二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 26

>利回りが低い方が優良物件」ということをわかってない

（爆笑）

>>740のトンデモ理論はどこから出て来たの？

740さんは二子玉川の利回りの低さは認めてるようだね

利回りと言うよりリスクリターンの関係でしょう。
いわゆるシャープレシオが重要よ。

雨が降ると水没するの？

世の中がみんな741～743のような不動産投資をわかっていない人だと、
だますの簡単だな。

オレもマンションデベに就職すれば良かった。

740はその次に「売れ残りが多い方が優良物件」とか言いだすのかな？

（笑）

まずはキャップレートという言葉を勉強しましょう。

↑
墓穴掘ってるよｗ

＞701

＞ネガの１つ憶えか。東急コミュニティー管理のマンション全部に書いてこいよ。

文句があるなら東急コミュニティーに言って下さい。
もとはといえば、他人様のお金を着服した東急コミュニティーの従業員が悪いのですから。

よその管理会社がよく見えるみたいだけど
ここは系列で固めてるからなあ
様子見て他社で候補がでるならば変更も考えていけばいいよ

ニ子玉VS豊洲の記事は、2002年の記事なのに、今持ち出してくるのは時代遅れ。
今で比べると、ニ子玉も豊洲も差はなく、
記事ではニ子玉以上に評価が低い武蔵小杉は、今ではほぼ同列と思う。

まあ、記事にあるように、利回り目線でマンション買うなら、
ニ子玉より用賀・桜新町・三茶を自分は選ぶ。

それより、契約者板では携帯のクレームがずいぶん少なくなったが、
意外と対策が取れているということなのか？

そうそう、フタコより、ヨウガ、サクラシンマチだと思います

どうぞ遠慮なさらずに
用賀、桜新町で暮らしてください。
私もいいまちだと思いますよ。

結局東急って高級タワマンって慣れてないと言うか、ｋｎｏｗ　ｈｏｗの蓄積が三井に比べて貧弱なんです。
おそらく公開緑地は自分の守備範囲じゃないので出来るだけ抑えて、金かけないようにする、一方三井は経年優化をうたい文句に公開緑地こそお金をかけて育成する、それが何年もたつと周辺環境の維持良化となり、マンションの資産価値維持にも繋がり、そのマンションの風格にもなる。
一方は売りっぱなし、一方は長い目で社名が挙がる。
この差でしょう。
だからライズの庭はおそらく東急の担当が下請けの植木屋に、「掲示板がうるさいからもっと目立つ花でも植えといてよ、コスモスなんか安くっていいんじゃない、入居してしまえば、後はどうでもいいんだから」って言う調子。
一方三井はおそらく日本でも有数のｇａｒｄｅｎ　ｄｅｓｉｇｎｅｒを入れ、土壌から調べ上げ四季折々の花が咲きそれも目の高さ、広がりまで勘案し築山を作ったり、森を作ったり本当に一年中を通して過不足なく楽しめる庭を作り上げている。
涙が出てくるのはライズの玄関、皆さんが車寄せと称してる脇の公園広場なんて赤土のどべたに鉄製の滑り台置いただけじゃない。
これも二子にぴったりと言われればもはや負け惜しみとしか聞こえません。
それにたしかに４６６さんが言うようにロビーの椅子趣味悪いと言うか、ベニアで作ったような椅子、あれも
すわり心地なんてぜんぜん考えてない、単に大き目の見た目に豪華に見えるものと言う基準で選んだのでしょうが、たしかに吐き気もんです。

↑　契約者スレと間違いました。

東急の目下の関心事は売れ残りの２７０戸ほどをいかにばれないように値引きして販売するか、値引き販売がばれると地権者や購入者がうるさいので、いかに早く手仕舞いするかです。
売れないと管理費その他東急の出費が垂れ流しになりいよいようわさがうわさを呼び、悪循環となります。
一番怖いのは値引き販売がばれ入居済みの人が騒ぎ出すことですね。
値引きした時入居済みの人に差額返還するのは最近は当たり前ですから、期わけ販売してても善良なデベはある程度返還に応じてます。
入居者もやんと結束すれば一人当たり平均２－３０００万は返還される可能性あります。

