KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）【勝どき五丁目 再開発】

（今後の予定）

権利変換計画認可　平成２４年６月予定
工事着手　平成２４年１０月予定
工事竣工　平成２８年３月予定

着工まで1年かかるのと、着工後竣工まで３年６ヶ月もかかるのが謎だ。

ながくみて解体工事に半年かかるとしても、このクラスの建物なら２年で完成しそうだが。
何故、３年もかかるのか？？

それと、特別区道中月第８１６号線の拡幅（幅員１０．９１メートル→１２メートル）とあるけど、これって、西仲通りじゃなくて、シャンポールとクレスト前の南北の通りなんだな。

晴海の三菱の場合は、最悪の場合、津波直撃のリスクあるけど、こっちは、晴海や豊海が防波堤になるから津波直撃は回避できそうだな。

港南のシティタワーは都営跡地で定借格安分譲でしたね

品川シティタワーは公有地活用の定期借地だから格安だったが、ここは、まさか定期借地にはしないだろう。
となると、公有地はやはり払い下げるのかな？

公有地の定期借地でない再開発分譲って事例はある？

津波直撃って、あっちの正面の築堤部分の標高は5mはあるよ。
海水が防潮ゲートを回りこむかも知れないけど、貴兄の言う直撃ではないかな。
こっちは外郭堤防の外だから、同じく防潮ゲートを超える部分が浸水することになるね。
まあ高潮を想定した4mぐらいまでは取り敢えず大丈夫ということになってる。

ここの総事業費は６６４円と出てるな。
これは、住宅部分でなくすべてを含めてだが、堅めに供給戸数の１４９０戸で割ると4460万円程度になる。

平均的な専有面積は70平米と思われるから、70平米の分譲の原価は最大限でみても、この4460万円だな。

実際は住宅以外もあるかた4000万円程度の原価か？
デベの利益や販売経費等で1000万円みれば、販売価格は70平米で5000万円？
つまり、坪単価236万円程度が平均で、方位や階数で差をつける格好か。

しかし、仮に平均坪単価236万円なら瞬間蒸発となるな。
デベが、もっと利益をとることになるのか。

ただ、総事業費には土地代は入ってないのか？
そうなると、全然違う計算になる。

○　664億円
×　　664円

総合開発すると容積率が800まで緩和される。80平米の部屋なら共用部分含めて実質120平米近くあるので、土地は戸当たり15平米ぐらいになるのかな。土地が坪500万なら、5坪で2500万、上物120平米の建設費は最低2500万ぐらいだから、まぁしめて原価は最低5000万ってところでしょう。粗利40載せると80平米で7000万、坪単価で300弱って感じか。

ここは路線価ベースだと坪200万円みたいだよ。
これで計算すると5坪で1000万で建物2500万と足して3500万円で4割あら利乗せて4900万円となる。

この価格で販売されれば大人気だな。

4900万と7000万円の中間の5950万円としても坪単価245万円だから激安となるね。

竣工時期が、丁度環状2号の完成時期と同じだね。
汐留・新橋まで徒歩10～15分程度となるから、坪250万円程度で販売すれば瞬間蒸発だな。

現時点でも勝どき駅徒歩7分程度のうえLRT新設計画もあるから、晴海の三菱より条件は良い。

×汐留・新橋まで徒歩10～15分程度
○汐留・新橋まで徒歩15～20分程度

ここは、月島再開発みたいに駅直結ではないけど、月島ほど、タワマンが建て混んでなくていいね。

南のTTTミッド見合い以外は20階程度で割りと抜けてる。

南にしても、月島のムーンアイランドタワーと再開発タワマンよりは距離が開いてる。

>>680が提示した日刊建設産業新聞記事に意外な事実がある。

再開発事業の組合員に、都と国が入っておらず、鹿島と三井、三菱、住友、野村が入っている。

つまり、公有地は既にゼネコンとデベに払い下げたのか？


しかし、大手デベ4社揃い踏みってのも凄いリスク分散だな。
トヨスタワーの二の舞にならなきゃいいが。

月島計画と比較すると面白い。
開発面積と住宅戸数、事業費は倍近いんだな。

【月島一丁目再開発】
１　事業効果
　本事業では、これまで更新の進まなかった、路地に面する密集した木造住宅群を一体的に建て替えることで、地域の防災性の向上を図り、あわせてファミリー層向けの住宅を供給し、定住性の高い良好な居住環境を整備する。また、地下鉄大江戸線月島駅と本事業で整備する広場を地下道及びエレベーターで結びバリアフリー化を図るとともに、施設低層部に商業施設及び医療施設の生活利便施設を設け、駅前としてのまちのにぎわいを演出する。

（1） 地区面積

　約１．０ヘクタール

（2） 計画概要

施設規模
延べ面積（１街区）約８４，０００平方メートル
延べ面積（２街区）約３，５００平方メートル
階数・高さ（１街区）地上５３階　地下２階、高さ　約１８７メートル
階数・高さ（２街区）地上１２階　地下１階、高さ　約３７メートル

施設用途　
住宅（約７５０戸）・店舗等・医療施設・公益施設（小規模特別養護老人ホーム）
公共空地　
広場（約１，２００平方メートル　※ピロティ約２００平方メートル含む）
総事業費　
約３７０億円

