23区内の新築マンション価格動向（その51）

これって格差社会の象徴？　都心「億ション」販売好調
2010/8/26 16:58


都心で高額マンション（億ション）の発売が相次ぎ、好調な売れ行きを示している。三井不動産レジデンシャルなどが７月から売り出した東京・六本木の物件は第１期分の９割が売り切れ、住友不動産や東急不動産の物件も堅調な販売が続いている。立地の利便性や充実した施設、ホテル並みのサービスなど差別化した特徴をアピールし、目の肥えた企業経営者など富裕層の資金の取り込みを目指す。

　「立地の希少性、施設面、サービス面が評価され、販売は順調に推移している」。三井不動産レジデンシャルの北村秀晃都市開発一部主幹は、六本木で販売する地上３９階建ての超高層マンション「ザ　ロッポンギ　東京　クラブ　レジデンス」（一般販売３４５戸）の販売動向に手応えをつかんでいる。実際、７月と８月に売り出した第１期分（９５戸）についてはほぼ半数が１億円超だったにもかかわらず、ほとんど売り切れた。とくに２億６８００万〜４億８０００万円の最上階の７戸は販売初日に「完売」となるほどの人気ぶりだ。

　東京メトロ日比谷線・都営大江戸線の「六本木駅」から徒歩３分に位置する利便性と、専門スタッフが２４時間常駐するなどホテル並みのサービス性が高い評価を受けているという。

　同マンションのモデルルームにはすでに７００組以上が来場し、大部分が１億円以上の部屋を希望するなど第２期以降の完売に同社は強い期待をかける。

　一方、他の分譲大手が手がける億ションも好調だ。東急不動産が分譲中の「二子玉川ライズタワー＆レジデンス」（東京都世田谷区）は、全物件（１０３３戸）の２割が１億円以上だが、８〜９割が売れた。「半数が８０００万円以上だが、非常に好調」（同社）とホクホク顔だ。

　住友不動産が販売している「シティタワー麻布十番」（東京都港区）も全５０２戸の半数が億ションだが「恒常的に毎月売れている」（担当者）という。三菱地所の東京・麹町と麻布台の２物件もそれぞれ半数以上が１億円超だが、こちらも堅調に推移している。

　不動産経済研究所の調べでは、１〜６月の都区部のマンション平均価格（７０平方メートル）は５４７９万円となり、前年同期に比べ７・５％上昇した。足下の億ションの販売好調が価格上昇のけん引役となっており、同研究所は「市況は高値で推移する」（福田秋生企画調査部長）とみている。

新宿にプロジェクトがない、とうのはどうかと。
東新宿は東京ではミッドタウン後の最大のプロジェクトですし、
その後北新宿、西新宿と目白押しなので。

六本木、二子玉川、麻布十番
全て新宿とは関係ない街だね。
どうでもいいけどぉ。

>>822
本当にやって行けるのか？
オフィススペースを縮小して賃貸を増やすとかやるとは思うけど。
テナントがいるのか？
そんなに賃貸を増やして借り手がいるのか？
まともに進むとは思えないな。

>三菱地所は東新宿、北新宿、西新宿5丁目とここ数年でもっとも新宿に投資しているし、
>住友も西新宿中心に次々建ててるし、南口では駅前の再開発中。
>東口の駅ビル立て替えや、西新宿3丁目の新駅や日本最高層建築を含む超巨大プロジェクトも計画されている。
>分譲タワマンだけでも現在3棟建設中でそのうち1棟は5階建ての日本最高層マンションになりそう。

