パークシティ武蔵小杉はどうですか？【4】

339>340
ありがとうございます。
低層階ならいいですが、高層階になってしまったら、
せっかくの眺望が……ですね。

３３７ですが、
永住するつもりなら買いだけれど、
武蔵小杉に永住する決断がつかないです。
永住しないなら、売却するときにかなりの損が出るのは間違いなさそうですし。
７５平米５５００万で買ったとして、
これが５年後に５５００万で売れることはありえないと思う。
４５００万円程度な気がする。感覚的に。
でもそんなこと言ったら、マンションなんて買えないですよね。

低層階か向きによっては若干安め（それでも高いけど）の部屋があるから
それなら売却損も少なくてすむかも？っていうのは甘いでしょうか？

管理費・修繕費を心配している人がいますが、
面積割りで計算して他の物件と比べてみましたか？
他の物件と比べて管理費は若干割高、修繕費は標準なんですよ。
管理費が若干割高といってもバブル物件みたいに、
とんでもなく高い訳ではありません。
管理費と修繕費が心配な方はマンション購入に向かないですね。

横須賀線新駅に魅力を感じてるんですけど、何といっても価格が高すぎますよね。
近隣で価格的に魅力ある物件を見つけましたがどんなもんでしょうかぁ？意見をお願いします。
http://shinka-city.com/top.html

>>343さん　346さん
築5年で武蔵小杉駅近のこの物件を、どのくらいの値段で皆が買いたいと思うかでしょうね。
75㎡で4500万なら坪単価200万円弱ですから、部屋の条件がよければ自分なら買いたい思います。
5000万〜だと少し悩むかもしれないですね。
ただこればかりは都心の地価次第で、山の手線内南側のマンションが買えないくらいの値に
なれば少し外れた立地のマンションを買おうと皆が思いますし、そうすれば値が保たれます。
もちろんその逆もあります。

あと、5年間賃貸で過ごしたときと購入したときの損得の金額にもよりますね。
自分の場合は賃貸で過ごすと購入した時に比べて、年100万円マイナス（諸経費考慮して）になるので、
それを参考に検討しています。

＞349さん
武蔵小杉自体はこれだけ利便性があり、商店街もあるので、将来的にゴーストタウンに
なることはないと思います。あとは大きな商業施設が出来れば言う事はないですけど。

349さんがおっしゃるように5年後どれくらいの値段で売れるか、自分なら買いたいかですよね。
そうなると若干損が出るかなとは感じます。
うちは将来買い替えを考えた際に売れないのが一番困ると感じています。
でも物件自体は、竹中施工三井販売、かなり魅力的なんですよね。
新川崎のパークシティはやはり高値で未だ売却されてるようですし。
悩みます

>>347
マンション購入向いてるらしいけど
修繕費じゃなくて修繕積立金ね。（ｗ

中古はまったく売れませんよ。たぶん皆さん経験が無いんでしょうね。
多くの知り合いがそうなんですが駅近でも売れるまで２−３年（時には売れない）
平気でかかります。埼玉に転勤になった知り合いが武蔵小杉の
住んでいたマンションを（８０平米）売ろうとして中古の所謂
相場で売り出したんですがまったく売れないで所謂相場より3割値段を下げて
やっと売れました。どうしてか聞いたら結局中古を買う方の予算は
2000万台がもっとも多いらしくよく4000万、5000万台で物件は出ているが
誰も見向きもしないそうです。そもそも中古を買う人は4000万も5000万も予算もってません。
それだけあれば、新築買うそうです。

なので、中古でマンションは売れないと思っておく方がいいですよ。

＞352さん
それは一丸には言えないと思いますよ。
レアリスという小杉にまだ新しいマンションがありますが、そこは5000万（確か80平米）で
売れてました。
それぞれだと思います。
ちなみにお知り合いの方の物件は駅近、大手分譲物件でしたか？
売り時期にもよるとは思いますけど。。。

5000万で売りに出されてたのは確かだろうけど
5000万で売れたかどうかはをどうやって確かめたのでしょか？
当事者同士以外はわからないはずですが。

〉354さん

スイマセン実際の価格はわかりませんが中古マンションを探していた時に不動産でだいたいこれくらいの価格で売れたと聞いたので…実際は分からないですけど

[住みたい街、トップは「武蔵小杉」　CHINTAI調べ]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060726-00000000-jsn-ind