【勝どき５丁目再開発】
１　事業効果
質の高い住宅の供給を中心として生活利便施設を整備することで、定住人口の維持、回復を図る。
「環境軸推進地区」に指定されている「環２・晴海通り地区」の一部として、環状第２号線沿道の街路樹と一体となった緑地などオープンスペースを整備し、みどりのネットワークを形成する。
新月島運河に面した立地特性を活かした、親水性の高いオープンスペースを整備することで、水辺と一体となった魅力ある市街地を創出する。
Ｂ－１街区、Ｂ－２街区に地域防災備蓄倉庫（合計２５０平方メートル）を設置し、地域防災機能の向上を図る。


（１） 地区面積

　約１．９ヘクタール

（２） 計画概要

施設規模
延べ面積
（Ａ街区）　約２，０８３平方メートル
（Ｂ－１街区）　約１６０，５４９平方メートル
（Ｂ－２街区）　約１，１４３平方メートル
階数・高さ
（Ａ街区）　地上６階、高さ約２３メートル
（Ｂ－１街区）　地上５３階／地下２階、高さ約１７９メートル
（Ｂ－２街区）　地上５階、高さ約２２メートル

施設用途
共同住宅（約１４９０戸）、公益施設（保育所等）、店舗、事務所・寄宿舎（水産庁詰所）
公共施設
特別区道中月第８１６号線の拡幅（幅員１０．９１メートル→１２メートル）
緑地（約５４０平方メートル）の整備、環状第２号線の用地確保

総事業費
約６６４億円

勝どき計画の「定住人口の維持、回復」ってのが、かなり意味不明だけど。

一棟で1490戸だとしたら下記のＴＴＴと比較してもデカイね。
てゆーか、日本で最大？

ミッドタワー
戸数 - 1,461戸（分譲：648戸、賃貸：813戸）
敷地面積 - 12,690.69 m²
建築面積 - 9,453.76 m²
延床面積 - 183,585.55 m²
シータワー[9]
戸数 - 1,333戸（全戸分譲）
敷地面積 - 17,027.68 m²
建築面積 - 11,209.89 m²
延床面積 - 199,759.92 m²


2010年6月時点での全国の大規模マンションの戸数の順位は以下の通り。
（但し、知る限り１～６位は複数の棟で構成されてる）

順位 名称 所在 戸数
1位 THE TOKYO TOWERS 東京都中央区 2,799戸
2位 ワールドシティタワーズ 東京都港区 2,090戸
3位 レイディアントシティ横濱 神奈川県横浜市 1,805戸
4位 ガーデンアソシエ 神奈川県横浜市 1,502戸
5位 パークシティ豊洲 東京都江東区 1,481戸
6位 ユトリシア 千葉県習志野市 1,458戸
7位 パークシティ武蔵小杉 神奈川県川崎市 1,437戸
8位 ワンダーベイシティサザン 千葉県船橋市 1,211戸
9位 M.M.TOWERS FORESIS 神奈川県横浜市（みなとみらい） 1,206戸
10位 Wコンフォートタワーズ 東京都江東区 1,149戸
11位 アイムタワー 埼玉県富士見市 1,108戸
12位 芝浦アイランドケープタワー 東京都港区 1,095戸
13位 ブリリア有明スカイタワー 東京都江東区 1,089戸
14位 ブリリアマーレ有明 東京都江東区 1,081戸
15位 シティタワーズ豊洲ザ・ツイン 東京都江東区 1,063戸
16位 パークシティさいたま北 埼玉県さいたま市 1,045戸
17位 東京テラス 東京都世田谷区 1,036戸
18位 タイムズ・ピース・スクエア 大阪府大阪市 1,000戸
19位 東京ツインパークス 東京都港区 1,000戸
19位 サウザンドシティ 神奈川県川崎市 1,000戸

これができると、ＴＴＴミッドの北側＆スカイラウンジの価値が激減するね。

耐震基準に関しては、全く考慮されてない議論が続いているな。

その金額で売りに出せるような耐震レベルになるのか？
なんか超楽観的な感覚での販売になってしまうぞ。

もっと高い値段になるのではないか？

耐震でも、免震でも制震でも無い第4の画期的で安価な技術が登場するのかも？

名づけて無震！！

建物の素材の分子レベルでの超常パワーで何故か全くゆれない・・・とか？

超震なんてもの面白い。どんなに揺れようが全然大丈夫・・・とか。

ここは環状2号開通にあわせるためにわざと着工とか遅らせてるのかな？
そのほうが高く売れると言う計算か？

地震対策をどうするか検討してるのか？

月島と違って地権者も少ないのにモトモタしてるな。

大手デベ4社が組合員に参加してるから、晴海や月島の自社物件と競合しないように遅らせてるのかもね。

ぶっちゃけ、環状2号開通でここがダークホースの大穴な気がする。

ＬＲＴネタやゆかもめ延伸ネタもあるし。

築地が市場移転後、汐留以上に激変して凄いことになりそうだから、その恩恵もデカイね。
この立地は、かなりポテンシャル凄い。

不法占拠者が組合にいるっていうのがおかしいよな。
国家公務員の宿舎よりも悪質だろ。
公共の土地を不法に占拠して、巨額の利益をあげるのだから。

中央区の過去の不作為にも問題なしとはいえないから行政側も強気に出れないのか。
問題を放置しすぎだろ。

隅田川沿いの八百屋は強制撤去したのかな。
いつの間にか無くなってる。
この温度差は一体？

とりあえず、西仲通りは勝どき5丁目までつなげてもらいたいね。
架橋してくれ。

期待通りのトンチンカンなリアクション、ｷﾀ━ヽ(ヽ(ﾟヽ(ﾟ∀ヽ(ﾟ∀ﾟヽ(ﾟ∀ﾟ)ﾉﾟ∀ﾟ)ﾉ∀ﾟ)ﾉﾟ)ﾉ)ﾉ━!!!!
国家の無駄遣いって、そもそも建設に血税が投入されるの？
水産庁の詰所なら既に予定地にあるが、一般の地権者と何が違うの？
不法占拠者や中央区の不作為についても、そこまで言う以上、具体的な根拠を示すべきだな。
おっと俺は「組合関係者」じゃないよ。

http://www.kugikai.city.chuo.lg.jp/kaigiroku.cgi/h21/teireikai200904-3...
平成21年第四回定例会会議録（第3日　11月25日）抜粋

