二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 26

物件そのものは一流不動産鑑定士の碓井さんから酷評されるし、内部では住民と地権者が罵り合ってるはこの物件は最悪だなー。

入居が進んでるんだから、そろそろ物言いはいいんじゃないの？
まだ、飽き足りないのかね
ワンパターンの書き込み。。。同じ引きこもりさんかい？

そうそう、入居進んでるんだから、いつまでもだらだら売らず、さっさと売り切れ！

（笑）

ホント、ドンキがオープンしてたんだ

碓井さんバンザーイ

入居しても売れ残りばかりのスカスカのマンションじゃいずれ幽霊屋敷みたいになるよ。
多摩ニュータウンみたいな空き家状態になるのかなー。
リボンも２区が遅れてあと十年ぐらいだな。

早くも未入居中古を売りに出してるところは懸命だな。
いずれこの物件大幅値下げがされるからその前に多少の損切りで売り抜けようということだろうな。
それでも買値の１５％ぐらいは損するだろうな。
この物件の本当の実力はたぶん今の価格の３割引ぐらいじゃないかなー。

悲惨なマンションと騒ぐ悲惨な人がいる

正確には未だ売り出してない住居も入れると２７３戸ほど残ってるそうです。

薄井さんの記事の中にある物件は、実はかなり売れ残りが有り、このままの値段では売り切れないと書かれていますね。終わった。悲惨だ。

碓井って一流なの？　そもそも誰？
そんなやつ、ぜんぜん知らなんぞ。

世間一般の関心は、ウスイです

>555
碓井教の信者は、ぜひとも碓井にお礼メールやファンメールを。
尻尾振って喜ぶだろうからね。

最近,多くのデベが販売事務所へ顧客に来てもらう為に,色々高価なお土産を用意して「 客寄せ 」をしていますが,この物件ではそれと同じ様な事をしてもあまり効果は無いと思われます。

◆櫻井幸雄が見た狙い目物件　『ライオンズ茅ヶ崎ザ・アイランズ』

茅ヶ崎アイランズは商品券20万円付けてますね。

ライズも購入者に坪当たり１００万の商品券つけたらなんとか売れるんだが。

碓井って８月５日の朝日新聞に顔写真も載ってるよ。
この業界の有名な人だから、この人の評価は物件の値段左右します。

８月５日の朝日のセンター見開きを見たが、あれは東京本社版の広告企画。なので碓井氏の記事も編集記事ではなく、広告原稿。朝日の広告局が企画したのか、広告代理店からの持込企画かわからないが、一ついえるのは、碓井氏の広告記事の下の、マンションデベの広告枠に「東急」がいたのも事実。

東急はきっと、碓井氏のＷＥＢ記事のいきさつから、朝日なり広告代理店なりにクレームをいれるのであろうが、他の大手デベが碓井氏の起用を善しとしていたら、東急の立場だと、二度と企画広告に参加しないか、ガマンするかのどちらかだと思う。

この人、東急設計コンサルタントにもいたらしいけど、東急時代に何かあったか、東急のやりかたに何かを感じたかのどちらかだね。

いずれにしても、日経ビジネスのサイトにも記事を書いているし（しかも売主の品格も購入の判断にしろって言っている・・・）、ダイヤモンド社からもマンション購入の本を出している。

どこの馬の骨的なコメントもあるが、客観的に見たら「識者」の部類に入ると思う。

http://business.nikkeibp.co.jp/as/mansion2007/dignity_1.html

http://book.diamond.co.jp/cgi-bin/d3olp114cg?isbn=978-4-478-68030-8


疑うとしたら、碓井氏の裏に大手デベがいて東急潰しに加担をしているかも知れないが・・・・。


いずれにしても、日経ビジネスのサイトの記事も、明らかにライズが高級マンションに当てはまらない記事だよね。

碓井氏は東急系の設計部長してた人ですよ。職人気質から後輩に愛の鞭で厳しくなんじゃ。。

あれだけ酷評されたら、東急も黙ってないだろう。
碓井氏もこの業界で生きていく以上相当な覚悟があるのだろう。
今後が見ものだな。

まあ、徳大寺さんが「間違いだらけの車選び」でトヨタに噛み付くこともある。

マンションで、三井、三菱を敵に回したくないが、東急程度なら問題ないんじゃないか？
所詮三流デベだし。

日経新聞に第２期事業着手の記事が大きく載りましたね。シネコン、ホテル、オフィス、フィットネス、飲食店が入る複合ビル建設でサプライズはないですが、予定通り進んでいることが一流紙で確認できてよかったです。

