パークシティ武蔵小杉はどうですか？【4】

不動産価格が上がるわけないですよ。今が天井ですよ。
不動産価格が上がってたのは外資系ファンドもっというと
ＴＭＫが買い捲ってたからで、今はもう売り払ってしまってますよ。
買い手がいないからもうあがりません。

>>41
数捌けるサラリーマン層を相手にするには相場が上がりすぎたからね。需要が無ければ上がるわけもなし。自分も今が天井だと思う。

検討してるので財産価値を知る上でも原価予想してみます。
そもそも、三井の土地の仕入れが１９９１年バブルのときで
なんで私たちが今この時代にバブル価格で買わなくてはいけないのだろう。
だいたい建物が２棟合わせて２００億弱らしいじゃない。ということは
１４００戸で割って一戸１４００万ですよ。
ぷらす土地所有が５坪で７５０万ぐらいでしょ。
合わせて２１５０万じゃないですか原価は。
販売管理費入れたって２５００万でしょ、一戸あたり。
４０００万程度で売れると思うんだけどな。
ただひょっとして一坪５００万とかで仕入れてると話は別。

>>42さん
そこ（需要）基本ですよね。今後上がるってある種宣伝文句ていうか、、、
逆にデベは金利上がってびびってると思いますね。
需要が冷えると価格下落局面の在庫は持ちきれませんからね。
いまがややバブルぐらいに思ってます。
なのでまだまだ再開発内にいくらも物件でてくるのでじっくり見極めようと
思ってます。三井も値段みて、以外に売れないのではと思ってます。

私は本気で東急直結を狙ってるので
正直、見極めで待つ人が増えるのがつらい。。。。。
高くてもどうしても欲しい物件です。
どっちにしろこの武蔵小杉は建て過ぎなので
資産価値は下がりはすれど上がりはしないと思いますが。
ま、売る時は別に儲けようとは思ってないので。。。。

第一期販売価格表を見ました。予定価格表との変化はあまりないです。来週末はレジデンス及びコスギタワーが登録締め切りですね。こちらはどこも売れ行きが良く、買えなかった人が流れ込んでくる可能性もあると思っています。
皆さんも、高額な買い物だけあっていろいろ検討されているみたいですが、資産価値よりも、自分がここに住みたいかどうかで判断すれば良いのではないでしょうか。確かに一長一短ありますが、なかなか良物件だと思います。気に入らなくなったら、安くても貸したり売ればよいでしょう。コスギタワーの西隣の賃貸が秋から入居開始です。この賃貸価格を参考にすれば、ある程度の金額で貸す事は可能だと楽観視しています。
http://www.musako.jp/top.html

結局結論はこの物件は買いではない訳ですかね？

資産価値云々はともかく、マンションそのものに価値を見出せれば買いでしょ？

南向き中層75平米で約5,900万円諸費用入れて6,100万円でした。
私は南向きが好きで眺望を考えて中層でもやや上のほうがと思って
価格表をみてびっくりしました。6,000万出してこの程度の部屋しか
買えないのかと愕然としました。うちも夫婦合わせて年収は1500万超
ですがやっとこさ買ってこの程度？と正直思いました。
なので後から出る物件に期待です。

あと駅2分て再開発内だとどれも近いのでそれほどアドバンテージ
ではないと思ってます。これから出る物件は皆様の情報によると直結だったり
東京機械の跡地だったりでどこも近いですよね。パークシティより高くなることは
なさそうなのと、コスタ、レジ、パークシティでだいたい武蔵小杉に買いたい人が
買ってしまってそんなに人気にならなそうかな？なんて思ってます。

人気にはなるでしょうね。
価格次第でしょうけど。
それにしてもこの物件自体人気はどうなんでしょうね？
駅直結はいつ頃売るんでしょう？

駅直結は2012年完成です。それに賃貸ですけど。

>52さん
賃貸から分譲に変わったと聞きましたが？どちらが本当なんでしょう？
2012年・・・・遠い・・・

2012年までなんて、ちょっとまてないな。
その頃の金利はいったいどれくらいになっているんだろうか…

＞54さん
本当に。もともとの価格が抑えてあっても金利高かったらあんまり意味ないかも
でも実際賃貸なのかな？分譲？詳細知りたいです

>>53
2012年じゃなくて2011年の間違いでした。すいません。

それでも随分先ですね。
売り出しはいつ頃なんだろう

>>46さん
有益な情報ですね。有難うございます。

物件自体の人気はどうなんでしょうか？

>>57さん
分譲の1〜2年前でしょうから、Ａ地区は平成22年、Ｃ地区は平成20年以降でしょうね。
開発が延期になる可能性もありますから、もう少し先になるかも。

>>59さん
実際の動向はデベロッパーにしか分かりませんが、
スレッド見る限り、興味持っている人は多いですね。
個人的に、高いのを承知で申し込む人は多いと思っています。