次のテーマとして、実際に超高層の巨大住宅が計画されている勝どき五丁目再開発を取り上げます。
　テーマ三、環状2号線地上化と一体として進められる勝どき五丁目の再開発について。
　本計画は、第一種市街地再開発事業、再開発等促進区を定める地区計画の手法を用い、飛び地のＡ街区とＢ―二街区を加えて区域面積約一・九ヘクタールとし、Ｂ―一街区に五十四階、高さ百七十六メートル、容積率一○八○％、約千三百戸の超高層住宅を建てる計画です。
　一、この計画区域内には、約八割五分の公有地、都の土地六割、国の土地二六％及び区道が存在しています。ならば、もともとの公園と同規模程度の公園や認証保育所を一園つくるだけでなく、地域貢献性を高める施設の設置を東京都に要望していくべきと考えます。
　十一月五日、私は都庁に出向き、都議会議員に御一緒いただき、東京都の担当部署にヒアリングをさせていただきましたが、区の要望が十分に東京都に伝えられていない印象を受けました。いかがでしょうか。
　二、計画地区内に区道の部分が入っています。区道部分の住民を再開発の権利者として入れることは、法的には困難ではあるものの、歴史的経緯は十分尊重されてしかるべきであります。
〔「わかっているじゃないか」と呼ぶ者あり〕

　その場所の住民の権利保障の視点も入れながら再開発に取り組んでいく必要がありますが、どのような補償を検討していくお考えでしょうか。
　この計画は、環状2号線の地上化への計画変更が発表されたところから端を発し、その沿道の住環境整備が必要になり、加速して進められた経緯があります。現在、築地市場移転、移転を前提とした2号線の地上化の計画が先行き不透明となった以上、本計画も拙速に進めることなく、それら計画が明らかになることを見定める必要があるのではないでしょうか。築地市場移転問題の方向性が明らかになるまで一時中断し……。
〔「地域は進んでいくんだよ」「聞け、こら」と呼ぶ者あり〕

　その間に都市計画原案を十分検討し、充実したものにすることを考えますが、いかがでしょうか。
　なぜなら、現在の経済状況、市況に合わない大規模な計画であり、保留床が売却できない場合……。
〔「大きなお世話だ」「注意しろよ、議長」と呼ぶ者あり〕

　その負担は地権者にのしかかってまいります。この大規模なままでいくと、その可能性は少なくないと考えます。地権者の皆様にそのようなリスクを負わせることは、私は望みません。

（区長の回答）
次に、計画地区内の区道部分の取り扱いについてであります。
　御指摘の区道部分とは新月島川に接した箇所と存じますが、当該箇所は昭和四十年四月に東京都から区へ移管された道路であり、移管当時から民家が存在し、今日までほぼ同じ状況が続いているものであります。この箇所は、今回の都市計画案の中で緑地として整備する計画としております。このため、今後の事業の進捗にあわせ、土地利用の不適正な状況を公正に是正してまいります。

全て3.11以前の計画で進んじゃってますね。　おかしいと思いますね。3.11で何も変わらないなんて。

平成23年　予算特別委員会(第7日　3月10日)抜粋

（質問）
事例その3は、勝どき五丁目のプロジェクトですね。170メートル程度の、あの大きな開発であります。
　これに関しても区民の皆様は、平成21年12月3日に計画変更を求める請願書を2,158人の署名とともに矢田区長に提出しております。その中で言われていることは、マンションがふえ、社会インフラの整備が追いついていない状況の中、公有地には病院や保育園、学校など公共性の高い施設などをつくるべきだというふうなことを述べられているわけです。
　そういう声がある中で、また、まちづくり基本条例ができた中で、その声を反映して勝どき五丁目のプロジェクトはどこかよいように変わったんでしょうか。そのまま計画ありきで進んでいませんか。このあたりが具体例として、私は、まちづくりの中で住民合意形成をきちんととれているかというところで大変疑問に思っている状況であります。
　これらに関して区の説明を求めたいと思います。お願いします。

○副参事（都市計画事業・特命担当）
　3点目の、勝どき五丁目についてお答えいたします。
　委員、御指摘のとおり、平成21年12月に2,000何がしの署名をいただいているということでございまして、その後、平成22年2月に都市計画決定してございます。この都市計画決定のときには、地域に貢献する施設といたしまして保育所や地域防災備蓄倉庫というような公益施設の設置は表明しているところでございますけれども、その後においては、この地区の最大の地権者であります東京都に対して、地域のためになるような公益施設についてということでございまして、今、引き続き協議している状況でございます。東京都としてもそれにこたえるべくというような答えをいただいておりますので、この地区のみでなく周辺にとってもよりよいまちづくりとなるよう、公益施設の整備ということで協議してございますので、今後も取り組んでいきたいというように考えてございます。
　以上でございます。

