匿名さん
[更新日時] 2010-08-30 15:19:57
[PR] 周辺の物件
物件概要 |
所在地 |
東京都世田谷区玉川一丁目5000番(地番) |
交通 |
東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩6分 東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩6分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
1033戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上42階地下階数1階 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2010年05月上旬 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]東京急行電鉄株式会社 [売主]東急不動産株式会社 [販売代理]東急リバブル株式会社 [販売代理]東急ライフィア株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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二子玉川ライズ タワー&レジデンス口コミ掲示板・評判
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601
匿名さん
住民と東急(以降ポジ)はなんとかライズの価値を高める可能性のある話題で持ちこたえようとするが、碓井氏の記事にあるように、マンションとしては非常に問題があることは明確。
夜のライズの灯りも、実地見学、補修作業、営業のサクラなどの可能性もあり、あてにならない。(灯りをつけることで「売れている」って言えるからね)
ネガにしてみれば、なんとか理由を見つけてくるポジが、痛々しく感じられるから、どんどん書き込んじゃうんだよね。ポジが何も書かなくなったら、ここの板は鎮まると思うのは私だけであろうか?
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602
匿名さん
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603
匿名さん
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604
匿名さん
坪単価、10%も下がってる。
田都の都内区間は壊滅状態だね。
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605
匿名
最近反対派の活動が活発になってきたからじゃないですか?
私も反対の署名を求められましたが、バリバリ賛成です。
強風被害で眼鏡が飛ばされるとか反射で熱線にやられたとか笑っちゃいました。
私も二子玉川住民で眼鏡かけていますが、共感出来ませんね。
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606
匿名
川越は東横線から直通になるので
値上がりするのは分からなくもない。
それが逆に東横線沿線に良い事かどうかは知らないが。
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607
匿名
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608
匿名
601
夜の明かりが見学、補修?
カーテンや照明がしっかりついているんだけどね。
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609
匿名
検討材料に値しない言いがかりはいかがなもんでしょ。
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610
匿名さん
>591
いや、施設が増えたら普通にうれしいよ?
年に2、3度行く分には色々あった方が楽しいし。
自分のマンションエリア内だったら、毎日よそモンがうろつくようになるのは
勘弁だけど。
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611
匿名
株式会社東急コミュニティー(取締役社長・中村元宣)で従業員による管理組合の金銭着服が発覚した。東コミが管理を受託する13の分譲マンション管理組合で、東コミ従業員が管理組合様の小口現金収入等の金銭を着服・私的流用し、管理組合会計報告書を改ざんしていた。
着服した従業員は3名で、被害総額は約360万円である。管理組合の口座への入金処理の段階で、従業員が着服した。また着服を隠すために管理組合への会計報告書を改ざんし、報告していた。東コミでは全件とも社内確認が不徹底であったと認める。
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612
匿名さん
確かに二子玉は人気が有るけど、都心の元麻布と同じ億ションとは信じられないな!
どんな所が違うのかな?
タワーがそんなに人気が有るのかな?
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613
匿名さん
日経読みました。入居してるものです。
できてからの生活を想うとワクワクします。
早く愛犬とステキな散歩したいな。
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614
匿名さん
>だいたい、映画だって毎日行くわけではないし、ホテルも泊まることもない。
交通の便がたいして良くないのに、そんな施設が出来る場所に住む趣味はない。
辺鄙な六本木ヒルズっていうイメージ。
確かに、シネコン効果が爆発的にエリアの評価を高めると見るのは、お気楽だろう
映画もそうだが、「玉高」に毎日行くわけでもなし
フタコは、そもそも週末型のおでかけスポットに過ぎない
ららぽだって、平日は空いてるんだから
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615
匿名さん
ライズ一帯なんて夜はさびしいものです。
夜8時過ぎるとオークモールなんてほとんどしまり、おそらく人が少ないので夜は早めに閉めるのでしょう。
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616
匿名さん
>>572
>赤プリでさえ潰れる時代なのに。
君は
松任谷由実を聞きながら、カローラⅡで関越飛ばして、苗場プリンスでアフタースキーを
楽しんでいた世代だろ?
