KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）【勝どき五丁目 再開発】

「区道部分の住民を再開発の権利者として入れることは、法的には困難ではあるものの、歴史的経緯は十分尊重されてしかるべきであります。その場所の住民の権利保障の視点も入れながら再開発に取り組んでいく必要がありますが、どのような補償を検討していくお考えでしょうか。」という議員の質問を受けて、

区長が「土地利用の不適正な状況を公正に是正してまいります。」と言ってるから、土地利用を不適正な状況にしている人は、地権者には入らないということかな？

玉虫色の回答でようわからん。

西仲通り延長線上は全て、土地利用の不適正な状況に該当するのかな。

区議会や都議会でこれだけ論議を呼んでも強行するということは、よほど大きな利権構造ということだねえ。となると、国政レベルでやってもらうしかないか。事業仕分けの主要メンバーである福嶋 浩彦（ふくしま ひろひこ）氏は、以前に都内の同じような再開発反対運動で活躍されたが、氏に事業仕分けで採り上げてもらうしかないね。民主党政権も、勝５再開発を看過していては将来がないね。朝日新聞は、東京本社の目の前で起こっていることだから、スポンサーにびびることなく頑張ってね。

そう、川遊びといえば遊漁船。確か、遊漁船は水産庁の所轄だよね。財務省も、この地区に役人の遊び場の拠点を残しておきたいんじゃないの？築地市場跡地にカジノをつくる構想も聞くしね。3.11以後の日本、徹底的に膿出しする必要があるかもね。

随分古い議事録ですなぁ。

それにしても、>>723　と　>>724　の時間差が、僅か１分16秒www
平日の昼間から、自作自演、ご苦労様です。
この手の書き込みの殆どが、粘着体質の同一人物なんだろうね。

７１８～７２０も同一人物だろうね。

TTTの場合は、品川湾岸戦争で高層マンションの売れ残りが多数出て値崩れした影響もあって、割安な値付けが行われたらしいけど、ここはどうなるのかね。
昨今の湾岸高層マンション不人気の影響で、慎重なプライシングにならないかな。
デベは晴海や東雲の動きを見ているんだろうが、分譲戸数を考えれば、売れ残りリスクもそれなりにありそうだしね。

＞随分古い議事録ですなぁ。

>>717は今年の3月の議事録で奇しくも震災前日のもの。
これ以降、区議会で勝どき5丁目再開発は全く議論されてない。

因みに、もっと古い8年前の議事録で面白いのあったから、のせておく。

平成15年　環境建設委員会(11月11日)

（質問）
　我が会派の議員が、平成14年11月25日に、この問題で一般質問をしました。そのときの区長の答弁は何かといえば、いずれにしても、環状2号線、水産研究所跡地及び都営住宅の建てかえについては、相互に関連した課題でもある。これらの計画内容が明らかになり次第、この地域のまちづくりのあり方について、地元の皆様との話し合いを行い、東京都及び関係機関と協議・調整を行ってまいりますと。これは、平成14年11月25日の答弁です。
　 1年たっていますけれども、その間、調整・協議はどんなふうに続けてきたんですか。続けてきたとすれば、土地は、区が構想していたような方向ではなくて、民間に売却するという話は、当然あったでしょう。これは、なかったら、協議としておかしいじゃないですか。じゃあどういう形態で、どういう組織をもって、どの関係機関と、区はこの問題で協議を続けてきたんですか。それを教えてください。