（質問）
3点目の、勝どき五丁目に関しては、あれから1年たつわけであり、その進捗状況を地元住民に説明していくべきであったと思います。防災備蓄倉庫や保育所は、それは容積率アップのためにもともとあった計画であって、それはもともとなわけであり、それ以上のものを区民の皆様は求めたわけであり、それがどれだけ進捗しているのかということは説明すべきでありましたけれども、それらのやりとりは周辺住民の皆様とやられたわけでしょうか。そのあたりをお願いします。

○都市整備部長
　勝どき五丁目の公益施設の経過についてでございます。
　委員より、1年間で住民に説明したのかということでございますが何分、事業でございまして、都市計画決定後これまで事業計画の内容を具体的に定めていくに当たりまして、組合をはじめとして、区も協力いたしまして鋭意内容を検討している、まさにその最中でございます。
　この間、地権者でございます都に対しまして積極的に何らか地域貢献ができる公共的な、公益的な施設を導入することができないかということについて働きかけを継続して行ってまいりまして、ようやく都から前向きな方向性をいただいたところでございます。これから具体的な中身について都とも相談をし、事業の中でどのように位置づけていくかということも、これから相談していく場面でございますので、今後、そうした内容が、方向性が大きく固まってまいりましたら公益施設でございますので、周辺の方に御説明する機会も出てまいろうかと思いますけれども、現在はまだその段階まで至っていないというのが現状でございます。
　以上でございます。

（質問）
また、勝どき五丁目の部分であれば、そのような都との交渉の間におきましても、その内部の地権者のところでの計画の詰めはわかりました。ただ、周辺住民とも同時に、どのような施設をつくったらいいですかと、反対する皆様や意見書を出した、請願を出した皆様の声も聞いて、どのような地域貢献施設がよいのですかということをもっと積極的に聞いていけばよいのじゃないかなと。そういう早い段階で聞けば計画の中に、もしかしたら反映することができるかもしれないんです。
　この計画が、今、固まっていない、ここが大事なんですよ。住民の皆様の合意を得られるような計画をこの段階からつくっていく、それがなされていないんです。これも同じような例をどこの場所でも見てきておりますので、もっと早い段階からの意見交換、周辺の皆様との意見交換をすべきだということを私は述べさせていただいております。そのあたりがまだなんじゃないかなと思い、このような発言をさせていただいているところです。

○都市整備部長
　順次お答えいたします。
　まず最初に、勝どき五丁目の件についてでございますけれども、補足をさせていただきます。
　先ほど御説明が足りなかったやもしれませんけれども、先ほどまで申し上げましたのは、都が公益施設を何らか整備をする意思があるかどうかということについて、区として強く要請をしてきたという段階でございまして、施設内容が定まっているとか施設内容の検討を具体的に開始しているとかという段階では、いまだございません。これからの話でございますので、早くも施設整備の内容について住民に知らせていないのではないかという御指摘は当たらないかと思いますので、申し添えさせていただきます。

なんだ、都のプランが生煮えで固まってないのか？

しかし、水面下で勝手に決めちゃってから、既成事実化する作戦？

区議会の議事録って生々しい情報の宝庫だね。

議員や区長、区幹部の発言が全て文字情報で残されてる。

都は民主党の攻撃をびびってるんじゃないか？

ただ、何もしないと話が先に進まないから、とりあえず事業組合設立は認可したということか。

「区道部分の住民を再開発の権利者として入れることは、法的には困難ではあるものの、歴史的経緯は十分尊重されてしかるべきであります。その場所の住民の権利保障の視点も入れながら再開発に取り組んでいく必要がありますが、どのような補償を検討していくお考えでしょうか。」という議員の質問を受けて、

区長が「土地利用の不適正な状況を公正に是正してまいります。」と言ってるから、土地利用を不適正な状況にしている人は、地権者には入らないということかな？

玉虫色の回答でようわからん。

西仲通り延長線上は全て、土地利用の不適正な状況に該当するのかな。

区議会や都議会でこれだけ論議を呼んでも強行するということは、よほど大きな利権構造ということだねえ。となると、国政レベルでやってもらうしかないか。事業仕分けの主要メンバーである福嶋 浩彦（ふくしま ひろひこ）氏は、以前に都内の同じような再開発反対運動で活躍されたが、氏に事業仕分けで採り上げてもらうしかないね。民主党政権も、勝５再開発を看過していては将来がないね。朝日新聞は、東京本社の目の前で起こっていることだから、スポンサーにびびることなく頑張ってね。

そう、川遊びといえば遊漁船。確か、遊漁船は水産庁の所轄だよね。財務省も、この地区に役人の遊び場の拠点を残しておきたいんじゃないの？築地市場跡地にカジノをつくる構想も聞くしね。3.11以後の日本、徹底的に膿出しする必要があるかもね。

随分古い議事録ですなぁ。

それにしても、>>723　と　>>724　の時間差が、僅か１分16秒www
平日の昼間から、自作自演、ご苦労様です。
この手の書き込みの殆どが、粘着体質の同一人物なんだろうね。

７１８～７２０も同一人物だろうね。

TTTの場合は、品川湾岸戦争で高層マンションの売れ残りが多数出て値崩れした影響もあって、割安な値付けが行われたらしいけど、ここはどうなるのかね。
昨今の湾岸高層マンション不人気の影響で、慎重なプライシングにならないかな。
デベは晴海や東雲の動きを見ているんだろうが、分譲戸数を考えれば、売れ残りリスクもそれなりにありそうだしね。

＞随分古い議事録ですなぁ。

>>717は今年の3月の議事録で奇しくも震災前日のもの。
これ以降、区議会で勝どき5丁目再開発は全く議論されてない。

因みに、もっと古い8年前の議事録で面白いのあったから、のせておく。

平成15年　環境建設委員会(11月11日)

