プラウド武蔵小杉今井南町

マンション建設ラッシュの小杉とはいえ、環境重視の低層マンションは少ないですから
タワーに興味のない方はここかパークホームズを虎視眈々と狙っているでしょうね。

>303
ＭＲ、たしか元住吉の東急電車車庫の南側じゃなかったっけ？間違っていたらゴメンナサイ。

たしかに物件ＨＰの地図には建設地の位置しか載ってないですね。
しかも、ＨＰには風呂、キッチンなど個々の設備とエントランスの写真はあるが、
いわゆるＭＲ室内の写真が見つけられませんでした。普通なら真っ先にに目につくのに変だね。

見学した方の印象では梁が出っ張っているとか天井高についてののコメントもあります。
モデルルーム、あんまり見せたくないのではと勘ぐりたくなりますね。
こういった構造に関する部分はどんなにオプションでお化粧しても隠せませんからね。

そうではありませんね。
冷やかしの客を排除するための選別策だと思いますよ。
売れないマンションが来場客にモノを配ったりするのと真逆のことをしているのだと思います。

では、HPに部屋の中の写真がないのはなんで？

つっかかるね(笑)
見せたくないからではないと思うよ

あそこのモデルルームって、６、７年前のマンションブームのときから、ずっと使い回しだねー。この界隈に住んでる人ならみんな知ってるとおもうけど。

モデルルームも気楽に見に行けないなんて、えらい強気だねー。この辺マンションラッシュだった頃では考えられないね。やっぱ需要と供給のバランスかね。ちなみに、うちもプラウドですが、MR一回見に行っただけで、当時は野村も必死に電話攻勢してた。自分の場合、抽選もなかったし。

13日から登録開始で20日に抽選だそうです。
反響が大きいからスケジュール早めたみたいですね。
全戸販売するとのこと。

申し込み予定のかたいますか。
私はまだ悩んでます。

バルコニーにシンク付いてないですね。
すごく掃除が大変そうで悩んでいます。

なぬ？？　スロップシンクなし？　考えられん。。。

>328
プラウドにもいろいろあります。
ここのように優良な物件もありますし、しばらく前に販売したいくつか離れた駅の近くの川べりに建てられたような物件もありますので。

間違いなく買いでしょ。
抽選覚悟で登録します。

ここは駅からの距離が決して近いとは言えない（特に新駅使う人にとっては）けど、資産価値が維持されるかという観点からはみなさんはどうとらえてますか？

もしくは十分近いと思ってる？

スロップシンク設置されてるのは1階だけみたいですね。

＞334
新駅からの距離は確かに遠いですね。ただ新駅に近いってことは再開発エリア。低層マンションに住みたい人には圧倒的にこちら側。そもそも新駅に近い低層って武蔵小杉じゃ無理ですよね。

元住吉の商店街に近いのも低層マンション好きにはポイント高いです。

相鉄線まで繋がれば新横浜駅まで1本。
価値が下がることは無いかと。

相鉄も、市営地下鉄も、東急につなげば良いとだけ思っている。
そこから先、渋谷と目黒まで人員輸送を押し付けられた東急の身にもなってください。迷惑です。
相鉄や市営地下鉄は、本来は自前で、都心までの路線を建設すべきなんです。

東急の身にもなってください　Ｘ
東急乗客の身にもなってください　Ｏ

混雑しようが乗り入れて来ようが、本数を多くしてさばいてくれさえすればよいのだが、
相鉄乗り入れで最悪なのは横浜方面に行く電車が間引きされてしまうことだな。
要らん列車が割り込んできたおかげで、肝心のプロパーな東横線の運転間隔が伸びるのだけはご勘弁を。
横浜へ行きたいのに見送る電車が多いとストレスだな。

今現在は横浜から、新線開通後は新横浜から、いずれもコスギ住民より長い距離利用して下さる相鉄からの乗換客のほうがよっぽど東急にとって優良顧客ですが。
優良顧客に便宜を図るのは営利企業として当然の姿勢ですね。

