パークシティ武蔵小杉ってどうですか？【１４】

>>930あてね

>>930
それを言うひとが多いんだけど、
川崎駅なんかと比べてもまだまだ。
供給過多になるとは考えにくいんじゃないかな。
川崎市は本気だからね。

供給はまだ続くけど、ここ以上の立地はなかなか無いからな～

この人口減少時代に人が集まってくる、ある面ではいいことかもね。
人が減るとしたら田舎～郊外～近郊～都心の順
郊外～近郊の住宅地が閑散としてくるのは時間の問題ですから今のうちに魅力を高めておく、
すなわち交通、商業施設、公共施設の充実が必要。
そのためにはある程度の人口、それもキャッシュフローが見込める層がいなくてはならない。
人口だけ多くてもカネ使ってくれない人ばかりでは商業施設もやっていけないわけですから。
家を買えるということは、それなりの収入があるということで、フローも見込めます。
同じ人口でも新たに家を買って住む人が多い場所は、昔からの住民ばかりで人の動きが
すくない地域よりは、活気がありますよね。
後者は、ストックはある(土地は自分のもの)が、フローが少ないためではないかと考えられます。

このスレを読めば読むほどここには住みたくなくなりますね。。。

>>935
同感です。

＞すなわち交通、商業施設、公共施設の充実が必要。

交通に関しては一番融通が利きません。
電車利便性に関してのアドバンテージは非常に大きい。
線路や駅を作るってのは半世紀ビジョンですからね。
既に充足されている武蔵小杉はこの点において他の追従を絶対に許さないでしょう。
道路に関してはいささか不便を感じますが･････。

公共施設に関しては区役所・郵便局・警察署等は駅周辺にあります。
医療施設に関してはあと3年以内にはこのマンション横に建つタワーマンションの低層部に医療モールが出来ます。

商業施設ですが、これは現在の状態で問題がありますか？
川崎ラゾーナの様な施設をリスペクトする人が多いですが生活圏に必要かどうか私は疑問です。
東京機械跡地に何か出来るとのことですが無くても生活する上では問題ないですね。
買い物は渋谷・川崎・横浜に依存しましょう。

人口に関して思うことは少子高齢化で人口減少となっています。
便利な街と不便な街の価値格差が大きくなるでしょう。
この件に書き始めると終わりがないのでやめときます。

勝手な思いを書き綴りましたが如何でしょう。

>人口に関して思うことは少子高齢化で人口減少となっています。
>便利な街と不便な街の価値格差が大きくなるでしょう。

まさにその通りだと思います。
そう考えると小杉は、公共・商業・医療施設が十分過ぎるほど揃い、
JR・私鉄が乗り入れ都心・空港へのアクセスは最強。
他の都市の追従を許さない県下№1の街へと変貌を遂げました。

私は環境よりも利便性こそが不動産の資産価値を決めると考えており、
少子高齢化の日本で将来にわたって資産価値を維持できるのは上記の点をクリアできている街だけだと思うのです。

その点を踏まえますと、神奈川県内で人気の湘南や高級住宅地の山手は少なくとも20年後には「寒村」となり資産価値は半減、不動産売却もスムーズにいかなくなると予想しております。

以上の点を踏まえ考えてみますと、武蔵小杉を選んだ私も皆さんも間違いなく正解なのです。

山手エリアや海岸沿いは、一定の需要ありかと。

それよりも、小田急や京急沿いのとりえないエリアがやばいでしょ。

今の実需は、団塊ジュニアファミリーと、
収入あるアラサーファミリーが支えています。

都心や近郊も20年後には今とは別のエリアで街の再開発が起きるでしょうから、
ベースがしっかりしていない街の物件は…


小杉は20年もすれば、街の変化が完了し、
一定以上の評価は得られる街になっているでしょう。
ちなみに中原区の人口ピークは2035年頃という試算。

人が集まり、地価も上がれば、駅周辺は民家が商業ビルになり、
商業ビルはリニューアルや建て替えで大きくなります。


小杉は大丈夫だろうと予想しています。

なんのスレだよここ…

ここの資産価値と選択の確かさを確認しあう板です。

ここで、いちいち確かめ合わないといけないなんて、
本当は自信ないんだろうね。

資産価値が間違いなければこんなやりとりもありえないってことですよ。
駅から徒歩15分の物件でこんなやりとりはありえないですね。

人気物件を買ったつもりが、実は売れ残りが沢山で自分の選択が不安になったんでしょう。
掲示板にいくら資産価値が高いと書き込んでもなにも変わらないんだけどね。
結局は景気次第ってこと。