（質問）
　我が会派の議員が、平成14年11月25日に、この問題で一般質問をしました。そのときの区長の答弁は何かといえば、いずれにしても、環状2号線、水産研究所跡地及び都営住宅の建てかえについては、相互に関連した課題でもある。これらの計画内容が明らかになり次第、この地域のまちづくりのあり方について、地元の皆様との話し合いを行い、東京都及び関係機関と協議・調整を行ってまいりますと。これは、平成14年11月25日の答弁です。
　 1年たっていますけれども、その間、調整・協議はどんなふうに続けてきたんですか。続けてきたとすれば、土地は、区が構想していたような方向ではなくて、民間に売却するという話は、当然あったでしょう。これは、なかったら、協議としておかしいじゃないですか。じゃあどういう形態で、どういう組織をもって、どの関係機関と、区はこの問題で協議を続けてきたんですか。それを教えてください。

○都市整備部長
　これは、さかのぼりますと、ちょっと古くなってしまいますが、平成8年ぐらいから、あそこでの活用といった問題を庁内でも考え始めて、いわゆるリバーシティと同様な手法を使ったらどうかといった、そんな調査も行いながら、8年から10年ぐらいにかけて、検討してきたという経緯がございます。
　 その中で、広大な土地で、しかも有料でということでございますので、その土地を、財政的にも耐えられる主体が必要だということも含めて、当時、環2の計画があって、環2の計画線の中に、汐留も一部計画がかかるということから、雨水のポンプ場が別に必要だということで、勝どきのあの土地が必要になったというふうに承知していますが、そこで下水道局、それから、従来からずっと、河川区域内にある庁舎にとって危険性があるということを含めて、臨港消防署の庁舎といったお話と、それからさらに、区としても、あの一帯のいわゆるまちづくりの関係で、特に注目していましたのは、都営住宅の老朽化といったものを転がしながら、建てかえを進める1つの種地といいますか、そういうような部分で地域に貢献できないか。
　 そういうような枠組みが、平成10年ごろに決まったわけですが、その後の財政状況、あるいは経済状況からしますと、10年度ぐらいに、既に下水道局は取得は済んでいるわけですが、残余の部分については、建てかえの主体である東京都の住宅局も、新規には建てない。あるいは財政状況から、方向的には全然後退してしまったという住宅行政の中で、そこを取得する主体がなくなってしまったという経緯がございますので、そういう中で、しかも水産研の跡地については売却したいというのが、国の方の従来からの主張でございますので、そういったのを、ずっと何とか売らないでほしいという引きとめの中で、今日まで来たということの中で、最終的には、それを買い支える主体がなくなってしまった。区としても、あそこの土地を買ってというようなことには、財政状況もなりませんので、そういう意味で、最終的に国の方の売却という方針が出る中で、やむなくこういう状況に至っていると。
　 それで、この売却については、どこが買い落とすかわかりませんし、どういった状況かというのがわかりませんので、今まで、どちらかというと静観をせざるを得ないという状況にあったと。今日に至るまでは、そういう経過でございます。

（質問）
　そうしますと、先ほどの14年の区長の答弁以降、関係機関と実質的な協議はできなかったということですね。なかったんでしょう。そういう今の報告で、事実上、やっていなかったということですね。

○都市整備部長
　したがいまして、今、申し上げたような、最終的には買い支えることができないといった調整は、ずっと行ってきているわけで、特に住宅局への働きかけ、それから、もう1つ主体がございますが、公団も、買い支える一団の団体として考えてございましたが、公団は公団の努力の中で、金額の提示も一たん国の方にしたようですが、それが最終的には折り合いがつかなかったということで、そういう調整は、あそこを取得するということで近辺のまちづくりに寄与する、そういう努力は、これまでも、ずっと続けてきたという経緯があります。

（質問）
　そうしますと、区としては、現状で、売却されてもやむを得ないという判断をしているんですか。同時に、東京都の姿勢も大変問題だと思います。勝どき五丁目だけではないです。勝どきの保育園の建てかえも含めた一連の、あの勝どき地区での、あいている土地の都営住宅の建設についても、二転三転して、大変あいまいなことを言って、先延ばししているわけです。こういう東京都住宅局の姿勢です。
　 今回の水産研究所跡地周辺一帯の、総合的なまちづくり再開発ということでの都営住宅の建てかえという問題でも、東京都の姿勢というのは、区の意向とか、これまで続けてきたと言われる協議の中で示している区の立場、ほとんど考慮されない、こういうままに来ているということだと思うんですね。
　 そういう点を考えますと、このまま、はい、そうですかということで行くわけには、いかない問題じゃないでしょうか。じゃあ勝どき五丁目の都営住宅の老朽化はどうするんですか。本当に待ったなしでしょう。種地がなかったらどうなるんですか。建てかえしないという根拠を、ますます与えるだけなんですよね。今度は、建てる地がないから一層難しいと、東京都は理屈を言ってくるでしょう。こんなことをしたら、あの地区の都営住宅の老朽化対策は、一体どうなるんですか。
　 ここは、やっぱり中央区は、東京都の土地、あるいは国有地だからということで、売られるのもやむを得ないなんていうことで、指をくわえている状況ではないと私は思う。
　 これは、最後、区長にお答えいただきたいんですが、この問題では東京都や国に対して、地元区長として長年の経過があるわけですから、しっかりした立場をぜひ主張してもらいたいというふうに思いますが、御意見を聞きたい。

