23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その50）

>>524
サブプライム直後の活発な議論の中
今と変わらぬ教授の浮きまくり勤行レスの数々を見よ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/all

>>560
ほとんどが暇な業者でしょう。

No.60 by 大学教授さん　2007-11-21 07:08

都心回帰と
郊外開発との大きな違いは、
都心回帰はある一点を中心とした集中と集積、
郊外開発は鉄道沿線に放射状に拡散、
拡散は消費力を弱めるが、
集中と集積は消費力を何倍にもして行く。

都心回帰が続けば、
都心に高級店、都心周辺部に生活関連の店が充実して行くだろう。
そして、都心＋周辺部が一体となり、都心部として、
一つの生活文化を築いて行く。
その文化は、ユビキタス技術etcを駆使し、従来では考えられなかった
非常に便利なものになるだろう。
この傾向は年を重ねるにしたがって、明らかになって行き、
これが更に高所得層の都心回帰を促して行くだろう。

上流区
千代田区、港区、渋谷区、目黒区、文京区

教授はスカイツリースレで現在浮かれ中

下流区
大田区、杉並区、中野区、練馬区、北区、板橋区、荒川区、台東区、江東区、墨田区、江戸川区、葛飾区、足立区

中間区
新宿区、豊島区、品川区、世田谷区、中央区

休日にくだらん人生だのう

そうかね

上流区に文京区　目黒区　はないだろう

だから、下流人口がすくないから仕方ないのだよ

まあ、区で分けようとするところに最初から無理がある。
貧乏人の暇つぶしでしょ。

貧乏暇なし

平均所得でいえば、杉並は高いよ。

統計学って習った？

杉並区は一部の高額所得者と大勢の年金生活者と若年層と儲かりにくい職業の人が住んでいる

平均が高いことにかわりないから。

高い低いは相対的。平均が君より高いって意味？

23区の平均より。

平均値でなく最頻値の高さ

23区の780万人の半分近くが下流なの

順位はほとんど変わらんよ。残念ながら。

だから平均値でなく分布

劇的な特性の違いはないから。

高額所得者のロングテールの部分があるかないか

上位3区あたりを除けば、それだって区間で大幅な差はないでしょ。

所得の曽別分布は劇的に違う。年齢ヒストグラムも。

だからその境界が重要

少なくとも劇的ではないよ。

上流区以外はいずれは地価下落間違いない

差がないとかんじるのは二極分化の現実が見えていないだけ

受け入れがたい現実を否定する口実はいらないよ。

千代田区には平均値の所得の人なんていない。都営と賃貸の単身者と年金暮らしと所得2000万前後の人

平均値が意味をなさないのが格差社会

一つのマンションだって完全に二極化しているとこ多いよ

やっぱり、下流区の人が多いんですね。

日本橋は上流区？

中央区

一本、勝負あり。

少子高齢化で平均寿命の86最の真ん中43歳以上が以下より多い。高齢者と若年層が多い区は下流区。ただし高齢者の中に金融資産1億円以上収益不動産保有者がどれだけいるかだよ。目黒区、文京区はそういう意味で上流区。中央区は賃借人比率が高く金融資産もすくない

それ、何の定義？
何か俺的には使えそうにない指標なんだけど、何に使える指標なの？

エリアマーケ

不動産に意味ない指標ってこと？
何かに使える？

ズバリ住宅地価だよ

エコノミストやリッチを自称するような人がこの時期このタイミングに不動産なんか買っちゃいかんでしょうに。
まして流動性ゼロの都内マンションなんか。

将来動向の予測指標だよ。

ん？それがどこで住宅地価に使えるの？？本気で意味がわからん。
誰か説明して。えらいひと。

それで動向が図れるとは思えない。

ただで説明するのか？

マンション業者とか転売屋ってさ。
自分たちが不動産経済左右してるような勘違い君たくさんいるね。笑

しょうがないな。はしょるけどついてこいよ。

いよいよ始まりましたよ。

総務省が３１日に発表した２０１０年３月末時点の住民基本台帳に基づく人口（住基人口）の動態調査で、全国の人口は０７年以来、３年ぶりに減少、前年同期に比べて１万８３２３人マイナスの１億２７０５万７８６０人となった。
少子高齢化のため死亡数が出生数を上回る「自然減」が３年連続で拡大し、過去最大の７万３０２４人を記録。帰国者などの転入が転出より多い「社会増」は５万４７０１人で、差し引きでは人口が減少した。
総務省は「高齢化を受け死亡数は増加する傾向で、本格的な人口減少社会に入った可能性がある」と分析している。

