クレストプライムタワー芝ってどうですか？パート2

５０７とか５１３みたいなコメントって不思議だよね。
購入検討者にとっても購入済みの住民にとっても、何のメリットも無い書き込みでしょ。
まぁ、ゴクレ関係者なんだろうな。

利益率が高い物件なんて、なんで買うの？それじゃぼったくりマンションだよ。
価格は価値に見合って意味があるはず。
そして不動産は、適正価格じゃなきゃ、最初から含み損だよ。
まぁ、大半の方はそう感じているから、これだけの期間、売れ残っているわけだが。

マンション販売は0か100しかない。だから売る側にすれば仮に購入希望者がいて本気で売りたいなら必死なはず。なのに、「ゆっくり売る」というのは販売側の売れない言い訳みたいで何か釈然としない。

暮らしてみれば、良さが実感できますよ。気に入った方は買っても損しないでしょう。以前も山手線の内側に住んでいましたが、快適度はさらにアップしました。
気に入らない方はやめられればいいんじゃないでしょうか。

物件自体はよいのだろうと思いますが、販売会社が今後も存続できるのかが心配です。
何しろ、相場より安い値段で、ゆっくり売っているらしいですから。

環境を考えれば、ここは相場よりかなり高い。
だから売れ残っているんでしょう。

これだけ財務内容のいい会社だから大丈夫でしょうが、万一、つぶれたって資産価値に問題はないでしょう。マンション自体の価値は高いわけですから。もし、引き受け先の会社が全室を1割引で売り出したら、将来の値上がりを見越して、同業他社が買いに走るでしょう。

正直、デベロッパーのブランドで中古価格が異なりますから、
つぶれれば資産価値に影響せざるを得ないと思いますよ。
どの程度の影響かは分かりませんけど。

ここがつぶれるぐらいなら、もっともっと先に倒産する会社が山ほどあるでしょう。利益が出ているといっては叩き、社員の給料がいいといっては叩き、挙げ句に杞憂もいいところの倒産の心配ですか。心配事が多くて大変ですね。

ゴクレは四季報見ればわかりますが、
潰れる類ではありません。
株価的にも、財務、保有資産、
会社の形態的にも。

しかし、財閥系、電鉄系にくらべれば、
ブランド力は大きく劣るし、
株をやらない人から見れば、
カタカナ不動産の一社って認識ですから、
ツインパークスを意識した値付けが受け入れられないのでしょう。

そもそも安いから売れるってデベですから、
高けりゃまぁゆっくりじゃなきゃ売れませんわな。

発売当初はともかく、今はツインパークスの中古よりも、安い価格設定ですね。
どっちかというと、ご近所の中小投資用マンションと坪単価おんなじ。

発売当初より、値下げされたんだ。でも、まだ割高感はある。

　割高感はないですよ。ツインパークス（中古。仲介手数料も別に必要）に比べると、相当、安いです。麻布十番の２物件と比べてもかなり安いです。まあ、またそう書くと、ネガの人たちは「高速道路と線路に囲まれていて、川もあるから割高だ」とか言うんでしょうけど、坪単価を比較すると安いのは事実です。さらにまた「内装が」とか「比較にならない」などとケチを付けるのでしょうが、３物件と比較して坪単価が安いことは否定できないはずです。

ここって中古の上に売れ残り部屋半分以上のマンションでしょ？多少安くなるのは当然。
でも全く需要にあってない値段だから売れない。

　中古ではありませんよ。仲介手数料（３％）は不要です。これは大きな差です。室内のメインテナンスもゴールドクレストが責任を持ってやっています（私は営業ではありませんが）。ほとんど宣伝もしていないのに（住宅情報以外で目にする機会は少ないでしょう）、うまく見つけて「割安だなあ。便利だなあ。暮らしやすそうだなあ」と感じた人だけ買えばいいんじゃないですか。必要以上に値下げしてバーゲンセールになったら、既に購入した住民が困りますよ。この超都心立地で、さらに大幅に安くすれば売れることは分かっていて、絶妙な値付けで利益を上げていく戦略を部外者がとやかく言うのは意味がないでしょう。それで儲かってるんだから。管理費も駐車場代もゴールドクレストが負担しているんだから、住民にとっても不利益はないはずです。

