二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 26

三茶にタワマンできちゃうのか！しかも財閥、これで更に厳しい。

↑小杉、豊洲どころではないわな。ただ三茶はごみごみしていて嫌いな人も結構いる。

駅遠、246沿いでよければご検討下さい。地所のタワーは清澄白河のスレで散々叩かれてますが、どうなることやら。

てかここもタワマンにしては遠い。タワマンがネックだが三茶で１０分以内は貴重です。
清澄はここ程叩かれてないし好調。

確かに実質的な駅からの距離ではここの方が遠いでしょうね。

それより、あんな高速沿いに建てる何で地所もどうかと思う。東急レベルだよね。

パークハウスのプライド持ってほしいよ。

三茶のタワマンなら、何年か前に建ってるよ。環七の前。
昔、巨人の投手が住んでた。

ここは言われるほど駅から遠くない。男の足なら4、5分程度。三茶の地所タワーは駅から遠いし環境も悪い。価格次第では検討するが、相当ふっかけてきそうな予感。三茶ならグランドヒルズの方が良いかな。

三茶のグランドヒルズって、２年以上前に竣工しているが、まだ売れ残ってるあの大型物件かい？
駅から１０分以上もかかるし、タワーのほうがいいんじゃん。

二子玉川ライズ経済的基礎の欠如2
二子玉川東地区再開発が東急電鉄や東急不動産ら東急グループのビジネス（金儲け）の場
になっていることは周知の事実です。再開発事業は東急グループを中心に進められており、
東急グループが私物化していると言っても過言ではありません。そもそも二子玉川東地区
再開発事業は1988年の世田谷区長と東急グループとの密約を出発点としています。また、
再開発事業予定地の８５％以上が東急電鉄、東急不動産ら東急グループの所有地になって
います。
しかし、超高層ビルの建築を中心とする計画案は経済界からも時代遅れと受け止められて
います。メリルリンチ証券は2010年3月に東急電鉄の投資判断を「買い」から「アンダー
パフォーム」へと2段階引き下げ、目標株価を110円も減額しました（「東京急行電鉄(900
5)はメリルリンチの2段階格下げを嫌気　「来期は分譲事業で大幅減益の公算」」NSJシ
ョートライブ 2010年3月17日）。不動産市況の低迷が続き、不動産賃貸の空室率上昇が懸
念されるためです。
既に東急不動産には「バブルの遺物」となった失敗開発事例の前科があります。千葉市緑
区あすみが丘で高級住宅街を開発しようとしたワンハンドレッドヒルズ（俗称チバリーヒ
ルズ）です。地域や社会を無視してバブル経済に溺れた成れの果てです。これについては
証拠物件・第４号証の末尾に言及されています。
二子玉川は都心から離れており、オフィス立地としては魅力に欠けます。そこに超高層ビ
ルを建設し、大規模なオフィスを作っても空室を増やすだけです。バベルの塔ならぬバブ
ルの塔になってしまいます。
計画案は住民の権利を侵害するだけでなく、東急にとっても負担となります。計画案のま
まで事業の破綻を回避しようとするならば行政がオフィスを借り上げて公共施設を入居さ
せることになります。これは税金で負担することになり、行政・最終的には納税者が尻拭
いをすることになります。このような計画案は経済的基礎に欠けています。

二子玉川ライズ経済的基礎の欠如1
次に経済的基礎の欠如です。都市再開発法第17条は認可できない場合として、「第一種市
街地再開発事業を遂行するために必要な経済的基礎及びこれを的確に遂行するために必要
なその他の能力が十分でないこと」を挙げます。
二子玉川東第二地区市街地再開発事業では「事業を遂行するために必要な経済的基礎」が
欠けています。それは経済不況や少子高齢化などから明らかであり、意見書でも述べた通
りです。計画案は「コンクリートから人へ」の社会状況にも逆行しています。
計画案は超高層ビルを建てて、オフィスビルや商業施設にする典型的な開発優先の再開発
です。バブル経済期に考えられた計画であり、今の時代に沿ったものではありません。六
本木など都心部がやり尽くした再開発を今頃になって二子玉川が真似する必要はありませ
ん。それは国分寺崖線と多摩川に挟まれ、自然と共存してきた二子玉川の魅力を破壊する
ものです。
各地で開発計画が縮小されています。意見書提出後に判明した動きとして、小田急電鉄に
よる川崎市多摩区の向ヶ丘遊園（むこうがおかゆうえん）跡地利用計画があります。具体
的な内容は証拠物件・第4号証に書かれております。
当初の計画は5～６階建てマンション850戸、計画人口2775人の大型開発でしたが、戸建60
戸・３階建てマンション160戸の計220戸770人に縮小されました。戸数、人口とも約4分の
１への縮減で、高さもすべて10m以下となりました。
ここからは未だに超高層ビルを建てようとする二子玉川東第二地区市街地再開発の異常性
が浮き彫りになります。
再開発に税金を投入することも問題です。予定されている建物は商業施設やオフィス、ホ
テルです。商業施設やオフィス、ホテルのニーズがあるならば民間が自らの計算とリスク
負担で行うべきです。そのような事業に税金を投入することは、自らの責任で事業を遂行
している他の事業者に対してアンフェアになります。