２７０ってどこから出てきた数字ですか？

何かソースがあれば教えてください。

>757
そうそう。東急はさんざん値引きはしないと豪語しながら販売してたから、
それなら、と購入した人もいると思う。
こっそり値引きでもしようものなら黙っちゃいない入居者は多いと思うよ。

755,756
そんなこといいつつ住民板に投稿しない煽り屋だね。

＞値引きした時入居済みの人に差額返還するのは最近は当たり前ですから、

そうなんですか？以下ご教示頂けますと幸甚です。

・返還率？はどう設定されるのでしょうか？
最も値引きした事例（例えば30％だったとする。）と、30％相当額を
返還するのでしょうか？

・最近の具体的な事例だと、例えば、どこで返還されたのでしょうか？

武蔵小杉も東急タワーって事は「武蔵小杉ライズタワー」になるのか。。。大型商業施設も東急設計みたいだし。。。

値引き率と同じ金額の返還があるわけないでしょ。

共有部分が他人に使われた状態で契約する場合と、竣工前に契約する場合とでは、状況が違うからね。
もし、同じような物件が２０％安く売られていれば、良心的なデベならば１０％くらい戻ってくるかも知れない。
これはあくまで、チラシ等の媒体で「価格改定」と明記された場合の話。

多くの場合、もし東急が値引きして売ったとしても、その契約者が売買金額を口外しないと値引きの実態もつかめない。当然様々なトラブルの原因になるから自分からは名乗り出ることはない。東急も当然売るときには、「既にお住まいになられている方もいらっしゃるので、お客様への提示価格は口外しないでください」と言って口止めをする。
あくまでも噂レベルとして、処理されるだけ。

今後、現物のモデルルームとして使用すれば、検討者の手垢がついたり、テーブルやソファーなどを置いたことで床や壁に傷がついているということで、安く売り出される。

ライズの場合、本当にいくつ残っている不明で、もし相当数残ってる場合、モデルルームとして卸すにも数的、時間的な限界がある。


そうなると、売主がまとめてどこかの業者に転売する。つまり所謂アウトレット物件という名の中古で売り出される。１０年間の瑕疵担保保険の対象外になるかわりに、当初の販売金額の２割から４割近い安さで市場に出される。

通常、売主の粗利は５０％前後だから、４割値引いても、１割の利益が確保される。東急の儲けは減るが損はしない。

地権者の持つ未住居中古物件は、このアウトレット物件とモロに競合して値崩れを起こす。そして、当然今後の中古価格にも影響が残る・・・・。

そうならないことを祈ります。

・具体的な事例としては、どのマンションで返還が行われたのでしょうか？

・「通常、売主の粗利は５０％前後だから」
これ、本当ですか？マンション販売はおいしい事業なんですね。

>>763
素晴らしい考察。
勉強になります。

基本的に、大手財閥系は売れ残りの処理が上手い。
絶対に表では、売れ残り物件を値引かないから、既契約者とトラブるが起きない。

なぜそれが出来るかといえば、売れ残ってもキャッシュフローが充実しているから焦る必要がないから。

銀行からお金を借りて、土地の購入から上モノの建設までしているデベはそうはいかない。
ペイで出来る金額で折り合えば、売れ残りを売ってしまう。

東急がどのように処理するかで、企業体力がわかる。

まあ、電鉄本業でのキャッシュフローと、おそらく原価率４０％くらいで値引きなしで買った人が７割いれば、少しずつ処分することで、東急の面目は保てると思う。

いずれにしても、新築マンションは生もの。竣工から時間が建てば経つほど鮮度が落ちる。
未入居物件も、定期的な清掃をしないといけないからね。

東急リバブルが、大量に中古仲介でライズを出してきたら、要注意だね。

＞マンション販売はおいしい事業なんですね。

おいしい商売だから、名もないデベが急に出てくる。
但し、多くの場合、キャッシュフローを持たず、銀行からの借り入れを繰り返して規模を拡大し、ある日突然売れなくなって、銀行からの融資が止まり倒産するのです。

