リエトコート武蔵小杉イーストタワー

だから、取りあえずの販売戸数が３部屋な訳でしょ。
将来的には、全部売りたいんだろうけれど。

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikosugi/

定期借家権じゃない契約者もいるんじゃない？ 契約満了者だけの募集だったら、販売できる戸数限られているんじゃないかい。

リエトクラッシータワーの住人が自ら
地震への恐れを告白した。

参照してみれ。

>>330

普通賃貸契約の入居者はいずれ引っ越すんでしょう。

売り言葉に買い言葉の仕返しは控えなさい。
見苦しいです。

来週の週末、モデルルームオープン。

定期賃借契約の期間が終了するのって大体何時頃が多いのでしょうか？
私は来年に入ってからで購入も検討していますが、今入居中の部屋しか優先的には販売して貰えないみたいですね。
今の部屋が高層階なので低層階を希望したい所ですが、倍率も高いでしょうし買える保証が無いので他の物件も検討中なのですが。もしお詳しい方いらっしゃれば教えて下さい。

>>337

定借契約の期間は任意だから、デベに直接聞かないと分からないんじゃないか？

これだけ大規模に広告を打つって事は、相当空き部屋確保しているんだろうね。

今空き部屋があるのなら、販売リストに載せる筈。
近いうちに、例えば３月末とかに、賃貸借契約が切れるのが結構あるとかじゃないのかな。

来年の３月に定期契約が切れるのが１００くらいで順次売り出し予定です。

デベに聞くほうが早いけど、ここの定期借家は2年契約だった。
2年半ほど前の入居率が50％くらいでうち1割くらいは社宅とかで普通賃貸だった。
その頃の契約者は既に更新してるはずだから同じ契約期間なら
200世帯くらいは1年半くらいしないと売りに出てこないはず。
約2年前の3月は7割りくらいの入居率だったから100戸くらいは売りに出せるはず。
退去通知出したのはつい最近だろうから順調に退去が進めば5月以降にそれくらい出てくるはず。

後は入居者のうち購入者になる人たちがどれだけいるかかな～。
高層買う人は少ないと思うけど低層は安いからけっこう買う人いそう。

皆様の意見参考になりました。
お答え頂いた方々ご親切にどうも有り難うございました。

クラッシィも含めてしつこくネガられていますが、案内会はすべて満席のようですね。
おそらくモデルルームは今回販売の３戸とは別の住戸なのではないかと予想しています。
ちなみに低層階って何階以下を指すのでしょう？

>>346

このＭＳの場合は、エレベーターが分かれている２２階以下になるんじゃないの？

モデルルームオープンと直近の整備をみると、一気に全戸売りたい意図が見えます。

定期借家契約を満了まで待つと、数年間かけることになり、デベとしては嫌がるでしょう。何らかの退去が求められると予想します。

さすがに、５００戸一気に販売するのは厳しいんじゃないですか？
賃貸借契約の中途解除には賃借人との合意が必要でしょう？
違約金を払ってまで、そこまでしますかね？

モデルルームオープンは見込み客の囲い込みですよ。
住友は時間をかけて数年かけてでもゆっくり売る業者ですし、
投資用として買いたい人も多いでしょうから賃貸中でも売れなくはないでしょう。

入居者には早めに中途解約していただければ、
6か月分の家賃を払いますという条件は用意してるかもしれませんね。
契約者としても契約満了で追い出されるより退去費用もらって
引っ越したほうが金銭的負担は少ないのでそのほうが揉めないでしょうし。
かかった費用分は売値にかぶせれば問題ないですし。

モデルルームを長期維持するコストを中古販売にかけるかね。

既に賃貸で埋まっている所も売りに出すのでしょうか？

今回、分譲する数戸のみが分譲で、既に賃貸で埋まっているところは今後も賃貸なのでは
ないでしょうか？
空室でなければ、分譲するより賃貸の方が儲かるのに、既に賃貸で埋まっている部屋を
わざわざ分譲にする理由がわかりません