これまで第２期事業に不確定要素があったから二の足を踏んでいた人にとっても背中を押してくれる要因になりそう。

１０スクリーンのシネコン作っても、直ぐに潰れるぞ。
ハリウッドだって映画がなかなか作れないでいるのに・・・。
六本木ヒルズのＴＯＨＯシネマズよりもスクリーンが多くてどうすんだろね。（舞台挨拶を誘致するには辺鄙すぎるしね）

ホテルもどうかしている。赤プリでさえ潰れる時代なのに。

２０１４年に開業したとして、２０２０年に果たしてどうなってるのか・・・・。

悔しそうですねw

所詮二子が中途半端なんだろうね、武蔵小杉みたいに便利な街、で割り切れば将来性あるけど。
昔の二子ならそれなりに都会の特異点だったけど、今じゃビルの立ち並ぶ都心をまねた田舎。
開発が中途半端だから、いつの間にか二子が武蔵小杉化、溝口化しちゃった。
同じレベルで喧嘩したら負けるよ。利便性が圧倒的に違うから。
やはり二子はビルのない都会のオアシスに価値があった。

とにかくライズはもう誰も見向きもしない。むしろライズって聞いたら　「おー可愛そう」
って感じです。

ネガさん、焦ってますね。
悔しい気持ちはわかりますが、世間一般的な評価は記事を見ればわかりますね。

えー久しぶりにそんないい評価出てます？どこですか、教えて。
また東急の宣伝でしょう。
私もう疲れきりました。

そりゃ今となってはムサコのほうが良かった、納得です。
一生の不覚でした。

碓井さんの高級マンションの必須条件に奥まった玄関までの車寄せアプローチがそのマンションの顔とありますね。ここは言ってみれば裸のまま、丸出しで建ってるマンションです。
これだけで２流３流のマンションなんですね、納得。

住民板での投稿を読んでいると、ライズの契約者の中に、まったくの不動産トーシロが散見される。

だいたい、契約者が崇めている二子玉川に土地を持っていたのに、東急からタダでマンションを貰ったのに、安く売ってけしからん・・・という論調。

地権者の方が持っている土地とマンションの権利を等価交換するように契約したからライズが出来たのに、天に唾を吐くような発言である。

ライズの権利を売る地権者だって一円でも高く売りたいわけで、別に不当に安く価格を設定しているわけではないし、ライスを賃貸に出したい地権者も一円でも高く貸したいのは明白。

それでも相場よりもやや高い価格設定で中古で流通させようとしているのは、東急の言い値で買った契約者がいるからだと思う。
非上場の株（元々の土地を所有していたこと）が、ようやく上場（ライズの計画の実行）し、さらに上場初値（マンションの分譲価格）が非常に高かったことと同じ。

私が地権者なら、高いうちに売り逃げしたい。将来、長期金利が上がったら、絶対マンションを手放す人が増えて供給過多になるリスクがある。人気が高い内に売る方がトクだからね。

そもそも地権者は、反対住民から「魂を売った」と思われているから、ライズを売って違う土地に住みたいと思う人も多いと思うよ。

＞５７６

もし、２０２０年に二子玉川が盛況なら、買わなかった私の見る目がなかったということ。もし、２０２０年に二子玉川が寂れていたら、買った契約者の見る目がなかったということ。

ただ、将来的には少子高齢化が来るから、どんどん土地は余ってくるのは自明の事実。
その時に、環七の外側、１００歩譲って、環八の外側の土地の価値はどうなっているんだろうね。