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617
匿名さん
ライズのお庭もう少し日陰がほしいです。
日中は本当に日陰がなく暑い感じがします。
私のイメージと随分違うのでちょっとがっかりです。
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618
匿名さん
溝の口、鷺沼、たまプラなど神奈川の田都族だって、地元の生活圏で、日々、事が足りる。
用賀や桜新町も然り。上野毛~自由が丘の大井町線沿線も、また然り
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619
匿名さん
日が高い時間帯はライズも影を作ってくれませんからねぇ・・・
まあ、夏は暑いものですから割り切るしかないですよ。
日本の四季を楽しむつもりでね。
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620
匿名さん
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621
匿名さん
ネガが大好きなパークシティ武蔵小杉は、
南側に30Mの高さの建物が建つって大騒ぎ。
お気の毒に。
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622
匿名さん
権利者住戸が続々と売りに出されてますね。
レジデンスフォレスト欲しい……。
でも手が届かない……。
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623
匿名さん
↑低層新築だったら、もっといい買い物あるんじゃないの?
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624
匿名さん
623さん
622です。
半永久的にガーデンビューで、
ベランダに出たら多摩川も花火大会も見える部屋って、
なかなかないと思います。
瀬田や上野毛の低層もいいですが、
戸数が少ないぶん管理費や修繕積立金が大きいです。
私はライズの中でこの部屋がいちばんほしいです。
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625
匿名さん
↑金銭着服した管理会社の従業員についてどう思いますか?
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626
匿名さん
↑
一度そういう事件があると、二度とそういうことにならないよう、
しっかり対策を立てると思うので、心配ないと思います。
もともと評判のよかった会社ですし。
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627
匿名さん
>瀬田や上野毛の低層もいいですが、
戸数が少ないぶん管理費や修繕積立金が大きいです。
マンション購入のビギナーでも、もう少し勉強してますよ
ランニングコスト、もっと調べたほうがいいです
ライズがコストパフォーマンスがいいかどうか。。。。
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628
匿名さん
626さん
>もともと評判のよかった会社ですし。
金銭着服は犯罪ではないでしょうか?一度たりとも許されません。それなのによい会社なのですか?
会計報告書を改ざんしたそうですが、こうした隠蔽工作をどう思いますか?
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629
匿名さん
627さん
どこまで真面目に受け答えすべきか、ちょっと迷いますがお返事してみます。
例えば→のリンクに出ているパークハウス瀬田一丁目ですが、
73.51平米のお部屋で管理費31,600円、修繕積立金8,800円です。
レジデンスフォレストは81.30平米、管理費16,600円、修繕積立金5,940円です。
積立金はともに5年ごとに倍額程度になります。
タワーとレジデンスでは、ランニングコストがまったく違います。
私の検討した低層物件は、だいたい管理費30,000円から40,000円でした。
ビギナーですが、コツコツ勉強中です。
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630
匿名さん
>金銭着服は犯罪ではないでしょうか?
その通りだと思います。
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631
匿名さん
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632
匿名さん
そういえば日経に「ここは買ってはいけない」とかいう記事が、前に出てました。たしか、二子玉川を買って悲惨、豊洲を買って良かったという内容だったような。。。
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633
匿名
ありましたありました。
マンションを買うべきでない人がマンションを買い、
すぐさま売らなくてはならなくなってこまったこまった、
というリアリティの欠片もないシミュレーションストーリーでしたね。
文章の稚拙さといい、物語の構成の甘さといい、
目も当てられないほど酷かったのを憶えてます。
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634
匿名さん
ここは終わりですね、かわいそうに。
入居者もうつむき加減に歩いてる人が多いですね。
お察し申し上げます。
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635
匿名さん
>入居者もうつむき加減に歩いてる人が多いですね。
そうですね。
これだけ暑いとうつむいて歩いてしまいますよね。
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636
匿名さん
トヨスを買ってよかったと……、なぜか湾岸がいいという人の書き込みが散見されますね
まったく異質なエリアと比較されても、ピンと来ません
こんな猛暑、緑もオアシスもない埋め立て地…
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637
匿名さん
3棟の窓にともる部屋のあかりがポツポツと、、帰省の土曜日だからか、売れてないだけなのか、、それとも、、
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638
匿名さん
>緑もオアシスもない埋め立て地…
砂漠地帯のオアシスがお好みの方がいるとはちょっと驚きです。
やはり理想はサハラ砂漠のマンションですか?
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639
匿名さん
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640
匿名さん
トヨスやコスギの礼賛者の共通点→大体、おわかりですね
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641
匿名さん
レジデンスのどこがええの?????????????????
