KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）【勝どき五丁目 再開発】

確かに晴海は原野だからタワマン建設中に地震あっても問題ないけど、ここは結構密集してるね。

環状2号の工事もあるし、やっぱタワマンは無理か。

しかし、そうなると月島は？？

あまり頭の良くない俺も考えてみた。
整理すると

①儲けるために→1500戸くらいの多くの戸数を売らなければならない＝高層にしなければ戸数増やせない
②儲けるために→一戸あたりの値段を高くしなければならない＝デベが多いので分け前分散する
③儲けるために→多くある戸数を全て売りさばかねばならない＝デベが多いので分け前分散する

上のように儲けるための条件があるが、
①は地震のこと、耐震のことがあり超高層にできにくい事情がある
②は、地震のこと、耐震のこと、マンション供給多数、勝どきという場所の価値などから超高価にはできないし
　したことろで買う人がいないと思われる。
③売るための宣伝費や人件費をかけるとすると、それもマンション価格に反映されるので大規模戸数にするリスク　大。

ということで儲けるのは至難！！

自分が儲けるわけじゃないのに
よく考えましたね。

ついでに
現在勝どきに建ってる超高層中古はどうなると思いますか？
地震のこと、耐震のこと、供給過多、勝どきという場所の価値で考えて。

今話題の朝霞公務員住宅と５丁目再開発の類似点。
577さんは５丁目敷地の一部を所有する財務省と農水省がデベに土地を安く売らないだろうと予想されているが、彼らは、土地を売るのではなく、地権者に名を連ねて高級官僚用の官舎に建て替えようとしているのではないだろうか。これが事実なら、朝霞公務員住宅と同じように、準備組合の計画を認めた当局は国民の反発にさらされるだろう。財務省と農水省は3.11の被災者の気持ちを考えるべきである。マスコミの次の標的は勝どき５丁目再開発計画か？

埼玉に住んでたことがあるが、
朝霞公務員住宅は色々あったんだよ。
公務員住宅ではない５丁目再開発とは別物。

605の方の指摘は、ある意味で的を得ています。公務員住宅と民間住宅の違いはあるとはいえ、国の保有している
土地を民間に卸すという点で同じ点です。
つまり、デベの儲けが出しにくいのに、超高層化が進む原因は、ここにありそうなのです。
デベが安く土地を仕入れることが出来た場合、儲けを出せる可能性があるからです。

「農水省＆財務省VS国交省」の構図になればいいのだが、

「農水省＆財務省＆国交省」になって、地震対策基準も甘くすると53階が建つ可能性が出てくる。
逆に国交省が、地震対策の象徴のシンボルとして、53階を覆す方向へ動いてほしいな。覆して35階へと。

殆どタダ同然の金額でデベに譲ればデベ儲け出せると。それと引き換えに公務員が入る戸数を準備すると。
まあ、こんなシナリオですかね

財務省、農水省がデベにいくらで土地を卸したのか、キッチリと見ていかねばな！
その点が、どうも不可思議な超高層タワマンが成立する理由ということらしいからな。

土地代が安くなければ、超高層タワマン成り立たんのだから。
であれば、まちがいなく公務員の入る戸数が確保されているはず。
ただし、名目は高齢者支援住戸とか、何かになっているような感じで。

今後、五丁目開発をウオッチするポイント5点（全て常識中の常識）

１：国がデベに卸す土地の値段

２：国交省の地震対策（特に長周期振動対策基準）との整合性がキチンとしているか

３：公務員（官僚）などが、何らかの名目でタワマン内に戸数を用意しているか否か

４：311以降の周辺住人への説明会、協議会

５：上記４点が全くキチンとされないままに、シレっと建てようとしているかの総合チェック

上記５点、全てクリアにして欲しいですな。

606さん、「運河を隔てた離散地」ではなく、「道路を隔てた離散地」ではないでしょうか？この離散地には農水省（林野庁）の官舎があります。この土地を容積率に無理やり参入したのは、所有者の財務省が地権者として加わって超高層マンションの一部を高級官僚の官舎にするためではないでしょうか？そう疑われてもしかたありませんね。