≫336
間違った認識で情緒的なことテキトーに書くなって。
もともと相鉄とJRの直通計画が先行してたところに、
相鉄乗継客の流出を懸念した東急と、新横浜アクセスを整備したい横浜市だったか県だったかの思惑が一致し後追いで目黒線延伸て形で入り込んで来ただけ。
相鉄はJRと直通で充分だった。
しかも市営地下鉄は全く関係ないし。
てかスレ違いスマソ

東急に近いってだけで十分値下がりしないよ。副都心線もすぐ繋がるし。ショッピングセンターもできるし。西側の再開発もそのうち進んでいくし。緑地は西側のほうが多いし。いつの時代も高層ビル嫌いな人は必ずいるし。これ以上駅に近い住宅地域はもうないし。

駅の東側住民ですが。なんといっても、コスギの中心地は、区役所のある駅の西側なんですよ。よその人は気づいてないかもしれませんが、東側のマンション街には、もう何もつくれるスペースがありません。これから大きく発展していく余地はほぼありません。不便でひたすらショッピングセンターができるのを待つのみです。東側は、西側に対する郊外の住宅団地でしかありません。今後、時間とともに街や商店街が変わっていって、個人経営の店など含めて賑わいをみせるのは、将来にわたって西側です。

西側住民です。
西側は低層のマンションがぽつぽつ建ったほかはほとんど変化がありません。
なのに東側の発展のおかげで評価額は確実に上がっています。
東側と西側、違った顔を持つ武蔵小杉、ということでなかよくやれたらいいのではないでしょうか。

5年後の評価は東西どっちのほうが上？

↑煽ってますね。
東でも西でもいいけど、仲よくどちらも上がると思います。

このマンションは仕様は低いみたいですね。土地が高いから仕方ないのかな。

モデルルームの写真はまだかな？

仕様は普通かと。悪くは無いですよ。構造上、中部屋にエアコン設置出来ないのは頂けないですが。
もちろんここより仕様が良いところは場所も良く物件価格も高いところがほとんどですが。

今販売してる物件で値段がそこまで乖離無くそこそこの立地で仕様が良いのは中野区のあたりですかね。
板橋区はここより落ちるでしょうし。調布は仕様良さそうですね。23区じゃないですし、東横線でもないですから微妙ですが。

「仕様が低い」とおっしゃるのは「価格に比べて」ということでしょう。
仕様はそこそこでいいから立地を重視という購買層を狙っているのだと思いますよ。
ところで、中和室にエアコンを設置できないのはすべてのタイプでそうですか？
確かＰ１、Ｐ２では価格の高いタイプの部屋では設置できたと記憶しています。

「立地を重視」と書きましたが、新駅まで遠いとかみつかないで下さいね。
そこそこ駅に近くて比較的静かな住宅地、というつもりで書いています。

>339
たしか横浜市の意向が強く働いたとどこかで読んだことがある。
相鉄－ＪＲの直通だけだと、受益者があまりにも限定され過ぎ市民の支持を得られない、
税金投入するからには効果を広範囲に波及させる必要がある、といったような理屈が書いてあったと思う。

>348さん >349さん

設置可能なタイプもありますが決して価格の高いタイプという訳ではなく、横長リビングではないタイプは設置可能なようです。一番高いPrタイプは横長リビングですが設置可能なようです。

個人的にはおっしゃる通り仕様そこそこ環境重視で選んでいるので買いかなあと。
仕様や新駅までの距離重視なら対象外になるでしょうね。

347さんもおっしゃってますがここより仕様が良くて都心に近い物件もありますよ。

近所の者ですが、新駅まで男の急ぎ足で歩いて15分弱です。
新駅ができるまでは東横線でしたが、これも男の急ぎ足で10分弱。
個人的にはそれほど遠いという感じはありませんが、
今現在、駅まで徒歩数分のところにお住まいの方からすれば遠く感じられるでしょうね。

