことを書いてしまってけど、
当方すでに別マンション購入済み。

せっかくのタワーなのに、眺望悪くて日が当たらないなんて。

１ＤＫなんて買う人いるのか？

日当たりのためにタワーを選ぶなんて聞いたことない。

Ｎｏ９０さん
日照は大事な購入要件ですよ。
どうせ日が当たらないのだったら北側とか検討対象が広がりますからね。
貴重な情報、ありがとうございます。

今度、日照投影図もモデルルームで確認して来ます。

96様
貴重なご意見ありがとうございます。

日当たりと眺望がいらないならコスギタワーの北向きが安かったはず。
いくらくらいだったかな

東と北以外は一日のうちそこそこ日当たるだろ。

>>90
今射してる影は全部コスタのだよ。賃貸棟の影は夏場の早朝しか射さない。
嘘だと思うならGoogleの航空写真見てみ。
東南から日が昇る冬場に賃貸棟の影が射すわけがない。
残念。君の勘違いか、もしくは事実の歪曲だね。
どっちにしても立派なネガキャンだよ。
（ちなみに不名誉な事実を吹聴しても名誉毀損は成立する。これと同じ。）

それにそもそもタワーの利点は立地なんだから密集するのが当たり前。
湾岸エリアやＭＭ・ポートサイドのタワー密集エリアでは日当たりなんて気にする人は少ない。
そんなに日当たりの良いタワーがよければ、東北のどっかの田んぼの脇に立ってる有名なタワーに住みなよ。
某宗教団体の＊＊だそうだけどｗ

賃貸棟って、リエトのイーストとＲスタイルのどっち？

ネガティブな意見のない掲示板なんて意味ないと思うが

これだけタワー建ってるとどこも日当たりは影響あるでしょう。
ＳＦＴの南向きも午後はＭＳＴの影の中。
今後駅直結とか東京機械跡地とか建ったらパークもリエトも影響受ける。

でもタワーの場合日当たり悪くても採光が十分なら明るいし寒くもないんじゃない？

No.101

どこのタワーの影であろうと、関係ないだろ。
要は日当たりが悪いと言うこと。事実の歪曲とかネガキャンとか大げさ。
小杉でも日当たりの良いタワーはあるし、どうせ買うならそういうのを買いたいと
思うのは至極当然。タワーは立地だけじゃない。展望も重要。
田んぼのタワーとか言ってる君の方が話しねじ曲げてる。

で、日当たりがいいシティやプラウドがいい、
ってこと？

マンションなんて日当たりより立地だろ。
日当たりにこだわるんなら、
駅隣接マンションできるまで待つのもてかもね。

ここの南向きは日当たりはいいでしょ。
東の低層は日当たりも眺望も望めないので安いんだろうね。

なら止めればいいんじゃ。。。
あっ、これでは身も蓋もないか。。。
と、云うわけで〜相鉄・鶴ヶ峰駅直結（こういう場合、徒歩０分と表記していいのかな）クリオ・レジダンスタワーお薦めです。
単発タワーならではの、遮るもののない壮大な眺望！もち、日当たりバツグン！
下階は行政施設、スーパー等、便利さ独り占め！
将来は東横線とつながり〜＊＊武蔵小杉住民を無視して〜都心へ一直線！
さぁ、早い者勝ちですよ〜

コスタがいるから南すべてが日当たりがいいわけではないよ。

日当たり日当たりって、子供いるんなら散歩連れ出せば済む。
子供は一日三分程度日に当たれば骨は発育するらしいよ。
洗濯物も結構風通しよく乾く。
たいした問題じゃない。


この物件は内装や日当たりよりも、
まずは躯体気にした方がいい。

>101

ここ売ってるデベの人？見苦しい

ここはネガキャンよりも、それを必死で否定してる人のほうが見苦しいし、攻撃的すぎる。

もっと冷静に話をしよーよ。

で、都心の良い立地タワマンでも、眺望が抜けてるとこたくさんあるよ。

部屋の中を覗かれる心配がある部屋では薄いカーテンを閉めるから、
日当たりがよくなければ明るさが不足する。
部屋の中を覗かれる心配がなければ、カーテンを開けておけるから、北向きや日陰でも明るい。
タワーで後者なら良いが、前者は嫌う人がいるだろう。

