パークスクエア相模大野タワー＆レジデンス【３】

どうゆうことでしょうか。聞いてはいけない禁句でした？
禁句があれば書いてください例えば入居率、値引き、安い、完売
など以後注意します。

31階で中古物件出てますね・・・。
70㎡強で4000万円台前半です。定価より15％くらい安いかな？
住友の在庫減らしの一手じゃないですよね？！

>>262さんって>>253、>>258、>>260さんなんかと同じ人なんでしょうかね。
それとも複数いるのかな。

このマンションといったい何があった方なのかすごく興味あります。

何かトラブルでもあったとか？ライバル物件の方とか？買えなくて悔しい方とか？
単に荒れるのが面白い愉快犯？

検討板だけど検討してる方じゃないみたいですね。

こちらのマンションとは何のトラブルもありません。
あなたは検討されている方ですか。
もう興味なくなったのでこちらにはこないでしょう。
スレは沈む可能性大ですね。営業かもよ

肯定派・否定派ともに色々なご意見がありますね。それだけ、注目されている物件なのでしょう。私も、JR相模原や橋本、新百合ヶ丘、向ヶ丘遊園の物件等、週末になるとあちらこちらを回っており、正直疲れてきました。それぞれの物件ごとに良い点・悪い点があり、本当に悩ましいところです。さて、本題に入ります。こちらは物件価格自体はかなり高いのは皆さんご存じの通りです。しかし一方で、駐車場代や管理費それから修繕積立金（当初5年だけでなく、10年・20年経過後の支払金額の上がり具合）等を勘案しますと、他の物件と比べ月額支払う金額はそれほど変わらないのではないか、などと考えています。やはり、住宅ローン以外の諸経費は、総戸数が多い方が有利なのでしょうか？それとも、私の認識は間違っていますか？

そもそもただ戸数が多いほうが有利か不利かなんて前提が曖昧すぎて答えようが無いのですが、
支払の有利･不利が知りたければ他の支払い関係専門のスレのほうがいい答えが出ると思いますが。
あとは実際に検討物件と単純に支払金額を比較すれば良いんじゃないですか？

最後に一言、当初の借入が多い（物件価格が高い）のは今後不利益です。
デフレで土地、物件価格が落ちてくるのに借入元本が多いことの不利わかりますよね。
給料が上がらないのにまたは下がる場合支払い比率が単に増加するんですから。
相場とご自分の将来をよくお考えください。

>>268
このまま住友不動産が値下げもせず売り続けた場合、万が一中古で売らなければならない
といった状態の時に窮地に陥るでしょうね。

実際、３１階の３ＬＤＫが４２８０万円で中古未入居で売りに出てますが、なかなか買い手がつかないようですね。
定価を知ってる身とすると、仲介手数料が乗ってもお買い得に感じます。

新築見入居で不動産屋がこの値付けをしたと言う事は、売却する場合の実際の価格は購入金額に対して相当下回ってしまうと言う事ですね。やはり不動産はその土地の坪単価に対して割高か割安かが正解に反映されるんですね。私はこのマンション自体は好きですけど。

まだ竣工して半年強で売りに出してる時点で、足下見られますからね。
売主は、転売目的なのか、それとも破綻者なのかですよね。
どちらにしても、実態より安く売りに出ていると思います。
プラザシティーやロビーシティーの中古価格を考えると、安いと思います。(北口と南口の違いがありますが…)
お金に余裕があるなら、買いたいです。

>>272
問題は新築を買う場合に得られる控除や瑕疵担保が、中古だと得られないということなのかな
それでこれだけの値引きしてもなかなか売れない
これが新築が既に完売している状態だったらあまり問われないのだけど

値付けは売主の勝手ですが、時価だとしたら下げなければ売り切れないよ。
いいときばっか、値上げしてさ、潔く下げりゃいいのに。
そうすればさらにデフレは加速する。
　下げてまで売りたかないんだろうが、部屋痛んでるぞかなり。
必然的に下げざる負えないとおもうけな。または、補修交換だな。
どちらにしろ厳しい物件になったもんだ

すみふにとっては、厳しい事無いと感じますが…
大手５社は、業績悪くないです。すみふは、業績が良すぎる位なので、供給を絞っている今、早く売れてしまい社員が余ってしまうより、緩やかに売れれば十分なんだと思います。
掃除を定期的に行い、補修してれば問題ないですからね。


相模大野駅は、西口の再開発が終わらないと、価格とのミスマッチが埋らないから、直ぐには売れないでしょうが…
野村のタワーマンションができる頃でも、まだ売ってるんでしょうね。

