KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）【勝どき五丁目 再開発】

ネガティブな書き込みを連投していた粘着クン、おめでとう！
君の慧眼には頭が下がるよ！

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/10/20lad200.htm

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/10/IMG/20lad200_06.jpg
1490戸とはもの凄い規模ですね。もしかして単体で国内最大戸数かも!?

↓「超高層は建たないよ」とひたすら主張していた方の感想をどうぞ↓

噂のトライスターフォルムか！

これって認可しただけだよね。建つかどうかはわからんよ。いろんな課題残っているしね。

気が早いが、ここの分譲坪単価は晴海の三菱タワーよりも安いのか高いのか？
駅からの距離を考えればこっちの方が高い？

こっちも内廊下になるが、トライスターだと眺望がわかりにくいね。

あと、地権者である都と国の所有地を民間に売っちゃうのかどうかでも単価に影響してくる。

公有地が8割強の再開発分譲の事例ってあるのか？
因みに、ここは公有地が殆どなのでURは絡まないらしい。

（今後の予定）

権利変換計画認可　平成２４年６月予定
工事着手　平成２４年１０月予定
工事竣工　平成２８年３月予定

着工まで1年かかるのと、着工後竣工まで３年６ヶ月もかかるのが謎だ。

ながくみて解体工事に半年かかるとしても、このクラスの建物なら２年で完成しそうだが。
何故、３年もかかるのか？？

それと、特別区道中月第８１６号線の拡幅（幅員１０．９１メートル→１２メートル）とあるけど、これって、西仲通りじゃなくて、シャンポールとクレスト前の南北の通りなんだな。

晴海の三菱の場合は、最悪の場合、津波直撃のリスクあるけど、こっちは、晴海や豊海が防波堤になるから津波直撃は回避できそうだな。

港南のシティタワーは都営跡地で定借格安分譲でしたね

品川シティタワーは公有地活用の定期借地だから格安だったが、ここは、まさか定期借地にはしないだろう。
となると、公有地はやはり払い下げるのかな？

公有地の定期借地でない再開発分譲って事例はある？

津波直撃って、あっちの正面の築堤部分の標高は5mはあるよ。
海水が防潮ゲートを回りこむかも知れないけど、貴兄の言う直撃ではないかな。
こっちは外郭堤防の外だから、同じく防潮ゲートを超える部分が浸水することになるね。
まあ高潮を想定した4mぐらいまでは取り敢えず大丈夫ということになってる。

ここの総事業費は６６４円と出てるな。
これは、住宅部分でなくすべてを含めてだが、堅めに供給戸数の１４９０戸で割ると4460万円程度になる。

平均的な専有面積は70平米と思われるから、70平米の分譲の原価は最大限でみても、この4460万円だな。

実際は住宅以外もあるかた4000万円程度の原価か？
デベの利益や販売経費等で1000万円みれば、販売価格は70平米で5000万円？
つまり、坪単価236万円程度が平均で、方位や階数で差をつける格好か。

しかし、仮に平均坪単価236万円なら瞬間蒸発となるな。
デベが、もっと利益をとることになるのか。

ただ、総事業費には土地代は入ってないのか？
そうなると、全然違う計算になる。

○　664億円
×　　664円

総合開発すると容積率が800まで緩和される。80平米の部屋なら共用部分含めて実質120平米近くあるので、土地は戸当たり15平米ぐらいになるのかな。土地が坪500万なら、5坪で2500万、上物120平米の建設費は最低2500万ぐらいだから、まぁしめて原価は最低5000万ってところでしょう。粗利40載せると80平米で7000万、坪単価で300弱って感じか。

