新築より中古がお得！

>>61
流通経費で考える場合、買い手と売り手の両方がそれぞれ負担する分を考える必要があります。
５０００万円の物件が動く時には６％＋１２万円の手数料がかかるのです。
だから往復分を考えるのが妥当な解釈です。
自分が負担する分だけを流通経費だと考えるのがそもそも誤りです。
当然、それ以外に登録免許税（移転登記）という重い税金もありますし、不動産取得税も新築とは異なる金額です。

逆に新築の場合は、販売代理で手数料は売主負担が大半です。
当然、この金額は販売経費に含まれるのです。
その含んだ金額が新築の価格、中古の比較価格はこれを基準に設定されますよね。

従って、中古の価格は、中古で必要な流通経費を除いた金額で物事（新築と比較する）を考える必要があります。

>>63
訂正
×中古で必要な流通経費を除いた金額で
○中古で必要な流通経費を加えた金額で

理論派の皆さんにお尋ねしますが、>>14 >>26 >>34　のような珍現象がなぜ生じるのか分析してみせて下さい。

>>65
伝聞の域をでないが。
中古でも３０年以上のもので５階建の物件は、土地部分の割合が大きいから、建物はクズでも土地持ち分の値段があるから高くなっていておかしくない。
但し、その物件に住むと、「狭くて間取りも変更しずらい。」「価格の割にはボロ物件。家族から不満たらたら。」
しかし、土地はそれなりの持ち分で高いにも関わらず、建物がやたらに狭いので、日当たりはよくても、家族の風当たりは全く良くないということになる。

>>62
マンション価格を理論的に解明したようですが。

中古マンション購入を考えてる者にとって大事なことは、マンション購入額以外に
諸経費がどれだけ必要かです。

中古だと>>55は約７００万　>>59は４００万必要とのことです。

＞当然、それ以外に登録免許税（移転登記）という重い税金もありますし、
＞不動産取得税も新築とは異なる金額です。
登録免許税、不動産取得税などなど考えても、それほどではと思ってます。
http://allabout.co.jp/house/mansionlife/closeup/CU20020821/
ここの数字でよいということでいいですか。

>>67
リンク先間違い
http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/125102.html

>>67
登録免許税は、固定資産評価額が異なればかなり金額も異なります。
特に、建物はボロで土地の持ち分が多いようなケースでは、建物の評価額は少ないけど土地の評価額が多くなります。
リンクはあくまで一つの例。
ただし不動産屋の手数料は、往復ビンタで計算しないとね。

新築の場合と比べ、購入代金全体の１割近くは余分に経費がかかるんです。
ローンの条件差があれば、さらに余分に差が出ます。

>>66
つまり、>>14の言っている通りだね。

>>70
だれも否定していないじゃん。では、それを認めたあなたに質問。
あなたなら、住居は４５平米の広さ、ゆったり敷地５階建の５階（階段無し）で４０００万円。
東京２３区内で山手線の中。便利ですね。元大蔵省の社宅だとして。
これを買いますか？

>71
>>14からの流れの続き>>36 >>39を見ると、ファミリー向けの広さの部屋（80-110平米）を個人が買って住んでいる。
したがって、土地投機目的では無い。それなのになぜ割高な価格で売れるのか、ということを分析して欲しいのです。

>>72
＞ファミリー向けの広さの部屋（80-110平米）
これを言っているのは３９投稿だけ。
昭和４０年代から第二次オイルショックの昭和５３年くらいまでは１００平米以上の物件も多く、いまでもそれの流通はあります。
それ以降は急激に専有面積が縮小され、８０平米以上の物件は「ファミリー」とは言えません。
バブルの時代は大きい（１００平米以上）か小さい（５５〜７５平米くらい）か、極端でした。
築１０年以下の物件で再び８０平米程度の物件が「ファミリー」と言われるようになったと思いますが。

ちょっと疑問に思うのですが、私の認識が違うかもしれないのでどなたかご教授ください。

>>14
＞築２０年超の大規模公団分譲団地。エレベータ無しなので５階２５００万円に対し１，２階３５００万円。
いずれも土地持分は１００平米。近所の公示地価は平米２５万円。単純に考えると５階は土地代だけで建物は０円。