＞すみふは、業績が良すぎる位なので

ソースは？

確かに住友不動産は売れ残っても値下げをしないで放置売りする方針ですから
減損しないので、決算上はいい数字のことが多いですね。
地所は最近値下げを開始して在庫をクリアランスしようとしてるので
決算はあまり思わしくなかったようですけど。

>２７６
普通に数日前の一般紙で出てますが…

デベロッパの決算に問題があるかもですね。
在庫は、破綻すれば負債だが、売れるまでは計上されず、売れれば業績に反映。

在庫が多い、すみふさんは、在庫を負債として見たら、業績どうなるんでしょうね。

何だかすれ違いですんまそ

よっぽど高粗利物件が多いか殿様商売なのか。
販売したマンションが完売しないのに手を打たないとは
がまん強いかプライドがじゃまなのか将来は厳しいことだけは
わかりました。
ぜひ貫いて存続してください。

業績良すぎるって？（笑
今時新聞内容をそのまま額面通り受け取るところが凄いね。
実損失を先延ばしにしているだけじゃん。
おまけに有利子負債が他の大手デベと異なりとてつもない額になってるし。

ここに限らずすみふは竣工後一年近くの物件わんさか。どれもすぐ中古扱いだよ。

住友の経営方針が嫌いなら買わなきゃいいだけでない？
281みたいにむきにならんでもいいっしょ。
ただ難癖つけたいんでしょうが。
ちなみに株価は他の大手デベよりいいですね。
有利子負債とか在庫とかいろいろ有るけどそれを踏まえての結果なのでは？

↑皆さん買わないということは経営方針が案マッチなのでしょうね。
事情があって売りに出したい入居済みの人はどうなっちゃうのでしょうね。
新築時より値上げしてプレミア付でだしてみるとか？

　すんごいどうでもいいことかもしれませんが、このマンション近くのユニディという
ホームセンターは凄くいいホームセンターですよ。私は趣味でベランダ菜園をやるんですけど
ここの黒土・腐葉土・赤玉土・野菜の苗はそんなに高くないのに凄く質がいい！！店員さんの
知識も凄くて、とても頼れるホームセンターです。なんかそこだけでもこのマンションがうらやましいｗ

＞281
＞どれもすぐ中古扱いだよ。

1年以内だろうと一度でも人が住めば中古。

1年以上でも一度も人が住んでなければ未入居。

1年経ったら即中古なんて無知披露。

未入居だなんて思わないよ売れ残りだろ。
中古より悪いイメージがします。不人気物件ともとれませんか。
人気があれば高くてもうれるんでしょ？

なんで中古より悪いイメージがしるか教えて下さい。

285 一般的に不動産では竣工後１年以上経過した物件は新築に対して中古という区分になるって事でしょ？ 未入居って区分聞いた事ないけど(笑)

＞285さん、良く調べてから他人を指摘しないと逆にご自身の無知が曝け出されますよ～（笑）



『中古マンションの定義としては、品格法第２条（定義）第２項に定められたマンション以外全てを指すことになります。
そのため、一度も住んでない未入居でも、２年以上経っても売れ残ってしまったマンションも該当します。

中古マンションの中には新古マンションも含みます。新古マンションとは、新築１年以上売れずに残った物件で、人が一度も住んだことのない、未入居、未使用の物件のことを指します。新築マンションとは建築してから１年未満で未使用の物件のことを指しますが、２年未満の未使用の物件は中古と表記しなくても良いという規定があるため、ある業者が１年以上２年未満の物件を新古と呼んで売りに出したことから、新古マンションと呼ばれるようになりました。』

1年たったら何かマンション自体が変わるわけでもなし、
未入居でも中古でも新古でも呼び方はなんでもいいですよ。

住友がつぶれる心配もしていないので、
それ以上の業績についても特に興味はなし。

それよりマンションそのものの評価とか、今後の野村との比較とか
もっと参考になる意見交換がしたいです。

アップライトピアノはうちはたぶん使いませんが、使う人もあるでしょうね。
子どもに習わせてみたいけど続くかどうかわからないうちにピアノを買うのはちょっと…とか
趣味でたまには弾きたいけど買ってまで部屋に置くのは負担だったりとか？

一階のテナントは夜何時までやってるんでしょうか？

人気物件なら１年も購入予定者がほっとかないでしょ。
価格は高くても売れますが、こちらは何かが足りないのでしょう。
価格に見合わない何かとは何でしょう。

もともと相模原市南区相模大野に、７１８戸５０００万円が多すぎで高過ぎなだけ。
新百合ヶ丘でこの条件なら直ぐに売れたのにね。
ただ、３００戸超えの方が住んでるのは、確かなので、健闘している方だと思う。
４００戸なら、まもなく完売だったのにね。
再開発の取り壊しが進んでますが、物件情報が何も出てきませんね。
野村タワーが幾らで出るかで、こちらの売れ行きも変わるのでしょうね。
６５㎡で５０００万円位かな。