これだけあれば十分でしょ。

>>823

一番関係ないのは埋立地だろ。
みんな西側の話。

新宿の賃貸はただいま激余りだよ
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

三菱地所は減損処理を済ましたからやるだけはやるんじゃないか？
上手くいかない可能性大だけど。

他のプロジェクトはたぶん、中止だろうな。

822の言う最大のプロジェクトという東新宿ってまさか、
２０階建オフィスと３２階建賃貸を建てるだけの計画ではないよね？

>>826

都心と城南の話。
新宿は一番も二番もなく関係なし。

品川リニア、羽田ハブ化っていったって、そんなことを理由に住むところは決めないだろ、普通。
毎日リニアや飛行機に乗る訳じゃあるまいし。
オレの場合、飛行機に乗って行く出張が月に５回程度、新幹線に乗って行く出張が月に３回程度あるが、品川や羽田界隈に住みたいとは思わんよ。
品川から羽田に行く京急沿線をみてみ。

>>829

3.7ｈａの敷地に延べ床面積170,274.18㎡。
1万人が就業できるプロジェクトなんだから十分大きいでしょ。

単独の開発でこれより大きい規模って最近あったら教えてもらえませんか。

>831
キミの場合の話なんてどうでもよい。
京急の話もしていない。

品川はオフィスの空室率が止まりませんね。ついに１０％を超えました。

>>832

規模がどうだろうと
20階建と32階建でしかない事実は変わらないな。

なんか問題があるの？（笑）
大規模ってことに変わりないじゃん。

高いのがいいなら、西新宿5丁目に日本最高層マンションができるよｗ

まじで？

武蔵小杉のと同じ５９階だけどね。

>>837
約３００戸、２０階建て程度では？
http://www.shinju-ku.jp/outeline/index.html

新宿が賃貸をバンバン作って、家賃レベルを切り下げながら賃貸住民をかき集めて行ったらどうなるか？
そこそこの所得レベルの賃貸住民が杉並区および中野区から新宿区に移動して、
杉並区と中野区の賃貸住民の質が劣化していく。
実際に、ここ数カ月の人口動態を見ると、新宿区は人口増、杉並区と中野区は人口減になっている。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/2010/js100f0000.pdf

杉並中野あたりの賃貸なんてどんどん新陳代謝するよ。残念だけど。

都心部居住が進むと、外周区の低所得化が進み、治安が悪化して行きます。

いわゆる環七沿線スラム化論ですね(笑)

はいはい（笑）

地方に仕事が無いから、低所得になっても都会でそのまま賃貸暮らしを続ける人が激増してます。

10年前は怖いもの知らずで一棟平気で買って売ってたけど、
都心の賃貸で過ごしてるうちに、
高級新築が謳い文句でも5年でこれだけ劣化するのかと正直驚いてる。
周囲が新築ラッシュだもんだから、築わずか5年で空室激増。
隣近所の家族がどんどん新築に移住していく。10年経ったらどうなるんだか