１００年後の話ではないよ。
２０年後には現実になる話。

どちらのリスクが高いか、君はわかるかな？

武蔵小杉をムサコなんて言うのは新しい小杉住民か子供だけ。

駅前のビルも随分出来てきたし、2aの工事も少しずつ進んでいるみたい。2期事業の全貌も明らかになってきて、先行き明るくなってきましたね。

ムサコって武蔵小山とは違うの？

二子玉川を買うのもリスクだが、武蔵小杉を買うのはさらにリスク。

武蔵小杉、これから発展すると思うけれど、
タワマン乱立で眺望が失われると悲しいので、
ちょっと買えません。

＞ネガさん、焦ってますね。

焦る理由がない。
むしろ、買ったほうが焦っている。

だいたい、映画だって毎日行くわけではないし、ホテルも泊まることもない。
交通の便がたいして良くないのに、そんな施設が出来る場所に住む趣味はない。
辺鄙な六本木ヒルズっていうイメージ。
そのうち、ライズ族なる言葉が出来るんと違うか？

今日何の日か知ってる？

今日も顔も知らない日本人同士で罵り合い‥平和だよな‥

＞ネガさん、焦ってますね。

「ミスった！ライズを買っておけば良かった！」

っていうイメージですか？

面白い発想ですね。

８月６日は何の日？

羽柴秀吉が関白に（1585年 - 天正13年7月11日）
ベルリンのブランデンブルク門竣工（1791年）
神聖ローマ帝国解体（1806年）
ボリビア独立（1825年）
東京招魂社（現靖国神社）創建（1869年 - 明治2年6月29日）
社団法人日本放送協会設立（1926年）
広島市に原子爆弾投下（1945年）
ペンシルロケット打ち上げ成功（1955年）
ジャマイカ独立（1962年）
世界初のWorld Wide Webサイト開設（1991年）

出典：ウィキペディア

再開発の完成は2014年。４年も先のことです。順調にいけばよいのですが。。。それまでは工事現場を眺めて過ごすのですね。工事中の騒音って大丈夫ですか？

ネガ、確かに焦ってる。

焦ってるのはどっちなんだか～
商品券つける？

（笑）

>589
ご心配なく。
それよりご自身を心配なさい。

>>589
ネガの大好きな武蔵小杉では工場跡地の再開発で
商業施設は１４年度竣工、まだ建てんのかよって感じのタワマンは１５年度竣工だそうだから、
それよりずっと良いね。

四年も先です。リーマンショックのようなことがまたあれば、延期や中止もあるのではないかと心配してます。

＞＞５９４
けっきょく小杉と同レベルなんだよね（笑）

事業が進んでいることと、マンションの価値の結びつけがいまひとつ理解できないのですが・・・・。

となりに、抜き打ちでマンションが建たないだけで、マンションにとっていいことって、藤棚のリボンストリートしかないような・・・。

それよりも、日経によるとオフィスを「先端クリエイティブ」の発信基地に”したい”とか？

深夜もお構いなしに、煌々と蛍光灯が付くオフィスができる環境って、マンションにとってメリットなのでしょうか？覗かれそうで、私は嫌だな。

＞まだ建てんのかよって感じのタワマン

狭い敷地に接近して建ってたらやっぱり嫌ですよね～

（笑）

今日はネガが湧いてるね、何か情報あった？

＜５９９

日経の記事に反応したみたい。

住民と東急（以降ポジ）はなんとかライズの価値を高める可能性のある話題で持ちこたえようとするが、碓井氏の記事にあるように、マンションとしては非常に問題があることは明確。

夜のライズの灯りも、実地見学、補修作業、営業のサクラなどの可能性もあり、あてにならない。（灯りをつけることで「売れている」って言えるからね）

ネガにしてみれば、なんとか理由を見つけてくるポジが、痛々しく感じられるから、どんどん書き込んじゃうんだよね。ポジが何も書かなくなったら、ここの板は鎮まると思うのは私だけであろうか？