>賑わいをみせるのは、将来にわたって西側です。

なのに５年後の話すると煽り扱い、、、
適当なこと言ってないで西側にも正直がんばってもらいたいですよ。
西側が一新すれば街のイメージも一新しますから。

>353
344ですが、言い方が拙かったようですみません。
343の「5年後の評価は東西どっちのほうが上？」に対して「煽っているのでは」と書いたものです。
東側と西側を仲たがいさせようとしていると感じたものですから。
誤解していたらすみませんでした。
5年後に向けて東側も西側も評価をあげてほしいと思います。

評価評価って…。だれも何年も先の事なんてわからないだろうし、たとえ評価が下がっても自分が住みやすければ良いんじゃないの？
それとも転売目的な訳？
自分が住む所なら自分が良ければ一番じゃないか？

最近、自然災害が多いですね。ちなみにここは多摩川堤防が決壊した場合、浸水１～２ｍ地区です。１階は避けたほうが良いかも...　http://www.city.kawasaki.jp/53/53kasen/home/hazado/files/tama-naka.pdf

>>356
意地悪しないでちゃんと前提条件も書きなよ。

２日間で総雨量４５７ｍｍの雨（２００年に１度降る可能性があります）を想定しています。

生きてるかどうか分からないよな。もともとこのあたりは昭和の終わりまで、良く水に使ってから地元民は
そんなに気にしていない。今でもまれにあるけど。
矢上川も改修したし、地下に貯水池作ってあるし前よりかなりましになった。

>>356
１階の倍率が高いので、必死になってネガ情報探してきたんじゃないの？
お疲れさま。

営業は７倍と言ってたけど、１０倍になっても下りないよ。

1階ってそんなに高倍率なんですか！ すごい〜皆さんお金がありますね。

1階は日照時間が若干短いらしいが。

日照時間も長ければいいってもんじゃないな。最近は、１年の半分が夏だから。特に西日は最悪。夜でも熱が逃げない。部屋を選ぶなら日照より通風を考えたほうがいい。

どこの部屋が人気なの

モデルルームの部屋

プラウド武蔵中原が、中古で売り出されてました。5年前で分譲時の値段が4000万円以下だったとのこと。なんで最近新築分譲価格が高いんですかね？中原と小杉で違うと言ってもあまりにも違い過ぎます・・。

えっ！　その中古物件って広告に出ている、東向き75のやつですよね？
中古売出価格、たしか4,650万ぐらいになってますよね。
新築分譲時は4千万以下だったなら、すごい強気な値付けですねえ。。。
（たしか新築分譲時、南向き上階のもっと広い部屋で4千万台後半だったはずなので）

小杉再開発バブルの余波で、武蔵中原も相場が値上がってるって事でしょうか。

恐らくそのプラウド含め、築5〜10年前後の物件が
本来の相場よりお買い得だったというのもあるはずなんですが。
（地価がかなり低くなっていた＆原料資材費高騰前だったので）

以前から小杉と中原では、同様の条件（駅からの距離や間取り、広さ）で
1千万程度の開きがあったと個人的に思ってますが、
小杉再開発計画の具現化につれ、小杉の価格がどんどん吊り上がっていってますね。
タワーマンションが現れた辺りから、それまでの値付けと様相が異なっていった気がします。

庶民的な街のはずなのにもはや、一般庶民には手の届かない街になっちゃいましたね…。
再開発が落ち着いたら、ゆるやかに値下がりしてほしいものです
（って、10年以上先ですね。。。）

まあ、小杉と中原じゃ、天地の差があると言っても過言ではないだろうな。東急ブランドでなく、乗り換えがあるという点。一駅違いなら、元住吉のほうが何倍も価値があるよ。

同じ一駅違いでも新丸子なら歩けるけど中原は無理。徒歩じゃ遠すぎる。
駅周辺も新丸子や元住吉に比べてぱっとしないしね。

新丸子は別の意味で↓

>>365
364です。そうですか、昔からコスギと中原では1000万の開きがあるんですね・・。分譲時の価格を聞くと馬鹿らしくて買えなくなりました。営業の人に聞いた感じだと、この値段を付けたのは、前に同じぐらいの価格で売れた実績があるから、とのことでした。みんなお金持ちですねぇ。