空室の所だけ仕方なく分譲するのではないしょうか？

住友不動産は売る為にここを買った、そう理解している。
現に、住民には賃貸借契約を更新しない旨、通知しているようだし。

入居しているものです。週末に現住居の販売額を聞いてきました。

住友さんずいぶん強気でしたよ。
相場よりもやや高い感じ。

投資目的での購入でもおもしろいかなと思いました。
中国人には負けてられないので・・・。

>>351
普通のデベはしないけど住友はそういう会社。
メインバンクがグループ内の三井住友なので早く返済する必要がない。
むしろ経費かけてでも時間かけたほうがグループ全体にとっては利益になる。
余計な経費は売却額にちゃんと盛り込んでカバーするのが住友の売り方。

>>353
賃貸中のところを買いたいといえば売ってくれないことはないと思う。
普通賃貸のところとかもあるからそういうところは賃貸中のまま売ることになるはず。
小杉の利回りは低いので分譲のほうが売りやすい。
投資用なら最低5～6％でないと難しいけど分譲なら利回りは3％くらいの価格で売れる。
高層とか投資用で売りにくい部屋もあるので小杉で売るなら投資用より分譲なんですよ。

>>353

そういう通知は来てないよ。

>>356

それは大変失礼を致しました。
323の書き込みを見て早合点してしまいました。

そうすると、契約期間が手前の方から順に
通知がなされているのでしょうかね。

>>357

わかりませんが、通知らしい通知なら、今のところ「明け渡された物件から順次に売っていく、買いたいなら相談にのるよ」くらいしかなかったです。まぁ、昨日ポストに通知が入ってたけど、それはね、「モデルルームをオープンするが、迷惑をかけないようにするからよろしくね」ってものだったよ。

以前には、そのまま賃貸できますよ、とのアナウンスはあった。 全戸公募するという案内以降も変更が無いのかは不明。更新間近の人にだけ、通知がきたって事？

私も週末今の住居の価格聞いて来ました。
当時のクラッシィの価格よりやや高い印象です。
うちはイーストに新築時点で入居してるので中古と言う意識はありませんが
ちょっと高いかなーと思ってます。
入居者にはもう少し優遇して欲しい。

定期借家を更新しない場合でも6ヶ月前までに通知しなきゃいけない。
住友としてもどういうふうにアナウンスするかは、
モデルルームオープンしてマーケティングしてから決めるつもりだと思うよ。
新築なら売らないと空き室で経費かかるけど、ここは賃料が入ってくるわけだから
いつもの住友みたく空き室のまま時間かけて売るより条件がいいわけだし売り急いではいないよ。

札幌ナンバーも怪しいね

分かったような言い方だけど、定借に更新はないから、再契約だから。

ここって、最初から住居者全員が定借契約でしたっけ？

>>364
いいえ。普通賃貸もいますよ。ただ定期借家でないと
礼金がかかったり更新料が発生する契約だったので大多数が定借で借りてるはずです。

賃貸の人も分譲並にきれいに使っていますか
特に共用施設とか知りたいです

>>347
なるほど、低層と高層という考え方だと２３階以上が高層ということですね。
低層の住戸は人気なのですか…

あまり綺麗ではないですね。だから、今絶賛整備中です。

車周りとエントランスの芝生に入れない様に木が植えられました。めちゃくちゃ安っぽくなりましたが、住民のモラルが酷いので仕方がないでしょう。

>>368

何を根拠にして住民のモラルが低いと言ってるかね？一応公開してるので、住民よりもあんたみたいなしょうもないやつがしょっちゅう通ったりするからああいうふうになっちまったんだよ！管理費なり修繕費なりで整備してるから、一銭も払ってないあんたに言われる筋がない！公開空地の掃除すら住民の管理費でまかなえてるから、きれいにして通らせてやってる俺たちに感謝しな！

公開空地のおかげで、容積率が緩和されている。

後は広場の芝生を張り替えるだけか。モデルルームオープンに間に合ったね

>>370さん
368さんの住民のモラルが低いというのは、
賃貸の人は分譲の人に比べて住民のモラルが低いという意味ではないでしょうか
つまり366さんへの返答では