黒字倒産を引き起こす原因でもあります。

新築プレミアムが剥落し、セカンダリーで売買が始まってから
マンションの本当の実力が評価される。
ライズは、幻想と無知と思い込みで
不当とも言える法外な高値で買わされた素人衆の
悲劇的物件となるだろう。

＞値引きした時入居済みの人に差額返還するのは最近は当たり前ですから、
・最近の具体的な事例だと、例えば、どこで返還されたのでしょうか？

>>763
>素晴らしい考察。

あまりにアホらしい考察だからといって、
褒め殺し？しなくとも…。

・「通常、売主の粗利は５０％前後だから」
これ、本当ですか？

>763,766
妄想を読むのも疲れる。
暇つぶしにもならん。

最近だと粗利のよいのは圧倒的にタワマンですが多くて30%くらいだと思いますよ。中には数%なんてのもあるようです。ゼネコン系だと直接人件費があるからもっと下がるかも。

値引き保証したのは等々力の物件ですよ。駅から歩いて１０分。

>>773
それは土地取得してすぐ建てる一般的な話。
ライズの土地は数十年前に取得したものなので、簿価がほぼゼロ。
しかも、相場価格に二子プレミアム３０％上乗せの販売価格。
さらに、隣接している二子玉川公園の土地を世田谷区に売った代金が５０億円。

＞７７４
The CLASSでしょ？

リーマンショックで、億ションが大量に売れ残った。
等々力から徒歩１５分でネックでした。

今日もネガが湧いてるね。
お盆休みだから、ヒマなんだね。

ライズくらいのしつらえだと、粗利は５０％以上でしょう。携帯の設備もないらしいし。
いずれにしても、アウトレット一直線。
既にかなりの利益が出ているから、MRの人件費や諸経費を考えれば、残りは利益を出さなくてもアウトレット業者に処分して貰うことも充分考えられる。

リ○○ルのサイトで未入居２戸

http://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CV6107019/
http://www.livable.co.jp/kounyu/m/detail/CV6108002/

中古ジャブジャブ。

今朝の日経新聞に、「東急、マンション好調」のサブ見出しで、東急は「不動産事業で東京・二子玉川のマンション販売が好調。営業利益は９４％増えた。」と書かれているよ。

こういう値づけをすると、湾岸派の餌食になりそう。
それにしても、壁紙がチープな気がします
これで９０００万クラスとは、、、、

記者さんが、自分の記事を売り込んでるみたい

入居少ないね。。。ホント残戸１００なの？

>781
まさにライズ様様だね。

東急、儲けすぎだろ！

日経は、二子玉川やライズの関連記事を熱心に取り上げているけど、なぜかなあ

契約者からぼったくった利益がすごいってこと？

>781
これまでゆっくり２年近くかけて売った分の売上がようやく今期にまとめて計上されたってだけの話でしょう？売れ行き好調と評価するのはどうかと思う。いまだに売れ残って販売継続してるのも事実だし。来期は剥落するけど大丈夫かな？

今日は利回り厨がでてこないね。

限られた人生だから夢が持てるところに住みたいですね。

入居者が少なすぎる。
何かおかしい。

とても残戸１００には見えないライズの夜景

引渡しが2期に分かれてるって知ってる？

管理組合にきいてみる手はあるのかも。
何戸が入居、あるいは契約しているかはわかるでしょ。
個人情報保護には抵触しないだろうしね。

営業関係者が１００戸と言うだからね

売れ残り住戸はトランクルームや共用スペースにすればいい

６００戸が完売できない武蔵野よりまだまし(笑)