普通にGH＞三茶タワー＞ライズでしょ。値段がここ以下でGHレベルのタワーが建ったらここは終わりでしょうが地所も結局売れ残るでしょ。ただここの検討者が流れてしまうのは否定できない。環七のタワーは駒沢のタワーとの認識だし行ったことあるがレベルはライズより一枚下。

そういえば確か、昔東急って訴訟問題起こしてたよね？

885,886さん、あなた何もここでそこまで書かなくても。
書いた本人の満足感と読む人間の感覚が反比例するいい例でしょう。

８８５．８８６さん

お盆で会社休み？

誰も相手してくれなくて、ついに此処にたどり着いたか。

勉強になります。住民じゃないから客観的に読むことができます。住民さん達は、このマンションに投資しちゃったから焦っているのでしょうね。

住民さんではなく販売関係者のなりすましでしょうね。この人たち土日は休みじゃないから曜日感覚ずれてるんだよね。890さん、お盆休みでなくてもきょうは日曜日だよｗ

東京スカイツリーがここに出来ていれば経済効果が期待できただろうに
東武にやられたと感じた、電波塔としての立地条件があるのか知らないけど

武蔵小杉ﾊﾟｰｸより数段ﾚﾍﾞﾙが下のﾗｲｽﾞより更にﾚﾍﾞﾙが低いって三茶は相当ひどいんだ。

三茶のがライズより上でしょう。小杉って川崎ですよ。三井が良いのは
認めますが。

これ以上、人や車が混まないことを祈るだけです。

いよいよグランドヒルズに光が。残りは即日完売しそうな環境になって来たか？

浜田山、三茶、小杉、二子、好みの問題ではないでしょうか？

入居前なのですが、東急コミュニテ-さんの管理の具合はいかがでしょうか。
業界最大手であり、上場していることは聞いているのですが、良くない評判が多いようなので。
マンションは管理で買うものなどという話も聞きますし、ご意見をお聞かせ頂ければと思います。

三井＞住友＞＞＞＞東急
三茶＝浜田山＞＞二子＞＞＞小杉てな図式か
値段、電車通勤利便性だけなら
小杉＞＞＞三茶＞二子＞浜田山まあ当然か。

炎天下の中グランドヒルズ成城の販売関係の方がスーツ着てがライズの前で看板持ってティッシュ配ってます。
ライズの見学者狙いなんでしょうか。
普通ならもう少し駅よりのほうが宣伝になると思いますが、まさかライズの入居者に宣伝したいのでしょうか。

今日発行のスーモ見ました？
「資産価値が落ちにくい街」ランキングで豊洲がなんと２位！！

住友不動産の宣伝に踊らされる阿呆。
私はライズには批判的だが、豊洲と比べるとエル・ドラドのように思える。
あんなチェルノブイリみたいな汚染土壌に
無理してローン組んで住む奴がいるのが不思議。

世にも不思議な物語

>>903
あんたおもしろすぎｗｗｗ

豊洲 液状化、海面上昇
二子玉川 洪水

どっちもどっちでしょう。

中産階級を自認している人間の住むところでしかない。

タワマンの条件とはと検索すると、タワマンは１に立地２に立地３－４がなくて５に立地と言われてます。
やはりハブ駅の駅直結が最低高級タワマンの条件みたいです。
駅から７－８分もかかるようだとタワマンを買う意味がないみたいです。

