麹町三番町マンションについて

昔、近所の友達が住んでいたので、よく遊びに行っていました。

とても静か、ひろーい、高級、（管理人のおじさんも
とても品が良い）というイメージは当時からありました。
子供が聞いてもわかる名前の芸能人、政治家が住んでいました。
友達も古くからの資産家の子供。
実家のお屋敷が近所にあったと思います。

夫婦の寝室とかにも入り込んで遊んでいたのですが
15畳くらいあって、大きなツインベッドがあっても
子供が走り回れる広さです。
リビングは何十畳だったか・・・。

そこの家があまりに広いので、もっぱらそこで遊んでいて
狭い我が家にはお呼びした覚えがありません。
駐車場も広くて（昼間は車が少ないせいもあるけど）
よくかくれんぼや鬼ごっこをしていました。

当時、子供部屋の布の壁紙が汚れたとのことでの
壁紙の張替えに立ち会いました。
張り替える前に落書きして良いよーと言われて
部屋中に落書きさせてもらい、楽しかったです。

当時から重々しい雰囲気のマンションだったけど
もう大分古くなってるんじゃないでしょうか。
友達は、親の海外転勤で、そこは売って引っ越しましたので
まったくもって今は縁がないで〜す。

私も昔話です。
友人は貿易で海外生活が長かった一家。
収納のゆとりで、生活感に乏しいけど、
豊かな蓄積を感じる暮らし。
２さんのおっしゃる通りです。

画面や映像でしか見た事がないその本人と、
お互い空気を感じているような雰囲気。
間違ってもミーハーはしません。

その政治家の出世で巡査が立哨するようになって、
フランクな気分が少なくなりました。

最上階ペントハウスに住んでいた元祖ベンチャー企業の
オーナーのお宅は、いつか自分もと目標になっていたそうな。

この半蔵門界隈のマンションは、南北に長く
東側の眺望がメインで午後には部屋が暗くなるのが難点。

南側の南東角の住戸なら、思い切ったリフォームをして、
雰囲気を一変させるのも方法かも。

ただ築年が経過しているので、集中個別の設備は
どうなっているのか、少々心配です。

ちなみに広尾ガーデンヒルズもそれぞれの棟が
ほとんど南北方向が長手で、お日様をあてにしないと
言うものの、隣棟が近くて階数によっては圧迫感が
ありました。生活臭はなるべく持ち込まない様に
していましたが、今となっては最新仕様の集合住宅には
かないません。

麹町三番町マンションの分譲主は長銀不動産、施工は竹中工務店です。長銀不動産は、旧日本長期信用銀行の１００パーセント子会社で、役員及び主要管理者は、長銀出身者、出向者が占め、云わば銀行の信用を賭けて長銀そのものが分譲した物件ともいえます。各階ゴミステーション、ゲストルームなど共用部分も当時としては画期的でしたが、何よりも竹中工務店を使って基礎及び構造面を特に重視したところに特徴があります。私は、このマンションこそビンテージという言葉に相応しい物件だと思っております。

ヴィンテージマンションって不動産屋が勝手に作った造語だからね。
必ず来る大規模地震考えたら、旧耐震って時点でパスする人も多い
（ここが耐震補強してるかどうか知らないが）。安くなっても番町価格だしね。
大金かけて耐震補強した物件って、建て替え決まった物件以上に聞かない。