誰かが書いてたけど
ここってホントにペアガラスでないの？
ペアガラスでないと、このマンションの場合、どんな不都合があるのでしょう。

下手な営業みたいな苦しい言い訳が増えてきたな。

ペアガラスじゃないんだよ。おれも驚いたよ。

コスギタワーもペアガラスじゃないところがネックになってたね。
いま住んでいるところは結露が酷いから解放されたいという人には
とても残念なことでしょう。

タワーで結露するの？

結露の原理も知らんのか。
湿度があれば結露するよ、どこだって。

生活で湿気を発生させている量が、
２４時間換気で吐き出せる水分量以上だと
当然結露するよね。

ペアガラスを言う人がいるけど、
２４時間換気だから大丈夫でしょ。普通。結露は。
騒音の防止の方が問題じゃないの？
静かなところだったらペアガラスでなくてもよくね。

安くしろネガキャンも減りましたね。

しかし例え２００万を切って買えたとしても、そのような人にタワーの管理費、修繕費、固定資産税が払えるのでしょうか？
ふと思い出したのですがパークのときにあった書き込みです。
以下その書き込み。


パークシティの毎月かかる維持費のことを試算してみました。

90平方メートルクラスの部屋で共益費は毎月24,000円、修繕積立金(一時金なし）が5年目までが全体3100円、本体が4700円なので合計約32,000円位。固定資産税が約最初の5年間は建物の分が優遇され安いので380,000円くらい(パークの税務相談コーナーで試算してもらいました）になるのではとのことなので一月約3万円。月額約6万2千円。

11年目から共益費がそのままとして、修繕積立金(一時金なしで試算）が全体4,800円、本体が5,400円なので合計約35,000円位。固定資産税は土地評価が決まってないけど試算では、優遇税がなくなり年間約57万くらいとの事なので(パークの税務相談で試算してもらいました）月約5万円。月額8万5千円。

26年目から、共益費そのままとして、修繕積立金(一時金なし）が全体6,700円、本体が25,000円なので合計約55,700円位。固定資産税は5年後はフラットと仮定して(多分土地評価は上がるんでしょうが）月額10万5千円となります。

30年目以降も住む人はさらに修繕費が上がりますのでそこも計算に入れた方がよいです。。
土地評価額も定まってないですが参考までに試算してみました。
ローンのほかにいくらかかるかを試算されたほうが良いと思います。特に固定資産税と修繕費は曲者です。駐車場代金も考えた方がよいです。
税金関係の本や共益費、修繕積立金の表はパークのパビリオンでくれますので。
転売される方は関係ないかもしれませんが、タワーのせいかもろもろ結構高いので払っていけるのか考えた方が良いと思います。

だそうです。
１２月にどのような修繕費計画が出るのでしょうかね。

>>121

>安くしろネガキャンも減りましたね。

単に興味がなくなっただけ。ネガキャンする価値も無いってこと。
あと、タワーは維持費が高いから、その分安くしないと益々売れない。
坪150-160が適正価格じゃないかな？

ペアガラスで騒音防止って…。
購入の勉強一からした方がいいかと。

騒音には２重サッシ。ペアガラスなんて何の足しにもなりません。

ペアガラスは結露対策。
はっきりいって、２４時間換気はすべてのマンションに絶対ついている。
それでも結露は防げません。（程度問題でいえば、昔の２４時間換気システムが
ないよりは、少しはましっていう程度。）

