KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）【勝どき五丁目 再開発】

なんか、ろくに文章も書けないかわいそうな人にしか見えない。

本当にそう思う。

なんか、かわいそうだね？

あのう建ちませんけど・・・・。

そうだよ〜建たないよ。
計画は中止決定事項だよ！！

近隣物件の住民から聞いた話だと、先日、計画を若干修正したプランの説明会があったらしい。
大きな変更はなく、やはり５３階で進めるみたいだよ。

その土地にあるマンションの住人さんはどう聞いているんだろうね
建てば移る住人さんもいるでしょ

なんて説明されてるか教えてください

モリスやダイアパレスの住民、情報よろしく。

月島一丁目計画も動いてる気配ないね。

本当にそうだね・・・・
晴海は、２・３丁目も動き始めたけど
勝どきと月島は全然だね。

どなたか、情報下さい。

モリスやダイアパレスの住民は地権者として部屋ゲットか。
うらやましいな。

再開発予定地の物件を押さえるといいことあるな。

環状２号に引っかかるメゾン勝どきの解体工事がいよいよ今月開始して7月には更地になるようだ。
住友生命勝どきビル南館も続けて壊すんだろう。

しかし、モリスはまだみたい。

環状２号はもう否応なしだな。

たとえばモリスに住んでるとして
タワーに移るまで４年かかるとして
その間はどこかに引越しますよね
この辺りなら最低でも月２０万以上、年間約２５０万、４年で１０００
これって自己負担なんですかね？？？

５０世帯で５億ですよ

どんな話になってんでしょうかね？？？

結局、予定通りに建つんだ？

月島は、全然動きがないね？

立ち退きも大変だし、地権者は優先的にタワーに入居できるけど
他にも、待遇がいいのかね？

建て替え、は引越代や仮住まい費用などのコストが
かなり掛かりますよね。
容積率の余りが大きいなら、余りを売ることで
やりくりできるんでしょうけど。

現実にモリスの平均は７０m2ぐらいしょ
土地も広いとは思えないし・・・

タワーに移れると喜んでいるのかね
今より広いとこ住めないし引越しまでコストかかるし。。。

何かおいしいことあるんだろうか。。

>>396
今より広いとこ住むのは可能でしょ？
多少、お金を払わんといかんかもしれないが。

仮住まい中の諸費用は、引越し費用を含めて、どうせデベが全部もつから自腹出費はないでしょ。

関係者の間では53階ではなくなるという話、でてます。やはりタワマン建設は予定だと言っていた人がいましたが確かに変更は出てきそうです。

53階でなく60階にしたりして。

その関係者は何階にすると言ってるんですか？

低層物件だと周囲に囲まれてるんで、販売はもっと厳しいような気がします。

モリスって築12～3年くらい？
十分使える建物を壊すのはいたましい。
3.11の地震で壊れてゆく建物でもため息出るのに。

モリスは98年2月築だから13年しか経ってない。
マジで勿体ないね。

屋上庭園とかあるらしい。

>>393

工事期間中の家賃は、仮住居補償として再開発を実施する再開発組合が負担することになっているので、オーナー負担は基本的にありません。

また引っ越し代等も補償金としてもらえます。

この補償にかかる財源の多くの部分は、国や中央区が公的資金を再開発組合に補填することになっています。

再開発事業ってのは、結構な部分で、行政による大盤振る舞いなシステムになっています。

じゃあ　中央区は予算　とってあるのかね

モリス　売りでてるじゃん。。。

仮住まい生活が面倒くさい人とかが、再開発始まる前に売っちゃうんだな。

>>403さん

区に関してであれば、予算概要がＰＤＦで公開されています。
その中に地区別の予算が載っています

TTTの人によると、やっぱり53階建て1400戸の超巨大タワー建設されるらしいんですが・・・
http://blogs.yahoo.co.jp/unicorns22/10028970.html


↓出来ないと主張されているいつもの方の意見登場?