>>352さん
中古が売れるかどうかは立地など条件次第ですよ。
なかなか売れなかった物件の条件はどんな感じですか？

>>357さん
立地がいいマンションなんていくらでもあるのと
新築でＭＲがあるわけじゃないのでそもそも買い手を
探すのが大変。少ない買い手がいても新築の客層より予算
がない方がおおいので、すぐ値段交渉で決裂というパターンを
繰り返すと疲れてきてしまうんですよ。普段は仕事で土日に内覧
でほんとーーーに疲れます。条件なんてよくて当たり前の世界ですから。
なので中古で売りたい方は需要がおおい、よく言われてますが山手線の
かその内側がいいですよ。
さらに中古を探してる方は趣味みたいな人も結構いてながーい目で購入を
考えてる人が多くて本当に疲れます。

ただパークシティは物件が駅前で目立つのでそれだけで
宣伝効果になり、あ、あのマンションネって感じでとても
売りやすい物件だと思います。

５年後10年後武蔵小杉がどうなってるかでここの価値が変わりますよね。
利便性は良いのですから、ゴーストタウンにはならないと思うのですが

薔薇の花のつき具合情報希望です。
どなたか教えてください。

320です。
現在、賃貸で徒歩10分の場所に住んで駅前に駐輪場を借りてます。
下手をすると通勤時間でエレベーターが各駅停車になりそうなパークシティーより楽かも。(爆)
高層階、下層階、各3台のエレベーターって、100世帯以上で1台だからねぇ。ホントは倍の台数欲しい。

> [住みたい街、トップは「武蔵小杉」　CHINTAI調べ]
街に出かけるのが好きで、あまりもの便利さに、そのうえ弱点である東京方面の便が良くなるし、
勤務地も南武線ですぐ近く。この街から他へ引っ越したくありません。
家賃も徒歩5分圏内を避ければ1万円は安いし。

でも、CHINTAI調べでは、そういう結果になるけど、買うとなると高いからそうなるか？
独身だから戸建てではなく駅近いマンションを狙ってるけど、買えなかったら
不本意ながら、面倒だけど小杉御殿町周辺に戸建てを立てるしか無いかなと。
秋には他のマンションも新価格とか言って上げて来かねないし、減税に間に合わなくなるし。
というか、独身で、将来結婚しても大丈夫な広さの部屋を買うのが厳しい価格。
結婚して共働きになってから出直せと言われてるようでツライところ。

>>322
>>329
今の家賃に貯金しているペースを考えれば、出費が少ないから余裕で返済できそうだけど、
年間返済額が年収の25%を超えちゃって、適正値じゃなくなるから止めといたほうがいいということらしい。
どうしようかなぁ。金利も上がるし、無理するのは怖いよ。


>>328さん
> 下手なデパ地下（例えば日吉東急とか）なんかよりも全然品が良いです（特に鮮魚類）。
大野屋の鮮魚類が良いのは同意です。
他の3店より、総菜コーナーのお寿司がおいしそうだし、実際おいしかった覚えがあるよ。

>>364さん
独身だと様々な選択肢があって悩むかもしれないですね。
賃貸で暮らしているうちに頭金を貯めて借入金を抑えて購入するのが
理想でしょうが、どうしても買いたい物件がある場合は
そうも言っていられませんよね。
パークシティーにこだわらなければ、
これから出てくるＡ地区Ｃ地区の物件も最高の立地ですが。

心配しているのは、秋からの都心の新価格・減税・金利だと思いますが、
新価格から言うと本当に色々な意見がありますね。
新価格の価格帯が当たり前になるという人もいれば、
一時的だと言う人もいます。
時間があればこちらを参考にしてみては如何でしょうか。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/4518/

金利については過去の動向や海外の先進国の事例を見ていると、
上がる時は年1〜1.5％上昇しています。
なので2年後だと最大3％の上昇ですが、
上がっても+2％くらいかなと個人的には思っています。

あと今のうちに頭金をたんまり貯め込んで、
結婚してから奥さんと一緒に物件を探すのも
いい思い出になっていいかもしれませんね。

＞365さん
リンクありがとうございました。
大変参考になりました。

そしてさらにこの物件が買いなのか悩んでいます。

抽選締め切りまであとわずか‥
結局のところ皆さんは抽選申込みをされた方のほうが多いのでしょうか？
私は申込もうかどうか悩みっぱなしです(T_T)

＞367さん
うちもです(　┰_┰)
367さんはどの辺で悩んでますか？
うちは価格というより将来の売却損で悩んでます

迷ってるなら、とりあえず３倍以上の高倍率の部屋にエントリーしては？
あたったら縁があったと思って買うもよし、次点以下に譲るもよし。

368さん
低層階の東側です。低層階の中では唯一東側は視界が開けてると思うので。

369さん
運を天に任せるのですね！運も実力の内とも言いますし？

皆さんこの物件のどの辺に魅力を感じますか？
うちはやはり竹中施工と立地なんですが未だ登録を迷ってます。

私は金利が読めないので、諦めました。
完成時に売れ残っていたら、その時にまた検討しますけど・・・

>>372
ここからそんなに金利は上がらないと思いますが、
ゼロ金利政策は、もうやらないでしょう。少なくともあと半世紀は。

物件自体のクオリテイってどうなんでしょう？

あーあー、しょうがないから登録しましたよ。
ここに期待して川崎キャンセルした俺がまぬけやった。
あっちならタワー30階オーバー東南角が買えたよー
いや、単なる愚痴です。