モデルルームの看板ついたね

モデルルーム初日から雪とはついていないな

洗濯物干せるらしい

二十四時間ゴミ出し自由、ビューラウンジ無料開放、キッズルーム新設。悪い話ばかりじゃないな、分譲への変更。

いつまで住めるか分からないけど。

エントランスに受付までできて、売る気まんまんだな。

ビューラウンジは無料じゃないよ、3000円取られるよ。

貸し切りじゃなければ、無料になります。

賃貸だと追い出されるかな？

契約満了で更新できずに追い出されるか、契約の途中で一定の費用をもらって退去させられるかのいずれかでしょうかね。

小杉中がイーストタワーの看板だらけ。バルコニーにものぼりが吊るされている。

モデルルームへ行った人どうでした？

ＭＲ行ってきました。ロビーには専用の受付まで設置されていて、売る気満々という感じでした。
中古では珍しいＤＶＤでの説明、共用部分の案内がメインでした。

しかし・・・
出てきた価格表はＨＰの記載にある３戸しか記載がなく、供給予定の部屋も１０戸弱しかありませんでした。
これだけの戸数しかないのに大々的にＰＲして、大勢客を呼ぶのは如何なものかと。。

しかも、価格発表していない部屋については、新築のエクラスと同レベルの価格になるだろうとのこと。
期待して行っただけに正直ガッカリです。

ＭＲも２ＬＤＫの１部屋しかなく、中古物件なのに他の希望の部屋が見れないというのは理解できません。

まあ、スミフらしいと言えばそれまでですが、ＨＰの３戸で客寄せをして、値段をつりあげようとしているんでしょう。
期待して行っただけに残念ですが、これでは検討外かなあ。エクラスでも再検討します。

うちもMR行ってきました。内容は思ってたよりいいかんじでした。
ここには価格に期待していただけにエクラスと同程度では買う気も失せますね。
安くしてくれるなら買ってもいいけどダメなら買わないつもりです。

ありがとうございます。

そうなると、やはり契約満了かつ住民が購入しなかった物件だけを回しているんでしょうね。感覚的にはもっと空室があるはずですが、別ルートで転売しているのでしょうかね。

入居済みで買いたいという人がけっこういると言っていました。
またトイレの変更などそれなりのリフォームしてから売るということだったので
空きが出てもすぐには売りに出せないと言うような話でした。

中古とはいうものの築浅、広告宣伝費をかける上にリフォームするのであれば、
なおさら安くはならないと思います。
現在借りていてそのまま購入を希望する人が多いというところから見ても、
それだけ魅力的な物件ということになるのではないでしょうか。

小杉にとりあえず入居（賃貸）して、マンション買おうか検討していた人にはラッキーだね。
建った時は殺風景な感じのマンションだったが、今、新駅の改札から出てくるとかっこよく見える。
綱島側のクラッシィよりも立地がいいし、最初から分譲だったら、住んでから売却してもよかったろうに。
とらぬ狸・・だが。

トイレのリフォームはタンクレスにでしょうかね。水回りは、周りのマンションに劣っていましたから。

今まで借りていたものを買うのって抵抗がありそうですが、お得なんですかね。転売して利益が出るなら良いですが、今の販売価格帯だと難しいそうです。

賃貸人には、広告費用などかからないのだから安く販売すればいいのに。

当然、住友不動産は東京機械跡の商業施設の全容も把握していて、勝算ありと踏んでいるのでしょう。
もはや中古と新築の垣根もないに等しいのかもしれませんね。

今となっては、自社マンションのシティハウス武蔵小杉の眺望を自分の会社のマンションで潰す構図になっているんだな。

ここの弱みは商業施設・東横線へ行くのに、綱島街道をわたらなければならないこと。拡幅するとさらに交通量が増し、渡りづらい。商業施設からあさくまのところまででもペデストリアンデッキができれば違うのだが。

住友不動産の強気は、そこまでの情報を握っているから？

>>394

東横線駅へのアクセスはまだしも、商業施設へ行くのに綱島海道を
渡らないといけないことが、さしたるデメリットになるとは思えない。

居住空間という意味で言えば、むしろ、騒がしい商業施設と別のブロック
にあるいうのがメリットという考え方も出来る。

主なリフォームは壁紙張替えと全居クリーニングにトイレはシャワー部分を新しくするそう。
内装をグレードをUPしたり、シンクの交換などはオプションだそうですが、状態見て判断ということでした。
全体的に間取りの使い勝手はシンプルで収納多くて好印象。共有部や基本仕様はやはり難ありですね。
分譲仕様にするにはそれなりのリフォーム必要そうでした。

