23区内の新築マンション価格動向（その51）

分譲マンションの否定はしていません。
分譲マンションしかない街には将来性が低いといっているだけです。
三井不動産の回し者ではありませんが佃や芝浦アイランドは分譲棟と
賃貸を同時に建設して人が流動するようにしています。
東京ミッドタウンや六本木ヒルズにいたっては一部地権者住居を除く
と賃貸しかありません。

江東区でも東雲はデザイナーズ賃貸（ＵＲ）があります。
なかなか人気で空きが出てもすぐ埋まってしまうようですね。
豊洲や有明は賃貸あるんでしたっけ？（分譲賃貸は除く）
でも３０万払って江東区に住みたい人って少数派では？

>>884

それお金がなくてしかたなく安い区に移ってきたのも含まれてるじゃん。それを人気とは・・・

子育て世代のファミリー層の評価です。
http://www.next-group.jp/press/pdf/20091209.pdf

ご参考までに。

＞＞８９２
だから30万円の家賃払うくらいなら買っちゃうわけでしょ。それで安定したファミリー層が増えて、治安も良好なんでしょ。何の文句があるのかさっぱり分からないよ。

地域間競争の結果が昼間人口の増減に現れます。
都心３区および副都心区の2000年から2005年の昼間人口増減
１位　港区　＋８．５１％、＋71282人、2位　江東区　＋７．９２％、＋36028人
3位　品川区　＋５．５４％、＋26505人、4位　墨田区　＋１．７６％、＋4542人
5位　中央区　▲０．１０％、▲633人、6位　千代田区　▲０．２１％、▲1790人
7位　渋谷区　▲１．２６％、▲6912人、8位　新宿区　▲３．５７％、▲28517人
9位　台東区　▲４．４６％、▲14178人、10位　豊島区　▲７．４２％、▲30327人

>>893

地価が上がると郊外方向に人は流れ、下がると都心向きに人が流入しますね。
面白いのは江戸川区と練馬区です。この２区は千葉県もしくは埼玉県に
接しており、都心方向に直結する路線が複数あるのが共通点です。

地価・賃料が上がっても23区にとどまりたいと思う人たちが最後の砦と
して選ぶのがこの２区です。また地価・賃料が下がると千葉県、埼玉県より
23区に住みたいと思う人たちが流入します。

関東大震災、戦争、高度成長期、バブル期など都心の区はいずれも人口を
減ら時期がありましたしましたが
練馬区と江戸川区この2区のみ人口が減ったことは史上一度もありません。

家賃３０万円でＰＥＲ２０だと７２００万円だもんね。
江東区ならファミリータイプのマンションが十分買えるよね。

参考になりました

>>892

賃貸と分譲が両方あった方が良いのは同感です。

>>900
江東区でもっとファミリー向け賃貸を増やしてほしいね。
７０ｍ２で家賃は２０万円以下で。

他の区で地価が上がったプチバブル期に埋立地に大量の安マンションつくったので、
増えたってことね。

３ＬＤＫタイプの賃貸はほとんど作られなくなってますよ。
家賃が払える所得水準の人は購入しちゃいますから。

新築賃貸のほとんどがＤＩＮＫＳ向けの２ＬＤＫか単身者向けのワンルームです。

現実はいたってシンプルです。
借りたい人が多いか少ないか。

>>904
世田谷区でファミリータイプの賃貸がずいぶん余ってきてますね。

人口比でみると江東区と変わりせんが。

>>901

需要があれば増えますよ。儲からないから民間がやらないだけです。
持ち家（本質的に分譲を持ち家というかは疑問ですが）の税制が優遇
されまくっているのでみんな持ち家を買うだけです。

住宅ローン減税のように家賃の所得控除ができれば賃貸需要は増える
でしょう。また土地や収益不動産を持っている人も固定資産税が安か
ったりするので土地は遊ばせたまま、ボロアパートは評価額が低く
固定資産税も安いので建替えるインセンティブが働きません。

>>895

いまは安定したファミリー層が多いですが３０年後は築３０年の中古マンションが
立ち並ぶ街老夫婦だらけの街になっちゃいますよ。

一戸建て中心の街であればそれなりに新陳代謝も進みますが分譲マンションの
建替えなんてまずムリなのでファミリー向けの分譲マンションだらけの街は
いわゆるサステナビリティ（持続可能性が）低く、使い捨ての街になる可能性が
高いと思います。

街の美味しい時期だけ楽しんで早めに脱出するつもりならそれもありだと思います
ので、そういう街にマンションを購入するなら永住など考えず出口戦略を検討した
上で判断をすべきと考えます。

都内人気地域で、めぼしい土地が枯渇してきたなか、
今もっとも注目をあびているのが老朽化したアパートの密集地だそうです。
プチバブル時に増えた新築の影響で需要が激減し、
手放したり再開発に応じるオーナーが増えています。
単独では狭過ぎて活用しづらい土地ですが、密集地では複数まとめて入手しやすく、
デベや業者は好立地にまとまった土地が入手できる最後の機会ととらえているようです。