この上に街の環境劣化、建築、そして地震だの何だの…
建売でさえいやなのに、よく区分なんて数千万出して買う人間がいるもんだ

>>848
もっと具体的にお願いします。

新宿の話つながりなんだから新宿のどこかに決まっているじゃん。

東京駅5km圏内もそういうの多いな。

圏内は分譲がほとんどだよ。

>>841

それ北新宿ね。

>>851

現在、分譲タワーが３棟始まってますよ。
あわせて約２３００戸。十分じゃないですか？

分譲予定だったが売れそうにないから最終的に賃貸に変更…
なんてケースもあるね。
マンション業界は。

願望はうかがいましたが、
もうこの時点では無理そうです。
地権者が納得しません。残念でした。

>>853

高級賃貸、都心5区には多いですよ。
むしろ港区のほうが新宿より多いのでは？
東側では珍しいかもしれませんがｗ

そもそもデベは賃貸のほうが割がいいでしょ？

>>858

都心３区と言わずに
副都心の新宿を都心に含めたくて
都心５区と言うのはサクイテキ。

同じように高級賃貸が多いエリアだからですよ。
いたって話題に則していると思いますが。

>>860

副都心７区

渋谷、品川、新宿、豊島、江東、台東、墨田

>>856

プチバブル期は分譲予定が賃貸（ファンドに一棟売り）ってのが
多かったけど、最近は買い手がいなくてエンドに分譲てのむしろ多いのでは。

ヒルトップ高輪とか晴レジとか

>>861
地権者がたくさんいる分譲、が多いエリアでもありますね。

東京駅２ｋｍ圏や３ｋｍ圏じゃなく、５ｋｍにしたいのはどういうサクイがあるのでしょうｗ

>>864

土壌汚染や、地震時の液状化リスクの少ないエリアでもあります。

>>858

高級賃貸（概ね家賃３０万以上）が成り立つ立地は限られる。
基本的には港、千代田、渋谷の３区でおそらく全体の６－７割を占めるの
ではないでしょうか。

残りが中央、新宿、目黒や品川って感じでは？

>>865
そりゃ、かなり前から使われてる言葉だから、
今の人に聞いても分からないんじゃない。

主要5区ではようやくオフィスの空室率の上昇が止まってきました。
一方で、江東区、品川区ではここにきて急激に空室率が上昇し、ついに１０％を超えてきました。

主要5区への集中の影響と思われます。

海隔てて５キロ(笑)

>>868

都心5区という言葉も相当前から使われていますね。

新宿や渋谷を含めたい人達がね。

５ｋｍはどういう人が使っているのですかｗ

>870

隅田川を海扱いか。
隅田川も出世したものだ。

>>873

もちろん、うめた・・・
いえ、なんでもないです。

>>873

江東区や墨田区のマンション営業さんが、
21世紀になる前から使っていましたよ。

３ＬＤＫタイプ賃料（駅徒歩１０分以内）

１位　千代田　51.00 (83)
２位　港　　　39.41 (571)
３位　渋谷　　33.02 (444)
４位　目黒　　31.16 (267)
５位　新宿　　28.16 (416)
６位　中央　　26.64 (263)
７位　文京　　25.87 (439)
８位　品川　　25.20 (471)
９位　世田谷　22.24 (866)
10位　豊島　　21.39 (283)

（）内は募集数（重複あり）

都心5区も２０世紀中から、
ただ、そちらは地域、業種関係なく広く一般的に使われていたようです。

>>869
現実は教授の妄想（悲願？）とは違う方向に動き出しているようですね。

>>877
江東区は・・・

>>880

江東区は14位です。　19.06 (425)

ただし江東区は２ＬＤＫだと９位とギャップがあります。
おそらく江東区ではファミリータイプで家賃を払うので
あれば分譲マンションを買ってしまう人がほとんどのため
高額賃貸需要が少ないのだと思います。

都心に近い割りに家賃が安いので２ＬＤＫ賃貸ですごし、
子どもが生まれて3ＬＤＫ分譲を買うという感じでしょうか。

ようはファミリー層にとって、高いお金にみあう魅力があるかどうかですね。

>>881
定住志向の人が多い方が社会が安定してよろしいと思います。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm

２０００年から２００５年の変化、国勢調査より
世帯人員３人以上の世帯数増減＝ファミリー層の人気度
ベスト５
１位　中央区　１２．２７％増、２位　江東区　　５．６９％増、３位　千代田区　４．７９％増、
４位　江戸川区　１．８８％増、５位　港区　　　１．５５％増、
ワースト５
２３位　豊島区　７．４７％減、２２位　渋谷区　５．８４％減、２１位　中野区　５．１５％減、
２０位　北区　４．８７％減、１９位　新宿区　４．１１％減、　

３０万の家賃を払える人ってのは数が限られています。
年間３６０万、１０年で３６００万以上を家賃に払ってもいいと
思う人の大半はまず普通のサラリーマンではありません。

具体的には経営者、医師、外資系金融、文化人、芸能人といった人々に
なります。怪しいっていえば怪しいですがレストランだって劇場だって
都市文化というのはそういう人たちがいるから生まれ、育つのです。