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642
匿名さん
レジデンスって良く見るとまるでどっかの団地じゃん、柵見たいので階段隠してるだけ。
すごいね、隠してるだけだから。内容ないのに見栄ばかり張るのね。
実態は堤防の道路の脇の田の字団地じゃん。
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643
匿名さん
ハイグレードマンションなら、「田の字」はないよなあ・・・
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644
匿名
>641
ジイちゃん、レジデンスのよさがわからないようじゃ、
アルプスに帰ったほうがいいよ。
ユキちゃんだって待ってるからね。
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645
匿名さん
644
ボクちゃん、大丈夫かい?
「レジデンス」なんて、ネーミングからして、賃貸アパートだぜw
外観が、すべてを物語ってる・・・
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646
匿名さん
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647
匿名さん
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648
匿名さん
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649
匿名
ハイジはここに住みたいよ。
ロッテンマイヤーさん、おねがい!
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650
匿名さん
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651
匿名さん
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652
匿名さん
650
トヨスからパトロールですか? 暑いのに、ご苦労さまです
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653
匿名さん
「ってここの事ですか? 」というフレーズ、よくありますね。。。お盆返上でネガとは。。。
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654
匿名さん
武蔵小杉パーク大理石の展望風呂41階すごくいいですよ、ヒノキと交互に入れます。
二子ライズも本当にすぐそばに見えます。
武蔵小杉も新駅が出来、来年いは東急の駅ビルをまたいで商業施設も出来、南地区の整然とした街路樹と木漏れ日の森の中を歩いていると、ここは二子かなと錯覚することがあります。
二子がお姉さんとしたら武蔵小杉が妹ですね。
交通の面からすると武蔵小杉がこの地域の交通の中心となるでしょうが、
お姉さんを目標にがんばりますからお互いこの近くのフラグシップとして発展できればよいですね。
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655
地権者
私は地権者ですが、所有権移転後すぐに転売予定でした、先月所有権移転したので売りに出しましたが、本当に2年前なら随分高値で、坪400万以上でも十分売れたと思いますが、現在不動産会社の言い値では300万程度がやっととのことです。
2年の間の激変にショックです。
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656
匿名さん
654さん
武蔵小杉のスレいつも見てますがあちらは開発が目白押しで活発ですね、良くなることを祈ってます。
でもあまりこちらのことは気になさらないでください。
別に血が繋がってるわけではありませんので。
正直赤の他人ですから。
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657
匿名さん
小杉パークの展望風呂って、パークは2棟あるから
風呂の無い方の住人は一端エレベーターで下に降りて隣りの棟に歩いて行き、
またエレベーターに乗り上に上がりやっと入れる面倒臭い風呂。
ちなみにもちろん、瀬田温泉みたいな温泉風呂ではない。
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658
匿名
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659
匿名さん
655さん
2年前でも坪300万がやっとです、2年前坪400万近くで購入した人は二子にどうしても住みたいと言う二子信者の皆さんだけです。
普通の人はここは200万後半から300万ぐらいが相場と思ってます。
早く売りたいのなら坪270万ぐらいで売りに出すのが懸命ですよ。
ここの評価は今後いろいろなうわさが立ち下がる一方です。
現に専門家の碓井さんもここのこと酷評してる。
悪い評価が広がる前に売り抜けることです。
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660
匿名
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661
匿名
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662
匿名さん
今の値段じゃぜんぜんほしくない、馬鹿みたいと思うだけです。
入居者が可愛そうと思うだけです。
300万切ればほしいかな。
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663
匿名さん
>>661
まだ売ってるの?中古と競合してたいへんだね(笑)
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664
匿名
まあ200戸以上残っているから
決して順調とは言えなかったね 残念ながら
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665
匿名さん
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666
匿名さん
そうでもなさそうですよ。私も不動産関係者からライズのちょっとこわい話しを聞きましたもので…。
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667
匿名さん
>663-666結局、真実の話しは購入者にさえ教えてくれないから誰にもわからない
入居が始まっているはずなのに
一番家にいそうな夜の時間に見上げたらほとんど電気が灯いていないこの寂しさ
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668
匿名
まあまあ。
この物件を買った人は、はなから将来の売却可能性なぞ考える必要のないお金持ちでしょうから、いいじゃないですか。
この物件が高値づかみで、将来売るに売れないことは、皆さん承知しているようです。
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669
匿名さん
毎日悔し涙流してますよ。
今年の一番悲惨な入居者でしょうね。
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670
匿名さん
昨日夜見に行ったらロビーで携帯で話してました、やっぱり携帯繋がらないのかなー、可愛そう。
それに夜だと外からロビー丸見えね。
寒々としたロビーが。
でもロビーにある発砲スチロールで作ったみたいな青い大きな椅子はいいですね。
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671
匿名さん
>>668
ライズは庶民マンションだと思います。
普通のマンションです。
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672
匿名さん
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673
匿名さん
レジデンス私も見ました、正直いならいです。見るまでは低層なら永住も考えられると思い
ましたが、真っ暗で普通のマンションでした。でも価格は高い!
