パークシティ武蔵小杉はどうですか？【4】

車を持つつもりの人はメインで使うことになるであろう、府中街道、綱島街道、できれば南部沿線道路と尻手黒川線をいろいろな時間、いろいろな曜日、いろいろな天気の時に走ってみることをおすすめしますよ。今現在でグチャグチャですからこれに6000世帯増えたらどうなることやら。駅周辺の郵便局の近くとか市ノ坪あたりとかひどいです。
超駅近物件なので車持たない人にはまったく関係ない話ですけどね。

再開発には道路の整備と教育の整備を強く期待していたのですがね。。。川崎市にはちょっと幻滅です。

駅近２分以内のタワーの「サラリーマンが買える範囲」なら
武蔵小杉ではここが最後なんじゃないかなあ
新駅直結（新駅1分）のリクコスもここと似たような坪価格設定だから
これから分譲される、新駅より価値のある東急駅直結モノなんて
もっと高いに決まってますよ

そうかなー？三井で75平米南向きで6000万弱ぐらいでこれ以上高くなるとは
思えないんですよねー。これ以上高くなると三茶、にこたま、自由が丘みんな買えてしまう。
というか三井はバブル価格なんじゃないかって思ってます。
感覚的に10^15%高い。要望だして、登録しない人が多いと見てます。
敢えて言うとここ買える人は買っていただいて、需要が落ち着いたところで
スカイと東京機械の跡地と直結マンション２棟をじっくり見ようと思ってます。
スカイのほうが外観、ロケーション共にやや勝ってると思ってます。

ミッドスカイタワーはステフォレタワーより高価格になると睨んでますけど…

みなさんの読みはどうですか？

>24さん
価格はあまり変わらないと思います。
ミッドの方は減税措置に間に合わないですけど。

それより直結マンションの価格が気になります。
どこかに出てるのでしょうか？

>>23
そんな高くないですよ
75平米だったら5000万台が多いです
50階近いかなりの高階層じゃなければ

どうなんだろう。
やっぱりこの物件買いなんでしょうか？
どなたか直結マンションの情報持ってないですかねえ？
ここより高かったら間違いなく買えないです。

週刊ダイヤモンドとかだとデベはどこも
秋から新価格とか

＞28
新価格って高いのかな？

資産性と利便性を考えるとやはり駅直結の新しい物件になるんでしょうかね。
　＃まだ私は情報全くないですが
あと、MRでもらった分厚い冊子（カラーで豪華なCG写真集みたいなやつ）
の21ページに設計予定段階の模型が掲載されているのですが
その真ん中右の写真は3本タワーが建ってますよね。
右側のタワー＝いまの中小企業婦人会館の場所が三井のもう一本の
タワーになる可能性があるってことでしょうか。
　＃あくまで私見に基づく予想です
っつーか、三井さん説明ないし・・。

>30さん
多分パークシティー側のメディカルモールが入る37階建て（スカイの真向かい）が三井じゃないかと
思います。
逆出口の図書館の上が直結かと思います。
パークシティももっと人気なければ安くなったんですかねえ？
でも竹中だし、この価格が限界だったのでしょうか？

>>31さん
情報ありがとうございます。
なるほど。それじゃ東電変電所跡地（というか地下埋没した跡地）の上に
駅直結東急（？）分譲物件が建つ予定ということですかね。
パークシティーは確かに竹中の施工という点で評価が高く、しかし価格も高いのですが、、
逆に駅直結東急は何処の施工にするのか、、
王道で東急建設の施工にするんですかね・・不動産としては資産性高いんでしょうが・・微妙。

＞32さん
同じ考えの方がいらっしゃってちょっと嬉しいです。(⌒-⌒)
直結マンションは多分東急の分譲ですので、東急建設かもしれませんね。
もし、施工が大手だったらうちも買いたいですけど、変電所が地下と
いうのも微妙です（間違いなくオール電化ですね）
そう考えると元々地盤も良く施工も安心なパークシティの方が良いんでしょうか？
う〜ん

