二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 26

豊洲？
ダメだあそこは。
夏は激暑だし、冬は津軽海峡なみの風が吹く。
まぁ住めばわかるが。

資産価値だけではないのだよ、住居選びは。

ライズ快適ですよ。
今日はドアから電車乗るまでで10分でした。
改札からマンション入口まではイーストなら女性の足で6分です。
エスカレーターも歩かずです。

>夏は激暑だし、

どう考えても内陸より湾岸のほうが涼しいわけだが。

724

なかなかの健脚ですね

湾岸もマンションが乱立してるところでは互いのマンションの照り返しがキツイよねぇ。二子玉川は川沿いだから、その点では今はいいかもね。

今は坪300、再開発完成したら坪350かなぁ。

>>727
何を妄想してるんだ?

728も幸せそうだ

＞728 まあ350は固いでしょう。これからどんどん良くなりますよ。楽しみですね〜。

豊洲か。遠すぎて検討対象に成りえないな。
まだ大崎・五反田は気になります。

豊洲の話はやめましょう。
どうせ地盤の話になるんでしょ？

>730
728さんではないですが、私も幸せですよ。
住んでみて想像どおり快適です。再開発や公園が完成したらもっとですもの。
ネガさんで実際住んでる方はいないんでしょう。

↑
おばちゃん、それって何年後ですか？
年老いた自分と新しい公園を想像して。。。。うらやましいですね
（笑）

携帯がつながらない私は快適とはいえないです。
フェムトセルが使えたとしても、法律で２４時間３６５日電源は止めてはいけないそうです。
入居者すべてが快適であるかのような投稿はやめてほしい。

台風来ないほうがいいですね、大切な植栽が汚くならなければいいけど

携帯がつながる私は快適です。入居者すべてが快適でないかのような投稿はやめてほしい。

なんてね。人に絡まないで下さい。

>>721
>二子玉川　YS　豊洲
>http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20081028/175419/

　この記者は不動産の利回りを理解せずに書いている。

　「利回りが低い方が優良物件」ということをわかってない。大方トヨス在住の記者なんだろう。
　

>利回りが低い方が優良物件」ということをわかってない

（爆笑）

>>740のトンデモ理論はどこから出て来たの？

740さんは二子玉川の利回りの低さは認めてるようだね

利回りと言うよりリスクリターンの関係でしょう。
いわゆるシャープレシオが重要よ。

雨が降ると水没するの？

世の中がみんな741～743のような不動産投資をわかっていない人だと、
だますの簡単だな。

オレもマンションデベに就職すれば良かった。

740はその次に「売れ残りが多い方が優良物件」とか言いだすのかな？

（笑）

まずはキャップレートという言葉を勉強しましょう。

↑
墓穴掘ってるよｗ

＞701

＞ネガの１つ憶えか。東急コミュニティー管理のマンション全部に書いてこいよ。

文句があるなら東急コミュニティーに言って下さい。
もとはといえば、他人様のお金を着服した東急コミュニティーの従業員が悪いのですから。

よその管理会社がよく見えるみたいだけど
ここは系列で固めてるからなあ
様子見て他社で候補がでるならば変更も考えていけばいいよ

ニ子玉VS豊洲の記事は、2002年の記事なのに、今持ち出してくるのは時代遅れ。
今で比べると、ニ子玉も豊洲も差はなく、
記事ではニ子玉以上に評価が低い武蔵小杉は、今ではほぼ同列と思う。

まあ、記事にあるように、利回り目線でマンション買うなら、
ニ子玉より用賀・桜新町・三茶を自分は選ぶ。

それより、契約者板では携帯のクレームがずいぶん少なくなったが、
意外と対策が取れているということなのか？

そうそう、フタコより、ヨウガ、サクラシンマチだと思います

どうぞ遠慮なさらずに
用賀、桜新町で暮らしてください。
私もいいまちだと思いますよ。

結局東急って高級タワマンって慣れてないと言うか、ｋｎｏｗ　ｈｏｗの蓄積が三井に比べて貧弱なんです。
おそらく公開緑地は自分の守備範囲じゃないので出来るだけ抑えて、金かけないようにする、一方三井は経年優化をうたい文句に公開緑地こそお金をかけて育成する、それが何年もたつと周辺環境の維持良化となり、マンションの資産価値維持にも繋がり、そのマンションの風格にもなる。
一方は売りっぱなし、一方は長い目で社名が挙がる。
この差でしょう。
だからライズの庭はおそらく東急の担当が下請けの植木屋に、「掲示板がうるさいからもっと目立つ花でも植えといてよ、コスモスなんか安くっていいんじゃない、入居してしまえば、後はどうでもいいんだから」って言う調子。
一方三井はおそらく日本でも有数のｇａｒｄｅｎ　ｄｅｓｉｇｎｅｒを入れ、土壌から調べ上げ四季折々の花が咲きそれも目の高さ、広がりまで勘案し築山を作ったり、森を作ったり本当に一年中を通して過不足なく楽しめる庭を作り上げている。
涙が出てくるのはライズの玄関、皆さんが車寄せと称してる脇の公園広場なんて赤土のどべたに鉄製の滑り台置いただけじゃない。
これも二子にぴったりと言われればもはや負け惜しみとしか聞こえません。
それにたしかに４６６さんが言うようにロビーの椅子趣味悪いと言うか、ベニアで作ったような椅子、あれも
すわり心地なんてぜんぜん考えてない、単に大き目の見た目に豪華に見えるものと言う基準で選んだのでしょうが、たしかに吐き気もんです。