ここは路線価ベースだと坪200万円みたいだよ。
これで計算すると5坪で1000万で建物2500万と足して3500万円で4割あら利乗せて4900万円となる。

この価格で販売されれば大人気だな。

4900万と7000万円の中間の5950万円としても坪単価245万円だから激安となるね。

竣工時期が、丁度環状2号の完成時期と同じだね。
汐留・新橋まで徒歩10～15分程度となるから、坪250万円程度で販売すれば瞬間蒸発だな。

現時点でも勝どき駅徒歩7分程度のうえLRT新設計画もあるから、晴海の三菱より条件は良い。

×汐留・新橋まで徒歩10～15分程度
○汐留・新橋まで徒歩15～20分程度

ここは、月島再開発みたいに駅直結ではないけど、月島ほど、タワマンが建て混んでなくていいね。

南のTTTミッド見合い以外は20階程度で割りと抜けてる。

南にしても、月島のムーンアイランドタワーと再開発タワマンよりは距離が開いてる。

>>680が提示した日刊建設産業新聞記事に意外な事実がある。

再開発事業の組合員に、都と国が入っておらず、鹿島と三井、三菱、住友、野村が入っている。

つまり、公有地は既にゼネコンとデベに払い下げたのか？


しかし、大手デベ4社揃い踏みってのも凄いリスク分散だな。
トヨスタワーの二の舞にならなきゃいいが。

月島計画と比較すると面白い。
開発面積と住宅戸数、事業費は倍近いんだな。

【月島一丁目再開発】
１　事業効果
　本事業では、これまで更新の進まなかった、路地に面する密集した木造住宅群を一体的に建て替えることで、地域の防災性の向上を図り、あわせてファミリー層向けの住宅を供給し、定住性の高い良好な居住環境を整備する。また、地下鉄大江戸線月島駅と本事業で整備する広場を地下道及びエレベーターで結びバリアフリー化を図るとともに、施設低層部に商業施設及び医療施設の生活利便施設を設け、駅前としてのまちのにぎわいを演出する。

（1） 地区面積

　約１．０ヘクタール

（2） 計画概要

施設規模
延べ面積（１街区）約８４，０００平方メートル
延べ面積（２街区）約３，５００平方メートル
階数・高さ（１街区）地上５３階　地下２階、高さ　約１８７メートル
階数・高さ（２街区）地上１２階　地下１階、高さ　約３７メートル

施設用途　
住宅（約７５０戸）・店舗等・医療施設・公益施設（小規模特別養護老人ホーム）
公共空地　
広場（約１，２００平方メートル　※ピロティ約２００平方メートル含む）
総事業費　
約３７０億円

【勝どき５丁目再開発】
１　事業効果
質の高い住宅の供給を中心として生活利便施設を整備することで、定住人口の維持、回復を図る。
「環境軸推進地区」に指定されている「環２・晴海通り地区」の一部として、環状第２号線沿道の街路樹と一体となった緑地などオープンスペースを整備し、みどりのネットワークを形成する。
新月島運河に面した立地特性を活かした、親水性の高いオープンスペースを整備することで、水辺と一体となった魅力ある市街地を創出する。
Ｂ－１街区、Ｂ－２街区に地域防災備蓄倉庫（合計２５０平方メートル）を設置し、地域防災機能の向上を図る。


（１） 地区面積

　約１．９ヘクタール

（２） 計画概要

施設規模
延べ面積
（Ａ街区）　約２，０８３平方メートル
（Ｂ－１街区）　約１６０，５４９平方メートル
（Ｂ－２街区）　約１，１４３平方メートル
階数・高さ
（Ａ街区）　地上６階、高さ約２３メートル
（Ｂ－１街区）　地上５３階／地下２階、高さ約１７９メートル
（Ｂ－２街区）　地上５階、高さ約２２メートル

施設用途
共同住宅（約１４９０戸）、公益施設（保育所等）、店舗、事務所・寄宿舎（水産庁詰所）
公共施設
特別区道中月第８１６号線の拡幅（幅員１０．９１メートル→１２メートル）
緑地（約５４０平方メートル）の整備、環状第２号線の用地確保

総事業費
約６６４億円

勝どき計画の「定住人口の維持、回復」ってのが、かなり意味不明だけど。