野村は土地の仕入れ時期を失敗してるらしいから多分安くは出来ないはず。もし割安感があるようなら、マンション自体にコストダウンが計られたと思ったほうが良いですね。

296さん、ソースは何処なんでしょう？
野村は何年に土地を仕入れたんでしょうか？


ご存知でしたらこちらの土地の仕入れ時期も教えて下さい。

296さんじゃないですけど。

再開発の土地はたぶん高く仕入れているだろうというのは時期的にも簡単に想像はつく。
反対運動をしている商店主達を説得し、立ち退かせながらの用地取得なんだからなおさら。

パークスクエアの土地もずいぶん高く入札したという話。
これは入札に敗れた不動産会社の人に聞いたからかなりやっかみの入った口調だったけど。

ちなみにパークスクエア横のまちかどヘーベルハウスも見せてもらったけど
そこは土地代だけで6000万だって言われた。

ここの物件は、価格のみが問題のようですね。
確かに、高い･･･。

ただ、16号に接していることや。大規模の割りにパーティールーム等の共用施設が1つだけとか、価格以外にも議論することがあるのでは、と個人的には思っていたので、意外でした。
価格さえクリアーすれば、まさに「買い」なのでしょうね。

先日、冷やかし半分でモデルルームに行ったら、タワー棟はほぼ完売でしたよ。この不況のなか、みんなお金持っているんだなぁ、と羨ましい気持ちと、泣きたくなるくらい自己嫌悪に陥ってしまいました。

価格さえクリアーすれば、「買い」ですか？

『買い』かどうか聞く前にしっかりお金貯めなさい。

298さん、ありがとうございます。

立ち退きは野村主導でやったんでしょうか？
市が主導でやったと思っていました。反対運動もあったんですね。商業施設もある再開発なので代替で何か用意できなかったのでしょうかね。

再開発、マンション用地、戸建とそれぞれ差はあるのだと思いますが、改めて両方の仕入れ時期を教えていただければ有り難いです。

タワー棟完売してません。
要望が無ければ売り出さないスタイルだから、要望書が出てないから売りに出てないだけですよ。
ただ、モデルルームのプランなどは、だいぶ無くなってますね。

３０２さん
レジデンスは、南向きですよ。
お金貯めて購入すれば。

>>298
あそこの土地は相場より安かったので直に売れたよ。
まさかメーカーが買うとは思わなかったが。
上もの入れたら１億って感じでしょうね。

商業エリアが多いだけあって、そもそも徒歩５分以内の物件がほんと出てこないですね。
戸建てだと100ｍ2で最低6000くらいないと厳しいですかね？

>>308
上ものによると思います。
9丁目徒歩5分でたしか3600万位ででてたよ。
マンションの北側とリーブの近くは50坪弱で1億弱だった。

9丁目って上鶴間本町じゃなかったっけ？徒歩15分くらいの。
徒歩5分で上物込み3000万台とかありえんよ。中古だとしても。それかよほど狭いかだな。

>>310
全部土地のみの価格です。

はあ～。どこも高いんですね。
ここの西側って戸建地域だし、ご近所さん達も余裕のあるお宅が多そうですね。

幼稚園、小学校、セレブばかりなのかしら。
背伸び購入組は迫害されそうで怖いわー。

>>312
相模大野がいかに低価格だったか知らない人ばかりなのですね。
戸建だって安い安い。
そういう時期に越してきた人ばかりですよ。
セレブなんてほど遠い世界です。
伊勢丹をみればわかるでしょ！？

しかしこのご時勢、北口の再開発は予定通りに行われるんでしょうか？
出来ても空き店舗ばかりじゃ…。

>>314
そっか。新興住宅地ってわけじゃないですもんね。
納得しました。

相模大野は田舎ですよ。セレブという言葉は全然にあわない。

伊勢丹、あまり売れてなさそうですよね（笑）

にぎわっているのは食品売り場ばかりなり。でも今はどこのデパートもそうかな。

ところでタワーの現在の空室数を知っている方いますか？
20階あたりに広告布が掛かっているからまだ残っていますよね。

>318

直接住友不動産に聞けばいいでしょ。

不動産屋さんは正直に言わないと思いますよ

やはり住民さんから聞いてみたいものです

>321

住民もいちいち空室数かぞえるほど暇じゃなわな～
そもそもどの部屋が空いていようが知ったことじゃないって。
住友不動産にどこの部屋売りだしているか聞けばいいだけことじゃないの。