入居して１ヶ月経つけど、ここって確かに何がおかしい、落ち着かない。

落ち着けよ。

ここって住宅性能評価を受けていないみたいね。

ここでも、東急は出費を渋ったね。


http://mansion-db.com/kanto/13/area/12/3369/

http://www.es-conjapan.co.jp/seinou/index.html

東京都いわく、江東区は内周区、世田谷は外周区

http://www.zaimu.metro.tokyo.jp/kijyunti/21nen/index.htm
【中心区】
　・ 千代田区、 中央区、 港区、 文京区、 台東区 (５区)
【内周区】
　・新宿区、 墨田区、 江東区、 品川区、 目黒区、 大田区、
　　渋谷区、 中野区、豊島区、 北区、 荒川区 (１１区)
【外周区】
・世田谷区、 杉並区、 板橋区、 練馬区、 足立区、 葛飾区、
　　江戸川区 (７区)

住宅性能評価受けてますよ。受けないマンションなんてあるの？

アーバン・リゾート　豊洲。
都心と開放的な空と海！

＞住宅性能評価受けてますよ

どこに書いてあるの？

価格ｃｏｍのサイトにはアイコンの表示がないけどね。

>>805
↓のどこかにない？
http://www.rise-tr.jp/equipment/structure.html

買物して駐車場から距離あるからつらい
ネットスーパーで頼んほうがいいね
まとめ買いしている人はあまりみないけど
こんだけの世帯入居している割に住人が少ないような

＞８０６

あ、あった。けど、表記が小さいね。中には予定となっているものもある。
竣工したのだから、設計の性能評価に加え、建築の性能評価について記述がないといかんのと違う？

本当お買い物がちょっと大変です。
手荷物ではちょっと遠いし、車出すにはちょっと。

>>775
なるほど。それなら粗利は軽く５割超えそうですね。なんだかんだで土地の割合が大きいですからね。

不動産会社の方が多いようですが
携帯が切れる問題とかなんで最初からわからなかったのか疑問が残ります
エレベーターもこんな感じなんですかねえ　待ち時間、閉まりが遅いのは仕様ですか

キャッチは
都心部もあこがれる
でしたっけ？

都心があきれる、じゃなかったっけ？

ここってロビーが青におまけに蛍光灯なので夜なんとなくデジタルな雰囲気でなんとなくオフィスの延長みたいな感じです、オフィスっていうか病院の受付みたい。
それが何となく違うって感じるのかな。

こりゃ相当ひどいなー、こんなスレ見たことない。
この購入者かわいそう！

昨日、大井町線に乗って二子玉川に向かっていたら、カップルがライズを見て「あれが、噂のバカ高いマンション？外観も安っぽいね」って言っていた。沿線住民からも相当悪評が広まっていることがわかった。

同じような価格帯の、高輪台直結の高層マンションは、抽選倍率が１０年倍だとか。ここも賃貸マンションのファンドがこけて、大京や親会社のオリックスが分譲に急遽変えて売り出したいわく付きのマンションだけど、普通は高層マンションでも抽選になるけど、竣工後に先着順で売っている時点で、価格か仕様に問題があると言わざるを得ない。

さっすが10年倍のマンションですね。
ありえない人気ぶりです。。。

あいかわらずの低レベルネガ・・・他スレと比べても群を抜いてる。まあ、実際出来上がってるわけだし、今更こんなとこ見て検討する人いないと思うけどね。暇人の遊び場だな。俺もその一人だが。

確かに。ライズを行って、現地見て、失笑して、帰る。ってパターン。
この板をみて無駄足しないようにするのも我々の義務かもよ。

モデルルームより内覧先に行ったほうがいいですよ
エレベーターホールの天井とかが低いので、人により圧迫感を感じると思います
高い買物なので、モデルルームのイメージを切り捨てたほうがいいかもしれません
私はタワーよりレジデンス（低層階）なんですが、それはあまり関係ないのですが
話に聞くとイーストのほうが携帯が途中切れたりするみたいですが、階数により変わるようです
またここは地権者枠があるので、売却されたり賃貸にもまわる場合もあるとか
問題点があると管理会社が表面状頑張って対応しているみたいですが
実際はどうだかわかりません、フィードバックは各住戸それぞれには伝わりにくいですから