611さん　それだ！　そこがポイントですね！

準備組合の構成メンバーを公開しない理由は何かあるのかな？

その理由がポイントだが、これだけ公共性の高い建造物を建てるにあたり公開しない理由があってはいけないと思う。それと不正防止のために公開して当然だ。

公開を求める正式な手続きは、あると思う。これはキッチリしたほうがいい。しないと最後まで公開されない。

この計画は、道路の不法占拠者が関係してたりして、色々と問題あるね。
非常に不透明。

公務員朝霞宿舎の件（本日のjijicomより引用）
↓
首相は同日午前に朝霞宿舎の建設現場を視察した後、首相官邸で安住氏と会談した。安住氏は首相に、
(1)東京都心の千代田、中央、港３区にある公務員宿舎は危機管理担当者用を除き廃止、売却する
(2)各府省幹部用の宿舎は建設しない－の２点を提案。首相も「ぜひそうしてほしい」と了承した。（2011/10/03-16:28）

中央区も入っとるがなー。何かしら計画変更なるんちゃうかぁ？

今日の新聞に中央区の廃止・売却予定の公務員宿舎として、「シーサイド勝どき（１０５戸）」が掲載されている。「シーサイド勝どき」とは５丁目の財務省、農水省官舎のことか？　あるいは別の物件なのか？

いずれにしても、５丁目の公務員宿舎（財務省、農水省）は「５丁目再開発」から切り離さなければならないだろう。

「シーサイド勝どき」は地図で調べたところ、財務省、農水省宿舎とは別の物件。

　　　所在地 → 勝どき５丁目８－１６

でてきたよ！
こ、これって？！
↓
http://blogs.yahoo.co.jp/asaka_kichimondai/53476955.html

アエラ見たけど、3連動地震でも最大津波は東京湾では1.5m〜2mだったよね。
最悪を想定したシミュレーションでそのレベルなんだから心配しなくてもいいんじゃないの。

上記の水門云々の話しは意味不明なんで、詳細を教えて。
火災と倒壊のほうざよっぽど怖いとも書いてあったよね。

まあそんなこと言ってたらどこも住めないでしょ
まだまだ結論は先送りかな

どちらにせよ国の土地が多いのだから
民主も考えるでしょ

そのうちデベもどんどん消えてくよ
利益が出ないならね

それでも本当のことわかる方、出でこいや。。。。

シーサイド勝どきが官舎だったとは意外。
名称が民間の賃貸・分譲物件っぽいし。

かなり、老朽化してるから、隣の都営やシャンポールと一体再開発って可能性もありそう。

海沿いの勝どきハイツって、超水際で老朽化してるけど、建替えないのかな？
かなり景色はよさそうだけど。

シーサイド勝どきは、偶に売り込みのチラシをみるので、分譲マンションの筈（２５－２６階建、２５０戸以上？）。多分、この地に国有地があり、その割合分として１０５戸を得たのでは？　即ち、5丁目再開発もこのヤリ方で数百戸を「高級官僚」に極安で提供するハラだったが、この数日の騒ぎで、そうは問屋が．．．．．。　

628さんよ、たぶんそれや！そのやり口や！シー〇イド勝どきって、名前を官舎っぽくしないセコい手法や！
しかもその中身は分譲混ぜて官舎にしてるって、本当だとしたら超セコい。ズルいのぉ。でも、今回の朝霞の件で、もっと悪どい手法の勝どきは注目浴びまっせー。違った意味で有名な土地になりそうな勝どきだな。
でも、前からここで勝どき五丁目の開発がビジネス的に？という話が上がっていたが、やはりこういったカラクリだったとはなぁ。
なるほど、納得しました。
おかしなことって、普通に考えればやっぱり、おかしいってわかりますよね。