ホームページみたけどレジデンスちょっと値下げしてない？モデルルームかな？

>323さん

低層階、高層階で価格帯が異なるので何とも言えませんよ。

324さん
あなたの発言が何ともいえない…。
低階層とも高階層ともまだ何も言ってないのに。
営業さん？

何でそう思ったかというと、3LDK4180万〜っていう記述。
低階層でもこんな値付けはなかったと思うんだけど。

それって中古（新古？）で出てるやつじゃない？
当時の販売価格からすると、中古とは言えかなり安いね。…まぁ、この辺りが本当の相場なのかもね。

それが公式に載ってるんですよ奥さん！
築一年を間近に迎えてさすがに危機感を感じてきたのかしら？
それともモデルルーム住戸で釣ろうとしてるだけかな？

本当ですね！けど、モデルルームとは書いてないので普通に販売用の間取りの値段じゃないでしょうか？
ハッキリとは分かりませんが、当時より５００万ほど安い値段設定のような気がします。

そっか、もう竣工後一年間近なんですね。
確かに竣工後一年経つと新古扱いになってしまうからそれもあるのかもしれませんね。
しかしマンションは難しいですね、資産価値と言ってももうこれからはね・・。

でも値下げならこっそりやるか、そうでなければババーンと価格改定！って謳うかどっちかだと思うけど
ごく普通にHPに載せてるのがちょっと不思議ですね。
今まで売り出してなかった条件の劣る部屋なんでしょうか？

MRに行った方の価格情報お待ちしてます。

普通に載せてるのは、それがあたかも最初からの値段であると見せかけて、実は値下げした事を伏せるため。

HPの間取りを見て思ったのですが、いよいよ国道16号側の部屋の販売を開始するんじゃないでしょうか？自走式駐車場に隣接した条件だと、これくらいの価格設定になるでしょうね。

平米数を見ると322さんのおっしゃる通り16号側の物件ですね。16号に面していない所と比較すると300万円くらいやすい印象です。値段一緒だと勝手に思ってましたが、売れ行きを見て分けたのでしょうか？

スミフ物件がいつも価格未定として小分けに販売するのはこの為ね。これじゃあ先に購入した人も文句言えないよね。

16号側は人気ないでしょうから同じ価格じゃ売れないだろうとは思ってました。
HPトップもレジデンスの写真になったし、先日のチラシもレジデンスの間取りしか載ってなかったし
いよいよタワーからレジデンスに軸足移してきた感じなのかなあ。

以前入手した価格表から２ＬＤＫの間取りで４１８０万円がありますが…
↑の下げ期待の方々は、モデルルームで確認してきてください。

どれも１６号に近いレジデンスのものですね。

やっぱり余りすぎてたか。売り切るにはどんだけかけるつもりなんだろうか。

16号向きの低層だったら、少なくともあと200万位下げないと魅力は感じられないね。

三連休で見てきました。

見たい部屋を自由に見れるシステムではないということで、少し引きました。
（１日に２つ、３つ見るのはお断りしますと言われてしまいました。）
それは営業方針だそうです。
購入に関しては、見せた物件に関して購入するよう、先先と誘導される印象でした。

その辺の営業方針を差し引けば、タワーの眺望は想像以上でした。

辛口部分をあえて書きますと、

・内装面のグレード（ふつう）
・室内にでっぱっている梁（じゃま）
・ウォークインの面積（今の家より狭い…）

プラス面は眺望と管理面で、付加価値はあると思います。


横断幕がかかっているあたりの物件も少しずつ外して販売していっているようです。
販売価格表はもらってきたので、今日の資料からUPします。

３２F　７０２０（角住居）
１７F　５９８０（角住居）２０Fから１７Fまでは、ここしか残戸数なし
１６F　６１７０（角住居）１６Fではこの部屋しか残ってない
１４F　４８５０（３LDK）、３８３０（２LDK）

現在販売している範囲の残戸数は３０ちょっと。
２１Fと２２Fにこれから販売する未公開が集中しています。
ここが幕が掛かっている範囲です。希望があれば販売するそうです。