○区長
　水産研の土地の一部が売却されたというのは、ただいま質疑を聞いて、初めてお聞きしたんですけれども、まことに残念ですね。特に、本区は公有地が非常に少ない。そういう中で、国や東京都も、遊休地等を売却するという方針で進んでいるということで、まことに残念に思うわけで、皇后陛下の御実家まで痛い目に遭っているという例もございますけれども、水産研のところは、近くに老朽化した都営住宅もあるわけですから、あれはやっぱりしっかりと建て直していかなければならない。
　 私も、あの中に何回か入ったことがございますけれども、エレベーターもなく、本当に大変なところです。だから、そういう意味でも、あそこをしっかり建て直してまいりたいなというのは、ずっと思っているわけでございまして、いろいろな問題・課題等ございますけれども、何とかそこはしっかりとやってみたいなと、こういうふうに思っております。

***************************************

結局、昔から国、東京都と中央区の連携がチグハグなんだな。
いまから15年も前の平成8年頃、リバーシティと同様の開発を検討してというのは興味深い。

因みに、議題になってた「水産研の土地の一部」とは現在のクレストの敷地。

昔の議事録を見ると、要は、国は土地を売りたい、都は金のかかる面倒なことはしたくない、中央区はそもそも地権者じゃないが地元住民からの突き上げもあって板ばさみ、みたいな状況か。

当初、中央区はＵＲを巻き込もうとしたが、失敗したみたいだ。

結局、小泉・竹中路線のまま、民間活力の活用で押し切るのか？

>727
TTTが分譲する頃までは、2005年マンション暴落説ってのがあって、
マンション市場全体が安かった。湾岸に限らず。
それにプラスして清掃工場に近いタメと、仕入れの経緯のタメ、の事情で安かった。

今一度開設するとね、

複数デベは本来勝どき五丁目では儲けられないのに開発する予定というのは
↓
土地代が安く払い下げられるから、地震対策で超高層タワマン建設が高くついても利益がだせるということしか
考えられない。いくらでデベに卸すのか公開されてんのか、これは。

しかし、超高層タワマンを安普請で造るわけにはいかんから、最終的には高価な物件になるだろう。
ヘタすると利益のために手抜き工事の超高層タワマンが建つ可能性すら否定できない（推測ですよ）。

この時代逆行でものすごく目立つ超高層タワマンを、国交省はどうコメントするかね。いや、どう見過ごすのかね。見ものだわい。そんだけ巨大なのに見過ごされたら、お笑いにもほどがある。

東雲の36階建て公務員宿舎はいつの間にか出来上がってしまった。
福島から避難してきた方々が100世帯ぐらい入居されてるようだけど。

＞土地代が安く払い下げられるから、地震対策で超高層タワマン建設が高くついても利益がだせるということしか
＞考えられない。いくらでデベに卸すのか公開されてんのか、これは。


ほんと何にも知らない素人なんだね。

ここは組合再開発だから、国は、事業の中で転出するんでしょ。

え？等価交換方式だと、国・都の持分が8割超えちゃうけど、それは売らざるを得ないんじゃないの？
国や都が直接分譲できないから、結果的にはデベに売るんじゃないのか？

建設費としてキャッシュでなく持分をデベに渡すにしても、それは売却扱いにならず表に出ないの？

なんか理解できないね。

そこ、重要じゃないか。カラクリがあるんじゃないか！そこを掘り下げてみよう！

建設費を権利床で国や都が払うにしても、確実に国・都のバランシートから土地が減るから財産処分になるよな。

誰か、カラクリを数値例を使って、ｂ/ｓで説明してくれ！！

そもそも85％もの土地を都（60％）と国（25％）が持っててマンション分譲した事例ってあるの？
しかも、民間に土地払い下げもしないで？

それじゃあ事業仕分けの目も届かないし、わからんだろうな。残念だが・・・。

>>741
複式簿記採用してないくても、財産目録はあるはずだから、いつの間にか土地資産がなくなってましたなんてこたあ流石にないっしょ。

それにしても、本当に変な計画だな。

民主党へのご意見
http://www.dpj.or.jp/contact/contact

に当初したら事業仕分けで取り上げてくれるかな。

この国に、正義は無いんか？正義は？中央区にも正義は無いんか？正義は？勝どきには正義は無いんか？

友人の勧めでこのスレ見てますが、わてもっとえげつないカラクリ知ってまんねん。

わては関西出身やさかい、関西系の○○商事のやりくち、よう心得てます。

何や、７０００万円の部屋が１４００戸ですと、総売り上げはざっと１０００憶でんな。

そいで、総工費が６５０憶ですと、土地はタダやから、残りは３５０憶ですわ。

問題はこの大金の処分方法ですわ。

地権者は新しくて広い部屋をもらうんやから、１銭もやらんでも文句は言いまへん。

国や都に等価交換で官舎を与えれば問題はありまへんが、そうでないとどうなるんでっしゃろ。

３５０憶のうち、デベの利益を差し引いた残りの現金を国や都に還元しなければなりまへんな。

都は別にして、国の会計はすべて法律によらんといけまへん。

友人の弁護士に聞いてみると、再開発の法律では国が再開発で利益をあげることなど想定していないそうや。

つまり、この計画で国があげはった利益を国家に還元する法律はないってことですわ。

ここで関西系の商社の出番ですわ。

関西人は、東京人と違って、法律などなんぼのものでもありまへん。

裏で処理して、金を商売のためにうまく使います。

特定の政党にわたると、政権なんぞ簡単に変わりまっせ。

東北の小沢一郎はんの「政治と金」の話なんぞ、かわいいいもんですわ。

この再開発が成功すると、関西商人のやり方がますます全国に広がりまっせ。

ほんに怖い話やで。

なかなか愉快な方が登場して、エゲツない現実ではあるが幾分か和みますな。

みなさん、再開発事業を勉強してください。
知らないなら、再開発事業のマンション買うのやめた方がいいよ。


再開発事業では、「権利変換」というものをします。

従前、１００億円の土地・建物を持っていれば、
従後、１００億円の床（区分所有の）を取得できます。
この変換のことを「権利変換」といいます。
この権利変換には、お金がかかりません。
なので、自ら支出を伴わず、新しい床を取得できます。
この地区で話題になっているのは、公務員宿舎ですかね。
国は、支出無しで新しい宿舎を手に入れることができます。
（でも、この地区では、国は権利変換受けないって、聞いてるけど。。。）