ここの小さい間取りの価格で駅から歩いて１０分程度の物件の
上級の間取りが買えるぐらいなので、住民の方は裕福な方が多く
なりそうですね！

東急の直結の分譲がそんなに遅いなら
とりあえずここや他を買って、
直結ものが分譲された時にまた買い替える人もいるかも
もし直結が気に入らなければ買わなきゃいいんだし
物件をおさえておくという意味で

>62さん
それ良いですね。
但し、ここを買って売却損が出なければ良いのですが苦笑

SFTを検討していますが綱島街道を挟んで目の前に中原消防署本署ができますね。
消防署のHPを見たら04年の救急車出動が3000回弱でした。平均８回/日になります
がサイレンの音が心配です。MRの営業マンは救急車両のサイレンは96デシベルで
出動する時は必ず鳴らします、とは教えてくれましたが、、、

昨日MRへ行きましたが、うーん。。
内装(仕様)が全く価格に見合ってないと思いました。
感動が無いと言うか・・・正直ほんと一昔前のって感じです。

あと学区の中学校(中原中)まで1.3km強と洒落にならないです。遠すぎ。新丸子のずっと先ですよ。
もっと近くに中学あるのに・・・。マンション密集の弊害でしょうか。
うちは娘なので、ちょっとありえないですね。

立地に惹かれて本気で検討を考えましたが、うーん。

＞64さん
以前消防署の横に賃貸ですが、住んでました。最初は夜中に鳴ったりすると
正直眠れませんでしたが、けっこう慣れましたよ。それに夜中ですと住宅街を通る際
若干ですが、サイレンが小さかった気がします（これは気のせいかもしれません）
戻ってくる時はもちろんサイレンなしです。
ここは窓も東はたしかＴ2ですよね？それくらいでしたら、大丈夫かなと思うのですが

＞65さん
確かに内装はしょぼいですね笑
うちもこの価格でこれ？と正直思いましたが、土地と躯体にその分お金がかかってるなら
仕方ないんですかね？竹中ですし、これだけ大型物件ですと、良い所長もついてるんでしょうか？

我が家も昨日MR行ってきました。皆さんがおっしゃるとおり内装はかなりがっかりです。
これだけ出すならもっと魅力的な物件がいくらでも出てくると思って取りやめることにしました。
小杉でこれから計画されているマンションに強く期待。

消防署の上部にビジネスホテルを併設する複合施設が２００８年春、川崎市中原区に誕生する見通しとなった。火災や急病時に迅速に対応できるとして、市は消防ホテルの利点をＰＲ。総務省消防庁は「こうした施設利用は聞いたことがない」と話している。
　複合施設は、ＪＲ横須賀線に新設が見込まれる「小杉新駅」に隣接する約２３００平方メートルの用地に建てられる。市は「駅前の１等地に消防署だけではもったいない」と、施設の有効活用を検討。当初は学習塾や音楽教室の併設案も浮上したが、市は大手電機機器メーカーの工場があり、２０１１年度までにマンションやオフィスビル計１８棟が整備される小杉地区の周辺環境に着目し、ビジネスホテルとして需要が見込めると判断した。
　施設の建設費は約３０億円。１〜４階が中原消防署で、５〜１４、１５階がホテルとなる。ホテルの床面積は計約５０００平方メートルで２００—３００室を想定している。ＪＲ南武線・東急東横線の武蔵小杉駅に近い建設用地は市土地開発公社が１９９２年度に取得した。
　ホテルは、市から建設費などの融資を受け、第３セクターの「市まちづくり公社」が建設し、ホテル業者を公募して賃貸する。消防署は公社が建設後、市が買い取る。市は新年度予算で設計費などとして９７１０万円を計上する。
　市は地震などの災害時に、複合施設を住民の一時避難所として活用する方針。消防車などのサイレンの影響については、「夜間、頻繁にサイレンが鳴るわけではないので問題はないと思うが、不都合があれば十分配慮したい」（市まちづくり局企画課）としている。 （読売新聞）