２４時間換気で結露が防げるんなら、コストかけてペアガラスになんて誰もしない。

もう価格のことはウンザリ

>>121
林立したタワーマンションの将来問題が予見できるように思う。
現在の金融危機だって、ずっと前から予見できていたことだった。

変な理屈だな。いくら金持っていても安く買いたいものだ。
それに例え、１５０万だったとしても、４千万は払う訳だ。
それだけ払える奴が管理費等払えないのか？？
ましてやローン組むなら、支払い能力は銀行にチェックされるだろ。
意味不明な書き込みはやめてくれ。

> 安くしろネガキャンも減りましたね。
> しかし例え２００万を切って買えたとしても、そのような人にタワーの管理費、修繕費、
>固定資産税が払えるのでしょうか？

119とか123とか新しいタワマンに住んだことあるのかな？　単なる浅い知識の想像だけだな。

>>127
その言い方からすると、ペアガラスじゃないタワーマンションの日陰部屋で
生活した経験があるんですよね。
冬の朝にも結露することはなかったすか？

ちなみに俺はこの物件に興味なし。
相場のバロメーターに価格チェックしているだけです。

ペアガラスは思うより防音効果ありますよ
うちはペアガラスに変えて多少静かになりました
間が真空になってるとより効果的
ペアじゃないよりペアの方がだいぶマシです
ちなみに二重サッシのお宅に行ったことあるけど
二重サッシはかなり防音効果あります
ペアガラスが、だいぶ防音になる、というのに比べて
二重サッシは完全に防音になります
でもいちいち二回閉めるのが面倒くさくて一枚閉めの時も多いそうです
まあ普通のガラスでも、厚めの布カーテンだとかなり防音できるのでピアノ弾く方はオススメです

ガラス屋にはっきりと ペアガラス 真空ガラスともに防音の効果は期待しないで下さいと言われました
ペアガラスはあくまで断熱や結露対策にすぎません

シャッターはどうなのかね
うちシャッターと普通ガラスだけど
閉めると全然ちがうよ

値段とか以前にいわくがありすぎるので、まともな物件に住みたいと思う人は
はなからここは対象外だと思う。

まさに安けりゃ何でもいい、という人しか飛びつかない物件だと思うけど
その値段すらそれほど割安ではないとなれば、最初から結果は見えているような。

むしろここが大幅に売れ残ることで他の小杉の物件に悪影響が及ばないことを危惧したい。

周辺の人はここが安いのと売れないのとどっちが嫌なんだろ

サッシの遮音性能については、4つのクラス分けがあります。
一般的にはペアガラスさらには2重サッシが有利ですが
1枚のガラスの厚さや隙間の処理によっても遮音、断熱
性能は異なりますので、1枚ものだから良くないとは言い切れません。

http://www.alianet.org/homedock/alumisash/3-1.html

リエトの場合、ハイサッシではないので開口部が少ない分
1枚ものでも遮音、断熱の影響が少ないかもしれません。
パークはペアですが一般的なマンション用のものではなく
ものすごく重たく、頑丈そうなものが使われています。
気になる方はMSTの1階にある販売センターで聞いてください。

なんでリエトを検討するのにパークで聞かにゃならんのだ
わけわからん

コスギタワーの南側高層階住人ですが今の時点で全く結露がみられず、どちらかというと乾燥しています。コスギタワーの住民版をみると乾燥して困って加湿器を購入している人もいる具合です。前のマンションでは結露に困っていましたが、コスギタワーでは24時間換気が有効のようですよ。あわせガラスですが、新幹線などの音もほとんど気になりませんよ。

24時間換気システムで結露防止できないのでしたら
ペアガラスではないこのマンションはどうなるのでしょうか。
我が家は戸建ですが、ペアガラスでもガスを使うと結露します。
油断するとすぐサッシにカビが繁殖します。
タワーマンションだと多少は大丈夫ということでしょうか。

窓ガラスがしっかりしていても、換気口から音が入りまくりというオチもある。ベッドの枕元にあると最悪。

結露はタワーの場合
高層か下層かで変わる
高層は乾燥しまくりで喉が痛い
下層はわりと結露する