じゃあ、建築費はどうやって出すのかというと、
保留床とういうのを作って、それを売却します。
それを事前に取得してくれるが、参加組合員のデベさんです。

いや、建たないだろう。どう考えても。3.11あったんだし。建つと思ってるほうがおかしいわ。

>749　ってか　誰？

再開発事業のことはよく解らなかったのですが、このサイトのお陰で仕組みが理解できてきました。

勝どき５丁目の民間の地権者は ダイヤパレス、モリスベイサイドほかで１５％、国有地と都有地で８５％だと
言われています。
大震災の復興財源のために公務員宿舎は売却すると言いながら、５丁目の公用地で再開発を利用した「権利変換」等の不明朗なことが行われるのであれば見過ごす訳にはいかないと思います。

先日はどなたかが「民社党」あての意見サイトを紹介して頂きましたが、当初 公務員宿舎の問題を取り上げた
「みんなの党」の渡辺代表にも頑張ってもらわねばなりません。

不明朗なことは正していきましょう。ご参考に「みんなの党」あての当初をお知らせします。

https://www.your-party.jp/contact/mail.cgi

うむ。問題点は2点。

１：権利変換における不明朗な点

２：3.11以降、計画に変更が全くなく、耐震基準との兼ね合いも検討されないまま超高層計画が
　　以前のまま進行している点。

上記をハッキリさせないままで、建つことはまかりならぬ。
事によっては建てられなくなる可能性すらある。
建つとしたら、上記をクリアにして当然計画変更の上で建てるしかない。

そやな、法律のことはよう知らんけど、公有地の売却は公開入札が原則と聞いとるで。

都市再開発法のデベの選定が公開入札に当たるとはとうてい思えへんな。

公有地の売却で特定のデベが儲けるちゅう話は法律違反とちゃうんかいな？

企業のコンプライアンスもうるそうなっとるし、世間の目も厳しゅうなっとるで。

法律に詳しい人がいはったら、わてに詳しゅう説明してや。

法律が分からなくても、常識があれば分かることはあります。
そして、その常識で考えれば明らかに不正かどうか分かります。

今迄の議論で、既に出ていますが

■　公有地をデベに卸す
　　↓　
　 卸し方はどうなの（公開されてるの）？　いくらで卸すの？　
　 公開されていないとしたら、それは法律違反なの？　
　 法律違反でないとしたら国とデベの癒着開発は防ぎようがない事実が明らかになりますよ。
　 だとすると全国で行われている開発案件の多くがこのパターンだと暴かれますな。

こういったカラクリをキチンと勉強して暴くのがマスコミの方々がやること。

たのんますよ。

地縛霊のようにこのスレに常駐して、バレバレの自作自演を繰り返す執念には、キモさを通り越して怖いものがあるな。ここは購入検討板なので、荒らしは消えてください。

言いたいことが正当なら、十分な証拠を示した上で、訴訟を起こすなり、野党やマスコミに直接働き掛けるなり、霞ヶ関でビラ撒きでもすればいいのに。こんなところでグダグダ言っていても埒はあかないよ。

>748
です。

■再開発事業において、

「権利変換」を受けない場合は、「転出」というものをします。

従前、１００億円の土地・建物を持っていれば、
１００億円を再開発組合から、お金をもらいます。


■この地区においては、
（私が聞いているところでは、）
国は、「権利変換」を受けずに、「転出」してお金をもらうことになります。

じゃあ、従前の１００億円をどうやって決めるかというと、
再開発事業の事業計画をつくる段階で、不動産鑑定士の評価などをもとに、決めます。

ようは再開発組合の人達（国も権利者ですから、そこも含めて）で、
鉛筆をなめなめ、こんなもんかな～、と決めることになります。

想像ですが、
国の転出価格を高くしすぎると、保留床処分価格が高くなりすぎて、
デベが来てくれない。
でも、国は、面倒なく、そこそこの値段で売りたいので、
いまの従前資産額になっているのではないでしょうか。（いくらか知りませんが。）

ある種、国から、再開発組合への随意契約ですよね。（組合って、地元の人と、参加組合員のデベですね。）

執念深く、またまた滑稽なこと書いてるよｗ
痛い奴だね。

後数年後、何もかわってなかったらそういう事でしょう。
ただ、ほおって奥には東京駅から近すぎますね。

ま、そのぉー　官僚にも色んな官僚がいるんですよ。前述の国交省の官僚っちゅうのもいるわけで
官僚だって、もともとは国のために働こうって思ったことのある人間もいるんです。例えば国交省の
官僚で、地震大国日本において、わけわからん超高層タワマンがポコポコ建たされるのを黙って見ておれん
というのもおるわけ。国交省の彼らが長期地震動対策基準を設定し、それを彼らの利権とする。
つまりある官僚の利権を別の官僚が別利権で横取りするということも可能になるのだよ。
国交省官僚の出番到来。