7月29日発表東京カンテイ発表の住宅地地価によると、郊外住宅地の値上がりが顕著だそうだ。
川越は前年比+50%以上。一戸建てが人気とのこと。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/64TR_syuto.pdf

二子玉川は川越とほぼ同じような場所って事か・・・

坪単価、１０％も下がってる。
田都の都内区間は壊滅状態だね。

最近反対派の活動が活発になってきたからじゃないですか？

私も反対の署名を求められましたが、バリバリ賛成です。
強風被害で眼鏡が飛ばされるとか反射で熱線にやられたとか笑っちゃいました。
私も二子玉川住民で眼鏡かけていますが、共感出来ませんね。

川越は東横線から直通になるので
値上がりするのは分からなくもない。
それが逆に東横線沿線に良い事かどうかは知らないが。

>>539
つっこむのソコ？

601
夜の明かりが見学、補修？
カーテンや照明がしっかりついているんだけどね。

検討材料に値しない言いがかりはいかがなもんでしょ。

>591

いや、施設が増えたら普通にうれしいよ？
年に２、３度行く分には色々あった方が楽しいし。

自分のマンションエリア内だったら、毎日よそモンがうろつくようになるのは
勘弁だけど。

株式会社東急コミュニティー（取締役社長・中村元宣）で従業員による管理組合の金銭着服が発覚した。東コミが管理を受託する１３の分譲マンション管理組合で、東コミ従業員が管理組合様の小口現金収入等の金銭を着服・私的流用し、管理組合会計報告書を改ざんしていた。
着服した従業員は3名で、被害総額は約360万円である。管理組合の口座への入金処理の段階で、従業員が着服した。また着服を隠すために管理組合への会計報告書を改ざんし、報告していた。東コミでは全件とも社内確認が不徹底であったと認める。

確かに二子玉は人気が有るけど、都心の元麻布と同じ億ションとは信じられないな！
どんな所が違うのかな？
タワーがそんなに人気が有るのかな？

日経読みました。入居してるものです。
できてからの生活を想うとワクワクします。
早く愛犬とステキな散歩したいな。

>だいたい、映画だって毎日行くわけではないし、ホテルも泊まることもない。
交通の便がたいして良くないのに、そんな施設が出来る場所に住む趣味はない。
辺鄙な六本木ヒルズっていうイメージ。