平均よりはよい物件だからよい選択だとは思うけど、まわりをはるかに超越する物件ではありませんでした。

85点で満足しましょう。

>>944
たった30戸程度で売れ残り沢山と言うのだろうか？
億の単位の物件は初めから売れ残り予想範囲だと思いますよ。
心配ないです。
億前後の物件が売れないからと言って住んでいる人にとって何の損もありませんからね。
5000万前後の部屋であれば即売れるでしょう。
資産価値は揺ぎ無い。
リセール考えても即売却可能です。

不安なんてまったくなし。
むしろ買った物件の自己満足を確認したいだけ。

逆の言い方をすると、5000万前後の物件しか売れないってことだよね？

>>947
ネガなコメントなのかな？
5000万台の物件で即売れる物件って少ないよ。
そして5000万の価値を維持し続けられる物件も少ない。

誰も学校のこと言わないけど、すでにプレハブの校舎まで作ってる学校もあるし、保育園も足りない。そういう意味で、追い付かなければ供給過多だ。大人のつまらん欲望より少しはそっちの議論にならんかな、この板は。

えっ？　このマンションって駐車場足りないの？　駅前なのに。

>億の単位の物件は初めから売れ残り予想範囲

それは、後からの言い分でしょう。
ここは、景気の良いミニバブル真っ最中に売り出したのですから。
「初め」は、億の物件も売れてたんですよ。
ミニバブルの終わりと共に、億の物件は売れなくなりました。

>>950
駐車場は空きがありますよ。

このスレ気持ち悪い。

>>953
気持ち悪いから見に来なくていいよ。

>>948
ということは、ここだって6000万超なんて論外で、5000万の部屋でも転売できないかもね。
なるほど、それでこの板でパークシティを持ち上げて営業活動する輩がいるわけだ。
実際転売できたって話聞いたことないし。

レインズを叩けば転売履歴は見れるけどね。ネットの匿名掲示板でいくらで売れたかなんて、公表するわけないでしょ。

>>948
いや武蔵小杉のこの物件の話ではなくて･････。
5000万以上の物件が飛ぶように売れる物件なんて限られるでしょう。
そしてその5000万以上の資産価値を維持できる立地も少ないでしょう。

パークシティ武蔵小杉で転売実績ありますよ。

1400戸で転売1件もないほうがおかしいし、まわりのマンションも多数転売されてます。

ここは転がし屋の板かい。必死過ぎるな。それにしても喧騒の多いマンションだな。(笑)

近隣含め購入時より高く転売できた物件は今のところはありません。

コスタとかは高く売れてたような。
レジは高く売り出していたけどどうなったのかな？
コンだけ在庫ダブついて景気悪くなればまあ当然のような。
6千万超えると確かに普通に買える物件じゃないよね。。

三井の値付けは当時としては絶妙だったから、転売屋としては難しいものとなってしまいましたね。

たしかにコスタの売主希望価格は高かったけど、実際の取引価格はわからないよね。
レインズなんて基本的に関係者しか見られないんだから。
いまの状況で、転売物件や中古物件を買う人が新築価格よりも高く買うなんてことは
まずないでしょ。

近隣のリエトも４０００～５０００万円台の２ＬＤＫ、３ＬＤＫは売れてるけど、
あくまで実需であって、転売や賃貸などの投資ではない。
ここにしたってリエトにしたって、売れないのは６０００万以上と狭い１ＬＤＫの物件。
儲からないから投資で買う人がいない証拠だよね。

今後予定されている小杉のマンションも５０００万台前半までで２ＬＤＫ、３ＬＤＫを
売り出せば実需で売れるのはデべもわかっているんだろうけど、
そうすると儲からないから先延ばしにしてるんだろうな。

