シティハウス板橋大山ってどうですか？

プレミストは見に行けてないのですが、かなり高値だとか？本当でしょうか。
一応関西などで大和はマンション実績あるようなのですが、全く知らなかった。
ここより高く出してきたとしたら、かなり強気ですね。

大和は強気でしたよ！
とてもその価格に見合う物件ではなく（いたってフツーな仕様、変な間取りばっかり、南向きとはいえ窓のサイズやここみたいにガラス手すりじゃないので採光性が良くない、ウリは駅が近いというだけ）、シティハウスがものすごく良く感じてしまいました。

スミフが特別好きだったわけじゃないけど、大和に行った後では、レベルが違うな～と思ってしまいました。
ルフォンはこれから行ってきます。

ダイワのマンションは安っぽくて比較にならない。

大山ならここが一番グレードは高い。

値段も高いけれど一番洗練されてると思う。

大山という、一般にはやや渋めの場所であること、現時点の競争相手がいまいち評価を集められないことなどにより、すみふのマンションのスレッドとしては例外的な穏健な展開に（笑）
たいがい値段が高いから始まって荒れるもんですが、大和が更に高いんじゃなあ・・・
ルフォンの方はその辺きっちりわきまえたお買い得感で出してきてる気がする。
あ、そういえばルフォンお向かいの２００５築のパークハウス、中古が出ていますね。

管理費・修繕維持費が安いのが逆に気になっています。
旦那は他のマンションが高過ぎるんだと、ポジティブに考えていました。
でも、同じ住友でもここまで安いのは他にない気がして・・・
駐車場がこの戸数・地域にしては若干多い？のでその賃貸収入を充てるとか
色々あるんでしょうか？
営業さんには伺ったのですが、大丈夫ですとそれだけだったので。
金利は確実にローン実行時には上がってると思うので、
これ以上支払い上昇のリスクはあるのかちゃんと考えたくて。
どなたか、詳しく営業さんから聞けた方いらっしゃいませんか？

すみふの他のマンションって共用部を結構作ってるけど、ここっていい意味でも悪い意味でもないから維持費が安いんじゃないの？
すみふでその辺を適当にやってたら、後で相当問題になると思うし

大丈夫の一点張りはちょっと誠実さに欠ける気がします・・・
維持修繕費は上がって行きます。同規模の類似マンションと比べて、将来かかる維持修繕費が極端に安いということは、よほどの画期的な技術が投入でもされない限りは、ありません。従って、今安いなら、将来大幅に上がる可能性が十分に考えられるということです。
先々の費用計画について、質問すればある程度具体的に答えてもらえると思うのですが。

たくさんつくった駐車場が常に満車であれば、マンション全体の維持修繕の費用計画も順調にいくでしょうね。
では、埋まらなかったらどうなるのか？機械式駐車場は空っぽの状態でも、毎年相応の費用が
かかります。赤字になれば、埋め合わせなければなりません。当然、所有者（というか組合）の負担です。

修繕費は経年劣化に備えて、徐々に上がるのと、修繕の計画、管理について、重要事項説明会で教えてくれたし、私の担当さんは説明してくれましたよ。それと他の住友の物件も変わんないよ。成増もそうだったし、むしろマンション始めたばかりのルフォンのほうがノウハウがないので色々ありそうだけど、まぁ、最後のはいらない話しでしたね。すいません

住友は売れ残りを見込んで初めの管理費、修繕が安いのかな

何年か後に上がるみたいですけど、それでも他のマンションより安いと思います。

227さん、住宅ローンですが、実行時上がりますかね？これ以上下がる事はないけど、万一上がってもこの不景気では微々たるものでフラットよりは低いのではと思い、私は変動で決めてしまいました…

管理費は結構安めだと思います。修繕費は今後の物価変動もあるから何とも言えないですね。。
いい物件だし不安なら営業さんに再確認した方が宜しいかと…。

227です。
みなさんお答えいただいてありがとうございました。
やっぱり気になることは営業さんに確認したほうがいいですよね。
駐車場の稼働率が悪かった場合等聞いてみたいと思います。
一応、フラット３５ｓで入居時、最悪３％になってると仮定して
シュミレーションはしてるのですが、高い買い物なので不安で。
金利については素人で分かりませんが、
リスクはきちんと考えて購入したいので。
旦那は変動0.775の支払いを見せられて余裕だよ～といっているタイプで
大変です＾＾；