わるいが俺は業界関係者じゃない

高齢者に二種類いる。資産家と年金生活者。

団塊の世代がやっと親から相続し始めたところ、
相続争いが社会問題化していくかもね。

東京23区の就労人口は2000年以降減少している

2000年以降下がってるのにマンション価格が下がらない理由は？

>>620
年寄りが増えただけの話だよ。
家の必要数は世帯数の増減でみないといけません。

親が70代で亡くなるか90代まで生きるかでおおきくちがうよ。介護施設に入れるのに持ち家売るか資産とりくずすか。それとも土地も貯蓄も残すか。

いよいよ相続が本格的に始まって、首都圏の家が余り始めるぞｗ

日本人の平均寿命は男性79.59歳、女性86.44歳――4年連続で過去最高を更新

団塊の親が多いのでなく子が多い

女性86.44歳－20歳＝66.44歳＝長男・長女の年齢

相続は母親が亡くなる時点

20歳で子供生ますな

>>625
そうですね、
遺産分けが難しくて家を売るパターンが多いでしょうね。
土地がかなり余るんじゃない？
特に１９５０年代に住宅地化した郊外。

>>628
当時の近郊農家はそんなもんじゃない？
大学行かずに高卒でしょ。

だから杉並区中野区は下流区

団塊の親は大正か昭和初期

土地が余り出したらマンションの価値はどうなる？

土地至上主義から建物至上主義へ変わる（変える）のだろうか

戦争で男日照りで婚期は遅い

土地が余るのは下流区だけ

八王子やら横浜やらの山奥は終わるかもしれないけど、外周区が没落することはないよ。
戦前から宅地開発されていたようなエリアだからね。

鷺ノ宮の駅周辺歩いたら？

>>633
地価が下がるのは戸建てエリアで、駅近なら郊外でもあまり下がらないと思うけど。

分割されて切り売りされるとお屋敷が消滅しちゃうね。

目黒区など団塊が相続して住んでるから先は長い

千代田区にお屋敷すでに壊滅

東京で最も旧い分譲地である世田谷区深沢の平均世帯年齢は３０代前半と都内トップクラスの若さ。
良い土地は売られずに子供が代々住み継ぐから値崩れもしないわけだ。

従業員の給料は下落が続き、今後多少上昇しても未だ低水準
↓
需要サイドの購買力は弱く、高値でマンションは売れない
↓
しかし、グローバルに見ればインフレ傾向でマンションの材料は値上がり傾向
↓
マンションが売れる価格で提供できるところまで、土地値が更に下落
↓
土地値の下落を見て購入希望者はますます買い控え、安くないと買わなくなる
↓
更に土地値が下がる・・・（更に買い控え・・・）

2010年は住宅ローン減税等で需要サイドが少し支えられているが、
2011年に入ると需要は更に細り上記のようなスパイラルに陥る

しかし・・
駅から遠いところを買う人がいるんだろうか？
しかも、分割された端切れの土地を・・・

２３区外で宅地開発された土地を求めるんじゃないか？

賃借人が多いよ

賃借人と高齢者が多くなる区とそうでない区にわかれる

世田谷は駅から遠くても
分割してミニ戸を作ってるよ

>>645
いえ深沢に関しては持ち家率も世帯年収も都内トップクラスなんですよ、これが。
年収に関しては麻布と共に１０００万オーバーの最高水準にある。
いずれもアトラクターズラボのデータです。

家かって貧しくなるか買えないまま貧しいかだけ

やはり家は相続するに限りますな（笑）

>>648
究極の落ち穂拾いですかｗ

深沢は世田谷区の一部

一般的には団塊の世代は兄弟が多いよ。

多少の例外はあっても、郊外で駅から遠いとこの地価がかなり下がるのは確実だろうね。

地価下落率トップは港区渋谷区という現実を直視しなさい

>>656
これからのお話ですよ。
話の流れをよく読んでくださいｗ

これからも変わらないと思いますよ。
中長期的な視点で見ればバブル崩壊後一貫して地価は右肩下がりですし、都心と郊外の差も一貫して縮まっていますから。