ここは高いですねと言うと「花火が見えますから、二子玉ですから」と返ってきます。
高いなら高いなりに、住む人の気持ち考えて作ればもっと売れたですしょうね。
レジデンスは管理費は安いけど、外廊下だし、セキュリティも落ちるし、ゴミは1階まで行かなくてな行けない
、おまけに1台しかないのに小さい事!
東急は儲ける事しかしない会社ですね、二子玉は大好きなので残念です。
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674
匿名さん
>ここは高いですねと言うと「花火が見えますから、二子玉ですから」と返ってきます。
見事な勘違いですね。年1回のイベントのために、一生の買い物をする?
花火が見える物件なら、戸建にしろマンションにしろ、ニコタマでなくても十分あるのに…
プ○ウ○の中古が売れないように、このエリアは物件と価格がアンバランスな印象…
周辺をじっくり歩けば、誰でもわかります。町並みにも、大きな格差や落差があると…
それでも買う人はいる・・・ライフ・ファッション雑誌のイメージの世界が呪縛となって
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675
匿名さん
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676
匿名
>670
昨夜見かけた、こそこそしてる怪しい人はあなたでしたか。
間違っても不法侵入しないようにね。
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677
匿名さん
ライズっていいよね、夜行くとロビーが丸見えで動物園みたい。
普通高級マンションってどこだってロビーが外からまる見えってあまり見たことないよね。それもすべてのタワーが丸見えだから。
車寄せもないし、日陰もないし。
本当に安っぽいよね。
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679
匿名
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680
匿名
もっと田舎の出身者でしょう。そうでなきゃ、こんな物件に手を出すわけがない。
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681
匿名
くだらない連続投稿して虚しくならないのかな・・・・・
ずっとマンションコミュニティの掲示板を監視してるようで哀れになちゃうわん・・・・・
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682
匿名さん
虚しいと言えば分断されたリボンストリートですね。あの惨めな光景を入居者の方はどんな思いで見つめているのかと思うと、部外者ながら東急の金儲け主義な開発に腹がたちます。
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683
匿名さん
うーん、ガラス越しまる見えロビーはどうかんがえても失敗かも
50以上マンション見てきたけど
こんなスケスケの丸見えのロビーはマジでみたことない
なんだか落ち着かないし、なにより気持ち悪い感じ
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684
匿名
ライズってなけなしの金はたいて、目一杯見栄張って狭い一部屋親子団子になって寝てる、って感じがする。
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685
匿名
川崎のベタベタ庶民ヤンキー感覚が嫌でここに転居して来る訳ね。
わかるわかる。
正解。
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686
匿名
建物で見栄張りたい人は豪華な演出がされたマンション買うと思うよ。
基本性能よりデコレーションが命なわけだからね。
熱心にネガしている人は日常に不満が絶えないんだろうなぁ。
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687
匿名
>684
こんなところでネガネガしてないで、うちで働かないか?
結構いい給料払えるよ。
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688
匿名さん
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689
匿名さん
お盆休みでしょ
休みはあるけれども金はない
妬むくらいしかすることないんじゃない?
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690
匿名
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691
匿名さん
>616
カローラⅡではなくて、いすゞ「ピアッツァ」。
バブル時代ですから。
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692
匿名
いよーライズ格好いいね!本当に住みたかったんだね。
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693
匿名
ピアッツァ。懐かしいですね。
ジウジ・アローのデザインというのがエポックでした。
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694
匿名
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695
匿名さん
676さん
>間違っても不法侵入しないようにね。
間違って不法行為(金銭着服)をした管理会社についてどう思いますか?
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696
匿名さん
誤って着服ってありえない。
東急コミュニティー社員は、マンション管理会社という立場を利用して、故意に悪意を持って着服したんだ。
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697
匿名さん
ライズって高台の動物園みたいね。ロビーまた見に行こう。
みんな携帯もって電話してるもんね。
まる見え、それからガラスの下からまる見えだから面白いよ。
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698
匿名さん
いつ来るの?どんな人がくるか楽しみにしてます。携帯持って椅子に座ってればいいですか?