そう、みなさん手の打ち所ってホント大切ですよ。

＞375さん
まさか○ゾーナ？？

武蔵小杉の場所自体で迷っている人が多いみたいですけど、私は利便性をとって割り切って登録しました。数年先の鉄道網を見ると、東横線は渋谷から新宿・池袋直通、反対側は綱島から新横浜に線路が延びる計画がある、川崎市営地下鉄（子供が田園都市線の学校に通うので宮前平乗換えできる）が通る、横須賀線新駅で品川・東京楽勝（大崎に出る電車がどれぐらい止まるのか不明ですがそうならお台場方面もすんごく近い！）、９月から目黒線急行が走るので、目黒方面＆三田線・南北線も楽勝でしょ、・・・ってこんな駅に徒歩２分で、しかも東横線特急停車駅って、そう滅多にないと思います。場所にもよりますが都内より便利。いろんなところに３０分以内についてしまう。自分の行動範囲と照らし合わて決めるのもひとつかと。

東横特急止まる駅で通勤近いというと、中目黒・自由が丘・武蔵小杉・菊名まででしょうか・・・
４駅。中目黒と自由が丘はとても手が出ません。菊名は遠いのと、もう駅前にひろい土地がないですよね。残るは武蔵小杉なんですよね。
わかってるんですけど、なんかこう・・・あこがれるイメージがないというか・・・贅沢？

１４階以下の間取り等がもう決まっちゃってるから登録キャンセルしました。
低価格希望の人にはホント厳しいわ、このタワー…

ローン計算してもらったら、年収の22%の支払額なので安心です・・・だって。
といっても、定年後１０年も払い続ける。７０歳ですよ。
６０歳越えても同じ年収が続いているわけがないのによく貸してくれるものです。
明らかに無理しすぎな気がして悩んでいます。
皆さんはローン期間ってどうしてますか？定年越えて組んだりするもの？

住宅金融公庫の金利があがりましたね。3.71%=>3.75%だそうです。
てことは計算書より支払額がアップ！
２年後に組むローンが固定で3%以内にならないかなー。だいぶ楽になるのに。
固定金利にする人が少ないという人もいますが本当？
金利上昇傾向なのでこわいです。

＞373さん
この1年は政府通達でそんなに極端には上げないらしいですが
そこからは毎月緩やかながらも上がりそうですよ。
入居時の金利は３％台半ばを超えるのではないでしょうか？

＞377さん
川崎市営地下鉄が実際に開通するのはまだまだずっと先の話
ですよ。子供さんは卒業後ではないでしょうか？
それよりもあと2〜3年後には東横線がメトロ１３号線と
繋がって新宿、池袋まで直通になります。
代官山より地下にもぐる工事が始まっていますよね。

登録された方決め手はなんだったでしょうか？
うちは悩みに悩んでます

小杉近辺に10年ほど住んでいるため個人的にこの街に愛着があるので
駅前新築マンション全般を検討してますが、どうも小さい子供連れの
ファミリーには合わないと感じてしまいます。
赤ちゃんを連れて電車に乗るのはとても辛いので、こんなすばらしい
電車利便性があっても通勤以外の活躍はほとんどありません。
そして小杉周辺には大型商業施設がないので、週末の買出しは車で川崎
や港北へ行かなければなりませんが、道路渋滞に辟易してます。
さらに教育施設のパンク問題という不安もあり、やっぱりここはDINKSか
老夫婦向きかな〜と思ってしまいます。

幼稚園児の母です。
赤ちゃんを連れて歩くのも数年のことです。
子供はいつまでも赤ちゃんじゃないし、
子供が小学生くらいになれば、電車で出かけるのも
親として別に苦じゃありません。
子供にも車ばかりでなく、公共の乗り物に周りの人に
迷惑をかけないように乗ることも教えたいですし、
私は車の渋滞を避けてあえて電車で出かけるようになると思います。
子供はあっという間に大きくなるものです。