○都市整備部長
　これは、さかのぼりますと、ちょっと古くなってしまいますが、平成8年ぐらいから、あそこでの活用といった問題を庁内でも考え始めて、いわゆるリバーシティと同様な手法を使ったらどうかといった、そんな調査も行いながら、8年から10年ぐらいにかけて、検討してきたという経緯がございます。
　 その中で、広大な土地で、しかも有料でということでございますので、その土地を、財政的にも耐えられる主体が必要だということも含めて、当時、環2の計画があって、環2の計画線の中に、汐留も一部計画がかかるということから、雨水のポンプ場が別に必要だということで、勝どきのあの土地が必要になったというふうに承知していますが、そこで下水道局、それから、従来からずっと、河川区域内にある庁舎にとって危険性があるということを含めて、臨港消防署の庁舎といったお話と、それからさらに、区としても、あの一帯のいわゆるまちづくりの関係で、特に注目していましたのは、都営住宅の老朽化といったものを転がしながら、建てかえを進める1つの種地といいますか、そういうような部分で地域に貢献できないか。
　 そういうような枠組みが、平成10年ごろに決まったわけですが、その後の財政状況、あるいは経済状況からしますと、10年度ぐらいに、既に下水道局は取得は済んでいるわけですが、残余の部分については、建てかえの主体である東京都の住宅局も、新規には建てない。あるいは財政状況から、方向的には全然後退してしまったという住宅行政の中で、そこを取得する主体がなくなってしまったという経緯がございますので、そういう中で、しかも水産研の跡地については売却したいというのが、国の方の従来からの主張でございますので、そういったのを、ずっと何とか売らないでほしいという引きとめの中で、今日まで来たということの中で、最終的には、それを買い支える主体がなくなってしまった。区としても、あそこの土地を買ってというようなことには、財政状況もなりませんので、そういう意味で、最終的に国の方の売却という方針が出る中で、やむなくこういう状況に至っていると。
　 それで、この売却については、どこが買い落とすかわかりませんし、どういった状況かというのがわかりませんので、今まで、どちらかというと静観をせざるを得ないという状況にあったと。今日に至るまでは、そういう経過でございます。

（質問）
　そうしますと、先ほどの14年の区長の答弁以降、関係機関と実質的な協議はできなかったということですね。なかったんでしょう。そういう今の報告で、事実上、やっていなかったということですね。

○都市整備部長
　したがいまして、今、申し上げたような、最終的には買い支えることができないといった調整は、ずっと行ってきているわけで、特に住宅局への働きかけ、それから、もう1つ主体がございますが、公団も、買い支える一団の団体として考えてございましたが、公団は公団の努力の中で、金額の提示も一たん国の方にしたようですが、それが最終的には折り合いがつかなかったということで、そういう調整は、あそこを取得するということで近辺のまちづくりに寄与する、そういう努力は、これまでも、ずっと続けてきたという経緯があります。

（質問）
　そうしますと、区としては、現状で、売却されてもやむを得ないという判断をしているんですか。同時に、東京都の姿勢も大変問題だと思います。勝どき五丁目だけではないです。勝どきの保育園の建てかえも含めた一連の、あの勝どき地区での、あいている土地の都営住宅の建設についても、二転三転して、大変あいまいなことを言って、先延ばししているわけです。こういう東京都住宅局の姿勢です。
　 今回の水産研究所跡地周辺一帯の、総合的なまちづくり再開発ということでの都営住宅の建てかえという問題でも、東京都の姿勢というのは、区の意向とか、これまで続けてきたと言われる協議の中で示している区の立場、ほとんど考慮されない、こういうままに来ているということだと思うんですね。
　 そういう点を考えますと、このまま、はい、そうですかということで行くわけには、いかない問題じゃないでしょうか。じゃあ勝どき五丁目の都営住宅の老朽化はどうするんですか。本当に待ったなしでしょう。種地がなかったらどうなるんですか。建てかえしないという根拠を、ますます与えるだけなんですよね。今度は、建てる地がないから一層難しいと、東京都は理屈を言ってくるでしょう。こんなことをしたら、あの地区の都営住宅の老朽化対策は、一体どうなるんですか。
　 ここは、やっぱり中央区は、東京都の土地、あるいは国有地だからということで、売られるのもやむを得ないなんていうことで、指をくわえている状況ではないと私は思う。
　 これは、最後、区長にお答えいただきたいんですが、この問題では東京都や国に対して、地元区長として長年の経過があるわけですから、しっかりした立場をぜひ主張してもらいたいというふうに思いますが、御意見を聞きたい。