こういったデータもありますよ〜
http://www.a-lab.co.jp/product/chuko_price_kanagawa.html

９６５さん
面白いデータをありがとうございます。

とても参考になります。
レジも分譲時は高い高い言われてましたが、
こう見ると安いんですね。
それからラゾーナも。

それからやっぱみなとみらいは手堅い感じですね。

まー、取引の傾向だからその分は注意しつつも
おもいしろいですね。

面白いけど、１年以上前のデータだと参考にならないかも。
去年のリーマン以降は全く違う数値になっていると思う。

資産価値についていくら議論やアピールしても無意味。
景気と再開発次第です。
再開発は市議会で内容が決まるのでどうしようもなし。
基本的には消費物なので徐々に下がるだけ。
人口減少・超高齢化社会になるのに不動産を投資用と考えること自体理解できない。

>人口減少・超高齢化社会になるのに不動産を投資用と考えること自体理解できない。

だからこそ小杉なんじゃないかな？
神奈川県内の他のエリアは全滅だろうしね。

>>969
まったく噛み合わないコメントですね。
小杉だから不動産投資として考えられるってことですか？

>>970
その通り。
武蔵小杉だから不動産投資として考えられるってことです。

みなちみらいが手堅いと思っている人もいると思うけど、マンションや商業施設がかなり建ったとはいえ
「みなとみらい」というブランドは「時代遅れの第3セクターの埋立地」という印象が強いですし
生活する為の街として見た場合、利便性はゼロで何の魅力もありません。

公共・商業・医療施設の充実度、都心・空港からのアクセスという点で、武蔵小杉は満点以上ですしの県内に右に出る者（街）はないでしょう。

それに、その充実度・利便性・将来性に惹かれて多くの高所得者が都内や県内のブランド住宅地から続々と転入してきていると聞きます。
全ての点を兼ね備えた「高所得者の街」として「武蔵小杉ブランド」が揺るぎないものになって行くのは間違いないでしょう。

典型的な
「うちの子に限って」だな。
しかしよく読むと競争相手を神奈川県下に限定しているところが微笑ましい。

>>971
不動産投資ってことはキャピタルゲインがあるってことですか？
私はこの時代どんな物件を買っても将来的には間違いなく価値が下がると思っています。

下がり方が緩やかかどうかの問題であって大きく資産性が高まるとは思えません。
そういう意味では新駅や東横線駅前ロータリーならびにタワー2本が完成した後の価値は磐石だと思います。

これだけ不動産市況が悪化すれば、高掴みした人達は心配にもなるよね。
ボーナス下がってローン払えなくなっても、もはや売却してローン残債
チャラにできるとも思えないし。

>>972
たとえば二子玉川が高すぎるのか武蔵小杉が安すぎるのかどっちだと思う？
もちろん考え方がいろいろあるだろうけど、個人的にはたぶんに後者だと思ってるよ。

品川まで10分足らずでいける新しい駅ができるということは過小評価すべきではない。
そして会社の同僚なんかに聞いての感触だけど、
まだまだ一般的には知られていない、というのがすごい。

二子玉川より武蔵小杉の方がいい。
そう考えると二子玉川は高過ぎだし武蔵小杉が安過ぎ。

湘南スタイル、田園都市生活、世田谷ライフ、沖縄スタイルに続き
武蔵小杉スタイル出してくれ～

いや、出るのも時間の問題だな。

土地が高いか安いかなんて、単なる人気だよ。
利便性ったって、近所にスーパーと総合病院あれば郊外でも十分。

＞979

そんなあなたは郊外板に出没してて下さい。

>>977

二子玉川が高すぎて
武蔵小杉が安すぎる理由が
武蔵小杉のほうが「いい」から。

何も言ってないのと一緒だな。

「高い」「安い」の判断が個人によって違うから議論しても無駄。
お金持ちは、二子玉川でもキャッシュで購入できるわけだし。
そういうところには、それなりの住民が集まる。

「川崎市」なんだからもうちょっと謙虚なのがいいと思います。
二子玉川と比較するなんて意味ないですよ。
平均坪単価が違い過ぎる。

二子玉ライズも大したことないしな。
こっちのがいいし。

二子玉川自体、都心物件から相手にされてない。
都心物件を、キャッシュで買えるお金持ちもいる。
こっちのがいいとは言わないけど。

最近は武蔵小杉セレブの事を「コスギンヌ」って言うらしいよ。
神奈川だと、たまプラの「たまプランヌ」しかないから、東京の人間に神奈川のセレブ＆高級地ブランドとして認められているのは「たまプラ」と「武蔵小杉」だけって事になるね。
これって結構誉れ高いよね。