今日、改正法案成立した建て替え容積率緩和でキャピタルゲイン見込めるなら買い、くらいかな。

２ヶ月程前、麹町三番町マンション東向き４階、１００平方メートル超が売りに出た。早速、直近の日曜日に購入を前提に見学した。敷地は４０００平方メートル超あり、この辺の他の物件と比べてゆったりしていた。建物の押し出しは、レトロ感は否めないものの威風堂々立派。管理人の態度は、一流ホテルのフロントと遜色ないほど良好。エントランスは広く昭和のホテル風。エレベーター内は明るく綺麗で、監視カメラ、椅子付き。廊下は、窓付き内廊下で明るく、床の絨毯も綺麗であった。共有部分は何処も清掃が行き届き、管理状態は極上。室内は、リフォーム済みで大変綺麗。天井高が最近の新築モデルルームに比べてやや低いものの、どの部屋もゆったりしていた。キッチン、洗面所も広かった。平置き駐車場使用権付きで月額５０００円の管理費のみで利用できる点も魅力であった。大変気に入ったので、見学途中で言い値で買い付け申込書を提出した。仲介手数料，保証料、税金などを含めると８０００万円を佑に超えるので築４３年の中古としては、少し高いかなと思ったが、この当たりの土地公示価格は坪７００万円超、土地持分の価値だけでも７３００万円を超えること、また、この物件は、現状でも容積率に余裕があり、加えて法改正容積率緩和規定の適用が十分見込めることを勘案すると、立替のメリット享受が大きいと判断し、即購入を決定した。勿論、現状でも大変気に入ったので、例え立替が為されなくとも構わないとも思った。ところが、申込書を提出したら、不動産屋から、「まだ内見を始めて２日目だが既に言い値で買い付け申込書が６件も入っている。ローン審査に問題ない申し込みが多いので購入は厳しいでしょう。」と告げられてしまった。こうして私の麹町三番町マンションに住むという夢は儚くも崩れてしまった。不動産屋および管理人曰く、このマンションの所有者は、物件の持つ潜在的価値を知っているので、売却よりも賃貸に廻すことを優先するとのこと。また、売りに出ても内内で取引されるケースが多いので、今後、なかなか市場には出ないであろうとのこと。今回、ヴィンテージマンションの有する威力を強烈に思い知らされてしまった。

上で投稿した者です。このマンションの購入を即決した理由がもう２点ありました。下記の通りです。

１．この物件は、２０１１年４月に亡くなるまで、元ソニー社長、会長大賀氏が夫人と共に所有、居住していたこと。その後は大賀夫人が所有、居住していたこと。中古マンションを購入する場合、所有者、居住者の履歴は重要だと思う。暴力団関係者、事業失敗者、離婚夫婦などが所有、居住していた物件は、私は極力回避したい。この物件は筋が良いと判断した。

２．1階部分耐震補強済み。

今回は購入出来なくて誠に残念でした。今後、管理状態極上、資産価値のあるヴィンテージマンションが売りにでたら、仕事を休んでも、何はともあれ即内見し、積極的に購入したいと考えております。

数年前、長いことネットに売りが出てたけど状況変わったってこと？
建て替えするわけでもないのに？

都心の不動産価格は上がっているし、建て替え狙い組も多いということでは？
建て替えが決まりそうなら、皆手放さないでしょう。青田買いしたいのかな。
番町でこれ位規模の大きなマンションもあまりないから、建て替えになれば
希少価値は高いでしょうね。
この辺だと、五番町マンションは建て替えで分譲されてましたね。

（一階部分限定だけど）耐震補強したってことは建て替え先延ばしですよ。
早晩壊すものに金かけるマンションはありませんから。
青田買いするにも8,000万、キャッシュで買って賃貸出して損出ないかしら？
その額動かせる人は他にも選択肢がありそうな
（たとえば建て替えなら容積率ボーナス出す港区とか）。

ここはどの部屋も広々としていますし、住みながら建て替えを狙える点が良いのでは？
容積率緩和を考えると、等価交換でほとんどただで新築に変わり得る物件ですね。
資材や人件費の高騰を考えると、建て替えは早くてもオリンピック後なんでしょうが。
今も一部屋売りに出ていますね。６さんは検討してみてはいかがでしょうか？
海部元総理も住んでいただけあって、古くても管理が良く素敵なマンションですね。

どうもステマ臭が拭えないなー。
情弱にうっかり買わせるには8,000万は高いと思うが。
まかり間違って検討してる人がこれ見るなら、総会議事録は
必ず見せてもらった方がいい。全く触れられてなかったら
10年単位で辛抱するの確定。第一、建て替えが現実化しているおいしい物件なら
業者が買っちゃうから市場には出ないよ