という感じです。

あいかわらず高値付けている印象です。公開ありがとうございます参考になりました。
わたしも暇ができれば見学してＵＰしたいと思います。全部見てみようかな。

購入検討中さん。ありがとうございました。自分で見に行けば分かることなのですが、
とてもわかりやすく知らせてくれて参考になりました。ありがとうございました。

#340です。参考になりましたようで幸いです。
私は検討からいったん撤退することにしました。

理由は複合的ですが、
タイミング決定に余裕がなくて自分にはこういう状況は合わないと判断したからです。


※家族がここは営業さんも見ているだろうから…というのですが、皆さんの参考に。


１．見学は1日1部屋という原則

２．買う意思のない部屋は内覧させないのが原則


という営業方針があります。
流通物件に慣れていて自由に見たい私は目が点になりました。
実際、最高階の部屋を見たいとお願いしたのですが、丁重に断られました。
エレベーターで昇っただけです。

後は、まだ見てもない部屋を買うか買わないかということを検討するために
キャッシュフローを見直すことになって、今まで経験したことがない状況に
頭が混乱してしまいました。

私は不動産が好きなので、ローン査定を通すために営業さんに奔走していただくような
20代のころから、「どうぞ勉強していってください、今は買えなくてもいつかは」と
気持ちよく言われて、億レベルのマンションから邸宅まで案内していただいてます。
仕様の違いであるとか、贅を尽くすということは、場数を踏まないと分かりません。
おかげさまで、ずいぶん勉強させていただきました。

ある程度勉強した人なら、当然、物件を投資面から見ると思うので、周辺物件だとか
施工担当物件の値下がりチャートを作って見せてもらうくらいあってもいいのかなと。
（例えばです）

「お客さんに勉強していただこう、いまは無理でもいつかは」
不動産のプロならそういう気持ちを持っていただきたいなぁと思いました。

あまり売り急いでないような印象をうけますね。

> ２．買う意思のない部屋は内覧させないのが原則

これって普通じゃないの？

買ってやらないぞそんな対応なら。買ってしまった住人にも失礼ですよ人気ない物件みたいで。

３４３さんの話ですが、既に住んでいる人もいる中の見学だし、モデルルームもちゃんとあるので営業方針は別に普通だと思います。
私はむしろモデルルームを見せてもらった後、部屋を絞る前にじっくりお金や贈与の話をしていただいて感謝しています。
興味本位に家具もない部屋をたくさん見せられても時間の無駄だと思います。

むしろ３４３さんは自分の思い通りにならないことを書き込んでる我がままな人に思えます。社長さんかお医者さんか大学の先生かは知りませんが、お偉いさんでいつもお店に行っても思い通りなんでしょうね！

撤退していただいて同じマンション住民になる可能性がなくなり、感謝です。

＞３４３

購入の意思も無いのに、冷やかしで見学っていうのはどうなんだ？
これは人間としてどうかと思いますけど。

自分は昨年末に見学に行ったけど混んでいて、見学できなかった。
そんな冷やかしの人たちを案内するぐらいなら…と思ってしまうけど。
予約していかなかった自分がいけないんですがね。

不動産好きで場数を踏まれたと言うなら最低限のマナーはわきまえたらどうでしょうか。

物件比較とかで多少の「冷やかし見学」ってのはありかなとは思うけど、343みたいに買う気もないのにローン審査までやらせちゃうってのは最低だと思うね。

冷やかしでも暇つぶしでも足をはこんでもらうだけ感謝しなければいけないね。

需要と供給が一致したら売買成立で、後は自分の物さしだからね。
同業者や他の見学者の感想があれば率直に書き込みしてほしい。

率直な意見を述べますと価格設定に無理があり高すぎると思います。
売れ行きがすべてを物語っていますよね。
部屋を見てもそう思いました。

なぜみなさんが343さんに批判的なのか見ていて違和感を感じます。
当たり前のことを言っていると思うのですけどね。

批判している人のほうが見ていて変な感じがしますよ。
349さんとか自分が書いてること読み返してみなよ。

あなたと同じマンションになんて住みたくないと思いますよ。

試食コーナーで食うだけ食ってなんも買わない人っているよね。
周りの人の分がなくなってもおかまいなし。
それでももっと対応をよくしろ感謝しろって言う人。
あまりお付き合いしたくないなぁ。

最上階32階角部屋が9800万で市場に出されている（所有者売り出し）。
手数料分はかぶり、ほぼ売買価格と同じで売り出しということか。
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/19453204/
室内からの写真があり、眺望を見れなかった人はここから見ることができる。

そもそも住友不動産の新築マンション物件が相場に対して妥当な値段が
必ず付けられると考えることに無理がある。

シティタワー東陽町、パークスクエア綱島、シティテラス目白辺りの
最初の値付けを見ればわかるかと。
明らかに高いと思うマンションは、スルーする勇気も必要です。