プラウド大井ゼームス坂

さっき、やっと工事現場に、物件広告が貼り出されてました。
内容は145さんのおっしゃったWebページと変わらず、2月上旬モデルルーム公開とのことでした。

>151さん
ありがとうございます！
モデルは2月上旬ですか‥やっぱりちょっと先だな。
でも看板にま貼り出しあってやっと動き出した感じがして嬉しい。

>151さん
有り難う。

>152さん
早くwebページも更新されていくといいね！

もう大井町の駅前でチラシ配っててビックリ！
ブリリア検討者に待ったをかけたいのでしょうか。

値段いつわかるかね？

>158
そうですね～いつ頃になるか気になりますね。

>156さん
チラシには何か目新しい事書かれていましたか？

チラシはホームページと同じで大井町の良さを訴えているだけです。
設備や構造の訴求はほとんど無。見えたのは屋上緑化くらいかな。

現地の環境は良いですか？

近所のラブホはまだ健在ですか？

あぁ　部屋からラブホが見れなくなってしまう。

↑出た！なりすまし(笑)

なりすましっていうかプラウドに関係なくラブホが見えるのは変わらないと思うが。

まだ、現地は杭打ちなどしかしていないのですが、現地広告見ている人がしょっちゅういますね。
やっぱり、関心高いのでしょうか。

ブリリアは第一期は100部屋売れたらしいです。

それは売れた方？ですか？

まぁ普通に売れてるね

で？っていう。

豊洲とくらべれば大好調ですよ。比較にならないです。

坪どれくらいでしょうか？
プラウドだけに、300万超でしょうか？
良い物件だと思いますが、あまり高いと手が出ません。

>172
全体の半分ぐらい売れたんでしょ。
それをどう感じるかは人それぞれ。

予定価格聞いたけど高いですね。
仕様もたいしたことないのに・・・。
ブランド力でしょうか？

リッチがいいから、高層階は坪３００万越えるだろうけれど、お隣と比べると最上階で３３０万が限度かな。
低層は坪２８０位からありそう。

＞179
多分下がるのでしょうが予定価格は高いですよ。
280の部屋はないんじゃないでしょうか？
仕様の割には高いと思います。
ゼームス坂のブランドかプラウドのブランドか・・・。

ブリリアの売れ行き見ると同等位の値付けじゃないかな。

ブリリアはタワーだし、場所も違うので意識するならお隣？

お隣は分譲時いくら？

隣は、平均坪単価330万円でした。

お隣は南側〜東側住戸では平均坪350くらいでした。
ここの仕様はお隣と比べものにならない普通レベル。しかも市況も数年でかなりかわってるし、同じ坪単価じゃ納得いきませんね。

じゃあプラウドってことを考えると最低でも平均３３０万って感じ？
けどお隣はミニバブル期の物件だから・・・
さぁどんな値付けかな？？

プラウドって名前だけで高値をつけられてもねえ。
買う人間にとってブランドなんて関係なく、立地や共用部分や専有部分の実仕様と、値段とが釣り合っているかどうかがすべて。
そういう意味ではここは高いかなあ…。人気はありそうですが。

ブリリアやモリモトと比べると仕様どうかねここ？

ブリリアの方がタワーな分間取りがいい。
プラウドは外廊下と北側の部屋が難点。

プラウドの方はタワーほどの経済格差は生まれない。
ブリリアは下駄履きと周りのパチンコやソープが難点。

外廊下マンションは、この周囲にもいくつもあって、将来的に大して変わらない感じになってしまうと思うのに、どうして外廊下で設計したんでしょうね。

↑アリュールからのプレッシャーで設計が限られたから。

またあんたか

初めから外廊下設計でしたよね。

初めから外廊下設計でしたよね。なぜ内廊下にしなかったんでしょう…

仕様はブリリア、モリモトの方が良さそう。

初めの計画説明から既に外廊下設計でしたよねー。
コストダウン狙いでしょうが、高くなるよりは庶民的マンションでいいんです。

外廊下の方が風通しがよくてよい気がしますけど。

廊下側に配置された部屋の窓外すぐに人が通ります。
プライバシーがゼロですね。

モリモトはやや遠い。
東建は様々な階層の方を対象としているので管理が難しそう。
ここは、共用廊下に面した鉄格子窓の寝室がある普通の間取り。
お隣は、それぞれの欠点は無かったから坪３５０万。