武蔵小杉はDINKSや独身者にはいいんじゃないですか。利便性はいいから。
ファミリー層は無理でしょう。子供を育てたい周辺環境じゃない。
武蔵小杉はそういう街だと思うので、資産価値はあるだろうが、高級住宅地とは違うし今度もそうならないと思う。

>987
そうそう。武蔵小杉を昔から知ってる人はわかってて、冷静。
はしゃいでるのは、最近、武蔵小杉を知った人だけ。

東京の人間は武蔵小杉に興味ないでしょう。
マンションがたくさん建って、これからも建つ街って意識しかないだろうから。
マンションがどんどん建っていくのに、それをどんどん買う人がいなければ、資産価値は維持できません。

>>989
都内であろうとなかろうと、
自分が住んでない場所に対して普通それ以上に意識しないと思うけど？
君がどこに住んでるか知らないけど
すごいコンプレックスを持ってるんだね

何これ？溝の口の人って　嫉　妬　深くて怖い。。

価値感は人それぞれだけど、客観的に比較するためには、
お金に換算するしかなくて、結局は価格になりますね。

ただ、わざわざ高額なマンション買わなくても
リーズナブルなマンションで自分が満足できるならば、
それがお得ってことなんじゃないでしょうか。

私は、ブランドには興味なくてユニクロとかで十分です。

武蔵小杉って、私のようにブランドには価値観を見出さず、
「川崎市OK」の実利を重んじる人が買うところだと思います。

あと、確かに子育て環境は最悪でｓなので、DINKSに向いていると思います。

>>992
たしかにね、ただし新駅誕生後はいやでもブランドになっていくと思う。
この電車利便性は比類ない。
便利なところに人は集まる。
人が集まれば人気がでる。

マンション内外のいろいろなところが壊されているみたいだね。
こういうことってどこでもあることなのかな？

相変わらず転売組は必死ですね。
がんばれ。

>>994
壊されていると書かれれば破壊活動にあったようですね。
単なる引越しが過密となりブロックやタイルや施設などの一部がキズや壊れがあっただけでしょ？
大げさだよ。

700世帯も引越しすれば普通だと思う。

管理費もしくは引越し主幹事会社に請求して修理するでしょう。
700世帯もあれば些細なコストです。

そうかな？あまり調子に乗りすぎないほうが良いと思うけど。実際まわりからどう思われてるかわからないよ。
いくら一斉入居だからって、こんなに破損したなんて話聞いたことない。
もっと謙虚になれよ。

新駅に期待し過ぎ。
本数は少なそうだし地下深い東京駅の横須賀線。

利便性だけでブランドになれるなら、川崎駅だってブランドになれる。

速いのでむしろ横須賀線でいいわ
西大井から引っ越す予定

>>998

ラゾーナの大成功もあって
川崎駅（再開発地域）はかなりのブランドになってきてるよ。
先日は皇太子様がミューザにいらっしゃったとか。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/kanagawa/20090702/CK2009070202000109...
昔の川崎駅を知ってる方には考えられないが。

>>997

＞そうかな？あまり調子に乗りすぎないほうが良いと思うけど。実際まわりからどう思われてるかわからないよ。
調子に乗ってないしー。まわりからどう思われてもかわまないしー。

＞いくら一斉入居だからって、こんなに破損したなんて話聞いたことない。
こんなに破損したなんてって言うけれどーどんだけ知ってんだおまい？

＞もっと謙虚になれよ。
謙虚？謙虚って言葉こんなことに使うか？

何だかつまらんコメントしてしまって失敗だな。
レスの価値ない。

なんか不景気のせいか変に上から目線でイチャモンつけてくるヤツがいるな
そういうのに限って実社会では腰が低い人。
板のレベルが下がり、まともな意見が埋もれて残念。

ここは最初から低レベル。パークシティで高いのは、物件価格と物理的な高さだけ。
あと、一部勘違いした購入者の目線もだな。

>>1003
そうかな？
この物件の契約者でもないのに何故そんなことを言うんだろう。
この立地にしてこの価格は安すぎる。
郊外のありえない立地で同じような価格帯でいくらでも売ってますよ。