私は大山で物件探しをしています。
ここの管理修繕費が低いのはやはり気になります。
メリットと捉える方もいらっしゃるようですが。
また、この掲示板では「すみふだから大丈夫」、というコメントをよくお見かけますが
その根拠が私には解りません。
他の物件でも長期修繕計画など確認させてもらっていますが、
どうもここは低く抑え（すぎ？）ているのではと思ってしまいます。

入居してから管理費、修繕費がやはり、足りないとなって上がってしまったら困りますよね。

管理費とかが上がる可能性ってどこのマンションでも同じじゃないですかね。
そのリスクを考えるなら、中小よりやっぱり大手の方が安心でしょ！これまでのノウハウも違うし…。

別にすみふ本体が、販売完了後の維持管理に参与してくれるわけではありません。
べつによその大手でも中小でも同じことですが。
主体となるのはあくまで居住者からなる組合と、組合から管理を嘱託された管理会社です。
まあ、会社の看板もあるし、多くの実績を積み上げているから、普通に管理していく上で致命的な
欠陥のあるようなものは造らないだろう、ということは言えると思います。

将来の資金が足りないと判断するのは組合であり、議決をとって値上げを決定するのも組合の仕事です。
当初の長期修繕計画に問題があれば変更するまでであり、よほどむちゃくちゃな当初計画を提示でも
していない限り、ディベロッパーが責任を負うとは考えにくいです。

区役所に確認したところ、
去年の７月、ゲリラ豪雨でここら辺一帯が被害にあい、
道路を挟んですぐ南側と西側の住宅で床上浸水があったそうです。

当然このマンション建設予定地も水浸しになったと思いますが、
今後、そうなった場合、
地下駐車場等の共用施設は大丈夫なのでしょうか？
また被害にあった場合、修繕費は相当な額になるのでしょうか？

購入を考えているのですが、板橋区はゲリラ豪雨の多いところですし、
数年に一度浸水し修繕が必要になってしまうのかも、と心配になりますし、
資産的な価値も落ちていってしまうのではと、いろいろ悩みます。。。

いかにも業者さんっぽい書き込みですね。すみふの説明会や営業担当に聞けば、安心できると思うよ。他の会社の営業さんと違ってネックも教えてくれるし、対策もしっかりしてるし、普通に隠さず教えてくれるから、まぁとやかく言うよりも直接行って聞くのが早いよ。それと240さん業者じゃなかったら本当ゴメンね。多分何回か通った人なら書き込まない内容だと思うから、ついつい大和さんとかの嫌がらせかと思って！ちなみに大和さんはやたらすみふの事聞いてくるよね。あと、え〜と・・ちょっとお待ち頂けますかがやたら多いし、発表会には参加したものの無駄もいいところでした。

大和はないでしょ！

大和はないでしょ！

ここに書き込む内容じゃないかもしれませんが、ルフォンってどう思いますか。住友のマンションを検討している人はどう見ているのか知りたくて

244ですが、ついでにプレミストもどう思っているか教えてください。

>241さん

すみません。笑ってしまいました。
うちも大和行ったんですけど、確かにちょっとお待ちください。がやたら多かった。
予定価格表なんて、ぽいってテーブルに置いて、説明もなくいなくなった。

そして数分後に戻ってきて一言「スミフさんと比べてどうですか？」（笑）

スミフがすべてだとは思いませんが、他を見るとスミフの方が格段に（大山で今出ている中では）良いなと思います。
それなりであることは確かで、安心できます。

ここで大和のことを書くのもおかしいですが、
プロジェクト発表会に行ったのに、またプロジェクト発表会のＤＭが届きました。
なめてます。

迷いなく、ここに決めます。
万が一抽選で外れても、大和は絶対に買わない。

>244さん

ルフォンは、良くも悪くもこことは違います。

高くても仕様が良く、財閥系が安心。って人はスミフ、
仕様がまあまあで、価格重視ならルフォンもありだと思います。
ＭＲ行きましたが悪くはないですよ。仕様をひとうひとつ比べると、どれもシティハウスの方が上なので、それが価格差ですよね。