369さん
前に売れたのは、今回のより条件良い部屋でした。
二面角部屋でバルコニー広めだった気がします(北東だったか、北西だったか…)
今回より築浅でしたし。

でも、小杉(＋その両隣の元住吉や新丸子も)はなかなか手が出ないと感じたお客さんが中原に着目するケースが最近増えてる割に、人気条件(大手デベ旧分譲、ある程度広さがある等)の中古がなかなか無いらしいので、今回その位の値付けでもいけるかも、って判断したんでしょうね。
あのプラウドって最近のプラウドより仕様がかなり充実してますし。

小杉と中原は、やはり東横線のブランド力と南武線のローカル感の差が歴然な価格差でしたね、少なくとも私が知ってる10年ほど前から(きっとそれ以前もっと昔からも)。
中原がある程度暮らしやすくなったのって比較的近年(アルカードが出来たり)になってかららしくて、それまではほんと、富士通しかなかったみたいですし。


長々失礼しました！

同じ中原でもパークの方は中古の売れ行きはどうですか。
高値で売り抜けられることをお祈りしています。

そういう話は中原の板でお願いします。
ここはプラウド武蔵小杉今井南町の板です。

すみませんでしたーm(__)m

最後にひとつだけ！
あれだけ年数経っててもパークハウス中原トラディアは値崩れ少ないです。
今でも坪200万で売れますよ。

プラウド武蔵中原は当初販売価格は4150前後でしたよ。
田の字ではないし、倍率は3倍以上でした。

明日からようやくモデルルーム一般公開ですね。
と言っても「会員限定」問合せや会員登録してきていた人にしか周知してないようですが。
予算的にきっと手が出ませんが、興味津々なので見に行かねばと思っています。

パークハウスといえば、かなり昔ですが、近所で話題になった物件があります↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38369/13

抽選の倍率が高そうですが、みなさんは営業からなんとかしますって言ってもらえてますか？
それとも公正さをアピールされてる？

>>370 >>374
ご自身の買い替え計画の進捗を書き込んでみてください。
そういう情報なら、参考になる人もいるかもしれません。
但し中古相場情報だけならＫＹです。（しかも中原の！）

ご所有のパークホームズを買い替えること前提で
本物件営業にアクセスしていますか。野村黒服営業氏の対応はどうですか。

>378
私の時には抽選にならなそうな戸に誘導されました。
抽選に外れて買えなくなるより、ここなら今のところは抽選になりませんよ、みたいな感じで。
言外には、ここに変えてくれたら抽選にならないように努力しますよ、というニュアンスを感じました。
先に申し込んだ人の方が有利みたいなことは言わなかったですね。

>>379さん
KYですみませんでした。中原の物件名が先に出てたのでつい反応。で、どなたかのお役に立てるような進捗話は特に無いです、申し訳ございません。あってもリアル友や知り合いにしか明かしませんが…

>380さん
もし見ていたら教えてください。
「私の時」って、あくまでもこの物件での話なんですよね？

> 先に申し込んだ人の方が有利みたいなことは言わなかったですね。
その住戸に最初に登録した人には、後になって他者から重複登録があっても、
他住戸への誘導はかからないような気がします。他へ誘導されるのは後から登録した人。
なぜなら、もし全員を誘導したらキリが無いから。やりくりが大変すぎるだから。

つまり事実上は先に申し込んだ人の方が有利な気がします。
先に意思表明した人の方がより営業側に貢献しており対価をあげてもよい。

380ですが、ここではなく別のＮ不動産のＰです。
紛らわしかったようですみません。
とはいえ他の戸に誘導するのはＮの常套手段と聞いてます。
Ｎの営業さんはよく「全戸競争率１倍で即日完売が理想的」と仰います。
少数による抽選になりそうな物件では、
結果として営業さんが味方になってくれるということになりますので、
先に申し込んだ人の方が若干有利と仰るのは当たっているように思います。
しかしここの人気のある戸に関して言えば多数による抽選必至でしょうから、
そういうところでは後も先も優劣はないと思います。
ちなみに、ここは今住んでいるＰを売却してでも買いたい物件です。