＞907 おソースはどちら？

で、結局今何戸残っちゃってるんですかね？

駅直結が高給、いや高級になるわけ無いだろ。

花火の日とやらに見れば一目瞭然では？

駅直結タワーは何故か、免震でも制震でもない耐震が多い。
勝どき、高輪台、豊洲、東池袋…
耐震で高級というには無理がある。

>>907
>言われてます。
>みたいです。

ネガも自信喪失気味？

引越しのサカイぼろ儲けだな。

豊洲は液状化とか、地震がらみのネガが多いけど、
本質的な問題は、街としての文化の有無だと思う。
更地に箱作っても、街の文化がいきなり形成される
わけではない。

逆に地権者と地域住民との文化の違いに
苦労しそうですけどね。

管理会社は大成サービスでもよかったんじゃないの？
系列だし施工会社の下のほうが話が早くて。
今の時代東急で全部揃える必要ないし、設備メンテだって早めに見積もりとって経費削減して、
管理費抑制して、大規模修繕に少しでも金振り向けないと中期的でもきつくなる。

管理が一番儲かるから東急は手放さないと思うよ。車だって売った後のサービスが一番儲かる。同じこと。

口では東急を嫌っても、自分が管理組合の理事の時に変えるのは非常に面倒。管理組合を変えたい人間が理事になることを厭わないよう出ないと難しい。

結局、こんな所でほざいているだけでは進まない。

それにこれだけマンションが大きいと管理組合もいくつかに分かれる。東急で満足している組合が一つでもあれば、なかなか調整はつかない。

ずるずると時間がすぎて、管理でも儲かる仕組み。

１０３３住戸のなかでも、賃貸感覚で住むひと多いと管理する面では、人任せ意識強いから運営は楽になります。

>>907

たしかにタワマンは駅からの立地が大事。

ということで、最近、実際あるってみた。
改札を出て、工事中の突き当たりの看板を右に出て、多摩堤ぞいにあるいたが、
ウエストの入り口まではジャスト４分、イーストの１階入り口の自動ドア前までは５分かからなかった。

リボンだともう少しかかりそうだから、多摩堤沿いに駅まで行ったほうが早いかもしれない。

麻布十番パークタワーも検討中だが、ここも改札からだと４分はかかる、実際に。
シティタワー麻布だと改札まで実際は６分かかる。大江戸線や南北線は改札まで遠いことも考慮するあるね

>920

「こうりょするあるね」
中国の方でしたか！
よく日本語を勉強されましたね！

やっぱり華僑の方が沢山住んでいるのですね。日本人の感覚では河原には住まないので、黄河や長江といった川沿いに住んだことがある方が購入されているんだという事がわかりました。何となく納得した。

何を言ってるあるか。
私、日本人あるよ。

中国人じゃいけないんですか？

915さん
へーこんな川沿いに文化があるんだ、高島屋以外に何にもないんだけどなー。
高島屋が文化と思い込んでるんだ。
どんな育ち方した人なんだろう？

ここの住人はやっとたどり着いたライズなのですからいたわって上げましょうよ。
生きがいなのですから。

ここの土地設計は町田の雰囲気に近い気がする
土地柄はまったく違うけどね
ひとつアクアだけラテン語なんですか？まあどうでもいいか

高島屋は東急百貨店と違うよ
沿線住民は格の違い知ってるから
たまプラはうまくできていますが、ここはどうかな

高島屋を文化の源とするならば、二子玉川は立川と同じということ。

もっとも、立川の方が飛行場があったり歴史が古いので、立川の方は「二子玉川と一緒にするな」と言うかも知れないが。田都よりも甲武鉄道（中央線）の方が歴史があるし、そもそも五街道の甲州街道が通っている。

ナンバースクールの都立立川も府立二中（府立一中は日比谷）だし、そういう意味では文化の格の違いがあるという認識は、古くから東京に住む人間では当たり前のことだが・・・・。

たまたま世田谷区に編入されたが、二子玉川のあたりは国分寺崖線下の地形ということで、狛江と同じ文化圏である。狛江も市外局番が０３の地域があるので「２３区≒東京０３」という部分では似たもの同士。
唯一違うのは、玉電と大井町線の繋がる駅という東急の恩恵を預かったという部分だけでしょ。