今の購入対象者は就職氷河期世代で金が無い。後３年は数売れませんよ。

近郊、郊外引きこもりが多いはずです。
デべもしばらくは復興需要で食いつないで、
3年してからまた始めれば良いよ。

６２８です。　「シーサイド勝どき」と「コスモ・東京ベイサイド」とを取り違えてしまいました。
誠に申し訳ありません。

就職氷河期世代は上京者比率が低いから、郊外の方が良く売れます。まあ、デベは3年間は販売せずに待った方が良いよ。都心部の土地の仕込みは今のうちにやったほうが良いけど、数年寝かすほうが良いよ。

郊外の安いのがここ２、３年の売れ筋になるんじゃない？70m2で2千万円台とか。

５丁目再開発は５３階の計画で１０月中に東京都の承認が降りる模様。
（関係筋に確認したので間違いなし）

大震災後の着工であるが、国土交通省がどのように関与したかは不明。

いろいろ疑問点が多いが工事は予定通り進むのか？

10月中に決めるとなると、マスコミが動き出している可能性がある。ネタとしてオイシイからな。ここは叩けばホコリが出そうだもんな。

噂の東京マガジンに取り上げてもらいましょう

勝どき５丁目再開発を俯瞰すると、国有地と都有地がほとんど（80%）＞
成長戦略絡みで用途が決まって、日本人向けのマンションにならない可能性がありますね。
外国人用の公共施設（学校、病院）等になるかも。

居住エリアは晴海のほうになるのかな？

築地の跡地利用の方法ともリンクするから、
しばらくは凍結だろう。

3年間は建設労働者不足でどうしようもないよ。
動き始めるのは築地が移転した後。

東北で働きたい労働者ばかりではない
から大丈夫。

豊洲新市場を作るのにも建設労働者をいっぱい使うからな。
優先順位的には後回しになるだろう。
2015年くらいからやっと動き始める感じ。

その為に中央防波堤にＬＮＧ発電所を作るんだよ。

超円高で工場の海外移転が進めば電力が余るようになるよ。

まずは3.11以降の諸々条件変更のため、勝どき五丁目再開発は大変更という路線を取らざるを得ませんな。
3.11以降で、何も変えないでそのまま進行は絶対にあってはならぬ。
皆でウオッチしませう。

646さんの言う発電所って、東京電力だよな・・・。
645さんの言う政策って、東京電力のためだよな・・・。

マスコミというより、インターネットメディアで取り上げてもらったほうが正しい取り上げ方出来るんじゃないかな。マスコミはスポンサーが東京電〇だったりするからさ。

東京が発展するために税金使って悪いの？？？

アジアヘッドクオーター特区構想
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/09/DATA/20l9r800.pdf
東京都心・臨海地域の整備方針
・本社機能の高度な集積や国内外へのアクセスなどを活かし、
国際競争力向上に資する先進的なビジネス支援機能の導入促進と外国人が住み
やすい居住環境の充実
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/09/DATA/20l9r701.pdf

わかりません。

６５６さん
都心が埋立地に出来ているのは東京の宿命だから、
与えられた環境の中で最大の努力をするしか無いでしょう。

今さら遷都なんて、巨額のお金を費やすわけにはいかないし、
日本が地震国であるのは変わりないから減災効果もあまりないです。
どこに移しても地震がある。

何か反論があればお願いします。

一番安上がりな方法は、関東大震災後きちんと区画整備された地域＋その後の埋立地を都心部とし、そこに重点的に税金を投入して、地震に強固な街作りを推進する。そしてアジアヘッドクオーターとして発展させ、日本の原動力にする。

関東大震災復興計画図
http://www.mori.co.jp/company/urban_design/mid-tokyo/mtm16.html

現在の都心が埋立地であること（日比谷入り江）
http://www.mori.co.jp/company/urban_design/mid-tokyo/mtm18.html