私は営業ではありませんが、割高感というのは、坪単価で計るのでは無く、坪単価あたりで、何を購入者が得られるかで計るもの。

上の方で書かれてる方、値段だけでは割高感計れませんよ。

実際に暮らしてみると分かりますが、大きな満足感を得られますよ。

ここより立地がよいところと比べて坪単価が安いと言われても、無意味です。
絶妙な値付けとか、ゴールドクレストの戦略とか、そういう胡散臭い話はやめてほしいです。
読んだ人が明らかにおかしいって思うのが分かりませんか？
もう宗教のようなものだから、本当にそう思い込んでいるのでしょうが、
そんなこと言われると、これから買おうとする身としては、躊躇してしまいます。
せっかく物件自体は良いのに、非常に残念です。

まあまあ、胡散臭いの嫌なら最初からゴクレはなしでしょ（笑）
でもここ、普通に安いよ。
これで高いとか言ってるなら、港区は考えない方がいい。

宗教？購入を検討しているにしては的外れの批判ですね。本当に買いたい人は買うし、躊躇するならやめた方がいいですよ。

本当に買いたいかどうかを検討するためにここを見ているんでしょうから、気持ちは分かります。
でも、確かに安いことは安いですね。
ゴクレに限らず、タワーマンションなんて、この程度の売り上げ（売れ行きも含めて）で利益を出せるってことなんでしょうかね。

信じられない。スーモみて初めて知りましたが、いまどきタンク付きのトイレだなんて！！
内装のコスト削減はわかりますが、ここまでのコスト削減って…！
2006年以降の港区の高級マンションでタンク付きトイレってみたことない…

タンクとかどーでもいい。

いやならトイレだけ替えればいい話。
大した金額じゃない。

ここは土地も建物も安いんじゃねーの？

ということは未だ割高なのかなぁ。割高な物件はつかみたくないですよね。リセールバリュー低くなるので。

これだけ盛り上がっているんだから、リセールバリューも大丈夫ですよ！

私は営業ではありませんが、8年落ちのツインパークスと、3年落ちのここを比較すると、ヴィンテージマンションで、ステータス、リセールバリューのある、ツインパークスですね。

後は、多少は新しいここに価値を見いだすか、どうか。

何だか妙に盛り上がってますね。だから、ツインパークスがいいなら、お買いになればいいんじゃないですか？？

相変わらず難癖つけて値引きを画策する輩と同業他社によるネガレスが多いね。
人間として恥ずかしくないのだろうか？

この価格が納得できない人は他へ行けばよいし、同業他社は営業妨害するなと言いたいね。

てゆーか、ゴクレよ、いっそ値上げしちゃえば？

次回の売り出しでは値上げするかもしれないということでした。

上層階のトイレはタンクレスですよ。

現地見学に行って、かなり気に入りました。
欲しくなったのですが、ここの書き込みに否定的な意見が多いので具体的に何が問題なのか知りたいです。

トイレがタンクレスじゃ無いのは、私も気になりました。今時どうして？って感じですよね。
手洗いシンクを別途設けるスペースとコストを削減するためかな。
浜松町駅のメイン改札側じゃないのも微妙。


他は、自分なりにこの掲示板で皆さんが挙げていたイマイチポイントに対しては、

割高感？　港区にしては安いと思ったのですが、高いですか？
スーパー？　今もネットスーパー愛用者なので問題なし。
古川？　見た目ドブ川なのに、臭くなかった。
高速道路？　15階付近の部屋はベランダから下を覗いても高速道路は見えない。