でなければ、高島屋もＳＣは作らない。

だから何？そんな経緯どうでもいい話。
ネガくんは、しょーがないな～。
今を語ってよ。今日の日経とか読んでるかな？

>921,922
このネガを書き込む方の、人としての小ささがわかります。

ネガども、まだやっているんだ。お前さん達は買わないでいいんだぞ。

日経本紙＋日経電子版を読んでますが。何か？

まあ、ｉＰａｄではフラッシュが見られないから少し不便だが・・・。

あ、ここのマンション、３Ｇが入らないんないんだっけ？
Ｗｉ－Ｆｉで読めば問題ないけどね。

紙版しか読んでいない人に、「今日の日経読んでる」とは言われたくないね。

＞９３３

っていうか、ここは買っちゃいかんだろ。

リーマンショック前に建設をはじめ、リーマンショックであわてて急遽安普請に方向転換した物件なんだから。

それをリーマンショック前の価格で買わされるんだから、たまらんわな。

リーマンショック後に計画された物件は、価格相応だと思うし、リーマンショック前に竣工された物件（岡本とか）だとお買い得だと思うがね。

二子玉川に盲目的に住みたい人間しか、ここは買わない。

むしろ、ここを買った人間こそ、時代や空気が読めていない気がするのは、私だけでしょうか？

ネガがネガがとわめいているが、本当にいいマンションだと思うのなら、ムキにならずにやり過ごせばいいのにねぇ
。結局、そのムキになっている姿が「哀れ」を感じてしまいます。
かわいそうな人たちね。

高級感はないが安普請には見えないけど？

ネガは存在に哀れを感じるね。
ここは可哀相なネガと暇人がやり取りしてるようにしか見えんだろ。
私も今暇つぶし。

>日経本紙＋日経電子版を読んでますが。何か？
>紙版しか読んでいない人に、「今日の日経読んでる」とは言われたくないね。

　ネガの世界では電子版読むことにステイタスがあることを、今初めて知った。
　>>934、おまえおもしろいな。もっと教えてくれよ。
　

ここの住人は新聞とっている世帯は少ないはずだよ。
２階までわざわざとりに行かない、読みたい記事があれば駅で買うから。
日経の情報なんて毎日読む価値なんてあるのかね？
情報の一部だから参考程度、会社行けば嫌でもそんなもの手にはいるから。

あの岡本はお買い得じゃないよ。

ここは住んでいるひとより、販売のひとがいたずらしているみたいですね。
販売の人なら最上階は有名人ですよとかの情報ありませんか？まあ言えませんよね。

>929

ハウス！！　大好きな立川へお帰り！！！

>935
盲目的に住みたいってわけじゃないけど、
両目を開いてじっくり検討した結果、買ったよ～。

論理的に話ができる頭の良い住民さんもしくは売主の担当者はいないモノかね。ネガが酷いのは当たり前だけど、ライズ擁護派の頭が悪すぎる。

ここに住むとオバカになりそうで怖い。

>964

確かに。ネガは不特定多数だが、肯定派はここの住民か、契約者か、東急関係者でほぼ１００％だからな。そう考えると気持ち悪い。

ほとんど東急関係者じゃないですか？
こいつらネガネガと大騒ぎする一方で、身内の不祥事の話題にはダンマリだもん。

いいと思うから買ったのだから、自分が気に入った点を書き込みする。
住民や契約者がネガさん的にいうところの「擁護コメント」するのって、別に自然だと思いますが・・・

東急関係者とか擁護とかいう言葉使ってくる特定の方はほぼ100%東急不買。

あと、度々出てくる文末に「・・・だもん」と付ける方、あなた特に頭弱そうで気の毒です。

初めて投稿します。
私は東京の下町出身でずっと東京に住んでいます
マンションを購入しようと都内の物件を物色中です。
ライズも候補の一つですがまだ購入には至っていません。
私の住んでいる街でも再開発がありました。
なぜ住民の方の反対を押し切って開発に踏み切ったのでしょう？
あくまでも私の個人的な見解ですが、
恐らく将来の財政難をさける為ではないでしょうか。
東京２３区で過疎化に不安を抱えている所も多いはず、
働き盛りの世代に移住してもらい多くの住民税を納付してもらわないと
２０年３０年後、高齢化で破たんしてしまうかもしれません。
又、資産を持つと固定資産税も納付しますよね。区政にとっても都政にとっても多くの世帯に住んでもらいたい。　
民間に協力し再開発をして街の若返りを期待しているのではないでしょうか？
今、住んでいる環境を破壊されるのは辛い事とお察ししますが、
将来ご自分が高齢になった時、行政サービスが安定している方が良くないですか？