震災やら何かあった時に消防署が近いと便利かもよ
物資も運ばれてくるだろうし、上によると音も考慮してくれそうじゃない
そして何より救急車が来るのがめっちゃ早い、人命救助もすぐしてくれる！

「しょぼい内装」って、食器洗浄機や浄水器が標準装備でないってことだけですか？
今どきの値段の張るマンションの内装って、どういうものが基準になるのでしょうか。
（壁紙や床板の質が悪いかどうかは、見分けがつかなかったもので。）

＞66さん
65です。
ほんと内装に関しては・・・(笑
都内他の物件ではなにかしらみるべきものがあった気がしますが、
正直、あまり印象に残ってないので、近々もう一度行く予定にしてます。
全体的に戸数のスケールメリットを他物件より感じないなぁ、
という気がします。

ここは竹中施工・駅近ほか色々考慮すると稀少性は言わずもがな、
実際に生活する空間に満足できなかった場合、気分的にしんどいかなぁという気がします。
割り切れたらいいのですが。。

しかし一期であの戸数を一度に捌けるんでしょうか？
価格が価格だけに興味があるところです。

内装はともかくとして、この値段だったら、
制振ではなく免震構造にして欲しかったです。

>>66さん
消防署が近いというのは大きな欠点だと思っているのですが、
慣れれば夜中のサイレン音で起こされることはなくなりますか？
昼間の音は許容できますが、夜中に起こされるのは嫌なもので。

＞72さん
個人にもよるので、ここで絶対大丈夫！とは言い切れませんが、私は全然大丈夫でしたよ。
何年か住んでましたけど、夜中に出動する事は少なかった気がします。（夜は多かった
ですけど）
これだけ周りにマンションが出来る中に消防署を作るのですから、サイレンは多少は
考慮してくれると思いますけど。
どなたかが書かれていましたが、消防署が近いと災害があった時は良いかもしれません。
実際私が今住んでいる場所は道路が狭い住宅街なので、火事があった時消防車が
入りづらくて大変です。
＞71さん
免震は実際将来的にどれくらいの金額が修繕でかかるか分からないそうです。
以前免震マンションを検討していた時に色々調べたり聞いたりしましたが、制震はプレート
が破損した場合取り替えたり、取替えたりするのが、部品の価格が分かるので
ある程度の概算は出る様です。
個人的には、ここは地盤も良いので制震で良いのかなと思いますが。
都内の埋立地や地盤が良くない場所は免震かそうでないかは気になりますけど。

内装が良くないというのは語弊がありました。すいません。浄水器、食洗器、エアコン
などが全くないのにこの価格？という所でこの金額なら、これくらいつけてよ笑と
思いました。
ただ、足元の保安電気や、漏水警報器、網戸が標準なので、まあ良いのかもしれませんね。
それにしても高いですよねえ　はあ〜申し込みどうしましょう・・

>>73さん
消防署の件、非常に参考になりました。有難うございます。

内装に関しては、確かに値段が値段だからもう少しプラスして欲しかったですね。
他の物件と比べてショボイとは思いませんが。
ただ、面積が小さい部屋だとトイレの手洗いカウンターが付いてないので、
結果的にタンクレストイレが選びにくいところと、
ビルドインエアコンでは無いところがネックになりそうですね。
他はオプションでどうにでもなりますが、
この２点が気になる人にとっては厳しいのかなと思ってます。
自分は気にならないので内装に関しては許容範囲内ですが、
人によるでしょうね。

確かに天井カセットエアコン、魔法瓶浴槽、トイレの手洗い、シャワースライドバーetc...
これぐらい付けて欲しかったなぁ。。でも人それぞれですしね。
でも他物件との価格帯での相対比較で言ってるのでそんな無謀な話ではないと思います。

躯体や地盤等諸々の安心感が充実した良い物件だと思うので、
細かい条件に目をつぶって判断するしかなさそうですね。

しかしなにか決め手が。。
この価格なら他にも選択肢あるしなぁ。はー、悩む。

＞74さん
いえいえ、文章が分かりづらかったと思いますが、少しでも参考になったのでしたら
幸いです（＾＾）

確かにトイレの手洗いがないのはうちも痛いなと思いました。結局は
金額が高いので、標準でもう少し付いていてほしかったと思う気持ちが強くなっちゃう
んですよね。
75さんのおっしゃる様に、決め手が。。う〜ん