住不ビルに入居している企業も移転準備を始めたみたい。

それは環状2号計画の関係だけどな。

環状2号と関係ないダイアパレスやモリスはまだ引っ越してないな。

スミフのビルでも川沿いのほうは残るんだよな。
ぶっ壊すほうのビルはどんな企業が入ってんだろう？

環状2号は最近、本格的に動いてるな。
勝どき5丁目もそろそろ一気に動くんだろう。
平成26年には開通するからね。

環状2号完成は27年度だから、たぶん28年3月だろ。
あと5年弱ということ。

違うよ。平成26年に暫定開通する。

それ、どの部分の話だ？

あのぅ、本当に五丁目開発始まるのですか？

始まるよ！

地上54階、高さ約176mの超高層タワーマンションが計画されている「勝どき五丁目地区第一種市街地再開発事業」
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2011/07/54176m1300-ba9...

パース図
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/katidokigu/saikai...

建物の形が好みではないなあ。
同じ建物の他の部屋からバルコニー内が見られそう。

やはり五丁目開発は予定であり、未定事項が多いな。誰かが前に言っていたように計画は各種変更があるだろうな。

以下　東京都都市整備局HPより抜粋

たしかに予定、未定が多いなも。

施行者勝どき五丁目地区市街地再開発組合（予定）
所在地東京都中央区勝どき五丁目
面積約1.9ha
総事業費未定　　←　＊特にこの総事業費未定がミソ
整備内容公共施設
特別区道中月第805号線　　等
施設建築物
延べ面積　約167,550
主な用途　住宅、公益施設、店舗、事務所、寄宿舎
住宅戸数　約1300戸

再開発準備組合設立
平成19年9月
都市計画決定告示
平成22年2月
組合設立（事業計画）認可
未定　　　　　　　　　　　　　　
権利変換計画認可
未定
建築工事着工
未定
建築工事完了
未定

モリスベイ勝どき、購入しようかな。

やっぱり変更になってますね。
22階建てに変更されてますよ。
↓
http://www.redevelop.me/14kachidoki.html

これはビッグニュースだね。
やっぱ、タワマンは諦めたのか？

ただ、ソースがイマイチわからん。

なんか　いろいろ微妙だね
まだ時間あるから１発　地震あったらかなりの見直し入るとみたね

だいたい東京タワーズぐらいの値段しないと売れないだろうし。

>>424
敷地が18000㎡と広いから、公開空地やらで仮に４割とられたとしても、10800㎡確保できる。

延べ床168100㎡をこれで割れば16階で十分確保できるよ。

まあ、16階で１３００戸だと、フロア辺り８１戸となり、かなりでかい。

22階にするとフロア辺り、５９戸。

この規模の物件は現に存在する。

延べ床面積と戸数の関係をみると、168100㎡の３割が共用部分で取られると仮定すれば専有部分は117670㎡となり、これを単純に1300戸で割れば一戸辺り91㎡となり、そんなにおかしな数字にはならない。