分譲マンションは建て替え不可能だそうです。
マンション買うのは止めましょうね(笑)
ここまで江東区憎しとは(笑)

割高外周区のミニ戸買ってやって。

ミニ戸業者がジワリ進出ですかｗ

アパート潰してミニ戸が乱立します。

マンションは建て替えられないから戸建てにしましょう。

再開発で容積率が一気に倍になるとか、超一等地であるとか特殊事情
がない限り建替えの合意形成は現行の法制度だと不可能に近いのは事
実です。
でも分譲を買うなとはいってません。分譲マンションが大半の街を買
うのが危険といっています。

>>913
理屈に合っていないじゃないｗ
建て替え不可能なんでしょ？分譲マンションはｗ
いっぱいあろうが少なかろうが同じマンションじゃんｗ

ミニ戸業者だろ。

建て替え不可能なら街全体が老朽化していくだけだぞ。

マンション買うなと言いたいのはミエミエじゃん。

でも、無理やりアパート壊して割高に建ったミニ戸より、
地価が安いところにゆったりした戸建てを買います。

無理矢理マンション全体の話にしたいのか？

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協）は８月26日、2006年４月～2010年６月までに実施した耐震診断（１万5352件）の分析結果を発表した。それによると、診断を受けた戸建て住宅のうち、23.59％が「倒壊する可能性がある」、61.93％が「倒壊する可能性が高い」と診断された。合わせて85.52％が耐震基準を満たしていない結果となった。耐震基準を満たしていない建物の割合は４年間、概ね85％前後で推移している。

現状住宅マーケットは８割が新築です。
中古のシェアは２割です。新築志向が続く限り
分譲マンションが大半を占める場所はマンションの
老朽化とともに街全体が老朽化していきます。

街には街のイメージがあり、それが人をひきつけます
ので変わりすぎるのもよくないです。
変化するものしないものの比率がポイントだと思い
ます。

区分所有の問題ですよね。法整備が進むんじゃないですか？
築３０年超マンションの戸数が多い区（２００２年末）
1位　世田谷　６４１２戸、2位　港　６２５７戸、3位　渋谷　５９２２戸
4位　新宿　４２９３戸、5位　目黒　４１２５戸、6位　品川　４０８５戸
7位　中野　３３０７戸、8位　杉並　２７６６戸

チャンスでしょ。

それを理由に建て替え迫れる。
どうせ建て替えるなら・・・と、都合のいいようにもっていきやすくなる。
再開発また進むんじゃない？

921さんのデータ、古過ぎるでしょう。
８年前じゃ、もう建て替えたか建て替え予定の分が多いのでは？
逆に、新たに加わってるのも多いだろうし。

>>923
区分所有は建て替え不可能だから
そのままじゃないですか？

住友不動産の大久保3丁目は予定通り着工するのでしょうか？

23区で建て替えた築30年以上の区分所有マンションは100件に満たない。
1パーセント以下のレアケース。

>>925

お知らせの看板がでていたので、
着工するのでは？

晴海2丁目、3丁目とかぶって来年から販売ですかね？

大久保３丁目は新宿６丁目と同じように全部賃貸になるかも？
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

くやしがり過ぎw

>>929
ちょっと最近の計画だと分譲の割合が多過ぎるから、
そのほうがいいかも。
半々くらいがバランスいいよね。

最近は半々の割合で分譲と賃貸が一緒の物件
多いですね。
最近賃貸で住む人が増えているようだから
そっちのほうが会社的にいいんですかね。

>>932
勝どきがそうですね。
中央区に多いですね。

昼間人口が減っているようなところに賃貸ストックを増やしても余るだけだと思うけどね。
何で作っているんでしょ？

勝どきや豊洲の駅直結タワーはＵＲ賃貸と分譲と地権者。
中目黒の駅前タワーも同じ。
つまり、ＵＲが関わったので分譲と賃貸が同居している。

勝どきのＴＴＴもＵＲ賃貸が入る予定だけどファンドが賃貸部分を買い取った。

五反田のプラウドには地権者に拠る賃貸が入った。

つまり、売主側の事情に拠る分譲と賃貸の同居物件が多いですね。

>>934
それってオフィスビルの話し？
住居じゃないですよね？

>>936
賃貸の人はだいたいが通勤利便性重視でしょ。
昼間人口は日中にそこで生活している人で、都心部の場合は大部分が勤め人だよね。
新宿の昼間人口が減るってことは、新宿で仕事している人が減っているわけで、
そうなると賃貸の需要も減るってことでしょ？

だから、昼間人口が減っているところに、賃貸をいっぱい作るのは
不思議だなと思うわけです。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/2010/js100f0000.pdf

新宿は人口増えてますね。
千代田区港区に隣接し、商業施設、医療機関の充実度、交通利便性も極めて高いので
需要はあるようです。

中野区、杉並区に賃貸で新宿に通っている人が大勢いらっしゃいます。
そんな人たちが新宿に引越せば、新宿の賃貸は十分うまると思います。
新宿に勤める人が減っても、離れたところに賃貸して通勤している人がまだまだいるからだいじょうぶですよ。