>>29
このところの地価高騰を反映した価格で、当然今よりは上。

デベロッパーという業種（特に固定収入の無いマンション専業）は、
常に開発をしなければ儲けられない業種ですから、
このところの土地取得争いは、無理して高値で突っ込んでくる。
したがって商業施設を志向した開発は土地が落札できない。
んで、マンションばっかりに、という構図ですね。
非常に簡単に言えば、ですが。

だから、高値のマンションは下落リスクも大きいということ。
ここの土地が高いのは既出のとおり、取得時期が悪いという、他の要因ですが。

>>33さん
資産性と利便性と環境と建物そのものの価値と間取りと・・全ては揃わないので
結局は何処に比重を置くかになるかと思いますが、
私は個人的には東急建設施工＋変電所の真上だとすると、躊躇してしまいます。
それでも利便性と資産性だけをとことん追求する人にとっては、価格がどうなるか
分かりませんが、駅直結は最高だと思います。
さらにオール電化、間違いなし！

駅直結の東急の３７Ｆ建てタワーとメディカルモールが入る三井のタワーは
分譲と決まったのでしょうか？
私が確認した時は両方とも賃貸の可能性が高いという話しを聞きましたが。

＞36さん
どこかのスレで賃貸→分譲になったと書かれてました。
多分パークシティでその事を聞いても濁されるだけかもしれませんね。
売れ行きに関わりますから。

豊洲の三井だと東側なら50階80m2が４千万台で買えてしまうが、こーいうお買い得感のある部屋が少ない気がする

資産価値的にはどうなんでしょうね。
いっぱい建ち過ぎて分からなくなってしまいました

「資産価値上昇」が雑誌で取り上げられてますが、最近、不動産業界が相場をつり上げるために煽ってるだけな気がしてます。某品川の物件みたいに、資産価値上昇でランキングされてる物件が実際は売れ残りまくってるなど、明らかにおかしい。実際に分譲時より価値が上がってるのは、そのエリアの開発が本格的に着手される前に激安で販売された物件のみじゃないですか？
ということで、激安物件以外の価値が上がるということは無いと思ってます。

不動産価格が上がるわけないですよ。今が天井ですよ。
不動産価格が上がってたのは外資系ファンドもっというと
ＴＭＫが買い捲ってたからで、今はもう売り払ってしまってますよ。
買い手がいないからもうあがりません。

>>41
数捌けるサラリーマン層を相手にするには相場が上がりすぎたからね。需要が無ければ上がるわけもなし。自分も今が天井だと思う。

検討してるので財産価値を知る上でも原価予想してみます。
そもそも、三井の土地の仕入れが１９９１年バブルのときで
なんで私たちが今この時代にバブル価格で買わなくてはいけないのだろう。
だいたい建物が２棟合わせて２００億弱らしいじゃない。ということは
１４００戸で割って一戸１４００万ですよ。
ぷらす土地所有が５坪で７５０万ぐらいでしょ。
合わせて２１５０万じゃないですか原価は。
販売管理費入れたって２５００万でしょ、一戸あたり。
４０００万程度で売れると思うんだけどな。
ただひょっとして一坪５００万とかで仕入れてると話は別。

>>42さん
そこ（需要）基本ですよね。今後上がるってある種宣伝文句ていうか、、、
逆にデベは金利上がってびびってると思いますね。
需要が冷えると価格下落局面の在庫は持ちきれませんからね。
いまがややバブルぐらいに思ってます。
なのでまだまだ再開発内にいくらも物件でてくるのでじっくり見極めようと
思ってます。三井も値段みて、以外に売れないのではと思ってます。

私は本気で東急直結を狙ってるので
正直、見極めで待つ人が増えるのがつらい。。。。。
高くてもどうしても欲しい物件です。
どっちにしろこの武蔵小杉は建て過ぎなので
資産価値は下がりはすれど上がりはしないと思いますが。
ま、売る時は別に儲けようとは思ってないので。。。。