結論としては、敷地がかなり広いんで、22階で１３００戸は確保可能。

都心部居住がまた進むね。

ミッドベイと比較すると敷地面積は5.5倍。

ミッドが233戸供給したから、この5.5倍で１２８２戸と計算はあう。

ちなみに、ミッドは１５階建てで、結構ギチギチなんで余裕をとって２２階建てということだな。

低層部分は下駄をはかせて店舗や公的施設を入れるんで２２階にしたのかも。

しかし、この２２階という情報のソースが不明だし、この情報が更新された日付も不明。

ワンフロア５９戸って、１棟で可能なの？
ロビーやラウンジやゲストルームなどなどに取られて実際は６０戸超になるんだろうけど。

しかし、この敷地で２２階建てで１３００戸供給するとした場合、建物の配棟が難しいかも。

複数棟をジョイントでつなげるのか？

日照を確保するのは至難の技？

口の字型に配棟すれば、一棟辺りワンフロア15戸で済むね。
ただ、周囲の建物とお見合いは避けられない。

ミッドベイが健闘したんで、中層物件でもいけるという判断かな。
震災の影響で、タワマン人気も陰りがでたし、コストやリスクが大き過ぎるという判断か。

いや22階建でなくTTT級のタワマンが建ちます。形は芝浦ケープタワーと同じです。

来年春に販売開始です

一時的に月島・勝ちどき・晴海はタワーラッシュです☆
①月島タワー
②勝ちどき五丁目タワー
③晴海２丁目タワー
④晴海３丁目タワー

勝ちどきじゃ…不便だよ

晴海も不便。
勝ちどき・晴海は銀座に近いことを謳い文句にしているが、銀座に近いから？って皆思ってる。
たいしたことない。

↑どこと比べて？

自称銀座に近いことだけを謳い文句にしている豊洲の立場は？

豊洲の銀座に５分、はメトロの乗車時間だから。
歩いて３０分くらいのこことは大違い。

形がいまいちだな〜、芝浦のケープタワーはダサイからな

豊洲は売れ残ってます。
都心に近いように見えて実は不便で遠い

ここは不便だから車は必須。
ただ、東京タワーズのように駐車場が３００人待ちってこともあるから、車を運転する人は買わない方がいいね

おっしゃる通り、不便だから車は必要だ

確かに今日のようなどしゃ降りに車がないと不便だな

大丈夫、ＬＲＴが新設され至近に駅ができる。

>>436
震災以降、湾岸タワマンの需要が急減で大変なことになってるみたいだよ。


①月島タワー 　　　　　　→立ち退きが遅れ着工も遅れるようだ。

②勝ちどき五丁目タワー　　→上記のとおり、タワマンをやめる可能性も。

③晴海２丁目タワー 　　　→モデルルームは作っているが、震災後、本体の工事に進展ないようだ（商業ビルだけ進んでる）

④晴海３丁目タワー　　　　→一旦着工したものの、再度工事がストップしてるようだ（豊洲が完売しないとスミフも厳しい）

え？建つやら建たないやらどっちですか？

待つのもまた、楽し。

凄い勢いで、ここのサイトが動き出してる！！！どうした？

タワマンにならないのか？
TTTに負けたな・・・
一般マンションなら、余り魅力がないな。
団地みたくなりそうで・・・

世帯数が多いのも、考えようだよ。

晴海もどうかな？

月島は、高くて買えないしな・・

晴海・勝ちどきは不便です。
月島は便利。

なのに、晴海・勝ちどき・月島はどれも同じような単価、、、不思議。

晴海は不便だが、勝どきは便利。

月島は、木造家屋密集地域だから、地震で火災起きたら火の海だよ。
飲食店が多いのも落ち着かないしね。

ＬＲＴの計画もあるし、勝どきが一番でしょ。

勝どきは、環状２号で築地・汐留とも直結になるしね。

ＬＲＴはまだ決定はしていない。
そんなものより、有楽町線と２路線の月島が一番。
佃のリバーシティも控えてるしね。

環状二号線の工事始まったね〜

ますます勝どきは便利になりますね！

有楽町線なんて使えないし、佃も終わってる。
佃大橋は徒歩やチャリでいくと聖路加脇の遠回り道しかなくて最悪。

やはり計画は計画なのですね。五丁目タワマンは、あくまで予定であり、その多くは未定なのですよ。
あと中層階計画への変更も自然な流れですね。

＜超高層タワマン建たないと思われる理由＞

■311震災以降、超高層タワマンの需要低し。
→よほど安いとか供用部分が豪華とかでない限り勝どきのタワマン買う人いないでしょう。
→よほどタワマン好きの人でお金持ちだったら勝どき以外のタワマンを検討する。

■311震災以降、超高層タワマンの耐震建築基準が上がってしまう
→これすなわち建設コストの上昇を意味する。したがって安い物件になる筈がない。
→超高層タワマンである以上、311以降である以上、よほど耐震面でコスト高にせざるを得ない。
→そもそも耐震建築基準がどうであろうと、海辺埋立地の超高層タワマンを311以降買う人がいるわけがない。