定住志向の人が増えると社会は安定しますが、新しい文化は生まれません。
そんな場所に区分所有が増えると建替も進まず多摩ニュータウン化します。
江東区の躍進は工場や倉庫街だったところを時代のニーズに合わせて再開発
したのが要因だと思いますが、それは地権者が限られていたからできたわけ
です。マンションになっても一棟所有なら時代に合わせた建替えやコンバー
ジョンもできますが、分譲して区分所有にした瞬間一つの建物に５００とか
８００とかの地権者が生まれてしまったわけでもうどうにもなりません。
そんな区分所有の建物しかない街に将来性は皆無だと思います。

分譲マンション否定にまで話が飛躍し始めたよ(笑)

とにかく、江東区憎しですから(笑)

いや、江東区（豊洲）憎しだと思います(笑)

常に話題に上がる江東区に嫉妬する。

4連投に涙するw

分譲マンションの否定はしていません。
分譲マンションしかない街には将来性が低いといっているだけです。
三井不動産の回し者ではありませんが佃や芝浦アイランドは分譲棟と
賃貸を同時に建設して人が流動するようにしています。
東京ミッドタウンや六本木ヒルズにいたっては一部地権者住居を除く
と賃貸しかありません。

江東区でも東雲はデザイナーズ賃貸（ＵＲ）があります。
なかなか人気で空きが出てもすぐ埋まってしまうようですね。
豊洲や有明は賃貸あるんでしたっけ？（分譲賃貸は除く）
でも３０万払って江東区に住みたい人って少数派では？

>>884

それお金がなくてしかたなく安い区に移ってきたのも含まれてるじゃん。それを人気とは・・・

子育て世代のファミリー層の評価です。
http://www.next-group.jp/press/pdf/20091209.pdf

ご参考までに。

＞＞８９２
だから30万円の家賃払うくらいなら買っちゃうわけでしょ。それで安定したファミリー層が増えて、治安も良好なんでしょ。何の文句があるのかさっぱり分からないよ。

地域間競争の結果が昼間人口の増減に現れます。
都心３区および副都心区の2000年から2005年の昼間人口増減
１位　港区　＋８．５１％、＋71282人、2位　江東区　＋７．９２％、＋36028人
3位　品川区　＋５．５４％、＋26505人、4位　墨田区　＋１．７６％、＋4542人
5位　中央区　▲０．１０％、▲633人、6位　千代田区　▲０．２１％、▲1790人
7位　渋谷区　▲１．２６％、▲6912人、8位　新宿区　▲３．５７％、▲28517人
9位　台東区　▲４．４６％、▲14178人、10位　豊島区　▲７．４２％、▲30327人

>>893

地価が上がると郊外方向に人は流れ、下がると都心向きに人が流入しますね。
面白いのは江戸川区と練馬区です。この２区は千葉県もしくは埼玉県に
接しており、都心方向に直結する路線が複数あるのが共通点です。

地価・賃料が上がっても23区にとどまりたいと思う人たちが最後の砦と
して選ぶのがこの２区です。また地価・賃料が下がると千葉県、埼玉県より
23区に住みたいと思う人たちが流入します。

関東大震災、戦争、高度成長期、バブル期など都心の区はいずれも人口を
減ら時期がありましたしましたが
練馬区と江戸川区この2区のみ人口が減ったことは史上一度もありません。