そのせいか、
シティハウスは年配の方もいらっしゃると営業さんから聞きましたが、
ルフォンのＭＲでお見かけした方は皆さん若かったです。

シティハ　立地６．０　仕様７．５　環境７．０　値頃感５．５
ルフォン　立地７．５　仕様６．０　環境５．５　値頃感８．０
プレミス　立地７．０　仕様６．５　環境６．０　値頃感５．０
立地は主に生活利便性の面、環境は空気・音・南向きなどの条件面を中心に考えた。
細かくは主観が入るので割愛するけれど、プレミストは分が悪い。
立地重視ならルフォンを選ぶし、物としてのマンションを重視するならシティハウスを選ぶ。
南向きなのはシティハウスとルフォン。ここを重視するとプレミストにしぼられる、っていう
チャームポイントがいまいち無い。
後乗りのブリリアがどう出てくるかは気になるけど、販売時期は重ならないかなあ。

私も大和はないと思います。営業の質を皆さん仰ってますが、ほんとに天と地の差があると思います。(大和の営業はとにかく売りたいって雰囲気出しすぎ)(笑)

私も身長が低ければ、ルフォンでも良かったかな。間取り図見て梁の高さが186はきついかな！でも安いのは魅力ではある。皆さん評価通りで総合的に住友、ルフォン、プレミストですね。

240さん、以前私も同じ事を考えていましたので、ここで質問したことがあります。

この辺に住む者なら（私は坂の上側に住んでいます）最近の豪雨で浸水や水が溜まることを知っています。
なので240さんが業者さんとは思いません。
ここは坂で一階（駐車場）が半地下のような状態になりますから、どんなに対策がされていても
想定以上のことが起きればその影響や資産価値を心配するのは当たり前だと思います。

私もそう考えていましたけど、どこのマンションでも同じだし、自然のことだから心配しても仕方ないって思ってここに決めようと思ってます。

ゲリラ豪雨考えたら、首都圏考えたらどこでもあるし、要はしっかり対策してるかどうかの違いでしょ。

まぁ、色々な意見ありますが、実際、売れ行き良いみたいですし、それが皆さんが下した判断、価値、でしょ。完璧ではないけど、他を比べた上で、ここが一番だと思うので私は決めるけどね。

そうですよね。
ここがダメなら大山の他のマンションはもっとダメ？でしょ！(私だけかな…？)

結構みなさん急ぎで探している感じでしょうか？？
ここの決め手となった理由をお聞かせ願いたいです。

ルフォン、プレミストは検討外なのですが、
大山近辺はまだ共同住宅が建ちそうな感じして、
近くに更地になっているところがあったりすると
もしや？と期待してしまいます。

ゲリラ豪雨が心配で、営業が対策をしてあるから問題無い、と言うのなら、重要事項説明書でゲリラ豪雨対策済み、と書いてあるのかしら。

不動産の場合、財閥だから安心ということは無くて、むしろ庶民が財閥さま相手にクレーム付けるのは難しい、という事例が多いんだよね。

ただこれで、大山のこんな物件でもこれだけボレる、ということが周知されれば、商店街の再開発も弾みがつくだろうから、いいんじゃないかな。

こんな物件？これだけボレる？って何ですか？？

これだから中小はヤですね！
あっ、周りの中小の営業さんじゃなかったらごめんなさいね。

259は、すみふの営業？
板橋では、住友は財閥ブランドでないし、すみふはビミョーな立地に割高マンション建てる、というイメージだよ。
住友不動産販売や新築そっくりさんは、何とかと鋏は使いよう、という評価。

やっぱり財閥なら、都心に有名ビル持ってないとね。
新宿だと、板橋と同じ江戸四宿だから有難味無いよ。

第一期は即日完売の見込らしいです。プレミストやルフォンは苦戦するのでしょうか？やっぱり財閥系は強い。

板橋では、というか、あなたにとっては、でしょうね。
もちろんそのへんの判断は自由ですよね。
ことわざの意味は分かるのですが、あなたの文章の意味がわかりません。
都心の住友マンションの宣伝に来られたのですか？
ここを検討している人が、そのあたりに乗り換える可能性はあまり無いと思いますが。

２００mm級の雨に対応できるようにしても、３００mm降ってしまえばだめなわけです。
高層マンションを探しながらひたすら地盤を気にしている方々と同じで、どこかで
割り切るか、あるいはそれを最上位の条件として物件を探すか、どこかで決めるべきではあるでしょう。
まあ何にせよ、あなたの書き込みは何の参考にもなりません。
豪雨対策について、重要事項説明書に記載すべきと言う何らかの規定・ガイドラインがあるのでしょうか？
そういった客観的情報を書いてくれると、皆参考にできて、助かるのではないかと思いますよ。