>>661
心配しなくても超円高でほとんどの工場が海外に移転するから日本の消費電力は激減します。

超円高が続いて脱原発だね。

反原発運動は他でやってくれ。
何が言いたいのか理解できん。

うーむ、確かに五丁目開発って今の日本を象徴しているなぁ。
言い換えると官僚の思惑が全て詰まっている。

①総電力化→東京電力のため　原発を外してもLNGで結局東京電力。
②超高層化→公務員宿舎混ぜ込み　土地の安価提供による見えない利益捻出で宿舎確保
③3.11以降説明会無→①、②を実現させるために説明などしない。
　したとしても静かに身内でやり形式だけやったことにする。

一方で国交省の耐震建築基準をクリアしなければならないこともあり、
マスコミが動いて世論が五丁目開発に注目し始めると、放っておけなくなる。
すると官僚同士で話し合いが始まり、逆に五丁目開発を変更し、耐震基準をクリアする中層マンションを
模索するであろう。高層のまま基準をクリアできるとは、とうてい言えない。
でも放射能と同じで、嘘でも言いかねないが・・

あー、どうなるんだろね。でも計画通りに進まなそうなのは確かだな。

1人、おかしい奴が湧いてるな。
東電批判や官僚批判も他でやってくれ。

667さんの言うとおりだ。
おそらく、②、③だろうと推測されます。

情報ない掲示板だなあ

築地の再開発と連動して動き始めるから、
2014年の後半からのお話でしょう。

痛い粘着野郎はスルーしていきましょう。

巨大利権を欲しい人にとっては、震災などは関係ないんだよ。むしろそれにつけこんだ利権を貪ることを考える。ということは、利権には利権で、というやり方はある。この場合は国交省の耐震基準による利権を創り、その利権、つまり基準認定、審査によって益を得る。勝どき五丁目開発を、超高層化せず、中層化して完璧な耐震基準を認めることで耐震化基準のシンボルにする。そうすれば、ちゃちな公務員宿舎混ぜ込みより大きな利益がだせるという寸法。ま、これは官僚内部の話だが。

６７３さんのアイデアは極めて現実的で感服。

３．１１震災後のモデルとして、５丁目再開発は完璧な耐震基準をクリアした中層マンションが良いのではなかろうか。これこそが耐震基準のシンボルとして都心から全国に発信するのが良い。

このような構想は、たとえ利権が絡んでいようとも世論も支持するだろう。国交省の実力の見せ場がきたようだ。

三流週刊誌を見ているようだ。

床屋さんとか病院によくおいてありますよね。

床屋さんか。
勝どきに1000円カットが無いからね。
大きな病院も、聖路加など他の街だし。

それにしても、モリスやダイアパレスの住民は口が堅いな？

てゆーか、ネットの使い方わかんないのか？

『再開発組合の設立認可/勝どき五丁目、調布駅北第1A/東京都』日刊建設通信新聞[2011-10-14]
（記事抜粋）
　勝どき五丁目地区市街地再開発と調布駅北第1A地区市街地再開発の2再開発事業の組合設立を認可する。
再開発施設の規模は勝どき五丁目地区が3棟総延べ約16万3775�
　勝どき五丁目地区の施行区域は中央区勝どき五丁目地内の約1.9ha。
A、B−1、B−2街区の3つの街区で構成する。共同住宅約1490戸のほか、公益施設、店舗、オフィスなどを設ける。
　B−1街区には住宅、店舗、公共施設で構成する地下2階地上53階建て延べ約16万0549�の超高層棟を建設。
また、B−2街区には5階建て延べ約1143�の事務所や寄宿舎（水産庁詰所）、
A街区には6階建て延べ2083�の住宅と公共公益施設をそれぞれ建設する。
　同組合では今後、2012年6月にも権利変換計画の認可を取得し、同年10月にも着工する予定。
16年3月の完成を目指す。総事業費は約664億円を見込む。


日刊建設産業新聞記事Scan
http://brunhild.sakura.ne.jp/up/src/up519496.jpg

ネガティブな書き込みを連投していた粘着クン、おめでとう！
君の慧眼には頭が下がるよ！

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/10/20lad200.htm

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/10/IMG/20lad200_06.jpg
1490戸とはもの凄い規模ですね。もしかして単体で国内最大戸数かも!?