「絶対辞めとけ～！」ってポイントがある方、ぜひ教えてください。

ご自分でご覧になって、気に入られたなら、特に問題はないかと。

ただし、値段については、築３年の物件と比較されましたでしょうか？
たとえば、２年住んで売却するとなると、築５年の物件になります。

550さん、どうもありがとうございます。
なるほど、そういう比較が必要なのですね。

さっそく、港区で築3年の中古を検索してみたら、確かに1㎡100万円未満ばかりですね。
（坪がわからないので、㎡で計算しています）

クレストプライムタワーは1㎡100万円を超えるので、確かにちょっと高いのかもしれませんね。
ちょっと高い分を「新築の気持ち良さ代」と捉えられるかですかね。

タンクレストイレは、この物件が設計された当時は、一般的ではなく、竣工近くになって、けっこう出てきたんで、高層階だけタンクレスに変えたんじゃないか？

タンクレスって、タワマンの場合は、水圧の件とか結構面倒だという話を聞いたことある。

実際問題としてタンクレスは他にも色々とデメリットもあるしね。

勉強してからにして下さい。都心の三井や住友の物件では2006年からタンクレスは常識です。
たかがトイレと思うかもしれませんがマンショングレードや仕様を見極めるのにタンクレストイレかはわかりやすい指標ですよ。
あと玄関の段差。今時あれはないですよ。
全体的に設計設備が古いと感じました。

現在の不動産相場は築年数に従って下がるというものではありません。
右肩下がりの時代には、新築は買った瞬間に中古になって2割下がるといわれましたが、今は相場で決まります。
安い時期に買ったマンションは、相場が上がれば値上がりします。高い時期に買って相場が下がれば損をします。
単純に築年数で比較してもあまり意味はありません。

ＴＯＴＯので高層階でも簡単にタンクレスに替えられるの
ありますよ。３０万円台でできるようです。
でもこの物件高速からみるともうかなり汚れてますよね。

玄関の段差？？ありましたっけ？そういえば、わずかに傾斜を付けてたかな？いろんなこと 言いますね。

この３年間、紙カーテン部屋ばっかな訳は誰でも分かるでしょ。
検討中のフリした営業さんもお疲れ様です。

簡単に言えば『このマンションにこの価格設定は身分不相応』って事。

それが３年間も売れ残りまくってる理由であり、止めとけばって理由。

今住んでいる2004年に建った賃貸はタンクレスなんです。
タワーじゃないですが、20㎡とかのワンルームが沢山入ってるような賃貸マンションなんですけど、タンクレス。

だから、2007年に建ったクレストプライムタワーのトイレを見てちょっとガッカリはしました。
立ち上がったら自動で水が流れるタンクレスに慣れてしまってるので、手で流すのか～と。


553さん、ありがとうございます。玄関の土間とフローリングの段差、高いですか？
最近、ここ以外の新築のモデルルームも数軒見に行ったのですが、全然気づきませんでした。


554さんもありがとうございます。この物件は厳密には「新築」って築年数でもないですが、誰かが一度住んだ部屋は気持ち悪くてイヤなので、未入居部屋が近隣の中古より若干高いのは仕方ないかなと思っています。
中古でも気にならなければ、ここ以外にも選択肢は広がるんですけどね。

>>553
高層マンションで使用されるタンクレストイレはウィキによれば、下記のとおり、2007年8月から発売されたようだが？

ハイブリッドエコロジーシステム
TOTOの商品。水道直圧式をベースに小型タンクを組み合わせ、水道から直接流れてきた水はボール内の洗浄に、内蔵タンクからの水はポンプで加圧してゼット穴部分から勢いよく噴出させる新洗浄方式。これにより従来タンクレストイレが使えなかった水圧の低い場所（戸建て2階、マンションの高層階、高台など）でも使用可能になっている。2007年8月1日発売の「ネオレストハイブリッドAH」で採用。

557さん、『このマンションにこの価格設定は身分不相応』の具体的な理由を教えてください。

タンクレスのトイレは紙が残ったりしますよ。

>>553
タンクレストイレ自体は2001年に登場したが、高層マンションで使用可能な製品は2007年8月に登場というのが真相のようだね。いい加減なこと言って難癖ついててないで、もっと勉強してね。

うちのタンクレスは紙残らないけど。。。TOTO
自動洗浄で立ち上がるタイミングと、紙を捨てるタイミングの差がありすぎるとモチロン残りますけど。
すぐ2回目流せるからタンクレスは便利です。
タンク有りは、水が溜まるまでしばらく待たないと2回目流せないから。
タンク有りの利点は、停電時も1回だけは流せることぐらいだと思ってます。

トイレなんかどうでもいいと思いますが、物件の動きが鈍い地域であることは留意が必要かと思います。
急に引越す必要が出たときも、売却に時間がかかることが考えられます。
特に、新築が残っている間は、新築のほうが競争力が高いです。