第一期販売価格表を見ました。予定価格表との変化はあまりないです。来週末はレジデンス及びコスギタワーが登録締め切りですね。こちらはどこも売れ行きが良く、買えなかった人が流れ込んでくる可能性もあると思っています。
皆さんも、高額な買い物だけあっていろいろ検討されているみたいですが、資産価値よりも、自分がここに住みたいかどうかで判断すれば良いのではないでしょうか。確かに一長一短ありますが、なかなか良物件だと思います。気に入らなくなったら、安くても貸したり売ればよいでしょう。コスギタワーの西隣の賃貸が秋から入居開始です。この賃貸価格を参考にすれば、ある程度の金額で貸す事は可能だと楽観視しています。
http://www.musako.jp/top.html

結局結論はこの物件は買いではない訳ですかね？

資産価値云々はともかく、マンションそのものに価値を見出せれば買いでしょ？

南向き中層75平米で約5,900万円諸費用入れて6,100万円でした。
私は南向きが好きで眺望を考えて中層でもやや上のほうがと思って
価格表をみてびっくりしました。6,000万出してこの程度の部屋しか
買えないのかと愕然としました。うちも夫婦合わせて年収は1500万超
ですがやっとこさ買ってこの程度？と正直思いました。
なので後から出る物件に期待です。

あと駅2分て再開発内だとどれも近いのでそれほどアドバンテージ
ではないと思ってます。これから出る物件は皆様の情報によると直結だったり
東京機械の跡地だったりでどこも近いですよね。パークシティより高くなることは
なさそうなのと、コスタ、レジ、パークシティでだいたい武蔵小杉に買いたい人が
買ってしまってそんなに人気にならなそうかな？なんて思ってます。

人気にはなるでしょうね。
価格次第でしょうけど。
それにしてもこの物件自体人気はどうなんでしょうね？
駅直結はいつ頃売るんでしょう？

駅直結は2012年完成です。それに賃貸ですけど。

>52さん
賃貸から分譲に変わったと聞きましたが？どちらが本当なんでしょう？
2012年・・・・遠い・・・

2012年までなんて、ちょっとまてないな。
その頃の金利はいったいどれくらいになっているんだろうか…

＞54さん
本当に。もともとの価格が抑えてあっても金利高かったらあんまり意味ないかも
でも実際賃貸なのかな？分譲？詳細知りたいです

>>53
2012年じゃなくて2011年の間違いでした。すいません。

それでも随分先ですね。
売り出しはいつ頃なんだろう

>>46さん
有益な情報ですね。有難うございます。

物件自体の人気はどうなんでしょうか？

>>57さん
分譲の1〜2年前でしょうから、Ａ地区は平成22年、Ｃ地区は平成20年以降でしょうね。
開発が延期になる可能性もありますから、もう少し先になるかも。

>>59さん
実際の動向はデベロッパーにしか分かりませんが、
スレッド見る限り、興味持っている人は多いですね。
個人的に、高いのを承知で申し込む人は多いと思っています。

ここの小さい間取りの価格で駅から歩いて１０分程度の物件の
上級の間取りが買えるぐらいなので、住民の方は裕福な方が多く
なりそうですね！

東急の直結の分譲がそんなに遅いなら
とりあえずここや他を買って、
直結ものが分譲された時にまた買い替える人もいるかも
もし直結が気に入らなければ買わなきゃいいんだし
物件をおさえておくという意味で

>62さん
それ良いですね。
但し、ここを買って売却損が出なければ良いのですが苦笑

SFTを検討していますが綱島街道を挟んで目の前に中原消防署本署ができますね。
消防署のHPを見たら04年の救急車出動が3000回弱でした。平均８回/日になります
がサイレンの音が心配です。MRの営業マンは救急車両のサイレンは96デシベルで
出動する時は必ず鳴らします、とは教えてくれましたが、、、

昨日MRへ行きましたが、うーん。。
内装(仕様)が全く価格に見合ってないと思いました。
感動が無いと言うか・・・正直ほんと一昔前のって感じです。

あと学区の中学校(中原中)まで1.3km強と洒落にならないです。遠すぎ。新丸子のずっと先ですよ。
もっと近くに中学あるのに・・・。マンション密集の弊害でしょうか。
うちは娘なので、ちょっとありえないですね。