↓「超高層は建たないよ」とひたすら主張していた方の感想をどうぞ↓

噂のトライスターフォルムか！

これって認可しただけだよね。建つかどうかはわからんよ。いろんな課題残っているしね。

気が早いが、ここの分譲坪単価は晴海の三菱タワーよりも安いのか高いのか？
駅からの距離を考えればこっちの方が高い？

こっちも内廊下になるが、トライスターだと眺望がわかりにくいね。

あと、地権者である都と国の所有地を民間に売っちゃうのかどうかでも単価に影響してくる。

公有地が8割強の再開発分譲の事例ってあるのか？
因みに、ここは公有地が殆どなのでURは絡まないらしい。

（今後の予定）

権利変換計画認可　平成２４年６月予定
工事着手　平成２４年１０月予定
工事竣工　平成２８年３月予定

着工まで1年かかるのと、着工後竣工まで３年６ヶ月もかかるのが謎だ。

ながくみて解体工事に半年かかるとしても、このクラスの建物なら２年で完成しそうだが。
何故、３年もかかるのか？？

それと、特別区道中月第８１６号線の拡幅（幅員１０．９１メートル→１２メートル）とあるけど、これって、西仲通りじゃなくて、シャンポールとクレスト前の南北の通りなんだな。

晴海の三菱の場合は、最悪の場合、津波直撃のリスクあるけど、こっちは、晴海や豊海が防波堤になるから津波直撃は回避できそうだな。

港南のシティタワーは都営跡地で定借格安分譲でしたね

品川シティタワーは公有地活用の定期借地だから格安だったが、ここは、まさか定期借地にはしないだろう。
となると、公有地はやはり払い下げるのかな？

公有地の定期借地でない再開発分譲って事例はある？

津波直撃って、あっちの正面の築堤部分の標高は5mはあるよ。
海水が防潮ゲートを回りこむかも知れないけど、貴兄の言う直撃ではないかな。
こっちは外郭堤防の外だから、同じく防潮ゲートを超える部分が浸水することになるね。
まあ高潮を想定した4mぐらいまでは取り敢えず大丈夫ということになってる。

ここの総事業費は６６４円と出てるな。
これは、住宅部分でなくすべてを含めてだが、堅めに供給戸数の１４９０戸で割ると4460万円程度になる。

平均的な専有面積は70平米と思われるから、70平米の分譲の原価は最大限でみても、この4460万円だな。

実際は住宅以外もあるかた4000万円程度の原価か？
デベの利益や販売経費等で1000万円みれば、販売価格は70平米で5000万円？
つまり、坪単価236万円程度が平均で、方位や階数で差をつける格好か。

しかし、仮に平均坪単価236万円なら瞬間蒸発となるな。
デベが、もっと利益をとることになるのか。

ただ、総事業費には土地代は入ってないのか？
そうなると、全然違う計算になる。

○　664億円
×　　664円

総合開発すると容積率が800まで緩和される。80平米の部屋なら共用部分含めて実質120平米近くあるので、土地は戸当たり15平米ぐらいになるのかな。土地が坪500万なら、5坪で2500万、上物120平米の建設費は最低2500万ぐらいだから、まぁしめて原価は最低5000万ってところでしょう。粗利40載せると80平米で7000万、坪単価で300弱って感じか。