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699
匿名さん
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700
匿名さん
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701
匿名さん
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702
匿名さん
最近、住民サイドの「ライズ賛歌」がなくなったね。
ようやく、自分が大変な高値掴みしたことに気付いたのかな。
業界でも有名な失敗プロジェクトを、
妄想だけで買った人は後悔してることでしょう。
携帯もかからないことに嫌気がさして
中古に売りを出した時から、本当の悲劇が始まる。
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703
匿名さん
年末に、部屋のあかりが、どれだけともってるか。。。
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704
匿名
昔ずいぶんこのスレで高い、高いよと言ってた人がたくさんいたがネガと一蹴されてたよね。それら意見が当たってたってことでしょ。
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705
匿名さん
冷静に判断して、高い
言わずもがなでしょ
ネガもポジもない自明
ふたこプライスは幻想
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706
匿名さん
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707
匿名さん
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708
匿名さん
歩くと駅まで12分かかった
エレベーターの待ちが長いから、こんなものなのかなあ
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709
匿名さん
管理費も修繕費も駐車場も全部すごく高いよ、それにさらにオプションなんかめちゃくちゃ高い、要は取れるだけぼったくろうと言う魂胆。
それに目に見えないところは出来るだけ手抜き、二子命と言う人たちを食い物にした案件です。
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710
匿名さん
なんだ?
どこのデベ・チームの殴り込みだ!
とっとと帰れ!
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711
匿名さん
東急不動産の担当者ってレベル低いね。
帰れとかじゃなくて、理詰めで当物件の良さを力説しなけりゃ!
ところが、理詰めでは、どこにもセールスポイントが無い。
そこで、***まがいの恫喝になる訳だ。
早く、中間決算で評価損計上した方がいいよ。
敗戦処理に尽力しなきゃ!
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712
匿名さん
その言葉そのまま○村さんに返すよ。三鷹でもうやることがなくなって
人の足を引っ張りにきたわけだ。性根が腐っているな。
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713
匿名さん
ここはごみだしどうなってるの?
当然各階ごみ用のエレベーターついて、生ごみはディスポーザーで処理でしょうね。
今時ゴミ袋か変えてうろうろなんてことないでしょうね?
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714
匿名
目糞鼻糞を笑うの状態だな。小杉の爪の垢でも飲んだらwww
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715
匿名さん
ネガが多いのは夏休みで東急営業が休みとってて削除依頼がないからです。
それにポジも少ないでしょう、目下休暇中です。
ネガは本当の購入者がほとんどです、ローンで首まわらないし、初めての二子だからおうちで書き込みしてるの、
でもだんだん腹立ってくる、だまされた、この程度のものを高い金払って。
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716
匿名さん
二子6分の適正価格は私の感覚では300万でしょう。
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717
匿名さん
今度は購入者ときたよ。すさんだ奴だな。しつこいし。
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718
匿名さん
712氏の言うように○村の人達だとしたら、マ○ケですね。
その隙にプラウドタワー石神井公園のスレでいいように
駄目物件だと批判されていることに気がついていないみたい
ですからね。
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719
匿名さん
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720
匿名さん
問題点と思われる件は理事会なり総会の場で意見をだしていくつもりです
管理面はまだ見えないところが多いですからこれからですけどね
住人のアンケートから始めまてはいかがですか
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722
匿名
豊洲?
ダメだあそこは。
夏は激暑だし、冬は津軽海峡なみの風が吹く。
まぁ住めばわかるが。
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723
匿名さん
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724
匿名
ライズ快適ですよ。
今日はドアから電車乗るまでで10分でした。
改札からマンション入口まではイーストなら女性の足で6分です。
エスカレーターも歩かずです。
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725
匿名さん
>夏は激暑だし、
どう考えても内陸より湾岸のほうが涼しいわけだが。
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726
匿名
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727
匿名
湾岸もマンションが乱立してるところでは互いのマンションの照り返しがキツイよねぇ。二子玉川は川沿いだから、その点では今はいいかもね。
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728
匿名
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729
匿名さん
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730
匿名さん
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731
匿名さん
>728 まあ350は固いでしょう。これからどんどん良くなりますよ。楽しみですね〜。
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732
匿名さん
豊洲か。遠すぎて検討対象に成りえないな。
まだ大崎・五反田は気になります。
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733
匿名
豊洲の話はやめましょう。
どうせ地盤の話になるんでしょ?