クラッシーが好調だったのでだいぶ強気みたいです。
高層の価格おさえて低層を高くする計算ぽいです。

モデルルームは公式ＨＰに出ている２６Ｆの２ＬＤＫなのでしょうか？

>>391
クラッシィより立地はよくないよ。
南西側にコスタで日照厳しいし新幹線に近い。

新駅に近いのはイーストのメリット。朝はこの数分がでかい。新幹線に近いが綱島街道からは遠い。どっちもどっち。

新駅に近いのはイーストのメリット。朝はこの数分がでかい。新幹線に近いが綱島街道からは遠い。どっちもどっち。

エクラスの値段じゃなく
クラッシィの値段プラスマイナスと言ってましたよ。
エクラスと同じはあり得ないとのこと。

＞高層の価格おさえて低層を高くする計算ぽいです。

そりゃー高層はえげつないあまりかた。
未だに毎週プライスダウンでチラシくばってるし・・・

初期購入層の物件で、逆転してる部屋ありそうな感じ。

本当にわずか三部屋しかないんだ。何のための広告なんだろ。

唯一開けてる西側は街道と商業施設

囲まれたね、クラッシィは・・・

いつ見えるかわからないマウントフジ

BS映らないんですが、イースト住まいの皆さんはどーですか？

BS観られますよ。

芝生の修復まだかいな。一月中という話だったような。

三部屋じゃ、住友不動産の意図が見えないな。何年もかけてずっと売っていくつもりなんだろうか。

二年の契約満了を待って、販売していくんだろうね。

ペデストリアンデッキが欲しいな、商業施設、駅ビルまで。そうすれば新百合ケ丘ぐらいの景観にはなる。

>>399
いや、南側開けてるクラッシィのほうがぜんぜん上だろう。
不動産の常識。

４０９さん

↑何様？

どんな立場のひとがこんなに偉そうなのだろう。。

高層では南向きよりも眺望が大事。
遠くに東京の夜景、足元に多摩川が望めるイーストタワーの北東が最強

あの芝生は早く修繕した方がいいだろうね。だけど、球技を、完璧に禁止しないとすぐにだめになりそう。

羽田空港リムジンの停車場に最も近いマンション！

>>415
毎日飛行機乗るの？

それしかアピールするとこないから・・
許してあげて。

バス、朝は危険

羽田なら川崎のほうが近い。
タクシーでも安い。

川崎は色々店がある。

JR川崎駅から京急までは遠すぎる。街は汚いし。

２年以上住んでますが、所詮賃貸マンション、まったく買う気にならないですね。住んでる人がそのまま購入するケースが多いって出てますけど、あれは営業トークですよ。騙されないでくださいね。元々、入居者が少なくて、定期借家にして家賃を安くしたり、フリーレントしたりして、やっとほぼ埋まった状態になれたんですから。ただ新駅がまだできてなかっただけで、ああいうザマになったわけじゃないのよ。また、定期借家の物件はほとんど間取りが悪くなかなか借り手が現れなかった物件だらけ。Aタイプあたりはもちろん、ほかにもたくさんあります。まぁ、興味がある人は、他の物件とじっくり比べて検討したほうがいいかもれませんね。

>>421

あなた本当に住民さん！？
そんな悪態つくような所に２年も
住むのは矛盾していると感じるけど。

私だったら、いくら賃料が安くても、
そこまで嫌な所には住み続けないな。

言い回しが、あの人に似ていると思うのは、
気にし過ぎなのかな。

ま、みんながみんなじゃないにしても、
そういう印象を持つ人もいるのかもね。

>>421

私はこの方に同感です。
住友は今かなり強気の値段で売ろうとしていますが、なぜなら今が一番高く売れるから。
ショッピングモールや開発する予定が多い時期だからです。

このタイミングに販売を開始したのも住友の戦略でしょう。
購入予定のみなさん、今この時期に買えば完全に高値掴みしますよ。

あと2年もしたら、この地区は供給過多で値崩れをおこすでしょう。
それから余裕を持って買っても遅くはありません。

マーケットの心理をよく理解して購入してください。

他を見渡せば、同じように値崩れして買い時の場所がたくさんありますよ。

東側はマジで電車がうるさい。

>> 422

421です。

信じてくれなければ仕方がありません。このマンションはそれだけが悪いわけではなく、ほかにもたくさんあります。別に悪いところを片っ端から列挙するつもりもありません。ただここの皆さんに他の物件もしっかりと検討した方がいいですよとアドバイスしたかっただけです。住民としてね。どうしてそこに住み続けてるかというと、ただ交通の便がいいだけなのです。