住友みたいに大阪から遅れて来て、新宿や埋め立て地を都心とか言っちゃうのが、東京で財閥を名乗るのはイタい、ってこと。

すみふはマンション供給戸数１位、元が貸しビル本業らしく、貸しビルくさいマンションを数建ててるだけで、高級感も値ごろ感も無く、満足感も無い。
それでも、すみふが不利になるような法的チョンボは絶対回避で利幅を取って行くのは、営利企業なんだし、そこはすごいと思うよ。

２４１さん、２５１さん、２６２さん、ありがとうございます。

２４０です。
私は業者ではありませんし、
大和もルフォンもないと思いますし、ここが一番いいと思います。

もちろん以前住友の営業さんにも確認しました。
相当の降雨でも対応できるように、雨水貯留槽を設けていることや、
豪雨の場合には、住民が防潮板で防ぐようになるということでした。
冠水の可能性もあるところなので、それなりの対策はとっていますということでしたが、
営業さんの言うことがすべてではないと思い、ほかの方の意見を聞いてみたいので書き込みました。

どこも災害は起こりうるものなので、ある程度割り切って考えてなければなりませんが、
可能性が高い地域ですので、その際の情報がいろいろ欲しいと思いました。

２６２さん
２６３です。なるほどね。言いたいことは何となくわかります（笑）
まあ三菱は昨年？終わってるし、三井はもっと前で今は動き無し、東京建物はこれからですから、
ここのマンションにとっては追い風なんでしょう。住友よくないよと言っても、
じゃあルフォンかプレミストにしよう！とはなかなかいかないでしょうね。
もし、同地域に財閥系・大手のマンションが勢揃いしていたら・・・自分も住友は上位にこないかも
知れないです。それでも、契約後に会社経営に異変が起こるような余計なリスクは背負わずに済みますからね。住友が選ばれているというより、ここの場合大手のくくりで選ばれているという感じではないですか。

２６３さん
２６２です。

の間違いです。すいません。
第一期初日完売、本当だとすると凄いですね。

なんか嫌ですね。業者の書き込みが多くて、それだけ他は焦ってるんでしょうね。書き込み数は以前のベリスタ大山の倍はありますし、業者は必死、一般の方は良くも悪くも注目ってとこですか？どこにも見向きされない物件よりは遥かに良いってことでしょ

私は比較検討中なので、ルフォンやプレミストの書き込みも見てますが、3月2日の書き込みだけ見てると、1社だけほとんど動いてないよね！なんかどの業者が書き込んでるかわかって嫌だね｡普通に考えて比較してれば同時期に数は増えるからね。

「完売」の文字が欲しいから一期であの数しか売り出さないんじゃないかな。
本当に人気があったら、野村みたいに売り出す住戸数をどーんと増やすからね。
逆に一期完売しなきゃ、ここでポジの書き込みのいくつかは
すみふの営業さんだったってことかしら…？？

うちは様子見します。
絶対ここじゃなきゃ！っていうのがないのと、東建他もみてみたいし。
万一全戸完売御礼でも後悔しないと思うので！

あと264さんの言っていることすごくわかるよ。
営業さんは不安にさせるようなことは絶対言わない。当たり前だよね。
気に入って、説明を受けて納得したのなら買ったほうが良い。
それを非難するのはおかしい。
でも気になるところを書くと、やれ他社営業だって言うのもどうかと思うよ。

ちなみに大手だから大丈夫とかいうコメントもあるけど
購入後は施工会社や管理会社との橋渡しはしてくれるかもしれないけど
何かにつけて住友が保障してくれるわけではないよ。
基本自分達でマンションは守っていくんだからね。

一期の販売戸数自体を絞っているのか。なるほど、商売のテクニックですね・・・
営業の書き込みどうこうはあまり当てはまらない気がしますけどね。
ひいきの人とアンチの人がいるのは事実でしょうが。営業だったらもっとうまく誘導するでしょ。

ベリスタのときはあまり比較対象もなかったし、住友の方が注目集めやすいのは自然のなりゆきです。
大山で探している人は、高そうだなと思ってもここは見にいくでしょ。
っていうか一応３つとも見る人が多いでしょう。
で、ルフォンやプレミストについても、人が多いここに書き込めば一番レスポンスが得やすい状態です。
事実上３物件統合スレッドみたいなもんです。大山で探してる身としてはむしろ便利でいいです。

色々な意見ありがとうございます。結局は他と比べて良い物件という事には変わりないので(大山では)、決めようと思います。最終的には自分の気持ちですね。

東京建物、早く出ないかな～。
ここと比べたい。