3年たって、紙カーテンでない部屋が6%程度とすると、このペースで完売に50年かかる。

そうなると、建築したデベロッパか、その後継企業が、大半の部屋の大規模修繕を自分で行うことになる。

想像するだけで、絶句。

面白い計算しますね。50年？ハハハ。

何でも無理やりの｢根拠｣ってでっちあげられるもんですね。6％って何？

ここは新築物件ですが、中古マンションと比較する場合、中古には3％の仲介手数料が加わることにも注意する必要があります。

重要なのはトイレじゃなくて、立地ですよ。便利な場所かどうかです。

事実だけ述べると、
売れてるのは３割〜４割弱。
１LDKはほとんど残ってない。

30階下で３～４割と聞きました。30階以上はほとんどオークションで日本回復を待ってるそうです。 築３年なのに。。自信有るのか？このマンションは捨てて、他のタワマンで利益出てるのですかね？ 仕入れ値が安い時だったんだから販売すれば良いのになぁ 因みに皆さんで値引き交渉して成功した方居ますか？成功された方はどれぐらいの割合でしたか？ 自分も契約一本前なのでこれから値引き交渉して目標１割です。 教えて下さい。

　このマンションは捨ててるんじゃなくて、逆に資産価値が高いので、相場が回復した方が利益を生むから、時期を待ってると聞きましたよ。相場が上昇に転じているので、値引き交渉は難しいと思います。むしろ、勝どきビュータワーの方を早く売りたがっているみたいだから、そちらで交渉してみてはいかがでしょう？
　

住友の港南にある大型タワーは2006年竣工の時点でタンクレスでしたよ。
ちなみにゴクレ他物件でもタンクレスなのになんでここはタンク付き？
あからさまなコスト削減が残念です。

　８月も終わろうとしているせいか、秋に向けて購入を検討する人が増えてきたのでしょうか。
　知り合いの不動産業者が「売り出し物件が少ないため、意外な高値がつく中古マンションが出ている」と話していました。これから秋の住宅シーズンは供給数が増えていくんでしょうけど。
　ゴクレも売り出す部屋を増やすんじゃないですか。状況次第では価格を少し上げるかもしれませんね。これまでの他物件の売り方を見ると。

　今朝の新聞に、国土交通省の７月１日時点の調査結果として「地価下落地点が減少」という記事が出ています。「上昇したのはマンションの売れ行きが好調な住宅地の佃・月島など４地点で、前回の２地区から増えた」ということでした。

日経新聞にも「地価下落ペース鈍る」と出てますね。「住宅資金向け贈与の非課税枠拡大など住宅関連施策の効果がみられる」のだそうです。

数年以内に景気や相場が回復する可能性がないのは周知の事実では。

ゴクレは値引きしないでしょう。自信あるみたいですよ。

都心のマンション価格の上昇は各種データが示しています。千葉、埼玉やバス便など駅から離れた場所なら、値下がりを続けているマンションがあるんじゃないですか。

大量の在庫を長期間かかえるということは、それだけで経営上問題です。
将来売れる自信があるかどうかは関係ないです。
将来の相場上昇に掛けるという博打も、経営上はマイナスです。
ただ、そういったマイナスがあるにもかかわらず値下げをしないということは、
既に購入した人にとっては、良いことです。
会社の信用維持を重視しているのではないでしょうか。

９月末決算に向けて９月末までの鍵渡しの方には気持ち値引きが有ると聞きましたよ。まぁ私は間に合いませんが。。 573さん、私の友人が2006年住友 港南 大型タワマンに住んでて、頻繁に遊びに言ってますが、トイレはタンクレスではありませんよ。東向き高層階です。premium階は知りませんが。