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734
匿名さん
>730
728さんではないですが、私も幸せですよ。
住んでみて想像どおり快適です。再開発や公園が完成したらもっとですもの。
ネガさんで実際住んでる方はいないんでしょう。
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735
匿名さん
↑
おばちゃん、それって何年後ですか?
年老いた自分と新しい公園を想像して。。。。うらやましいですね
(笑)
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736
契約済みさん
携帯がつながらない私は快適とはいえないです。
フェムトセルが使えたとしても、法律で24時間365日電源は止めてはいけないそうです。
入居者すべてが快適であるかのような投稿はやめてほしい。
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737
匿名さん
台風来ないほうがいいですね、大切な植栽が汚くならなければいいけど
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738
匿名
携帯がつながる私は快適です。入居者すべてが快適でないかのような投稿はやめてほしい。
なんてね。人に絡まないで下さい。
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739
匿名
ネガ多過ぎて笑いました。
13時とかに書き込んでる人もいるんですね。
わざわざ指摘するために貴重な時間を割いてまで来てくれるなんて、きっとたくさん働いて、趣味や一家団欒も満喫して、充実した毎日を過ごしている余裕ある方々なんでしょうね。
僕は惜しくもこの物件を買ってしまいましたが、皆さんが住んでいるような住まいにいつか買い替えたいです。
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740
匿名さん
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741
匿名さん
>利回りが低い方が優良物件」ということをわかってない
(爆笑)
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742
匿名さん
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743
匿名さん
740さんは二子玉川の利回りの低さは認めてるようだね
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744
匿名
利回りと言うよりリスクリターンの関係でしょう。
いわゆるシャープレシオが重要よ。
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745
匿名さん
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746
匿名さん
世の中がみんな741~743のような不動産投資をわかっていない人だと、
だますの簡単だな。
オレもマンションデベに就職すれば良かった。
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747
匿名さん
740はその次に「売れ残りが多い方が優良物件」とか言いだすのかな?
(笑)
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748
匿名さん
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749
匿名さん
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750
匿名さん
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751
匿名さん
よその管理会社がよく見えるみたいだけど
ここは系列で固めてるからなあ
様子見て他社で候補がでるならば変更も考えていけばいいよ
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752
匿名さん
ニ子玉VS豊洲の記事は、2002年の記事なのに、今持ち出してくるのは時代遅れ。
今で比べると、ニ子玉も豊洲も差はなく、
記事ではニ子玉以上に評価が低い武蔵小杉は、今ではほぼ同列と思う。
まあ、記事にあるように、利回り目線でマンション買うなら、
ニ子玉より用賀・桜新町・三茶を自分は選ぶ。
それより、契約者板では携帯のクレームがずいぶん少なくなったが、
意外と対策が取れているということなのか?
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753
匿名さん
そうそう、フタコより、ヨウガ、サクラシンマチだと思います
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754
匿名
どうぞ遠慮なさらずに
用賀、桜新町で暮らしてください。
私もいいまちだと思いますよ。
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755
匿名さん
結局東急って高級タワマンって慣れてないと言うか、know howの蓄積が三井に比べて貧弱なんです。
おそらく公開緑地は自分の守備範囲じゃないので出来るだけ抑えて、金かけないようにする、一方三井は経年優化をうたい文句に公開緑地こそお金をかけて育成する、それが何年もたつと周辺環境の維持良化となり、マンションの資産価値維持にも繋がり、そのマンションの風格にもなる。
一方は売りっぱなし、一方は長い目で社名が挙がる。
この差でしょう。
だからライズの庭はおそらく東急の担当が下請けの植木屋に、「掲示板がうるさいからもっと目立つ花でも植えといてよ、コスモスなんか安くっていいんじゃない、入居してしまえば、後はどうでもいいんだから」って言う調子。
一方三井はおそらく日本でも有数のgarden designerを入れ、土壌から調べ上げ四季折々の花が咲きそれも目の高さ、広がりまで勘案し築山を作ったり、森を作ったり本当に一年中を通して過不足なく楽しめる庭を作り上げている。
涙が出てくるのはライズの玄関、皆さんが車寄せと称してる脇の公園広場なんて赤土のどべたに鉄製の滑り台置いただけじゃない。
これも二子にぴったりと言われればもはや負け惜しみとしか聞こえません。
それにたしかに466さんが言うようにロビーの椅子趣味悪いと言うか、ベニアで作ったような椅子、あれも
すわり心地なんてぜんぜん考えてない、単に大き目の見た目に豪華に見えるものと言う基準で選んだのでしょうが、たしかに吐き気もんです。
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756
匿名さん
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757
匿名さん
東急の目下の関心事は売れ残りの270戸ほどをいかにばれないように値引きして販売するか、値引き販売がばれると地権者や購入者がうるさいので、いかに早く手仕舞いするかです。
売れないと管理費その他東急の出費が垂れ流しになりいよいようわさがうわさを呼び、悪循環となります。
一番怖いのは値引き販売がばれ入居済みの人が騒ぎ出すことですね。
値引きした時入居済みの人に差額返還するのは最近は当たり前ですから、期わけ販売してても善良なデベはある程度返還に応じてます。
入居者もやんと結束すれば一人当たり平均2-3000万は返還される可能性あります。
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758
匿名
270ってどこから出てきた数字ですか?