383さん
登録しました。決め手は考えるよりも進むがいいといったところです。
私の登録号室は既に５倍入ってるので、ある意味、天命に任せようかと思っています。

抽選締め切りを週末に控えてるわりには、いまいち盛り上がりに欠けますよね。
結局みなさんはどちらを選択されたのでしょうか？

＞387さん
うちは土曜ぎりぎりまで悩んでます。
もう1個きになる物件があってどうしようかと・・・
私も皆さんがどうしたか気になります

私は辞めました。

５０００万円以下なら買いですが、
自分の希望する部屋は６０００万円台。
武蔵小杉が便利と言っても、駅の近くはごみごみしているし、
どこにいくにも３０分かかる「便利」さなので、
それほど魅力には思えませんでした。
町の将来性はわかるけれど、
１０年後より入居後すぐの利便性が大事。
にもかかわらず売却時の下落リスクが高すぎて、
リスクとメリットのバランスが悪い。

ということで、私はこのトピからお別れです。
みなさんが抽選にあたりますように。

>>389
渋谷も新宿も横浜も川崎も、
さらに言えば、横須賀線新駅が出来たら、東京駅(＝大手町)、品川も
すべて３０分かかりませんが？？

この値段だと、下落リスクがあるのは、たしかに同意しますが。

下落リスクってやっぱり大きいですよね。
物件自体は良くても何十年後を考えると中古で売り出すのに大苦戦すると
思うとやっぱり悩みます。。。

10年程度なら中古でも売りやすそうだと思いますが…
15年を超えると厳しいかも。
タワーは管理費、修繕費が10年以上たつと激しく値上がりするので
余計に売りにくそうだし、やはり永住前提ですね
そしてここは永住したいとは思えない気もする

当面の華麗な生活を夢見てタワーにするか、将来の資産としての価値を考えて普通のマンションにするかは悩ましいですよね

今日小杉周辺を見てきましたが東横線の駅からパークシティが見えました

今の所は小杉のNo.1物件はやはりここだと思います

でも駅直結やさらに駅長近三井物件が出たら厳しいのかなとも思いました

あとはマンションよりも道路の拡張や福祉関係の向上がないと住みづらそうですね

今週締め切りですね。欲しい人は登録済みでしょうね。

駅直結物件は敷地の庭がないから自分にとって魅力はない。
オフィスじゃないんだから。パークシティが近くて敷地
があるから再開発地域では地域ナンバー１の評価はゆるが
ないと考えてます。また、東横沿線で小杉再開発が最後の
駅近物件だから中古の評価はかなり高いでしょうね。
川崎市、ＪＲ、他デベロッパーが投資してくれるんだから
勝手に価値が上がりますよ。東急直結だって東横駅改装して
ますます付近の価値が上がるだろうしね。とにかく今後投資し
続けられる再開発だからどれだけ価値が上がるか想像がつきません。

また付近は私立の小、中、高が充実してるから教育環境もいい。日吉には
慶応もあるしね。

しかもマンションなんてどこで買ったって4000万台なんだから1000万たすだけで
これだけの可能性を買えるし、東横沿線で敷地庭つきタワー、三井、竹中、駅2分
多摩川河川敷の緑と通勤アクセスとバランスよくそろった物件はないと考えました。

例えば品川のタワーは駅から歩いて１５分以上が多いからそっちの住民が駅まで歩いてるうち
に横須賀線で1０分弱で品川ついちゃいますしね。
通勤力は東京までの短縮を考えると東横沿線でも自由が丘よりも都心（東京方面）に近くなるしね。

あたらないかなー。

激しく白?Xしい宣伝でひいた?c下手な?c業?gー?Nみたい
むしろ笑ってしまいました

いやいや宣伝じゃありませんよ。そもそもこの物件
それほど派手な宣伝してるわけじゃないのに第1期だって
すでに完売確実でしょ。（ｗ　私が宣伝する必要もない。
物件のよさが分かってる人は分かってるからあの薔薇なんじゃないの？
結局この1期でほぼ8割売り切りで隣のスカイもどうせすぐ売り切り
だろうから。これだけの数の物件が価値がなかったら売れるわけ無いじゃん。
豊洲もそうだけど、将来発展が確実な物件は即効売り切れる。

> 4000万台なんだから1000万たすだけで
5000万じゃ、面積、高さなど、方角などずいぶん我慢しないと。
5000万から何百万か超えた辺りから良い部屋が出だすので、5500〜6500万ぐらい予算が欲しいよ、
ココの物件は。


> 今日小杉周辺を見てきましたが東横線の駅からパークシティが見えました
> 今の所は小杉のNo.1物件はやはりここだと思います
建設途中の今の状態でも、東横線ホームから凄く目立ちますよね。