↑　契約者スレと間違いました。

東急の目下の関心事は売れ残りの２７０戸ほどをいかにばれないように値引きして販売するか、値引き販売がばれると地権者や購入者がうるさいので、いかに早く手仕舞いするかです。
売れないと管理費その他東急の出費が垂れ流しになりいよいようわさがうわさを呼び、悪循環となります。
一番怖いのは値引き販売がばれ入居済みの人が騒ぎ出すことですね。
値引きした時入居済みの人に差額返還するのは最近は当たり前ですから、期わけ販売してても善良なデベはある程度返還に応じてます。
入居者もやんと結束すれば一人当たり平均２－３０００万は返還される可能性あります。

２７０ってどこから出てきた数字ですか？

何かソースがあれば教えてください。

>757
そうそう。東急はさんざん値引きはしないと豪語しながら販売してたから、
それなら、と購入した人もいると思う。
こっそり値引きでもしようものなら黙っちゃいない入居者は多いと思うよ。

755,756
そんなこといいつつ住民板に投稿しない煽り屋だね。

＞値引きした時入居済みの人に差額返還するのは最近は当たり前ですから、

そうなんですか？以下ご教示頂けますと幸甚です。

・返還率？はどう設定されるのでしょうか？
最も値引きした事例（例えば30％だったとする。）と、30％相当額を
返還するのでしょうか？

・最近の具体的な事例だと、例えば、どこで返還されたのでしょうか？

武蔵小杉も東急タワーって事は「武蔵小杉ライズタワー」になるのか。。。大型商業施設も東急設計みたいだし。。。

値引き率と同じ金額の返還があるわけないでしょ。

共有部分が他人に使われた状態で契約する場合と、竣工前に契約する場合とでは、状況が違うからね。
もし、同じような物件が２０％安く売られていれば、良心的なデベならば１０％くらい戻ってくるかも知れない。
これはあくまで、チラシ等の媒体で「価格改定」と明記された場合の話。

多くの場合、もし東急が値引きして売ったとしても、その契約者が売買金額を口外しないと値引きの実態もつかめない。当然様々なトラブルの原因になるから自分からは名乗り出ることはない。東急も当然売るときには、「既にお住まいになられている方もいらっしゃるので、お客様への提示価格は口外しないでください」と言って口止めをする。
あくまでも噂レベルとして、処理されるだけ。

今後、現物のモデルルームとして使用すれば、検討者の手垢がついたり、テーブルやソファーなどを置いたことで床や壁に傷がついているということで、安く売り出される。

ライズの場合、本当にいくつ残っている不明で、もし相当数残ってる場合、モデルルームとして卸すにも数的、時間的な限界がある。


そうなると、売主がまとめてどこかの業者に転売する。つまり所謂アウトレット物件という名の中古で売り出される。１０年間の瑕疵担保保険の対象外になるかわりに、当初の販売金額の２割から４割近い安さで市場に出される。

通常、売主の粗利は５０％前後だから、４割値引いても、１割の利益が確保される。東急の儲けは減るが損はしない。

地権者の持つ未住居中古物件は、このアウトレット物件とモロに競合して値崩れを起こす。そして、当然今後の中古価格にも影響が残る・・・・。

そうならないことを祈ります。

・具体的な事例としては、どのマンションで返還が行われたのでしょうか？

・「通常、売主の粗利は５０％前後だから」
これ、本当ですか？マンション販売はおいしい事業なんですね。

>>763
素晴らしい考察。
勉強になります。

基本的に、大手財閥系は売れ残りの処理が上手い。
絶対に表では、売れ残り物件を値引かないから、既契約者とトラブるが起きない。

なぜそれが出来るかといえば、売れ残ってもキャッシュフローが充実しているから焦る必要がないから。

銀行からお金を借りて、土地の購入から上モノの建設までしているデベはそうはいかない。
ペイで出来る金額で折り合えば、売れ残りを売ってしまう。

東急がどのように処理するかで、企業体力がわかる。

まあ、電鉄本業でのキャッシュフローと、おそらく原価率４０％くらいで値引きなしで買った人が７割いれば、少しずつ処分することで、東急の面目は保てると思う。

いずれにしても、新築マンションは生もの。竣工から時間が建てば経つほど鮮度が落ちる。
未入居物件も、定期的な清掃をしないといけないからね。

東急リバブルが、大量に中古仲介でライズを出してきたら、要注意だね。

＞マンション販売はおいしい事業なんですね。

おいしい商売だから、名もないデベが急に出てくる。
但し、多くの場合、キャッシュフローを持たず、銀行からの借り入れを繰り返して規模を拡大し、ある日突然売れなくなって、銀行からの融資が止まり倒産するのです。

黒字倒産を引き起こす原因でもあります。

新築プレミアムが剥落し、セカンダリーで売買が始まってから
マンションの本当の実力が評価される。
ライズは、幻想と無知と思い込みで
不当とも言える法外な高値で買わされた素人衆の
悲劇的物件となるだろう。

＞値引きした時入居済みの人に差額返還するのは最近は当たり前ですから、
・最近の具体的な事例だと、例えば、どこで返還されたのでしょうか？

>>763
>素晴らしい考察。

あまりにアホらしい考察だからといって、
褒め殺し？しなくとも…。

・「通常、売主の粗利は５０％前後だから」
これ、本当ですか？