６階の７８８０万円物件売れてしまったね。駐車場の権利が付いていないこととリフォーム未済なので売却済みの4階7780万円に比べて高いとみたが、売れてしまったところをみると、やはり、麹町三番町マンションの人気は、古いにもかかわらず極めて高いんだね。三番町の平置駐車場は月額5万円程度するので、10年借りたとすると最低600万円の支払いが必要になる。従って、駐車場権利の有無で物件の価値はかなり違ってくる。売却済みの4階物件は、駐車場権利が付いていたが、6階はリフォーム未済、駐車場権利が付いていないので4階に比べて条件的には不利であったが売れてしまった。オリンピック終了後は建設需要も一段落するので、ゼネコン兼販売主となる鹿島あたりが強力に建て替えセールスして来るのは必至。自分なりに法規制、法改正、現状高さ制限などを調べ、建て替えしたら、どの程度の建物が建つか推算してみたが、容積率でみて現建物より1.5倍程度の建築は充分可能とみた。１．５倍が可能であれば、引越し費用と仮住まいの家賃さえ負担すれば１００へーべの新築マンションが手に入る。場所は三番町の中でも一等地なので１００へーべ新築であれば販売価格が1億５千万円位にはなるであろう。従って、この麹町三番町マンションは、建て替えメリットがとても大きいと予想できる。私の場合、6階物件については、リフォーム未済は問題なかったが、車大好き人間で駐車場の権利付きが必須なので見送った。参考までに書き込むが、この場所（三番町全体の話ではない）の高さ制限は５０メートル、一定の要件を充たせば６０メートルまでの高さまで建築が可能と役所で調べた。いつ”れにしても、建て替え計画が具体化したら売却する人はいなくなるので、購入するのであれば、計画が具体化する前しかない。駐車場使用権権利付き物件が売りに出ないかなー。ついでにno.８の方の疑問にお答えします。
旧耐震のマンション建て替えを促進するために、この１２月位に旧耐震物件に限って建て替えの際に容積率を緩和できるという法律施行が確定しており、これによるメリットが物件によっては相当大きくなると見込んで、一部の古いマンションの中古価格が強含みとなっているのです。

売出価格と成約価格は違うことくらいは知ってるのかな？
築43年じゃ都市銀行の住宅ローン通すの相当大変だよー。
その額のキャッシュ動かせる人が建て替え決まってもないボロマンション
投資用（）に買うか？同じくらいの額でもっと楽に投資になる築浅あるでしょ

>>14
築古でも素性が良ければローンは普通に通るよ。
番町の超一等地で100m2以上ある物件は稀少でしょ。

まだ建替えにならないということは、当分住めるということ。
ここは2006年に大規模修繕しているし、管理も非常によい。
住みながらじっくり待って、建替えが来るならば吉という物件だよ。
その時間が惜しいならば手をだすべきじゃない。建替えが決まり
そうなら今の値段で買えるわけないでしょ。売りにもでないはず。

元首相や財界重鎮といったVIPが住むようなマンションがボロだとか！？
私なら口が裂けても言えないな。

ちょっと歳下のボロマンションのローン払ってるもんで書いたんだけど（管理いいのはもちろん承知）
都市銀行のローンて大抵60年−築年数でしょ。払い切れる額しか銀行は貸さない。
よもやまさかのフルローンで管理費込み年に500万払える人には他に幾らも選択肢がある
＝その額の残17年はよほど頭金入れないと不経済、理詰めと体感は違う。ってことまで念頭に置きますと
昔懐かし税金対策（笑）で損出したい人、くらいでないと
建て替えまでの十数年余そんなの持ち堪える原資ない、し、買う意味もない。んではないかと

千代田区内の中古マンションを購入したい旨、大学時代の友人に話したら、麹町三番町マンションを強く勧められた。
さっそく、当該マンションの外廻り、中庭、駐車場、エントランス、集会所、ゲストルーム、廊下、エレベーター、各階ごとにあるゴミ置き場などを管理人さんの許可を得て見せて貰った。見学前にこのブログにも目を通しておいたが、想像していた以上に素晴らしいマンションであった。
某市中銀行へ住宅ローンの相談に行ったら、この物件を対象として、金額はお教えできないが、私の所得で期間３５年で****万円の借り入れが可能と言われた。充分過ぎる金額であった。
運良く売り出し物件が出たら、すかさず見学申し込みし、購入したい所存であるが、建替えメリットが大きい物件なので、果たして売り物が出てくるか不安。一応、今年12月末を目処とし、それまでに売り物が出ない場合は別の中古も検討対象にしようと考えている。

マ ン セ ー 一辺倒の長文はステマにしか見えない。
もっと頑張りましょう☆

NO.１８さんへ、
売り物件も碌に出ていないのに＊＊＊＊しても意味ないでしょう。
新築売れ行き不冴え物件を＊＊＊＊、ステマするのは分かるが、売りの少ない築４３年の中古マンションをステマする意味があるのならNO.18さんその理由を教えて欲しいよ。

ほんとに100㎡ 8000万で出てたんですか？このマンション、周りと比べても圧倒的に存在感があり、ほんとに素晴らしい。番町に住んでますが、新しい私のマンションが貧弱に見えます。。。
建替えメリットも最高だし、もう出ないでしょうかね。。。抑えておけば賃貸は付くだろうし損はなさそう。。。

ハードル高いと助走も長いもんですよね（笑）