もしここに負けない物件があるのであれば教えて下さい。

条件として
・同じ価格帯
・同じくらいの駅からの距離
・同じくらいの利便性
・同じくらいの都心からの距離
・同じくらい信用できるデベロッパー・ゼネコン

頑張って探して是非教えて下さい。

1004

安すぎるなんて事は、完売できてから言って。
プチバブルの最中から延々と、売ってるんだから。

>>1005
この武蔵小杉という立地は絶対的に安すぎる、という意味だと思うよ。
不動産は動かせないから立地が大事。
田園都市線のマンションなんかと値段比べてどう？

>>1005

あなたは現在売れ残っている億近い部屋ではなく５千万前後の格安の部屋を知らないからそんなことを言うのでしょう。
残念だったね。

そういう部屋は、当然中住戸だし、向きとか階数、間取りなんかに難点ありでしょ。お見合いだったりして。
それで格安って言われてもね。まあ、帰って飯食べて寝るだけならそれで良いかもしれないけど、タワーに住む意味ないじゃん。

>>1008
可愛そうに知らないんだね。
30階角部屋ラウンドで5000万円台ありましたよ。
30階なんて通常のタワマンの高層階ですよ。
高さ充分で夜景も綺麗です。

ぐずぐずしていた結果買えなくて後悔してるのか？
或いはそもそも買えないのか？
偉そうな書込みしても5000万台も無理なんじゃないの？

この物件の誹謗中傷してないでもっと郊外に行ったら安い物件たーくさんあるよ。
紹介しましょうか？

ここの中古の実勢価格っていかほど？

>>1008
ご希望の間取りと方角と平米数と階数はどのくらいですか？
パークシティの販売済みの部屋でよければ価格をお教えしますよ。
もちろん販売済みですから正確な解答は控えさせて頂きますがね。

>>1009

５０００万円前後って話をしているのに、勝手に５０００万円台にすり替えないように。
そりゃ６０００万に限りなく近い価格なら角部屋もあっただろうね。
５０００万円前後って、多めに見積もってたとしても４８００～５２００万でしょ。
その価格で角部屋はなかったはず。

小杉の再開発がすべて計画通り進展したら、他の高層マンションがまったく視界に
入らない方向って限られてくるよね。
安価な部屋は当然そういうことも織り込み済みだと思うけど。

>30階角部屋ラウンドで5000万円台ありましたよ。

えーっそうなんですか～～～。知らなかったです。

>ご希望の間取りと方角と平米数と階数はどのくらいですか？

角部屋でなくてもいいのですが、南向き８０平米で、２５階以上だと
だいたいどれくらいだったのでしょうか？

>>1012
はいはい
5000万前後が5000万後半になって検討対象外となるような資金力だったらそもそもここを検討できる状態ではないですよ。
他を探しましょうね。
郊外の広くてお安い部屋を紹介します。

ちなみに角部屋だけの条件であればズバリ価格は言えませんが4990万～5010万の間でありましたよ。
この価格範囲の表現であれば>>1012さんのご期待にそっていると思います。
ＳＦＴなら5000万切っていたかもしれません。

>>1013
南向き75㎡となりますが5000万円台後半となりますね。
>>1012さんの言うところの限りなく6000万に近い価格です。

条件を西か東に向けるだけで同じ平米数比較で西は700万・東は300万以上は安くなっていました。
パークシティで一番のお買い得はお見合いの無い北側ラウンド角部屋だと思います。
角部屋の付加価値が価格あまり反映されていません。
平米数なりの価格ということです。

・ＳＦＴ　北西ラウンド角部屋
・ＳＦＴ　北東フラット角部屋
・ＭＳＴ　北西ラウンド角部屋

以上３ヶ所は明らかに安く購入できたと考えられます。

ベランダなしのフィックス窓はダイレクトに外の明るさ（日光ではありません。）が差し込む為、非常に部屋の中が明るくなります。
絶対に南側じゃないと駄目、妥協しても東側、さらに妥協して西側ではなく北面を一部もった角部屋が価格が安くお買い得でした。

どうしても朝日を望むのであれば朝日が差し込むＳＦＴ北東フラット角部屋が眺望も含み非常に良いと思います。
中古マーケットを見ても上記３ヶ所の中古はＳＦＴ竣工後に一件だけです。
後は出てきません。