家賃３０万円でＰＥＲ２０だと７２００万円だもんね。
江東区ならファミリータイプのマンションが十分買えるよね。

参考になりました

>>892

賃貸と分譲が両方あった方が良いのは同感です。

>>900
江東区でもっとファミリー向け賃貸を増やしてほしいね。
７０ｍ２で家賃は２０万円以下で。

他の区で地価が上がったプチバブル期に埋立地に大量の安マンションつくったので、
増えたってことね。

３ＬＤＫタイプの賃貸はほとんど作られなくなってますよ。
家賃が払える所得水準の人は購入しちゃいますから。

新築賃貸のほとんどがＤＩＮＫＳ向けの２ＬＤＫか単身者向けのワンルームです。

現実はいたってシンプルです。
借りたい人が多いか少ないか。

>>904
世田谷区でファミリータイプの賃貸がずいぶん余ってきてますね。

人口比でみると江東区と変わりせんが。

>>901

需要があれば増えますよ。儲からないから民間がやらないだけです。
持ち家（本質的に分譲を持ち家というかは疑問ですが）の税制が優遇
されまくっているのでみんな持ち家を買うだけです。

住宅ローン減税のように家賃の所得控除ができれば賃貸需要は増える
でしょう。また土地や収益不動産を持っている人も固定資産税が安か
ったりするので土地は遊ばせたまま、ボロアパートは評価額が低く
固定資産税も安いので建替えるインセンティブが働きません。

>>895

いまは安定したファミリー層が多いですが３０年後は築３０年の中古マンションが
立ち並ぶ街老夫婦だらけの街になっちゃいますよ。

一戸建て中心の街であればそれなりに新陳代謝も進みますが分譲マンションの
建替えなんてまずムリなのでファミリー向けの分譲マンションだらけの街は
いわゆるサステナビリティ（持続可能性が）低く、使い捨ての街になる可能性が
高いと思います。

街の美味しい時期だけ楽しんで早めに脱出するつもりならそれもありだと思います
ので、そういう街にマンションを購入するなら永住など考えず出口戦略を検討した
上で判断をすべきと考えます。

都内人気地域で、めぼしい土地が枯渇してきたなか、
今もっとも注目をあびているのが老朽化したアパートの密集地だそうです。
プチバブル時に増えた新築の影響で需要が激減し、
手放したり再開発に応じるオーナーが増えています。
単独では狭過ぎて活用しづらい土地ですが、密集地では複数まとめて入手しやすく、
デベや業者は好立地にまとまった土地が入手できる最後の機会ととらえているようです。

分譲マンションは建て替え不可能だそうです。
マンション買うのは止めましょうね(笑)
ここまで江東区憎しとは(笑)

割高外周区のミニ戸買ってやって。

ミニ戸業者がジワリ進出ですかｗ

アパート潰してミニ戸が乱立します。

マンションは建て替えられないから戸建てにしましょう。

再開発で容積率が一気に倍になるとか、超一等地であるとか特殊事情
がない限り建替えの合意形成は現行の法制度だと不可能に近いのは事
実です。
でも分譲を買うなとはいってません。分譲マンションが大半の街を買
うのが危険といっています。

>>913
理屈に合っていないじゃないｗ
建て替え不可能なんでしょ？分譲マンションはｗ
いっぱいあろうが少なかろうが同じマンションじゃんｗ

ミニ戸業者だろ。

建て替え不可能なら街全体が老朽化していくだけだぞ。

マンション買うなと言いたいのはミエミエじゃん。

でも、無理やりアパート壊して割高に建ったミニ戸より、
地価が安いところにゆったりした戸建てを買います。

無理矢理マンション全体の話にしたいのか？

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協）は８月26日、2006年４月～2010年６月までに実施した耐震診断（１万5352件）の分析結果を発表した。それによると、診断を受けた戸建て住宅のうち、23.59％が「倒壊する可能性がある」、61.93％が「倒壊する可能性が高い」と診断された。合わせて85.52％が耐震基準を満たしていない結果となった。耐震基準を満たしていない建物の割合は４年間、概ね85％前後で推移している。

現状住宅マーケットは８割が新築です。
中古のシェアは２割です。新築志向が続く限り
分譲マンションが大半を占める場所はマンションの
老朽化とともに街全体が老朽化していきます。

街には街のイメージがあり、それが人をひきつけます
ので変わりすぎるのもよくないです。
変化するものしないものの比率がポイントだと思い
ます。