驚くほど、税制や年金制度の将来を楽観されていますね
いまの若い世代が定年後、どうなるか・・・・シニアライフはぞっとするほど厳しくなるのに

無年金の若者がいっぱい増えていて、年取ったら生活保護の対象になります。若い人といっても、ちゃんとしたサラリーマンの奪い合いです。でも、高過ぎるとなかなか集まってくれません。

銀行は住宅ローンの顧客争奪戦。フラット３５の延長論も浮上。。。しかし、超低金利の追い風にも、買う側は慎重。まして、良質な新築は供給不足。。。歯の浮く営業宣伝にのせられて、チープな物件を高値でつかまされたら、目も当てられない。

杉並区は人口減少区になっちゃた。世田谷区はそんなことにならないようにマンション作らなきゃ。

>955
人が住むマンションが前提。
ゴーストマンションじゃ意味がないよ。

ミニ戸もたくさんある世田谷

まあ、ここ買う人はそんな老後の心配をしていたら買えないよ。
年金生活のときに、管理費や修繕積立金を払い続けるわけだからね。

先々週くらいの日経の首都圏面に各世代がショッピングする場所のランキングが数日に渡り連載されていたけど、玉川高島屋をご贔屓にしているのは５０代。要は百貨店世代。

ＤＩＮＫＳは東京ミッドタウンや六本木ヒルズ。

ファミリーはららぽーとなどに行く。

二子玉川に住みたいと思う５０代だったら、まだまだ年金は大丈夫だと思っているじゃないかな。

将来を心配していたら、不動産は買えない。

ただ、駅から６、７分もするタワーマンションは、将来何か現金が必要な時に不良資産になるのは事実。

東急もちまちまとホテルやシネコンを誘致するのではなく、Ｈ＆ＭとかＦ２１とかアバクロなんかを持ってこないと、なかなか集客はできないんじゃないかな。７月は前年比１００．８％と少し上回ったがトレンドとして百貨店での購買行動が減っている状況では、玉高というシンボルをもって二子玉川のイメージを維持するのも難しいのではないか？
ちなみに、玉高の７月の来客者はライズ効果もあって１０１．９％らしいが、来客の伸びに売上がついていっていないという状況。ちなみに６月は来客の前年比９９．６％なのに売上前年比は９６．５％とやはり集客以上に売上が伴っていない。詳しくは高島屋の企業情報サイトを見てほしいが、４月も５月も６月と同様のトレンドである。

あえて、この情報をもってライズをうんぬんするのは避けるが、ライズの住民の来客が増えたかわりに、お金を落としてくれていた従来の顧客が減った・・・と高島屋に思われないようにしないね。

>>959
環八沿いは高齢化が急速に進んでいますよ。
若い人はみんな環七より内側ですよ。

959は相当に暇だな。

郊外百貨店の業態がいつまでも続くとは到底思えない。

みなさんどう思われますか？

もう百貨店の時代じゃないけど。。。玉高も、対抗策に躍起だな

某情報誌の「資産価値が落ちにくい街ＢＥＳＴ１０」で
私鉄沿線では、学芸大学と高井戸が入っている
そういえば、学芸大学駅から遠いにもかかわらず
新築パークホームズの売れ行きが好調だった
リーセルバリューで物件を選んだ人も多いのだろう

>>964
落ちにくい
理由は？

どうせ過去形でしょう

今までは落ちにくかったｗ

↑中古も含めてマーケットの動きを見ればわかるでしょ。成約事例をチェックしてごらんよ

やっぱ過去形か。。

知りたいのは未来形なんですけどｗ

↑えらそうだね。。。プロだって、先は読めないよ。。。素人は困る

>>969
不透明な時代は過去の経験則はまったく当てにならないから、
自分で判断するしかないですね。

今高いとこ買うと
間違うと傷も大きくなる。

これだけは確かじゃない？

今安いとこ買えば損しない
ほど甘くはない。

>>972
損をしても傷は浅い。

>>950

東急コミュニティー社員の着服発覚

3人のフロント社員が、担当のマンション管理組合の集会室利用料等、現場の管理員が現金集金をしている小口現金を着服したとの発表が東急コミュニティーからあった。
3人の合計は13管理組合360万円に上り、古い事案では平成17年から着服していたことが発覚した。この中では、決算報告書の改ざんも行われていたとのことである。

>不透明な時代は過去の経験則はまったく当てにならないから、
自分で判断するしかないですね

まったく当てにならない？？？　どうでしょうかね
過去があって、未来がある
自己判断はご自由ですが…

安物買いで損をしても傷が浅い、、、子どもの論理みたい