何かソースがあれば教えてください。
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759
匿名
>757
そうそう。東急はさんざん値引きはしないと豪語しながら販売してたから、
それなら、と購入した人もいると思う。
こっそり値引きでもしようものなら黙っちゃいない入居者は多いと思うよ。
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760
匿名
755,756
そんなこといいつつ住民板に投稿しない煽り屋だね。
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761
匿名さん
>値引きした時入居済みの人に差額返還するのは最近は当たり前ですから、
そうなんですか?以下ご教示頂けますと幸甚です。
・返還率?はどう設定されるのでしょうか?
最も値引きした事例(例えば30%だったとする。)と、30%相当額を
返還するのでしょうか?
・最近の具体的な事例だと、例えば、どこで返還されたのでしょうか?
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762
匿名さん
武蔵小杉も東急タワーって事は「武蔵小杉ライズタワー」になるのか。。。大型商業施設も東急設計みたいだし。。。
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763
匿名さん
値引き率と同じ金額の返還があるわけないでしょ。
共有部分が他人に使われた状態で契約する場合と、竣工前に契約する場合とでは、状況が違うからね。
もし、同じような物件が20%安く売られていれば、良心的なデベならば10%くらい戻ってくるかも知れない。
これはあくまで、チラシ等の媒体で「価格改定」と明記された場合の話。
多くの場合、もし東急が値引きして売ったとしても、その契約者が売買金額を口外しないと値引きの実態もつかめない。当然様々なトラブルの原因になるから自分からは名乗り出ることはない。東急も当然売るときには、「既にお住まいになられている方もいらっしゃるので、お客様への提示価格は口外しないでください」と言って口止めをする。
あくまでも噂レベルとして、処理されるだけ。
今後、現物のモデルルームとして使用すれば、検討者の手垢がついたり、テーブルやソファーなどを置いたことで床や壁に傷がついているということで、安く売り出される。
ライズの場合、本当にいくつ残っている不明で、もし相当数残ってる場合、モデルルームとして卸すにも数的、時間的な限界がある。
そうなると、売主がまとめてどこかの業者に転売する。つまり所謂アウトレット物件という名の中古で売り出される。10年間の瑕疵担保保険の対象外になるかわりに、当初の販売金額の2割から4割近い安さで市場に出される。
通常、売主の粗利は50%前後だから、4割値引いても、1割の利益が確保される。東急の儲けは減るが損はしない。
地権者の持つ未住居中古物件は、このアウトレット物件とモロに競合して値崩れを起こす。そして、当然今後の中古価格にも影響が残る・・・・。
そうならないことを祈ります。
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764
匿名さん
・具体的な事例としては、どのマンションで返還が行われたのでしょうか?