ま、そのぉー　官僚にも色んな官僚がいるんですよ。前述の国交省の官僚っちゅうのもいるわけで
官僚だって、もともとは国のために働こうって思ったことのある人間もいるんです。例えば国交省の
官僚で、地震大国日本において、わけわからん超高層タワマンがポコポコ建たされるのを黙って見ておれんというのもおるわけ。国交省の彼らが長期地震動対策基準を設定し、それを彼らの利権とする。
つまりある官僚の利権を別の官僚が別利権で横取りするということも可能になるのだよ。
国交省官僚の出番到来。

今度は慌てて連投しているよ。気の毒な奴。

何で掲示板程度で気の毒とか言っちゃうのか。よほどストレスが溜まってるんですね、日頃から。

日常生活では、あまり人に対して思ったことを言えない人が掲示板では大それたことや嫌味を書くのは、ある意味自然なことなので、まあいいじゃないですか。いろんな意見があっていいし、いろんな立場の人がいるんだから。
勝どきって、いろんな層の人がいるからね、実際。

推進派のレスが必死になってきたな。

民主、みんな党への直訴作戦にびびってるの？

建てたい君、建たない君、どちらでもないのだけど、
純粋に疑問なのだけど、

建たない君は、トウキョータワーズの住民なの？
買うときには、既に勝どき五で再開発の検討していたでしょ？？
もっと言えば、勝どき四もそろそろ出し。

ＴＴで、将来的な眺望を確保するには、運河側しかないということはわかっていて、
なんでいまさら騒いでいるの？？

それとも、他の理由があるのでしょうか？
もしくは、建たない君は、ＴＴではない、地元住民？？

素直に教えて欲しいです。

あ、建たない派の者ですが、勝どき近隣住人です。純粋に超巨大タワマン建設に関しては住人として危険が大き過ぎるなと感じてます。まず地震。建設中も、建設後も地震の心配はなくなりません。これが倒れたり、倒れないまでも地震後の住人の混乱を考えると、あの場所が超高層タワマンでなく避難所や、休息地的な施設の要素であってほしい。なので、3.11の後なのに、以前のままの計画で進んでいることに凄くおかしさを感じてます。ハイ。

そーゆー、770こそ名乗ったらいいのではないですか？

この計画は調べれば調べるほど胡散臭い情報がいっぱい出てくるね。
マジで、民主党やみんなの党に追及して欲しい。

甘い汁を吸ってるやつがいるように思えて仕方ない。

そもそも論として、都心の広大な公有地に超高層マンションを建てちゃうというのがおかしいでしょ。

なんで民間業者儲けさせるために、希少な公有地に周辺環境を悪化させるタワマンを建てちゃうのか？

しかも、震災もあった直後に？

月島の再開発は、震災時に危険な木造家屋密集地域を区画整理するという大義名分もあるし、地権者に占める公有地は少ない（全くない？）から、まあ、タワマンたっても仕方ないかなと思うけど、こっちは大義名分が全くないね。

では、ＴＴＴに大義名分はあったかというと、一応あった。

元々日本食料倉庫の老朽化した倉庫の跡地であり、「民間所有の遊休地」の活用という大義名分だ。

街並みとしても、周囲の日照・眺望等に悪影響はあったが、以前よりは綺麗な街に生まれ変わった。

この再開発が進むとなると、水直ビルと消防庁寮が取り残される。
なんで、この2物件は参加しなかったのか不思議。

特に消防庁寮なんて、多分都有地だと思うけど。
これ入れると公有地割合が９割いっちゃって、ますますヤバイから、わざと外したのか？

人の地区にいちゃもんつける前に、
自分のところをきちんと見つめなおしてみたら。。

地震や火災があったとき、
その木造長屋は大丈夫？
消防車は入っていけるの？
ＥＶの無い共同住宅で、高齢者はどうするの？

タワマンがベストな解答だとは言わないが、いまよりはベターでしょう。
それとも、ゴクレのＬ型の板状マンションみたいな方がいい？

自分のところでも何か、考えてみたら。


【一部テキストを削除しました。管理担当】

消防庁寮は別の開発案件に混ぜ込まれるか、何年後かに、単純に建てなおしとかだろうか。

TTTとクレストシティの連中が必死なのは分かるが、
残念ながらもう一度大地震+原発事故でも来ない限り建ってしまうだろう。
ここに独り言書き連ねるより、勝どき駅前で署名活動や演説でもやった方がいいのでは？

多摩地方では規模はもっと小さいけど、
壮絶に周りがもめまくって計画変更くらいにまで持ち込んでいるところあるよ。
それでも、違法ではないからせいぜい戸数の減少+周辺緑化強化+壁面後退+目隠し設置くらいだけど。

やっぱ、これだけ問題のある案件は政治で解決するしかないだろ。
民主党とみんなの党にがんばってもらおう。

共産党も動くか？

この計画は、ダイアとモリスのＴＴＴへの遺恨が底流にあるの？

ダイヤモリスって、別に無いっしょ。遺恨とかは。あとTTTとクレストが必死とか書いてあるが、その人たちもいるかもだが、俺は違うし、普通に5丁目タワマンなどいらないって人達は多いよ。それにマンション購入希望者の中でも五丁目に関心がある人ってどんなんだろう。ぴんとこないなー。他でマンション買うでしょ。普通に。

勝どき五丁目は、環状2号、ＬＲＴ、築地再開発がらみで、知る人ぞ知る草刈場だよ。

正に、東京に都心部に残された最後の宝島。