> この値段だと、下落リスクがあるのは、たしかに同意しますが。
電車路線の要衝として川崎市内で川崎駅前に次ぐ勢いで開発が目白押し。
川崎市の第2都心となりそうなぐらいの勢いと可能性は有ります。
しかし、駅前再開発地区を除く周辺の物件相場を思えば、現時点でも価格が突出しています。
なので、さらに高騰は難しく、買い手が付かずに下落する可能性の方が高いように思えます。
(高騰するには、集客力のある商業施設などで、街そのものの評判というかブランド価値というかが
上がっていかないと、現状以上は難しいと思います。)
それでも、小杉でこれだけ目立って、トップに近い位置付けを維持できそうだから、
下落しても家賃分程度に収まってくれると期待してます。
また、金利UP、減税終了、消費税UP、路線価格高騰などのこれからの状況を考えたら、
税別販売価格がたとえ横ばいでも、今より安く買えることはしばらく無く、
安くなるとしても、中古が販売されたり次の不景気になってから。
おそらく5〜6年は先になると思われ、現在賃貸住まいで家賃として浪費してると、
今を逃したら買えない気がする。

などと、いろいろ考えたあげく、やっぱり登録するつもり。もう腹を決めないといけないや。

コスタもほぼ完売。レジも好調。
実はパークシティ見てからゆっくりコスタでも考えれば
いいやって思ってたらもうコスタは数ヶ月で600戸/680戸の売行きでしょ。
パークシティも薔薇のつき具合みたら1期完売そうだから再開発地域も今年の
はじめから販売始まって8月で終盤戦に突入ですね。
コスタの経験を生かしてやっぱいい部屋はすぐ売れちゃうんで
今回ははやめはやめで登録しました。

うちもかなりかなり（しつこく）悩んでます。
色々見たんですが、やはり駅徒歩2分（しかも急行が止まる）というのが
魅力なんですよね。
欲を言えば大型商業施設もほしいし、道路も広くしてほしいし、とかあるんですけど
やっぱり駅近って魅力です。。。どうしよう

本日MR行って来ましたが、結構花が付いてましたね。
販売決定住戸の8〜9割くらいでしょうか。
（自分は初日に登録）
営業の方が倍率を抑えていてくれていると感じましたが、
残念ながら抽選決定です。
2倍以上の住戸も沢山あって、10倍以上の住戸もありました。

貨物線について確認してみましたが、図面の配棟図に記載されている通り、
SFTの北側を通ってます。
深さは20m近辺で、当たり前のことですがSFTの基礎から外れているので、
全然問題ないように思います。これを気にしたら地下鉄の上にある物件が
買えなくなりますからね。

あと3日で抽選ですね。
ここを見ている皆さんが抽選当たりますよう祈っています。

私は中古の価値はまったく心配していません。
どう見ても武蔵小杉のランドマークだし直結マンション
は立地から考えて家族向けというよりはＤＩＮＫＳ向けの
狭めの間取りになると予想してます。駅の上で子育て
しにくそうだし。

それに東横の武蔵小杉より奥南武線沿線の住民で欲しい人はたくさんいるだろうし、
川崎市でも高層マンションはそろそろ打ち止めみたいなうごきもあるので価値は
上がれどさがることはない家族向けでは希少物件であると結論しました。

東横沿線でタワーが欲しかったのですがさすがに代官山は買えず
ここに出来てラッキーなんて思ってます。
過去代官山以外ないんじゃないかな？横須賀線で通らなかったら
買わなかったけどこれはでかい。

竹中施工　三井販売がかなり魅力なんですが、世帯数がちょっと多いかなと
感じてますが、その辺どう思いますか？

東横線は最強の乗り入れだと思っているのでまだキャパシティが
ある上（田園都市線はもう飽和している）横須賀線新駅で輸送力増強で
世帯数増加による通勤への影響はほとんどないと考えてます。

また下丸子のようなところにあれだけマンションたって特に問題なさ
そうなので1400戸程度は何の問題もないと思ってます。しかも下丸子
なんてここよりさらに高かったし。

竹中は魅力な上マンションでは希少だし、三井のブランドは中古市場でも
すごい人気ですよね。溝口のパークシティも20年たっていまだにいい値段だしね。
私は最強物件ぐらいに思ってます。湾岸じゃなくてこれぐらいな近郊にタワー
が欲しかったんです。

> 世帯数がちょっと多いかなと感じてますが、その辺どう思いますか？

インターネットの帯域がタワー全体で1000Mbps(理論最大値)。
単純に世帯数で割ると1.5Mbps。GyaOさえ見られないのでは？と心配しています。
電話回線越しにADSL引いた方がマシなのでは？
タワー全体での帯域を10倍ぐらいにしていただかないと、使い物に成らないかも。