○区長
　水産研の土地の一部が売却されたというのは、ただいま質疑を聞いて、初めてお聞きしたんですけれども、まことに残念ですね。特に、本区は公有地が非常に少ない。そういう中で、国や東京都も、遊休地等を売却するという方針で進んでいるということで、まことに残念に思うわけで、皇后陛下の御実家まで痛い目に遭っているという例もございますけれども、水産研のところは、近くに老朽化した都営住宅もあるわけですから、あれはやっぱりしっかりと建て直していかなければならない。
　 私も、あの中に何回か入ったことがございますけれども、エレベーターもなく、本当に大変なところです。だから、そういう意味でも、あそこをしっかり建て直してまいりたいなというのは、ずっと思っているわけでございまして、いろいろな問題・課題等ございますけれども、何とかそこはしっかりとやってみたいなと、こういうふうに思っております。

***************************************

結局、昔から国、東京都と中央区の連携がチグハグなんだな。
いまから15年も前の平成8年頃、リバーシティと同様の開発を検討してというのは興味深い。

因みに、議題になってた「水産研の土地の一部」とは現在のクレストの敷地。

昔の議事録を見ると、要は、国は土地を売りたい、都は金のかかる面倒なことはしたくない、中央区はそもそも地権者じゃないが地元住民からの突き上げもあって板ばさみ、みたいな状況か。

当初、中央区はＵＲを巻き込もうとしたが、失敗したみたいだ。

結局、小泉・竹中路線のまま、民間活力の活用で押し切るのか？

>727
TTTが分譲する頃までは、2005年マンション暴落説ってのがあって、
マンション市場全体が安かった。湾岸に限らず。
それにプラスして清掃工場に近いタメと、仕入れの経緯のタメ、の事情で安かった。

今一度開設するとね、

複数デベは本来勝どき五丁目では儲けられないのに開発する予定というのは
↓
土地代が安く払い下げられるから、地震対策で超高層タワマン建設が高くついても利益がだせるということしか
考えられない。いくらでデベに卸すのか公開されてんのか、これは。

しかし、超高層タワマンを安普請で造るわけにはいかんから、最終的には高価な物件になるだろう。
ヘタすると利益のために手抜き工事の超高層タワマンが建つ可能性すら否定できない（推測ですよ）。

この時代逆行でものすごく目立つ超高層タワマンを、国交省はどうコメントするかね。いや、どう見過ごすのかね。見ものだわい。そんだけ巨大なのに見過ごされたら、お笑いにもほどがある。

東雲の36階建て公務員宿舎はいつの間にか出来上がってしまった。
福島から避難してきた方々が100世帯ぐらい入居されてるようだけど。

＞土地代が安く払い下げられるから、地震対策で超高層タワマン建設が高くついても利益がだせるということしか
＞考えられない。いくらでデベに卸すのか公開されてんのか、これは。