横長の土地で内廊下はむりじゃない？
エアコンの配備で管理費高くなるから外廊下でいいと思います。

最低が坪３００万前後ですか。
最近の野村の値付けは、やや高めで売り出して最後１割位を値引いて売り切ろう
しているように感じているのでうが、ここもそのパターンですかね。

外廊下にしないと北側の部屋に窓が作れず、納戸扱いになってしまうため、タワー以外は内廊下に出来ない。

外廊下が悪いなんて言う専門家はいないよ。
でも、外廊下に面した寝室のプライバシーの無さは大きな問題。

モリモトの間取りを見ると、多少高くなっても各寝室のプライバシー確保に努めている企業の姿勢がみれる。
東建タワーも同じ。大崎や有明のタワーと比べてリビングにしか開口部がない寝室を造らない造りになっている。
お隣の東芝も２戸１エレベータで寝室のプライバシーを確保している。

ここの設計は普通ではあるけれども、周りと比べると志の低さが目についてしまう。

>>203
タワーでなくても、両面バルコニーにすれば高さ関係なく内廊下にすることは可能です。
お隣は二戸一個エレベータで、全戸が両面バルコニーだったんですよね。
そこまでは無理にしても、確かにここの野村の仕様はあらゆる面でちゃちい…。

こちらは眺望を期待できるマンションですか？

期待できません。
南側はすぐ目の前に駅前通りのビルが並んでます。
眺望がぬけるとしたら、東西方向ですが、西はゼームス坂沿いの古い商店の開発次第でいつどうなるか。

ここに検討者は来なくなったのかな？

外廊下だとすぐに汚れてしまい、新築の有り難みが薄れるのが早いんですよね。
あと、小さな子供がいると高い階に住むのが怖く感じます。
自分で遊ぶのもそうだし、不審者も怖い。

アリュールって東芝のマンションなんですか？

アリュールは東芝不動産の所有地に建つマンションのシリーズ名。
特に大井町のあそこは東芝の創設者が戦前に建てたでかい洋館跡で、ゼームス坂の洋館と地元で親しまれてました。
あそこの庭と公開歩道の緑の多さはその名残です。

>>208さん
ゼームス坂の商店街って発展しますかねぇ。むしろ発展して欲しいです！
眺望としては北西が抜けるのではないでしょうか。
高層階の北側は六本木ヒルズも、もしかしたら拝めるのではないかと思います。

ゼームス坂沿いの個人商店も少しずつビルに建てかわってますからね。
商業地域だから、ここより高い建物になる可能性もあります。

眺望は上層階以外、あまり期待できないね。

現地見てみました。

敷地はそこそこ広いけど横長であることと、
北側のアリュールで、
窮屈感・圧迫感が出そう。

低層階はきついな。

アリュールの南西角に、かぎ型のように接してるので、どうしても食い込まれてる感じにはなりますよね…。

ここって印刷工場の跡地ですよね。ゼームス坂に昔からあったけど、跡取りが放漫経営で会社ごと潰してしまったんですよね。

印刷工場の跡なので若干の土壌汚染があり、その処理費用が価格に上乗せされるでしょう。

印刷工場では染料など化学品を使っていると思うのですが、土壌を入れ替えれば完全に浄化されるのでしょうか？

デベが野村かつ駅近でよい立地の物件と思うのですが、大井町駅の東側物件（東大井アドレス）で周囲が多少猥雑である点と、この印刷工場跡地という点が気にかかっています。

ブリリアのようなタワーではないので、太い柱による間取りの制約がなさそうなのはよいですね。まあ、このあたりはタワー高層階で得られるであろう眺望とのトレードオフかもしれませんが。

それにしても大井町は大規模マンションが増えますね。

供給過多ですね。

>>220さん

大井町の東側は西側より土地の価値が劣るんですか？

いいえ劣りません。
寧ろ西側は何も無い。
拓けてるのは東側。

駅を中心に東側と阪急側だね。
西側は本当何も無いな。

プラウド予定地のあたりはまだしも、坂上と坂下では明らかに雰囲気が違い京急と第一京浜のダブルパンチは居住環境という意味ではつらい。またプラウドから駅側のすずらん通り界隈は戦後からの雑然とした飲み屋街で、よく言えば栄えているが、住みやすいかと言うと・・・。利便性という意味ではdinksには良いかも。ファミリー層は大森寄りの大井第一小周辺か更に山王エリアが良いけど、なかなか新たにいいマンション建たないからね。