■ただでさえマンション供給過多
→相対的に、埋立地、海の近く、しかもタワマンで耐震必須という条件では他の土地のマンションが選ばれる。

となると、超高層ではなく中層にして、耐震コストもそこそこに（超高層よりコストかけず）、部屋は
グレードの高いもの（幾つかの部屋は億ション）にして、今後発展する勝どきゆえ商業施設スペースを多くして
そこからの利益を求める策しか、デベの戦略は無いでしょうな。

要するに311が起きたことで超高層タワマン建設の前提が崩れてしまったのです。

地権者で都の持分が圧倒的に多いから、震災後にタワマンなんてＫＹな計画は説明責任を果たしにくい面もあるね。

このまえ久しぶりに余震が来たけれど、今後も余震があったり、別の東京直下型地震が起きる可能性が高そう
だということを考えると、超高層タワマン建設ということ自体が時代に合っていないと世間は思っておるのでは
ないだろうか。

実際に地震が起きたら、建設どころではないだろうな。
住民としての個人的意見は、震災など災害時の避難所、食糧庫、シェルター、医療施設などを完璧に備えた防災センターの建設を希望します。ヘリポート付きの。

そんな安心の施設が集合していれば、中層であってもその住宅部分は付加価値で億ションにも出来るんでないの？

千戸以上の超高層タワマンって、災害時にどんだけ多くの人がパニくることになるのか考えたら危険極まりない。
単に高層だからだけでなく、あの地域に大人数が増えることで災害時の被害も大きくなる可能性があるのだ。
311以降は、周辺住人の声を中央区が聴く機会を設けてなかったのではないかな。311以前と以降では状況が違ってきているので区も、そこらへん考えないといけないと思います。

だから中層になるだろうな。戸数も減らして。
そうならないとしたら、おかしいと思いません？

タワマンの地震での揺れの恐怖はトラウマになるぐらいハンパじゃないらしいしね。
生きた心地がしないらしい。

しかも、これだけ余震がつづくと躯体へのダメージも心配。
奇妙な軋み音が増えたとの情報も多い。

たしかに勝どき五丁目再開発計画は、３．１１以前のものであって、３．１１以後計画がそのままっていうのも
おかしい話だ。

３．１１以降の見直しをしないまま進めているってことなんだ！！
中央区は、３．１１以降、超高層タワマンの件で公聴会を開いていないのだっけ？
このまま開かないのかな・・・
でも、地震はまだ起こるだろう。そしたら区はどうでるのか、その点には触れないままなのか。

でも実際にデベロッパー側も儲かるために超高層タワマン建てる予定だったんだから、
その予定が３．１１で崩れたので、計画変更しなければ儲からなくなるはず。

いづれ、いろいろ変更発表があるでしょう。

マンション投資コンサルをしている者です。

◆なぜ超高層タワマン予定だったか・・・・

これはリスクヘッジのためです。ある程度人数のいる地権者を新しいタワマンに住まわせなければならないので
部屋数が多くないと儲けが出ないからです。
部屋数をできるだ多く作ることでリスクが減るから、限界まで部屋数を増やすようにしたのです。

ただし敷地面積に限りがあるので、そこから建てうる高層の限界が54階だったと。

そして１３００戸という莫大な部屋数を売り切らねばならないリスクは、複数デベロッパーが入ることで
これまたリスクヘッジしてます。階と広さによっては億越えの部屋も予定されるのでしょうが、多くの
部屋は、さほど高価にできません。

というのは資材高騰、耐震設備充実などのコスト高を避けられず、その上限界まで安くしないと勝どきでは
売れないことの板挟みで、利幅は猛烈に薄くなる。ということは複数デベにとって旨味が少ないどころか
赤字の恐れもあるのです。この状態から脱退したいと思うデベが出てくると、赤字リスクはより高まるので
予定変更は必須なのです。