>383様
>380 は他物件の話である事を了解しました。
>378様は本物件の状況を質問していますが、
>380 はその回答にはなっておらず、単なる参考情報であると理解しました。

↑なにこれ。感じ悪い。

先行のプラウドの者ですが、マンションの抽選って、そもそも公開でやりませんよね？　私の時は、電話で当たりましたって言われただけで、デベ次第で何でもできるんじゃないかという印象でした。部屋を決める段階では、年収や支払い能力(身分がはっきりしている人などの要素)によって、部屋や階数を誘導するといった感じ。支払い能力の高い人ほど抽選で当たりやすい、または無抽選になると思いました。

つまり、早いもの勝ちではないということ。

>>386
抽選については、その通りらしいです。”ダメマンションを買ってはいけない”という本にもその辺が書いてありました。

ここ最近のプラウドは公平かは分かりませんが公開抽選ではあるはずですよ

私の場合は公開で抽選でしたよ。

抽選は公開でしたよ。一応。
平日なので誰も来ないと言われ、暇なので行こうかなといったら
来ないで下さいよ。必ず良い連絡を入れますからと　言われました。
結果、抽選の見学者はおらず、わがやは高倍率の中あたりました。
ちなみにうちは、一番に部屋に申し込みましたが他の部屋も途中進められ
それでもここをと押して、頭金を割り増して4割いれました。
総合的に本気度・熱意・支払い能力をみているとおもいますよ。

ネットで少し調べたら、「ダミー登録」 という言葉を発見。
本当にこんなことやってるのかな？


それはさておき、この物件、外野の酒のつまみにされている気が・・・

当事者同士の情報交換が、あまりなされていないような・・・

真剣に検討してる方達はこの板は参考にしないのかもしれないですね

知人などをダミーとして登録しておき、知人が当たっても本当に当選させたい人に回すらしいです。
なので、やはり支払いがいい人などが抽選に当たるとのことです。
外野ですみません。。

抽選予定物件決めました。
やっぱり営業さんに倍率低いところ進められました。

でも、一生住むのに気に入らない間取りや広さや位置だと
金額的に妥協したくないので、自分の希望通しました。

それに正直、頭金の問題や、ローンの審査などで、
勝手に実際の抽選では人が減るとみ越しています。

ここに書く感じではないのですが、セレクトプランで悩んでいます。
皆さん、和室って必要だと思います？

和室、お天気良い日にごろんと寝転がれるのが幸せですﾟ+｡(*′∇｀)｡+ﾟ
フローリングだと固くていまいち。

多分、抽選はもっと増えますよ。外れたらキツイからもうこれ以上はやめてほしい。

やっぱり支払い能力のある人が当選しやすいと思います。なぜなら、抽選に当たった人が、ローン審査で落ちてしまったら、空きがでちゃうので売主としては、完売が目標の訳なので、ローン審査が微妙な人よりも、確実な人を抽選と言う名目で当てるように仕向けています。
ただ、今回は土曜日に抽選会と聞いているので、イカサマは出来ないような気もしますが…。
ガラガラクジの抽選なら、仕込はできますよね。

あの値段、この仕様でそんなに抽選ふえるのかな？
ディスポーザ、食洗機なし。室内の梁。クーラーの配管。
どうにも謎。
ちなみに抽選減らそうとしてるわけじゃないですよ。

わかった、わかった(笑)。
疑問をもって去って下さい。
そういう方が大勢いてくださると倍率がさがってありがたい。

生涯学習プラザの背が高いですねー

とりあえず、２０年後は↓こんな感じみたいですが、
マンション買うのに借金しても、大丈夫なのでしょうか。

NHKで日本終了のお知らせ
http://zarutoro.livedoor.biz/archives/51274352.html


こんな人口ピラミッドでは、年金制度はどうなっているんでしょうか？
消費税も上がっているかも？

たった２０年後にはこうなっちゃうなんて、怖すぎですね。
自分の身は自分で守りましょう。

「年収別に安心な住宅ローン借入額は？」
http://www.housingloan-hikaku.com/risk/syunyu_gendo.html

記事より
・マンションや住宅を購入する際、当然物件の価格（住宅ローンを考慮しない表面価格）を見ますよね。一般的には、安心できるラインとして、年収の3倍程度までがその安定ゾーンであるといわれています。
営業の方などは5倍、6倍でも大丈夫です！といわれる方もいるかもしれませんが、将来的に年収が「確実に」アップするのであればともかく、そうでないのでしたらリスクのとりすぎです。