昔からこの辺りの事を知っている人は大金を払ってまでゼームス坂には住まない。

【一部テキストを削除しました。管理人】

ここの町名は東大井ではなく南品川。
わかってない人が知ったようなことをいってるのがまるわかり。

きっとホームページも見てないんでしょう。
都内に憧れの強い、他県の人かもしれませんね。

>228さん
いえ226さんは、それがゼームス坂のどのあたりかも知らないみたいだし、本当の昔を知ってる人じゃないですよ。

ぎりぎり南品川なんですね。品川の方が大井よりも響きは良いですが、南品川はハザードマップ的にはゼームス坂含めて浸水エリアが多い地域ですよ～。まあプラウドは坂のほぼ上の方なので大丈夫だと思いますが。

南品川も広いですよ。本当にハザードマップみたことある上での発言ですか？

>233さん
品川区のハザードマップ上はプラウドのあたりは黄色、つまり0.2～0.5mの浸水（床下浸水レベル）となっていますね。もちろん浸水対策は講じてくれるのでしょうが、地下住戸はちょっと心配かも。

ちなみにブリリアのあたりは緑色なので床上浸水レベルですね。

↑　現地歩いたことないでしょ。

↑　何度も歩いたことありますが、そもそもハザードマップと現地歩く歩かないはまったく関係ないのでは？品川区のHPにハザードマップありますので一度ご覧あれ。

まあ通常は雨水の一時貯水槽を設けたり、ポンプを据え付けたりするので問題はないはず。ただ、きちんと対策をしているのかどうかは確認が必要でしょうね。

最近はゲリラ豪雨があるので、そういうのに対応しきれるキャパなのかどうかというあたりがポイントでしょう。

ここが床下浸水するなら、アリュールの東側は床上浸水です。

万が一そこまでの雨が降ったら、ゼームス坂から下の一帯は全部水没ですよね(笑)

あと、東芝跡（いまのアリュール）のほうが、印刷所跡（このプラウド）より地盤が高いんですよ。

ブリリアは裏が立会川の暗渠なので、それで浸水がとりざたされてるんでしょう。

ゲリラ豪雨耐性という意味では、豊洲など平べったく低いところよりも、こういう高地を後ろに抱えた坂地、低地の方が一気に雨水が流れてくるのでリスクが高いですよね。プラウドのあたりはまだしも、第一京浜のあたりは怖い。

豊洲などの埋め立て地は、海抜低いし、別のリスクがありますから。

東建ブリリアの辺りなんて大井町の中でも低いよね。大井町の駅から向かう時も下るし、下神明の駅から向かう時も下る。
挙句裏手の立会道路は立会川の埋め立てだし。

プラウドの販売開始はいつ頃になりますか？

本気で浸水すると思っての議論ですか？
ゲリラ豪雨で浸水したら山手線内側に住んでる方や
地下鉄は大変なことに･･

まだおおまかな情報もないなかで少し細かすぎませんか？

近隣に長く住んでおり地形などもある程度知っておりますが、ここいらが浸水する程の豪雨が降ったら東京のあちこちが水没してしまうでしょう。
そういう意味で、ハザードマップを持ち出して心配されている方は、やや気にしすぎかなとは思います。

ただ、『細かいこと』をいつどのように心配しようと、それはその方の自由では？

立会川のブリリアの少し上流部分は数年前に溢れたよ。
でも、荏原町付近で貯水施設を造っているから、まもなく心配無くなるはず。

246さん、自由ですね。
まぁこのマンションを検討するにはどうでもいい気がしますけどね。

ゼームス坂っていい地名なんですか？

関係ないけど、ブリリアの方は120戸売れたらしいです。

いいことじゃないですか！
マンションは売れるにこしたことはないです。
マンションや一戸建てが売れないと景気よくならないですらね。

私はタワーが嫌いなので全く興味がないですが、
売れてるのは大井町エリアで資産形成にはプラスですね。