各戸で最大1Ｇ。問題なし。

「1Gbpsの高速インターネットシステム回線を2つの住宅棟それぞれに導入しました。」
なので、各戸の使用帯域の合計が最大1Gbps。
仮に、全戸が均等に使ったとすれば、各戸の実効帯域は、1Gbps/戸数=1.5Mbps。
仮に、他の各戸が全く使っていない時間帯が存在すれば(有り得ないとは思うが…。)、最大1Gbps。
戸数考えたら、各戸で100Mbpsにしたときより速度が出るどころか、ADSLにさえ及ばなそう。

8−9割に薔薇ということは倍率重なって落選した人が空いてる部屋を買うからもう完売間違いなしですね。(^^♪
実は今回三井が芝浦アイランド、豊洲みたいにタレントを使ってＴＶＣＭをしたら、武蔵小杉のよさ
が大々的にばれてすごい倍率になるなってひやひやしてたんです。。(~o~)
まだ東側のひとは武蔵小杉の利便性とか詳しく知ってる人は少ないのでこの倍率ですんでほんとに
よかったです。
最新設備のマンションの方が1戸建てより断然好きです。2年はやや長いけどオプションのことを
考えるとこの時期募集も仕方ないですもんね。私にとっては田園調布（姉が住んでますが老人の
町になってしまっているとのこと）の1戸建てより若い世代が多くて活気のあるパークシティ
のほうが楽しみです。

武蔵小杉の利便性は十分知れていると思いますよ。
マンション検討している人なら、そのくらい調べるでしょ。
ま、土地勘が無いと敬遠しがちですけどね。
我が家が湾岸地域検討できないのも、その理由ですけど。

三井の営業の方が最終日は多くの登録希望者が
来場すると言ってました。まだ倍率上がるかもですね。
それにしても1400戸なんてあっという間に売れそうですね。
我家は先週末登録しましたがＭＲは凄いひとで、商談カウンターが人で
溢れてました。運命の日曜日を待ちましょう。

ここもあいかわらずの人気のようですが、将来の修繕積立金の額についてみなさんどう考えているのですか？支払い可能ですか

>>408

ミポリンにオヤジギャグ言わせたあのＣＭで、ある意味、武蔵小杉は豊洲や芝浦より有名じゃない？

過剰な人気とは裏腹にタワーマンションは中古では売れません。たとえば汐留に2002年に完成した47階建てタワー・マンションは発売から２年後に約30戸が中古に出ていますが、その値下がり幅には、腰が抜けます。わずか２年で3000万円から9000万円も値下げして売られています。
もっと惨憺たる状況なのが1998年埼玉県川口市の55階建てエルザタワー。650世帯が入居し、超タワーマンションの走りと注目されましたが、その後の凋落ぶりは目を覆うばかり。毎月のように、数戸の脱出組が物件を売りに出すものの、思うように売れず2004年の時点で購入価格の３割、４割引きで中古出されています。
普通の中古マンション相場は、新築価格比下落率で、築一年以上で10%, 10年で24%, 20年で40%とされています。タワーマンションは、軒並み通常の３倍の速さで資産価値が暴落しています。
次々と新築タワーが発売されるので、中古の人気は衰えるばかりです。

↑値上がりしてるじゃん(@◇@)

　タワーマンションの中古がすべて売れないわけではありません。実際、築10年になる恵比寿ガーデンプレイス内の分譲棟・ガーデンテラス1番館はまったく値段が下がっていないし、代官山駅前の築6年になる代官山アドレスの場合、50数平方メートルの分譲当時5700万円くらいだった１ＤＫが、つい最近、8800万円の高値で売買成立しています。
　要は、立地や開発の魅力、稀少性、そしてメインテナンスがカギでしょう。武蔵小杉の場合、何本ものタワーが建つので、稀少性の点でどうかと思いますが、この三井のマンションは駅前立地や外構デザインはじめ開発の魅力については、なかなかのものだと思います。

皆さん、いよいよ明日で締め切りですね。やはりこの物件に愛着をもっている方が入居されることが良いです。マンション価格の下落や高額修繕積立金などを不安にされる方が多いですが、これだけの整った物件となると管理費もあがるのは仕方のないことでしょう。住んでる皆さんが自覚を持って良い暮らしを行えば、よい街づくりにつながると思います。
これだけの世帯が住まわれたら、英知を結集して、より良い生活ができると思っています。パークシティ２棟での、よりよい交流ができるシステム作りが肝心ですね。たぶん、大丈夫でしょう。

>普通の中古マンション相場は、新築価格比下落率で、築一年以上で10%,
>10年で24%, 20年で40%とされています。

買った時期／売る時期にもよるでしょうし、１０％の下落では、普通の人は
普通のマンションを中古では買わないのでは？
不動産屋さんに払う手数料や税金考えたら、新築以上になりそうだから。
川口のエルザタワーの３〜４割下落ってのも、そんなもんでは？って感じます。