ここは路線価ベースだと坪200万円みたいだよ。
これで計算すると5坪で1000万で建物2500万と足して3500万円で4割あら利乗せて4900万円となる。

この価格で販売されれば大人気だな。

4900万と7000万円の中間の5950万円としても坪単価245万円だから激安となるね。

竣工時期が、丁度環状2号の完成時期と同じだね。
汐留・新橋まで徒歩10～15分程度となるから、坪250万円程度で販売すれば瞬間蒸発だな。

現時点でも勝どき駅徒歩7分程度のうえLRT新設計画もあるから、晴海の三菱より条件は良い。

×汐留・新橋まで徒歩10～15分程度
○汐留・新橋まで徒歩15～20分程度

ここは、月島再開発みたいに駅直結ではないけど、月島ほど、タワマンが建て混んでなくていいね。

南のTTTミッド見合い以外は20階程度で割りと抜けてる。

南にしても、月島のムーンアイランドタワーと再開発タワマンよりは距離が開いてる。

>>680が提示した日刊建設産業新聞記事に意外な事実がある。

再開発事業の組合員に、都と国が入っておらず、鹿島と三井、三菱、住友、野村が入っている。

つまり、公有地は既にゼネコンとデベに払い下げたのか？


しかし、大手デベ4社揃い踏みってのも凄いリスク分散だな。
トヨスタワーの二の舞にならなきゃいいが。

月島計画と比較すると面白い。
開発面積と住宅戸数、事業費は倍近いんだな。

【月島一丁目再開発】
１　事業効果
　本事業では、これまで更新の進まなかった、路地に面する密集した木造住宅群を一体的に建て替えることで、地域の防災性の向上を図り、あわせてファミリー層向けの住宅を供給し、定住性の高い良好な居住環境を整備する。また、地下鉄大江戸線月島駅と本事業で整備する広場を地下道及びエレベーターで結びバリアフリー化を図るとともに、施設低層部に商業施設及び医療施設の生活利便施設を設け、駅前としてのまちのにぎわいを演出する。

（1） 地区面積

　約１．０ヘクタール

（2） 計画概要

施設規模
延べ面積（１街区）約８４，０００平方メートル
延べ面積（２街区）約３，５００平方メートル
階数・高さ（１街区）地上５３階　地下２階、高さ　約１８７メートル
階数・高さ（２街区）地上１２階　地下１階、高さ　約３７メートル

施設用途　
住宅（約７５０戸）・店舗等・医療施設・公益施設（小規模特別養護老人ホーム）
公共空地　
広場（約１，２００平方メートル　※ピロティ約２００平方メートル含む）
総事業費　
約３７０億円

【勝どき５丁目再開発】
１　事業効果
質の高い住宅の供給を中心として生活利便施設を整備することで、定住人口の維持、回復を図る。
「環境軸推進地区」に指定されている「環２・晴海通り地区」の一部として、環状第２号線沿道の街路樹と一体となった緑地などオープンスペースを整備し、みどりのネットワークを形成する。
新月島運河に面した立地特性を活かした、親水性の高いオープンスペースを整備することで、水辺と一体となった魅力ある市街地を創出する。
Ｂ－１街区、Ｂ－２街区に地域防災備蓄倉庫（合計２５０平方メートル）を設置し、地域防災機能の向上を図る。


（１） 地区面積

　約１．９ヘクタール

（２） 計画概要

施設規模
延べ面積
（Ａ街区）　約２，０８３平方メートル
（Ｂ－１街区）　約１６０，５４９平方メートル
（Ｂ－２街区）　約１，１４３平方メートル
階数・高さ
（Ａ街区）　地上６階、高さ約２３メートル
（Ｂ－１街区）　地上５３階／地下２階、高さ約１７９メートル
（Ｂ－２街区）　地上５階、高さ約２２メートル

施設用途
共同住宅（約１４９０戸）、公益施設（保育所等）、店舗、事務所・寄宿舎（水産庁詰所）
公共施設
特別区道中月第８１６号線の拡幅（幅員１０．９１メートル→１２メートル）
緑地（約５４０平方メートル）の整備、環状第２号線の用地確保

総事業費
約６６４億円

勝どき計画の「定住人口の維持、回復」ってのが、かなり意味不明だけど。