>>75さん
あぁ、確かにシャワースライドバーも無かったですね。
これもオプションでは付けられないですし。
あとおっしゃる通り、学校もネックですね。

内装情報ありがとうございました。
トイレの手洗いカウンターは確かに気になっていました。
それにしても、この物件は、水回りの配置と奥行きの深さ故か、
すごく苦しい間取りになっていますよね。
先日、大崎の別物件を見に行ったのですが、
同じ広さ（狭さ）でも
こんなに導線や部屋の配置が楽なのかと正直驚きました。

トイレの手洗いはこんなのを後付けでできないかなぁ、と検討しています。
http://www.toto.co.jp/products/toilet/t00012/index.htm

でも付けたら付けたで狭くなりそうで悩むところです。そもそも給排水的には可能なんでしょうかね。営業にそれとなく聞いたら難しいのでは、と返されましたが。

>79さん
これ良いですね〜
うちも営業さんに後つけで手洗いって付けられないか聞いたんですが、
排水的に難しいと言われました。
狭くても良いから、つけたいです。

内装にがっくししたのは、やはり皆さんそうでしたか。

トイレなんて最近はタンクレス＋手洗いカウンターを期待しちゃいますよね。
　＃それにタオル掛けはフツーついてるでしょ、、って感じ。
あと、食洗機がだめなら、せめて浄水器は・・。
そういや、シャワースライドバーは気がつきませんでした。
あと、以前既出ですが、洗面所の床は普通のフローリングではなく
リノリウム加工にしてほしかったです・・。
廊下の手すりも下地ついてなかったしなぁ。
ちょっと標準レベルにも達してないんじゃないの、三井さん・・って言いたかったです。
あと、間取り的に水周り（キッチンとバスルーム周り）の導線がイケてる
部屋のタイプって少ないですよね・・。
ウチなんて、低層階希望なんでもう何にも出来ないのに、この価格かぁ・・
はぁ・・って感じです。

先日豊洲のパークシティを見てきましたが、内装だけの事で比較をすると
やっぱりこちらはちょっと物足りない感じがしました。
豊洲は平米数が小さくても手洗いカウンター付き、シャワーバーはスライド、
キッチンはジーマティック、浄水器、エアコン一台完備でした。
しつこいようですが、内装だけを見ると、やはり見劣りしますね。
ここを購入するのは本当にこの立地と竹中施工にお金を投資する感じですね。
うちも低層階希望なんで、迷いに迷ってます・・・

所で駅直結物件はやはり賃貸だったのでしょうか？

>>80
排水的に無理でしょ。上の階の人がこんなんつけたら怖いよ。
しかし、コスギタワーはあの値段でも手洗いついてるし、
トーヨーキッチンだったりとか、売りがあるのにね。
もうすこしなんとかしてよ！三井さん。

なぜトイレの床がフローリング？
クッションフロアにすれば安く済んだだろうに。
ミスとしか思えない。

売りはやはり立地と施工でしょう。
よほど、土地と施工がお金がかかったんでしょうね

>>83さん
> 排水的に無理でしょ。上の階の人がこんなんつけたら怖いよ。
理由は？

ここまで仕様を削る理由があったんでしょうか？
皆さんが仰られている仕様を反映しても十分ペイできる
価格設定だと思うのですが。。

立地に食いつくと値踏みされたんでしょうかねぇ・・・
期待が大きかった分、一気に熱が冷めた感じ。

>>84
トイレじゃなく洗面所（＋洗濯機置き場）の床です。
浴室に窓がない間取り（殆どがそう）だとただでさへ湿気が多い場所なのに、
デフォルトがフローリングって珍しいのかも・・と思いました。

＞87さん
＞立地に食いつくと値踏みされたんでしょうかねぇ・・・
そうだと思います。
立地だけはやはり最高ではないかと思います。
地盤も良いですし、土壌汚染もないですしね。

だからと言ってここまで仕様を落とさなくてもと思いますが。
せめてシャワーバーくらい。。

>>88さん
確かに洗面所でしたね。失礼しました。
あと確認したところトイレもフローリングみたいです。
洗面所とトイレをフローリングにするって、
内装をよく分かってない人が担当したとしか思えないんですよね。

内装に関しては、数万の設備削除しても積もり積もれば（全戸数合わせれば）結構な金額ですから、
経費削減って面があるでしょうね。
ただ上記のこともそうですが、シャワーバーとかトイレの手摺を見ても、
単純に内装担当者の気遣いが足りなかった部分もあるのかなと思ってます。

話は変わりますが、みなさんオプションに何つける予定ですか？
自分は食洗器だけでいいかなと思っていますが。
あと浴室扉不透明シートを考え中です。