ほんと何にも知らない素人なんだね。

ここは組合再開発だから、国は、事業の中で転出するんでしょ。

え？等価交換方式だと、国・都の持分が8割超えちゃうけど、それは売らざるを得ないんじゃないの？
国や都が直接分譲できないから、結果的にはデベに売るんじゃないのか？

建設費としてキャッシュでなく持分をデベに渡すにしても、それは売却扱いにならず表に出ないの？

なんか理解できないね。

そこ、重要じゃないか。カラクリがあるんじゃないか！そこを掘り下げてみよう！

建設費を権利床で国や都が払うにしても、確実に国・都のバランシートから土地が減るから財産処分になるよな。

誰か、カラクリを数値例を使って、ｂ/ｓで説明してくれ！！

そもそも85％もの土地を都（60％）と国（25％）が持っててマンション分譲した事例ってあるの？
しかも、民間に土地払い下げもしないで？

それじゃあ事業仕分けの目も届かないし、わからんだろうな。残念だが・・・。

>>741
複式簿記採用してないくても、財産目録はあるはずだから、いつの間にか土地資産がなくなってましたなんてこたあ流石にないっしょ。

それにしても、本当に変な計画だな。

民主党へのご意見
http://www.dpj.or.jp/contact/contact

に当初したら事業仕分けで取り上げてくれるかな。

この国に、正義は無いんか？正義は？中央区にも正義は無いんか？正義は？勝どきには正義は無いんか？

友人の勧めでこのスレ見てますが、わてもっとえげつないカラクリ知ってまんねん。

わては関西出身やさかい、関西系の○○商事のやりくち、よう心得てます。

何や、７０００万円の部屋が１４００戸ですと、総売り上げはざっと１０００憶でんな。

そいで、総工費が６５０憶ですと、土地はタダやから、残りは３５０憶ですわ。

問題はこの大金の処分方法ですわ。

地権者は新しくて広い部屋をもらうんやから、１銭もやらんでも文句は言いまへん。

国や都に等価交換で官舎を与えれば問題はありまへんが、そうでないとどうなるんでっしゃろ。

３５０憶のうち、デベの利益を差し引いた残りの現金を国や都に還元しなければなりまへんな。

都は別にして、国の会計はすべて法律によらんといけまへん。

友人の弁護士に聞いてみると、再開発の法律では国が再開発で利益をあげることなど想定していないそうや。

つまり、この計画で国があげはった利益を国家に還元する法律はないってことですわ。

ここで関西系の商社の出番ですわ。

関西人は、東京人と違って、法律などなんぼのものでもありまへん。

裏で処理して、金を商売のためにうまく使います。

特定の政党にわたると、政権なんぞ簡単に変わりまっせ。

東北の小沢一郎はんの「政治と金」の話なんぞ、かわいいいもんですわ。

この再開発が成功すると、関西商人のやり方がますます全国に広がりまっせ。

ほんに怖い話やで。

なかなか愉快な方が登場して、エゲツない現実ではあるが幾分か和みますな。

みなさん、再開発事業を勉強してください。
知らないなら、再開発事業のマンション買うのやめた方がいいよ。


再開発事業では、「権利変換」というものをします。

従前、１００億円の土地・建物を持っていれば、
従後、１００億円の床（区分所有の）を取得できます。
この変換のことを「権利変換」といいます。
この権利変換には、お金がかかりません。
なので、自ら支出を伴わず、新しい床を取得できます。
この地区で話題になっているのは、公務員宿舎ですかね。
国は、支出無しで新しい宿舎を手に入れることができます。
（でも、この地区では、国は権利変換受けないって、聞いてるけど。。。）

じゃあ、建築費はどうやって出すのかというと、
保留床とういうのを作って、それを売却します。
それを事前に取得してくれるが、参加組合員のデベさんです。

いや、建たないだろう。どう考えても。3.11あったんだし。建つと思ってるほうがおかしいわ。

>749　ってか　誰？

再開発事業のことはよく解らなかったのですが、このサイトのお陰で仕組みが理解できてきました。

勝どき５丁目の民間の地権者は ダイヤパレス、モリスベイサイドほかで１５％、国有地と都有地で８５％だと
言われています。
大震災の復興財源のために公務員宿舎は売却すると言いながら、５丁目の公用地で再開発を利用した「権利変換」等の不明朗なことが行われるのであれば見過ごす訳にはいかないと思います。

先日はどなたかが「民社党」あての意見サイトを紹介して頂きましたが、当初 公務員宿舎の問題を取り上げた
「みんなの党」の渡辺代表にも頑張ってもらわねばなりません。

不明朗なことは正していきましょう。ご参考に「みんなの党」あての当初をお知らせします。

https://www.your-party.jp/contact/mail.cgi

うむ。問題点は2点。

１：権利変換における不明朗な点

２：3.11以降、計画に変更が全くなく、耐震基準との兼ね合いも検討されないまま超高層計画が
　　以前のまま進行している点。

上記をハッキリさせないままで、建つことはまかりならぬ。
事によっては建てられなくなる可能性すらある。
建つとしたら、上記をクリアにして当然計画変更の上で建てるしかない。

そやな、法律のことはよう知らんけど、公有地の売却は公開入札が原則と聞いとるで。

都市再開発法のデベの選定が公開入札に当たるとはとうてい思えへんな。

公有地の売却で特定のデベが儲けるちゅう話は法律違反とちゃうんかいな？

企業のコンプライアンスもうるそうなっとるし、世間の目も厳しゅうなっとるで。

法律に詳しい人がいはったら、わてに詳しゅう説明してや。

法律が分からなくても、常識があれば分かることはあります。
そして、その常識で考えれば明らかに不正かどうか分かります。

今迄の議論で、既に出ていますが

■　公有地をデベに卸す
　　↓　
　 卸し方はどうなの（公開されてるの）？　いくらで卸すの？　
　 公開されていないとしたら、それは法律違反なの？　
　 法律違反でないとしたら国とデベの癒着開発は防ぎようがない事実が明らかになりますよ。
　 だとすると全国で行われている開発案件の多くがこのパターンだと暴かれますな。