自分にとってこれだけお買い得な物件は見たことないなと思って登録しちゃい
ました。物件を選ぶ時の優先事項はまず１西側２東京駅方面にアクセスがいい３駅5分以内
４予算5000万台から6000万台５施工、デベが大手６大規模分譲７80平米以上　ぐらいな感じでいろいろ見てました。まず三軒茶はこの条件だと新築はなし。千歳烏山エルザは東京方面に行きにくい。
用賀あたりは予算オーバー、芝浦アイランドケープは駅から遠すぎ、周辺になにもない。溝口
も東京方面いきにくいのと住友タワーが駅から遠すぎ。二子玉川の計画はまだ当分さき。
自由が丘も小規模物件が多いのと駅から近い物件がない。ＴＴＴは勝どきに実際いったら
なにも無さすぎ。大江戸線がいまいちつかえない。成城学園の物件はほとんど駅から遠い。
等々といろいろ見て回って自分の条件にぴったりだったのが武蔵小杉再開発物件でした。
横須賀線はほんと大きいですね。そこで再開発内でコスタは外廊下、東横遠いのと、ペアガラス
でないのでやめて、レジは施工があまり聞いたことなかったのと駅に近すぎなのでやめました。
でパークシティにしました。あとは日曜日を待つだけですね。なんとかあたって欲しいな。

419さん
西側にこだわるのは何か理由があるのですか？

西には横浜、鎌倉、江ノ島、葉山、渋谷、恵比寿、自由が丘、下北沢、吉祥寺、新宿、代官山、二子玉川、三軒茶屋らの好きな町があるからです。

あさって抽選なのに盛り上がりかけすぎ。（ｗ

西側というのは東京の西部という意味だったのですね。
西向きと勘違いしていました・・
私もどちらかといえば西部が良いですね。
横浜が近いので。

>419さん
うちとほぼ同じ感じで探していらっしゃったので、びっくりしました（寝てる間に
自分が書き込んだのかと思った笑）

うちも同じ理由でここが一番だと思いました。でもまだ登録してないんです。
理由は夫婦共々心配性で、タワーマンションの寿命が分からない。小杉のマンション乱立
不便ではないが、商業施設の物足りなさ、がどうしても気になっってます
（じゃあ買わなきゃいいじゃんって言わないでくださいね）
うちは裕福な家庭ではないので、何かの諸事情で売却せざる得なくなったとき
あまりにも下落していたら。。。と考えると悩んでしまいます。

きっと登録された方はたくさんいらっしゃると思いますが、もし良かったら
この辺はどう解決されたか教えて頂けませんか？

>>424さん
まず寿命についてですが、昔のマンションは30年以内でコンクリートの中性化が進み、中にある鉄筋が錆びてコンクリートが剥がれていく現象が起きています。ですが、最近のまともなタワーマンションに用いられているコンクリートは100年もつと言われています。これについては修繕が正しく行われることが前提ですし、正確なところは数十年経たないと分かりません。コンクリート強度などを他と比べてみると分かりますが、こちらの物件は躯体は優れています。

次に小杉のマンション乱立についてですが、他にも乱立している地域があるのでそちらを参考にしています。具体的な場所を書くと荒れる可能性があるので控えますが、人気のある立地は値崩れしていません。自分は小杉は人気のある立地とみています。

そして商業施設についてですが、逆に商業施設より先に住居が沢山できるからこそ小杉の中でもいい立地の住戸を確保できるとも言えます。百貨店や大型ショッピングセンター（SC）については数駅の距離にありますし、近くにできたらラッキーというスタンスです。

最後に物件価格の下落についてですが、こちらの物件は1〜2割価格が高く設定している感じ（秋からの新価格を織り込み済）なので、今の地価のまま推移すれば早いうちに1〜2割下落します。しかし現在は地価が上昇局面で、上昇した地価が維持されれば、物件価格も大きく下がる可能性は低いとみています。念のため多少の下落は考慮していますが。

自分はこんな感じで考えているので初日に登録しています。あくまで個人的な意見なので、他の方の意見も参考にして下さい。

なんだか皆さんイケイケになってて怖いんですけど・・。
ちなみに私も日曜抽選確実な初日登録者です。

>>407
住戸内でも最大１Ｇです、とはっきり書いてあります。

そろそろ盛り上がりもほどほどにしておかないと…

抽選落ちたときのショックに備えて。

どうでもいいけど当たって欲しい！！！

＞425さん
詳細をありがとうございます。
確かに仕様はさておき、躯体スペックはかなりすぐれているとうちも思いました。
（ですので、この価格も仕方ないのかな。。）
商業施設も全くないわけではなく大型がないだけですから問題ないといったらないのかも
しれません。
あとは、下落率こればかりは明確な事は何年後かにしかわかりませんよね。
でも物件は本当に良いと思います。
東横線の駅から見える風景はかなり目立ちますよね（＾＾）