私は営業ではありませんが、紙カーテンの数を見ると、とても3割も売れたようには、見えません。
買っても入居せず、賃貸もしない人が大量にいる、と言うことでしょうか？

そうですか？あなたでしょう、｢6％｣｢50年｣の根拠レス・ネガさんは。

最近は平日に引っ越して入居する人も結構いますね。土日だけでは足りないのかな。

確かに引越業者も土日は他のマンションの引越で忙しいと思いますが、
主な理由は、平日のほうが引越料金が安いからです。

そんなに意地悪そうに書かなくても、最近の土日、このマンションはずっと引っ越しラッシュですよ。

そうですか、中古物件か未入居物件か分かりませんが、
ついに動き出しましたね。　

　ゴールドクレストが内覧のお客さんを案内してくる機会も増えたようです。

そもそも「引っ越しラッシュ」というだけでは売れているか否か判断できませんよね。
転入か転出かもわからないし。

それにしても、そんなに毎週土日にこの物件の引っ越し現場を確認することができるあなたは、
営業さん？住人？どちらですか？

子供が夏休みのときに引っ越しというのもあるかもね。

浜松町に住みたくないけど便利な駅であることは間違いない～

549の書き込みをした者です。

皆さんのご意見を自分なりにまとめてみても、結局のところ、
「特にこれといった問題はないのになぜか売れてない。3年間も売れてないのには何か裏がある、怪しい。」ということで敬遠されている主な理由なのかな～と思いました。

山手線沿線の新築タワーを探していて、現時点ではココと大崎と高輪台しか候補がありません。
この3軒の中では、芝が一番良い気がしていて、悩んでいます。
トイレ以外の具体的な問題点（3年売れてない具体的な理由）が思い当たる方、ぜひコメントください。

通勤でﾓﾉﾚｰﾙを利用しているのですが
あらてめて見ると、本当に紙ｶｰﾃﾝが多いですね

高速沿いとはいえ、東京タワーに面した部屋も紙ｶｰﾃﾝが多く見受けられます
東京ﾀﾜｰが部屋から見えるって、欠航ﾎﾟｲﾝﾄ高いと思うのですが･･････････

私も、売らない理由、売れない理由、どちらも正しい理由を知りたいです

>>593
特にこれといった問題はない、ってことはないでしょ。
＊　渋滞する首都高、狭くて暗い運河、ひっきりなしに通るJR線路に囲まれた立地。
＊　形ばかりの緑地帯
＊　何かと話題豊富なゴクレ物件
＊　売り渋り＋滅茶苦茶な当初の値付け
＊　日々の買物には不便な立地
これらはすべて非常に大きな問題だと思いますけど。

建物の中を内覧するまでもなく、このくらい指摘できますよね。

近くに、美味しいお蕎麦屋さんもあるけど、大半は単なる居酒屋ですものね。

>>593
売れていなかったのではなく、本腰を入れて売っていなかったんですよ。広告も必要最小限しかうってないですしね。

ここは従業員が大手に比べて無茶苦茶少ない上に、勝ビューやアウル、品川シーサイド等の現場を同時並行でかなり抱えている上に、新規の現場（土地仕入れと開発）も動かしてます。

限られた人的資源の選択と集中で、リーマンショック後の不景気の中、比較的売り易い価格ゾーンの現場や、大規模物件の割に仕入れ価格が高く短期で処分したい勝ビューとアウル等に人員をあてていたと思われます。

元々、この人員規模でやや戦線を広げ過ぎたきらいはあり、特に、勝ビューとアウルを同時期販売というのはかなり無理があったわけです（財閥系でも至難の業だがＵＲとの絡みでスケジュールに融通がきかななった）。

ここに来て、勝ビューとアウルの目処がたってきて、景気も今再びおかしくなってるものの物件が動き出したので、価格帯が高めのこの物件にも問い合わせが増え、ゴクレが想定する価格で客がついてきたから動き出したということでしょう。

普通のデベだと財閥系も含めて、こんな販売スタイルは財務的にできないけど、ここは長期戦ができてしまう。この辺が、同業デベや値引きを迫る顧客の反発を受けてスレが荒れる要因です。

ただ、既存の顧客からすれば資産価値の低下が回避できるメリットがあるわけで、一旦ゴクレ物件を買った客から見れば、信頼を裏切らないない良い業者ということになります。

この独自の販売スタイルの評価が立場によって180度異なることから、毀誉褒貶が渦まくことになります。いずれにしても、非常にユニークで賢い、面白い会社だと思いますよ。

なるほど、値下げを安易にしないということは、これ買う顧客からしても、早く買うと損というインセンティブを除去できるので、信頼感につながるね。

今まで余り値下げしてこなかったということで、物件の値付け対する信頼感が増す。

最近、客が増えてきたのは、ゴクレの販売スタイルが理解されて、このまま待っても値下げは期待薄と諦めた客が増えたのかも知れない。下手すると値上げされちゃうかも知れないし。