・「通常、売主の粗利は50%前後だから」
これ、本当ですか?マンション販売はおいしい事業なんですね。
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765
匿名さん
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766
匿名
基本的に、大手財閥系は売れ残りの処理が上手い。
絶対に表では、売れ残り物件を値引かないから、既契約者とトラブるが起きない。
なぜそれが出来るかといえば、売れ残ってもキャッシュフローが充実しているから焦る必要がないから。
銀行からお金を借りて、土地の購入から上モノの建設までしているデベはそうはいかない。
ペイで出来る金額で折り合えば、売れ残りを売ってしまう。
東急がどのように処理するかで、企業体力がわかる。
まあ、電鉄本業でのキャッシュフローと、おそらく原価率40%くらいで値引きなしで買った人が7割いれば、少しずつ処分することで、東急の面目は保てると思う。
いずれにしても、新築マンションは生もの。竣工から時間が建てば経つほど鮮度が落ちる。
未入居物件も、定期的な清掃をしないといけないからね。
東急リバブルが、大量に中古仲介でライズを出してきたら、要注意だね。
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767
匿名さん
>マンション販売はおいしい事業なんですね。
おいしい商売だから、名もないデベが急に出てくる。
但し、多くの場合、キャッシュフローを持たず、銀行からの借り入れを繰り返して規模を拡大し、ある日突然売れなくなって、銀行からの融資が止まり倒産するのです。
黒字倒産を引き起こす原因でもあります。
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768
匿名さん
新築プレミアムが剥落し、セカンダリーで売買が始まってから
マンションの本当の実力が評価される。
ライズは、幻想と無知と思い込みで
不当とも言える法外な高値で買わされた素人衆の
悲劇的物件となるだろう。
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769
匿名さん
>値引きした時入居済みの人に差額返還するのは最近は当たり前ですから、
・最近の具体的な事例だと、例えば、どこで返還されたのでしょうか?
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770
匿名さん
>>763
>素晴らしい考察。
あまりにアホらしい考察だからといって、
褒め殺し?しなくとも…。
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771
匿名さん
・「通常、売主の粗利は50%前後だから」
これ、本当ですか?
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772
匿名さん
>763,766
妄想を読むのも疲れる。
暇つぶしにもならん。
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773
匿名
最近だと粗利のよいのは圧倒的にタワマンですが多くて30%くらいだと思いますよ。中には数%なんてのもあるようです。ゼネコン系だと直接人件費があるからもっと下がるかも。
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774
匿名さん
値引き保証したのは等々力の物件ですよ。駅から歩いて10分。
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775
匿名さん
>>773
それは土地取得してすぐ建てる一般的な話。
ライズの土地は数十年前に取得したものなので、簿価がほぼゼロ。
しかも、相場価格に二子プレミアム30%上乗せの販売価格。
さらに、隣接している二子玉川公園の土地を世田谷区に売った代金が50億円。
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776
匿名さん
>774
The CLASSでしょ?
リーマンショックで、億ションが大量に売れ残った。
等々力から徒歩15分でネックでした。
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777
匿名さん
今日もネガが湧いてるね。
お盆休みだから、ヒマなんだね。
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778
匿名さん
ライズくらいのしつらえだと、粗利は50%以上でしょう。携帯の設備もないらしいし。
いずれにしても、アウトレット一直線。
既にかなりの利益が出ているから、MRの人件費や諸経費を考えれば、残りは利益を出さなくてもアウトレット業者に処分して貰うことも充分考えられる。
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779
匿名さん
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780
匿名
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781
匿名さん
今朝の日経新聞に、「東急、マンション好調」のサブ見出しで、東急は「不動産事業で東京・二子玉川のマンション販売が好調。営業利益は94%増えた。」と書かれているよ。
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782
匿名さん
こういう値づけをすると、湾岸派の餌食になりそう。
それにしても、壁紙がチープな気がします
これで9000万クラスとは、、、、
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783
匿名さん
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784
匿名さん
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785
匿名さん
>781
まさにライズ様様だね。
東急、儲けすぎだろ!
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786
匿名さん
日経は、二子玉川やライズの関連記事を熱心に取り上げているけど、なぜかなあ
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787
匿名さん
-
788
匿名さん
>781
これまでゆっくり2年近くかけて売った分の売上がようやく今期にまとめて計上されたってだけの話でしょう?売れ行き好調と評価するのはどうかと思う。いまだに売れ残って販売継続してるのも事実だし。来期は剥落するけど大丈夫かな?
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789
匿名さん
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790
匿名さん
湾岸にしろココにしろ、タワマン脳の話しは夢いっぱいで楽しいね。
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791
匿名さん
限られた人生だから夢が持てるところに住みたいですね。
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792
匿名さん
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793
匿名さん
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794
匿名さん
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795
匿名
管理組合にきいてみる手はあるのかも。
何戸が入居、あるいは契約しているかはわかるでしょ。
個人情報保護には抵触しないだろうしね。
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796
匿名さん
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797
匿名
売れ残り住戸はトランクルームや共用スペースにすればいい
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798
匿名さん
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799
匿名
入居して1ヶ月経つけど、ここって確かに何がおかしい、落ち着かない。
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800
匿名
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