現物みれば全てがわかるからね。共有も専有も、携帯も内装も。

>815
>こりゃ相当ひどいなー、こんなスレ見たことない。
でしょ。ネガの偏執＆変質ぶりがひどいんです。

>>823
建物が酷いからです。
優良物件は荒れる要素がありませんから、そもそも荒れません。
荒れるというのも、全てがネガというわけではなく、純粋な住民の声もある
という事実を受け止めましょう。
あなたが現実逃避しても事実は事実なのです。

ネガに対する反論を書くなら、
具体的かつ論理的に反撃しなきゃ。
ところが、ライズには「二子玉幻想」以外には
誉めるところが全くない。
携帯が繫がらないなんて、基本的な住居性能の欠陥。
植栽なんてURよりも酷い。
嫌気して中古で売りに行くと、1ヶ月しか住んでいないのに大損。
その時に、初めて自らの愚行に気づく。
しかし、その時には全ては手遅れ。

【問題】ライズが他よりも良いところを５つ答えよ。但し二子玉川であるなどの個人の趣味趣向は除く。

悪いところは5つ答えられる。

高い、仕様のレベルが低い、携帯が使えない、水害の恐れあり、タワマンなのに駅から遠い。

花火が近くで見れる　景色がよい　バルコニーは風が気持ちよい　高層階は虫がこない　ごみ持っててくれる
よい順ですが何か

相変わらず荒れているね。‥胡散臭いネット情報に頼らず、実際現地見に行くといい。ここのネガが言うほど悪くない、というかけっこう良い造りだと思う。ネガが頑張るほど、現地を見た印象が良くなってしまうな（苦笑）
現状ではやや不便な点もあるが、駅前の再開発や奥の公園の工事着々と進んでおり、客観的にはかなり良い条件が揃った物件だと思う。
価格についての印象は人それぞれだろう。俺は二子玉川駅徒歩6分である点と周辺の相場からして、そんなに割高感は無いと感じた。

価格はひとそれぞれですが、私は転売する時の価格は一応気にします。
１ＬＤＫがこの位で適正かはわかりかねますが、ここが残っているみたいですね。
とにかく見に行くことです。その時は販売センターでの個人情報は遠慮願いましょう。

よく、このスレで豊洲をアピールする人がいるけど理由がよくわからないし、ネガってるつもりかもしれないけど全然、そんなことない。二子玉川のほうが住環境はいいし豊洲とは比較にならないもんね。

ニコの方がイメージはいいけど、トヨは都心に近いから、通勤には便利なんじゃない？
私は世田谷から都心に通ってるけど、通勤が嫌になる時ある。
暑いし時間かかるしさ。

豊洲って都心に近いの？江東区だよ。都心っていえるのかなぁ？二子玉川は世田谷区だから都心だけど。

都心でも私は青山だからニコ便利です。
日本橋とか大手町ならトヨが便利なのかな。
ライズ、気に入ってますよ。
再開発の完成は楽しみですが、あまり人は増えて欲しくないです。

ここの駐車場代、高すぎませんか？どんだけ借りているか知らないけど、ガラガラじゃないのかな。

久々に「パークハイム奥沢」の中古が売りに出た。築14年、専用庭付き90平方㍍3ＬＤＫで、なかなかいいが、8300万円とは…。すぐ近くの玉川田園調布には、アノ有名人の豪邸がある。何より自由が丘駅まで近いというのは、高いポイントだろう。二子玉川もそうだけど、東急沿線の人気駅が最寄りだと、こういうプライスになるのか。それにしても、一千万円ぐらい高い気がする。成城のほうがリーズナブルだな。

えー何にもしてないのにアクキンですか？

よい順にあげると。
高島屋がある。
ふたご玉川。
世田谷。
東京都。
住む人の品が良い。
こんなもんでいかが？

838。なんであんな低俗な豊洲なの？！ここは板違いよ。ライズの話をなさいな。

豊洲はそれだけ苦しいんです。
許してあげて下さい。