出たら即日買い手がつくでしょう。

新駅側のロータリーは着々と工事が進んでいるようですが、
東急の駅前ロータリーっていつ完成するんでしょうか・・・
このままズルズルと何年も工事が延期されるんでしょうか・・
駅まで遠回りするのが面倒です。

1015って、前に北向きが最高って主張していた輩か。なるほどね。

>5000万前後が5000万後半になって検討対象外となるような資金力だったら
>そもそもここを検討できる状態ではないですよ。

そんなこと言ったら、ここの５０００万以下の住戸の購入者をみんな敵に回すことになるぞ。
ていうか、あんただってその一人じゃないのか？
こんなこと書いたら、自分は現金一括で買ったとか言うんだろうな。
証拠がないからなんとでも言えるだろうが。

>ちなみに角部屋だけの条件であればズバリ価格は言えませんが4990万～5010万の間でありましたよ。

そういう部屋は間違いなく他の条件が悪い。どうせ１０階未満の低層北向きだろ。
そうじゃないというなら、証拠として当時の価格表を見せてくれ。

いや確かにSFTは北向き角はそれなりの値段だったよ。
それに90平米近い部屋も5000ちょいというのがあった。中層階角でね。

しかしそんなこと知らなくてもSFTの平均坪単価から条件悪い分をマイナス補正して算出すれば、そんな部屋もありそうだな、と想像つきそうだが。。。

M北西角も微妙だろう。視界に新しいマンションが入ってお見合いでしょ。
というかそれ故に安かったはずだが？
SFTは良いんじゃない。

>>1017
おまいに価格を案内したところで安かったとしても買えないんだから知っても意味なくね？
>>1015さんの書いた条件をよーく読んでから偉そうな質問をしなよ。
質問して教えて頂くくせに偉そうなんだよな。
所詮売ってないんだからおまいの条件にフィットしても買えないってこと。
おっと、おまいの価格条件にフィットした部屋がそもそもないってことを忘れていた。
もっと郊外を探した方がいいって。
ここを見たってもう億近くの物件しかないんだし。

ちなみに
10階以上80平米角部屋で5200万前後100万の幅
10階以上75平米東向きで5000万前後100万の幅

こんなことを書いても意味ないしね。
クラッシー買えば？

分譲当時の価格です。

お見合いラウンド角は80平米があったから安かったんだっけ。
90はさすがに値段結構いっちゃうな～と思ったのを思い出した。

西側に建つ三井のタワーマンションはいつ竣工予定なのでしょうか？どなたかご存知であれば教えてください。

>>1024
平成24年予定だけどここの売れ方見ると遅れるね。
しかも敷地狭いから、９０㎡以上は余り無さそう。
パーク引っ越すときに計画自体なくなるかもみたいなことを施工会社にも言われたがそれは無いだろうね。
でも遅れるよ。
今日も結構見に来てたけど、残った割高物件を買えそうも無い人たちのように思えたし。
パークがはけるまでは計画立ちにくいと思うよ。

お見合いのラウンド角を嫌がる方がおおいですが、
朝、カーテンを開けたときに、向かいの綺麗な奥さんに
ペコリと挨拶されるのは、非常にすがすがしい気持ちになりますよ！！

パークとクラッシィを比較検討する人も結構いるはず。
人を見かけで判断するのはどうかと思うが。

>>1026
ここの売れ行きは悪くないんだよ。
ここまで売れれば十分な利益が出ているのです。
1400世帯くらいあってたった25戸だよ。
この状況は売れ行き悪いだなんて言わないよ。

問題なのは三井不動産レジデンシャルが代理販売しているクラッシーですよ。
ここの物件の売れ行きではなくクラッシーの売れ行きが今後の参考になるでしょうね。
またクラッシーの先が見えない前に新しい物件の販売開始は難しいです。

現在、武蔵小杉はマンションが過剰で、販売主は次にすすめない状態ですね。
ＭＳＴの西側タワーも遅れるのではないでしょうか・・・
このまま開発が中途半端になることは避けてほしいものですね。

１０２４です。ありがとうございます。今残っている西側高層階を検討したのですが割高な気がしましたが、いかがでしょうか。西側に建つ三井のタワーを待ったほうがいいのかなと思いました。