立地に惹かれて本気で検討を考えましたが、うーん。

＞64さん
以前消防署の横に賃貸ですが、住んでました。最初は夜中に鳴ったりすると
正直眠れませんでしたが、けっこう慣れましたよ。それに夜中ですと住宅街を通る際
若干ですが、サイレンが小さかった気がします（これは気のせいかもしれません）
戻ってくる時はもちろんサイレンなしです。
ここは窓も東はたしかＴ2ですよね？それくらいでしたら、大丈夫かなと思うのですが

＞65さん
確かに内装はしょぼいですね笑
うちもこの価格でこれ？と正直思いましたが、土地と躯体にその分お金がかかってるなら
仕方ないんですかね？竹中ですし、これだけ大型物件ですと、良い所長もついてるんでしょうか？

我が家も昨日MR行ってきました。皆さんがおっしゃるとおり内装はかなりがっかりです。
これだけ出すならもっと魅力的な物件がいくらでも出てくると思って取りやめることにしました。
小杉でこれから計画されているマンションに強く期待。

消防署の上部にビジネスホテルを併設する複合施設が２００８年春、川崎市中原区に誕生する見通しとなった。火災や急病時に迅速に対応できるとして、市は消防ホテルの利点をＰＲ。総務省消防庁は「こうした施設利用は聞いたことがない」と話している。
　複合施設は、ＪＲ横須賀線に新設が見込まれる「小杉新駅」に隣接する約２３００平方メートルの用地に建てられる。市は「駅前の１等地に消防署だけではもったいない」と、施設の有効活用を検討。当初は学習塾や音楽教室の併設案も浮上したが、市は大手電機機器メーカーの工場があり、２０１１年度までにマンションやオフィスビル計１８棟が整備される小杉地区の周辺環境に着目し、ビジネスホテルとして需要が見込めると判断した。
　施設の建設費は約３０億円。１〜４階が中原消防署で、５〜１４、１５階がホテルとなる。ホテルの床面積は計約５０００平方メートルで２００—３００室を想定している。ＪＲ南武線・東急東横線の武蔵小杉駅に近い建設用地は市土地開発公社が１９９２年度に取得した。
　ホテルは、市から建設費などの融資を受け、第３セクターの「市まちづくり公社」が建設し、ホテル業者を公募して賃貸する。消防署は公社が建設後、市が買い取る。市は新年度予算で設計費などとして９７１０万円を計上する。
　市は地震などの災害時に、複合施設を住民の一時避難所として活用する方針。消防車などのサイレンの影響については、「夜間、頻繁にサイレンが鳴るわけではないので問題はないと思うが、不都合があれば十分配慮したい」（市まちづくり局企画課）としている。 （読売新聞）

震災やら何かあった時に消防署が近いと便利かもよ
物資も運ばれてくるだろうし、上によると音も考慮してくれそうじゃない
そして何より救急車が来るのがめっちゃ早い、人命救助もすぐしてくれる！

「しょぼい内装」って、食器洗浄機や浄水器が標準装備でないってことだけですか？
今どきの値段の張るマンションの内装って、どういうものが基準になるのでしょうか。
（壁紙や床板の質が悪いかどうかは、見分けがつかなかったもので。）

＞66さん
65です。
ほんと内装に関しては・・・(笑
都内他の物件ではなにかしらみるべきものがあった気がしますが、
正直、あまり印象に残ってないので、近々もう一度行く予定にしてます。
全体的に戸数のスケールメリットを他物件より感じないなぁ、
という気がします。

ここは竹中施工・駅近ほか色々考慮すると稀少性は言わずもがな、
実際に生活する空間に満足できなかった場合、気分的にしんどいかなぁという気がします。
割り切れたらいいのですが。。

しかし一期であの戸数を一度に捌けるんでしょうか？
価格が価格だけに興味があるところです。