利便性、安全性考えても豊洲には敵いませんね。

595さんのような考え方の人が一般的に多いのでしょうかね。
595さんがあげたポイントは、都心生活経験のある人にはたいしたこと無いポイントばかりだけど、郊外から都心への引越しを検討している人にとっては、これらが「大きな問題」なのかもしれないですね。

私は今もココと似たような環境の賃貸に住んでいるので、どれも気にならなかったのですが、ということは、私みたいな少数派がココのターゲット層なのかな。

595さんがあげたポイントのうち、唯一気になるのは、
＊　何かと話題豊富なゴクレ物件

これは、私も歴史の無いカタカナ不動産屋はどうなのか気になっています。
うちの職場の割引対象提携不動産リストにもゴールドクレストって入ってないし。。。

600さん

えっ？？

利便性、安全性考えて、豊洲はかないませんね。のミスタイプだよね。

どう考えても、、、


豊洲扱っている不動産業者？？？？？
いくらなんでも、600のような歪曲は、豊洲にとって、マイナス効果ですよ

評判いい不動産会社を選んだほうがいいです。

601さん

ご意見に賛同です。

595さんは、もともと、超都心に住むより、郊外に住んだほうが、生活パタンがあっているのではないでしょうか？
そのほうが購入費用も安いし総合的な満足度が高いだろうと思います。
超都心生活を必要としない人にとっては、超都心マンションは、どんな物件でも高いし不満多く感じると思いますから。

逆に、生活パタンから、超都心生活が必須な人にとっては、601さんのような感想になるのだと思います。

この物件の何が悪いのか分かりませんが、
598＝599をみてしまうと、何となく理解できるような気がします。

直近601です。

605さん、ご賛同ありがとうございます。
確かに安くはないけど、通勤にも便利、遊びに行くにも便利な地域なので、郊外を一切候補に入れてない私にはココで良い気がしてきました。大崎と迷ってますがココに決めちゃおうかな...


豊洲にかなわないと書いてる人がいますが、私的には豊洲は「セミ郊外」って感じです。
郊外と比較しても意味がないので、どうでもいいと思っています。
私は山手線MUSTな生活なのでココと大崎で迷ってますが、豊洲近辺に勤務地がある人には、豊洲も魅力的な物件なのでしょうね。

大崎はバブルっぽいからやめたほうがいいですよ。
なんか立地条件にしては財閥ブランド料が載って割高。
しかも、タワー林立でお見合い部屋多く、落ち着かないし。

こっちの方がjrのほかモノレールや地下鉄も使えるし、銀座も徒歩圏。

それに、品川区よりやっぱ港区でしょ。

>>607
言ってる側から…ですね。

なんで、ここのスレは、営業でもないのに、ゴクレの経営哲学を語る人が多いんだろう？

広告等絞っていたら、外部者が、デベロッパの哲学を学ぶのは、困難なんだが。

検討板なんで、そんなことより物件自体に興味があるんじゃないの？？

港区は青山、赤坂、麻布

築３年もたっちゃうと固定資産税の優遇も残り２年しかないのか。

確かに、こちらの部屋は選び放題。他のタワーマンションが殆ど完売でしょう。

最近書きこんでる人達は過去スレを初めから読んでないのか。
最近の書込みはあきらかに営業の書込みだけど。
ここは最初の販売価格に比べて今はかなり価格下がってるよ、
しかも日本はこれから景気はよくなることはなくまだまた悪く
なるから、ここの価格も数年後確実に下がる。

595ですが、私は港区の住民ですよ。

ご心配はありがたいのですが、私のマンションは、首都高に隣接していない、線路は遠い、スーパーまで徒歩1分、JR駅徒歩10分以内、きちんと緑地が整備され、庭でBBQも楽しめ、周辺道路も綺麗に整備された財閥系タワマンです。それほどここと完成時期は変わりませんが、こちらは完売で、このサイト上では、とっくの昔に検討スレは沈んでいます。

都心に住むのと環境は両立できるものと思います。私のところよりも、はるかに高い次元で実現しているマンションも多い。というか、ここほど両立できていない上、都心のメリットも中途半端な物件って少ないと思う。