こういったカラクリをキチンと勉強して暴くのがマスコミの方々がやること。

たのんますよ。

地縛霊のようにこのスレに常駐して、バレバレの自作自演を繰り返す執念には、キモさを通り越して怖いものがあるな。ここは購入検討板なので、荒らしは消えてください。

言いたいことが正当なら、十分な証拠を示した上で、訴訟を起こすなり、野党やマスコミに直接働き掛けるなり、霞ヶ関でビラ撒きでもすればいいのに。こんなところでグダグダ言っていても埒はあかないよ。

>748
です。

■再開発事業において、

「権利変換」を受けない場合は、「転出」というものをします。

従前、１００億円の土地・建物を持っていれば、
１００億円を再開発組合から、お金をもらいます。


■この地区においては、
（私が聞いているところでは、）
国は、「権利変換」を受けずに、「転出」してお金をもらうことになります。

じゃあ、従前の１００億円をどうやって決めるかというと、
再開発事業の事業計画をつくる段階で、不動産鑑定士の評価などをもとに、決めます。

ようは再開発組合の人達（国も権利者ですから、そこも含めて）で、
鉛筆をなめなめ、こんなもんかな～、と決めることになります。

想像ですが、
国の転出価格を高くしすぎると、保留床処分価格が高くなりすぎて、
デベが来てくれない。
でも、国は、面倒なく、そこそこの値段で売りたいので、
いまの従前資産額になっているのではないでしょうか。（いくらか知りませんが。）

ある種、国から、再開発組合への随意契約ですよね。（組合って、地元の人と、参加組合員のデベですね。）

執念深く、またまた滑稽なこと書いてるよｗ
痛い奴だね。

後数年後、何もかわってなかったらそういう事でしょう。
ただ、ほおって奥には東京駅から近すぎますね。

ま、そのぉー　官僚にも色んな官僚がいるんですよ。前述の国交省の官僚っちゅうのもいるわけで
官僚だって、もともとは国のために働こうって思ったことのある人間もいるんです。例えば国交省の
官僚で、地震大国日本において、わけわからん超高層タワマンがポコポコ建たされるのを黙って見ておれん
というのもおるわけ。国交省の彼らが長期地震動対策基準を設定し、それを彼らの利権とする。
つまりある官僚の利権を別の官僚が別利権で横取りするということも可能になるのだよ。
国交省官僚の出番到来。

ま、そのぉー　官僚にも色んな官僚がいるんですよ。前述の国交省の官僚っちゅうのもいるわけで
官僚だって、もともとは国のために働こうって思ったことのある人間もいるんです。例えば国交省の
官僚で、地震大国日本において、わけわからん超高層タワマンがポコポコ建たされるのを黙って見ておれんというのもおるわけ。国交省の彼らが長期地震動対策基準を設定し、それを彼らの利権とする。
つまりある官僚の利権を別の官僚が別利権で横取りするということも可能になるのだよ。
国交省官僚の出番到来。

今度は慌てて連投しているよ。気の毒な奴。

何で掲示板程度で気の毒とか言っちゃうのか。よほどストレスが溜まってるんですね、日頃から。

日常生活では、あまり人に対して思ったことを言えない人が掲示板では大それたことや嫌味を書くのは、ある意味自然なことなので、まあいいじゃないですか。いろんな意見があっていいし、いろんな立場の人がいるんだから。
勝どきって、いろんな層の人がいるからね、実際。

推進派のレスが必死になってきたな。

民主、みんな党への直訴作戦にびびってるの？

建てたい君、建たない君、どちらでもないのだけど、
純粋に疑問なのだけど、

建たない君は、トウキョータワーズの住民なの？
買うときには、既に勝どき五で再開発の検討していたでしょ？？
もっと言えば、勝どき四もそろそろ出し。

ＴＴで、将来的な眺望を確保するには、運河側しかないということはわかっていて、
なんでいまさら騒いでいるの？？

それとも、他の理由があるのでしょうか？
もしくは、建たない君は、ＴＴではない、地元住民？？

素直に教えて欲しいです。