確かに、シネコン効果が爆発的にエリアの評価を高めると見るのは、お気楽だろう

映画もそうだが、「玉高」に毎日行くわけでもなし

フタコは、そもそも週末型のおでかけスポットに過ぎない

ららぽだって、平日は空いてるんだから

ライズ一帯なんて夜はさびしいものです。
夜８時過ぎるとオークモールなんてほとんどしまり、おそらく人が少ないので夜は早めに閉めるのでしょう。

>>572
>赤プリでさえ潰れる時代なのに。

君は

　松任谷由実を聞きながら、カローラⅡで関越飛ばして、苗場プリンスでアフタースキーを
　楽しんでいた世代だろ？

ライズのお庭もう少し日陰がほしいです。
日中は本当に日陰がなく暑い感じがします。
私のイメージと随分違うのでちょっとがっかりです。

溝の口、鷺沼、たまプラなど神奈川の田都族だって、地元の生活圏で、日々、事が足りる。
用賀や桜新町も然り。上野毛～自由が丘の大井町線沿線も、また然り

日が高い時間帯はライズも影を作ってくれませんからねぇ･･･

まあ、夏は暑いものですから割り切るしかないですよ。
日本の四季を楽しむつもりでね。

コンクリートの街、、、緑が無さすぎ、、、

ネガが大好きなパークシティ武蔵小杉は、
南側に３０Mの高さの建物が建つって大騒ぎ。
お気の毒に。

権利者住戸が続々と売りに出されてますね。

レジデンスフォレスト欲しい……。
でも手が届かない……。

↑低層新築だったら、もっといい買い物あるんじゃないの？

623さん

622です。

半永久的にガーデンビューで、
ベランダに出たら多摩川も花火大会も見える部屋って、
なかなかないと思います。

瀬田や上野毛の低層もいいですが、
戸数が少ないぶん管理費や修繕積立金が大きいです。

私はライズの中でこの部屋がいちばんほしいです。

↑金銭着服した管理会社の従業員についてどう思いますか？

↑

一度そういう事件があると、二度とそういうことにならないよう、
しっかり対策を立てると思うので、心配ないと思います。

もともと評判のよかった会社ですし。

>瀬田や上野毛の低層もいいですが、
戸数が少ないぶん管理費や修繕積立金が大きいです。

マンション購入のビギナーでも、もう少し勉強してますよ
ランニングコスト、もっと調べたほうがいいです
ライズがコストパフォーマンスがいいかどうか。。。。

626さん

＞もともと評判のよかった会社ですし。

金銭着服は犯罪ではないでしょうか？一度たりとも許されません。それなのによい会社なのですか？
会計報告書を改ざんしたそうですが、こうした隠蔽工作をどう思いますか？

627さん

どこまで真面目に受け答えすべきか、ちょっと迷いますがお返事してみます。

例えば→のリンクに出ているパークハウス瀬田一丁目ですが、
73.51平米のお部屋で管理費31,600円、修繕積立金8,800円です。

レジデンスフォレストは81.30平米、管理費16,600円、修繕積立金5,940円です。

積立金はともに5年ごとに倍額程度になります。
タワーとレジデンスでは、ランニングコストがまったく違います。

私の検討した低層物件は、だいたい管理費30,000円から40,000円でした。
ビギナーですが、コツコツ勉強中です。

＞金銭着服は犯罪ではないでしょうか？
その通りだと思います。

ニコタマなら豊洲の方が上でしょ

そういえば日経に「ここは買ってはいけない」とかいう記事が、前に出てました。たしか、二子玉川を買って悲惨、豊洲を買って良かったという内容だったような。。。

ありましたありました。
マンションを買うべきでない人がマンションを買い、
すぐさま売らなくてはならなくなってこまったこまった、
というリアリティの欠片もないシミュレーションストーリーでしたね。
文章の稚拙さといい、物語の構成の甘さといい、
目も当てられないほど酷かったのを憶えてます。

ここは終わりですね、かわいそうに。
入居者もうつむき加減に歩いてる人が多いですね。
お察し申し上げます。

＞入居者もうつむき加減に歩いてる人が多いですね。
そうですね。
これだけ暑いとうつむいて歩いてしまいますよね。

トヨスを買ってよかったと……、なぜか湾岸がいいという人の書き込みが散見されますね
まったく異質なエリアと比較されても、ピンと来ません
こんな猛暑、緑もオアシスもない埋め立て地…

３棟の窓にともる部屋のあかりがポツポツと、、帰省の土曜日だからか、売れてないだけなのか、、それとも、、

＞緑もオアシスもない埋め立て地…
砂漠地帯のオアシスがお好みの方がいるとはちょっと驚きです。
やはり理想はサハラ砂漠のマンションですか？

ドバイでしょ

トヨスやコスギの礼賛者の共通点→大体、おわかりですね

レジデンスのどこがええの？？？？？？？？？？？？？？？？？

レジデンスって良く見るとまるでどっかの団地じゃん、柵見たいので階段隠してるだけ。
すごいね、隠してるだけだから。内容ないのに見栄ばかり張るのね。
実態は堤防の道路の脇の田の字団地じゃん。

ハイグレードマンションなら、「田の字」はないよなあ・・・

>641
ジイちゃん、レジデンスのよさがわからないようじゃ、
アルプスに帰ったほうがいいよ。
ユキちゃんだって待ってるからね。

644

ボクちゃん、大丈夫かい？
「レジデンス」なんて、ネーミングからして、賃貸アパートだぜｗ
外観が、すべてを物語ってる・・・

湾岸は内陸より夏は数度涼しく、冬は数度暖かい。

「田の字」だけでも、ズッコケですね

湾岸？　おカネをドブじゃなく、海に○○○

ハイジはここに住みたいよ。
ロッテンマイヤーさん、おねがい！

世田谷のゴーストタウンってここの事ですか？