年収の３倍程度までが安定ゾーンだそうです。
営業の言葉や、不動産会社が主催する住宅ローンセミナーを鵜呑みしないほうがよさそうですね。
自分の身は自分で守りましょう。

だから下の階は日照時間が短い

給与が下がっているみたいですが、資金計画は大丈夫ですか？

民間企業の平均給与が過去最大の下落だそうです。89年と同水準まで下がったとのこと。

平均給与、最大の下落　09年23万円減405万円、89年と同水準
http://www.nikkei.com/news/category/article/g=96958A9C93819695E0EAE2E6...

民間平均給与、過去最大２３万円減　０９年、４０６万円
http://www.asahi.com/national/update/0928/TKY201009280394.html

企業平均給与２３万円減、過去最大の減少
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20100928-OYT1T00937.htm

民間給与が過去最大下落　 ５・５％下回り４０５万９千円
http://www.iwate-np.co.jp/newspack/cgi-bin/newspack_s.cgi?s_lifestyle_...

今の時代、ほんと借金しすぎたら、
取り返しのつかないことになりそうです。危険ですね。

ここの物件を本気で検討してる人達は、かなりの高収入か資産持ちで、余裕有りだから大丈夫。

値段の割に相当仕様が低いね。ここ。
最近のプラウドはどこもこんなもん？

同じくそう思う。
せっかく新築で買うのに、真新しさがない。
ＭＲってオプション付けまくってよく見せるはずなのに良さが出てなかった。
残念。

背伸びせずありのままを見せてるという意味では良心的。
MRにもお金はかけず、それでも売れるという絶対的自信の表れとも言えるかな

オプション無しでも既に相当高いので、
もしオプション込みの値段を現段階で見てしまうと引くかもしれません。
千万の桁がひとつプラスされたりすると、購入自体を考え直すところまで立ち戻るかも。
そんな展開を避ける目的かもしれないですね。

オプションの値段は、もう少し数字に麻痺してからチラ見せするくらいが良いでしょう。

ちなみにオプションて、通常１００とか２００万くらいはつけるのでしょうかね？

というか、即完を確信しているので、迷っているような人はどうでもいいんじゃないんですか。
どうぞ、よそに行って下さい、みたいな感じで。

武蔵小杉の中古市場は、値下がり傾向で、
しかも、5000万以上の売買をほとんど止まっている状態ですけどね。

「武蔵小杉」の中古市場ってひとくくりにしているけど、もっと具体的に地区を
限定しないと正確なことを示していないことになる。仮に値下がっているとしても、
駅から遠くて古い物件なのでは？

販売直前恒例のネガキャンでしょうね

値下がり？
止まってる感じですね。
この物件は普通に中古になれば値崩れすると思うけど、

中古物件で築5年以内で駅8分圏内75m2で今6千万中ぐらい、
それなら新築買いますよね。

値崩れでは無く中古が強気すぎな気がする。

だから、余計このマンションの抽選に当たりたいです。

武蔵小杉の中古は、
再開発地区も含めて、5000万円以上の売買がほとんど止まっている状態ですね。

>中古物件で築5年以内で駅8分圏内75m2で今6千万中ぐらい

それは売り出し価格ですか？

実際、取引されてる価格はもっと下ですよ。

今は、高くて、パークシティ50階で坪270万円ぐらい。
条件が悪ければ、それよりも下。

なのに、ほとんど売買が止まってる。

待てば、下がっていきそうですよ。

418の意味がわからない。
他の物件は6000万キープするのに何でここだけ値崩れ？
でも買いたいってどういうこと？？？
値崩れの理由は？？？

購入検討中に”装って”書いてるから、
論理がめちゃくちゃになっちゃってるんだね。

実際、どういう人が書いてるんだろう？