やはり２２階の計画に変更されてる。
地下３階って一体・・・・。
↓
http://www.redevelop.me/14kachidoki.html

>>464
だから、そのソースが不明なんだよ。
その情報は信頼できるのかな？

いつ時点での情報なのかわからない。

やはり変更か・・・。見直しの話が出て当然と思ってたがやはり。状況の変化を無視できないということか。
この時代に大規模高層マンションって、ありえないもんな。

かたちはトライスター型のままなのかな？

その情報嘘だよ。

オフィス党は回数が低いけど、
今まで通りの予定でタワーが立ちます。

463さん
もし予定変更しても総戸数は同じらしいが、
５４階建てから２２階建てにすると「デべにとって旨味が多くなる」理由は何ですか？

計画変更になって一番喜んでるのはTTTのお見合い部屋になる予定だった中層、高層階の連中。
とことんTTTの住民はついているな。。

一旦喜ばされてから、
やっぱり今まで通り超高層でした〜になったら、
ショックは大きくなるだろうな。。

>469さん　54階から22階になった場合のデベの旨味は、54階の時より建設コストがかからず利幅を出せること。
これは超高層にすればするほど耐震コストが上昇するからです。
また超高層を建設するより、施工時間が短縮されることによる人件費などのコスト削減にもなり、利幅が出せる。
利幅をより出すためには、1部屋当たりの値段をハイグレードにすることが考えられます。

逆に言えば、超高層にすればするほど、高コスト、高リスク（高価な値段の多くの部屋を売り切れるかどうか）を
抱えてしまうことになるのです。

だから商業施設から得られる利益が継続するほうがデベにとっても良いのです。つまり住居は期待できないので
商業施設部分で儲ける方向にシフトせざるを得ないのです。

あ、書き忘れましたが上記の戦略だとトライスター型はなくなりますね。
お分かりの通り住居数を多くする方向でなくなるので、下の層を商業施設で充実させるため根元が太い
ズンドウ型になると思われます。

そういえば以前の区の出してる資料に、そのズンドウっぽい図が載ってた気がする。
その資料の縮尺だと、どう考えても54階には見えなかった。その時は54階とは書いていなかった。

ということはデベが儲けようと考えると、耐震コストをかけずに超高層にして、しかも値段の高い部屋を
多くすれば、より儲かるってことだね。そのマンションが売れるかどうかは別にして。
その内容だと、ボッタクリということになりそうだが。
でもビジネスという意味では、そうしなければならないのだろう。慈善活動ではないのだから。

トライスター型で54階で建つっていう確実なソースはどこにあるのか、探したが無かった。
全部予定とか、未定と書かれている。やっぱり311以前の予定でしかないのか・・・。
今は311以後だもんな。

今までの予定はだいぶ変わってきていたのですね。
もともとは下のような計画で、それは大きく変わってきた事実を示しています。
http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/kuseizyoho/kakkitonigiwaityousahoukok...

だから今後も変わるのは当り前か。

勝どき五丁目再開発準備組合はまだ設立されていないから、予定も計画もどうなるかわからん状態ですわ。
地権者たちとの合意も全て取れていないのだ。まだ。

以下のように京橋２丁目地区の開発も階の変更が311以降起きていますね。
↓
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2011/02/post-ebe2.html

472さん
>商業施設部分で儲ける

施設を作れば儲けられるってもんじゃないでしょう。
トリトンを見れば分かるし、
ＴＴＴも最初の計画では商業施設を大きく作る予定だったのに縮小したのだから。

商業施設はどうでもいいよ。私は階数が気になっている人なので。

階数は削除されているな、やはりな。予定、未定オンパレードな。
↓
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/katidokigu/saikai...

謎が謎を呼ぶ勝どき５丁目再開発計画。

いっそ、全部防災公園にすれば？

あるいは、イオンやシネコンを誘致とか。