ここ逃すと残りは隣のスカイタワーでさらに5ヶ月伸びてしまうんですよね。うちは
もうここはずれたら武蔵小杉はあきらめます。

>431さん
住宅控除にぎりぎり間に合うはＳＦＴの方だけですね。
うちもこっちが駄目ならＳＦＴはやめるつもりです

中古価格の下落率は心配してません。というよりむしろ2年後の
竣工時には買った値段より高く売れるぐらいに思ってます。ここが
出来上がる頃は建築が進んで町の風景も一変してるからです。それを
見て欲しくなる人たち出てきても時すでに遅し状態ですから。

川崎駅周辺もすごい変貌を遂げて、武蔵小杉との相乗効果もすごい。
工業を支えていた交通鉄道網もってるから便利さは最強ですしね。
再開発内でたった15,000人増えるだけだし、東横人気考えると再開発を見て
さらに需要が増えると見てます。ほんとはずれるとかなりショック。

この物件を購入している人のほとんどが売却するつもりのような気がします。だから将来の高額な管理費、修繕積立金も気にならないのでは・・・・。武蔵小杉は決して住みやすいところではないですよ。山のような放置自転車をみるだけで幻滅です。もう少し冷静に検討してみてはいかがでしょうか

>>427
407さんではありませんが、「最大1G」という表現は
常に1G使えるというわけではないですよ。
使う時の他の住戸との回線の集中具合とか、条件がそろえば1Gにもなる
というだけの話です。でも、そこまで必要な人は普通にはあまりいなく、
仕事で、ネット上で解像度の高い絵や動画をやりとりする人くらいでしょうが…

みなさん下落率を心配しているようですが、中古は下落するのが当然。
何をそんなに心配になっているのか分かりません。
買ったものを買った値段で売ろうと思う方が間違っています。特にマンションは。
土地ではないのですから。

私の評価ではパークシティは神奈川ナンバー1物件である。
ここよりいい物件あるかな？

下落率を心配している方が多いみたいですが、普通に下がると思っていればよいのでは？
その差分は管理費みたいなものだと割り切っています。
もう少し先の日吉や綱島のマンションで例えば築１０年の物件でだいたい、70〜75％ぐらい？の価格で中古で売れたりしてますので、駅近＆武蔵小杉なら、80%ぐらいを覚悟しておけば、あとは割り切り。今、そんなに価格がさがらないマンションって、滅多にないので、下落率を気にしているとマンション選べない。暴落のないところを探すぐらいの気持ちです。

登録しました。
今頃気づきましたが、パークシティってあまり派手な宣伝してないですよね。
そんなことしなくても、売れちゃうとわかっていたからみたいですね。
強気価格とか内装不満とかの疑問の書き込みもみましたが、
あの建物の場所を逃すと、もうこんなすごい物件はないですね。
横須賀線で品川にも出れるというのがすごすぎです。

東横線特急停車駅徒歩２分かつ適度な緑とパークシティ＆竹中ブランドというだけで相当の価値ですが、横須賀線が決定打で決断しました。
新川崎→東京が２０分ですよね。新川崎から２分ぐらいで新駅でしょうか、すると東京まで例えば１８分とか（予想）そういう世界。東京に直通でこんなにはやく出られるのって私にとっては便利なのです。横浜に出るのも１４分（でしたっけ）と両立してるのがすごい！
同じような話では川崎駅という案もありましたが、これだと渋谷・新宿にでるのに時間がかかってしまうのですよね。武蔵小杉の場合、渋谷も１３分って、こんな交通の中枢駅はもうないかもしれません。へんな話、東京駅徒歩２分よりも、渋谷駅徒歩２分よりも実生活上はありがたい気がしてます。
当たらないかなー。

今日駆け込みで登録に行きます。
昨日、テレビのワイドショーで今、最も注目の街として武蔵小杉が取り上げられていました。
マンション完成するころは様変わりした街を題材にもっとマスコミ露出度が高まるのでしょう・・・
価値があがりそう。
反対意見もいろいろあるみたいですが、やっぱり最強ですよこの物件。
電車から見るとまだ階数が低いのでわかりませんが、実際に完成したらすごい存在感。
有名なマンションになるでしょうねー。わ−、ほしいほしい。勝手に盛り上がってきました。
ここなら車がいらないので車にかかっていた経費もつぎ込むぞー（これで１０００万円高くてもチャラと考えてます）。
もし抽選当たったら、よほどのことが無い限り引っ越したくないです。こんないいところ売りたくない。だから値上がりしないでほしい（固定資産税払うの大変になるから）