これの意味がわからないんです。
土地持分って、集合住宅の場合、区分所有ですよね。それで100平米もあるんですか？
床面積が100平米ならわかるんですが・・土地持分が100平米ってことは、大雑把に
いうと5階建てならば全体の敷地面積は建物の5倍あるということ？
建蔽率でいうなら20％ということでしょうか。
それとも、公団の団地なのでお庭の広い敷地などもすべて所有権になるという意味
でしょうか。

>>74
自分が住んでいた５階建で、２４０戸１６０００平米。
これだと１戸当たり６０平米。
だいたいそのくらいが普通。
共用部分も入れたら１００平米くらいはいくかもね。

昭和３０年代後半の公団住宅の仕様です。
今でも健在だよ。三鷹の牟礼団地は立替が始まっています。

これだけ余裕の建て方だと、上に処分床を作って殆ど無資金で立替ができます。
関東大震災後に出来た同潤会アパートのような立替ができるんですよ。

ただ、狭いんだよね。建物は４０〜６０平米くらいしかないからね。

昭和３０年代の物件だと、建物は４０〜６０平米しかなくとも土地の持ち分は結構大きい。
そういう物件は高い。
だけど狭い。

それが現実。

ちょっと盛り上がってきましたね。みなさん、ありがとうございます。
不動産屋でもらったその団地のチラシには、敷地総面積12万平米とあります。総戸数は約1000戸なので、1戸あたりの持分が100平米でもおかしくありません。用途地域は第1種中高層、部屋の広さは80-110平米が多いです。

74です。
>>75さん、ありがとうございました。
やっぱり、敷地全て所有権になるのですね。
知り合いにも世田谷の公団の分譲団地の建替えに成功した例が
ありまして、床数を増やすことで無資金で、しかも建替え後は
元の住人が好きなところに入れるという滅茶苦茶おいしい話だった
そうです。
公団と言ってもあの広い芝生などもすべて分譲敷地になってる
とは。。びっくりです。

そういえば、71の質問に誰も答えてないね。

>>81
難しく考えないで、素直に。
売る側が負担する手数料、買う側が負担する手数料。別にどちらにも帰属しない。
じゃあ、買った人が次に売る時はどうなるか。
流通経費という考え方をすれば、手数料は往復分で考えるのが妥当でしょう。

株式の売買と考え方は同じ。買った時と売った時の手数料合計で損得を考えるでしょう。

不動産取得税や登録免許税は一方が払うから、往復で考える必要はありません。

今、中古マンションを購入するのにいろいろと見ていますが、築年が昭和40年〜50年代の物件によく
室内のクローゼットかと思って開けたら、「電気温水器」がど〜んとあるこごたあって、部屋の中にあるのが
どうも納得いかないのですが、深夜の音とかメンテンスの面倒臭さ、または、「こーんなに良いところもある」ということがあれば教えていただけますか？

>>84

電気温水器置き場は、クローゼットか納戸に改造済みというお宅がほとんどですよ。
一般的には、ガス給湯器を増設してます。

理由は、深夜電力は割安ですが、機器の寿命はせいぜい15〜20年、また温水器を取り付けると
費用が膨大になるんです。
ガス給湯器の方が、機器が安くて効率もいいし、お湯が無尽蔵に使えます。
電気温水器は、湯量が限られます。

＞＞85　さん

ありがとうございます。
不動産やさんは、そんなアドバイスまでくれないですもんね。
本当にありがとうございます。参考になります！！

土地面積１万平方メートル
建物面積１４２８平方メートル　１４階建て　１階あたり１４戸
容積率は、上記からほぼＭＡＸの２００％で建っている。
そういう条件の場合、将来戸数を増やして儲けるの無理だね。
敷地全体の持分で言えば５１平方メートルだけど、建物を除いた
残りの土地８５７２平方メートルでは、１戸あたりの持分４３平方メートル。
ここをどう生かすか。なんか方法ある？現在は駐車場とかです。

将来建て替えするときに、どうやって各戸が資金をかせぐか、っていうことです。

容積率200％じゃ、マンションとしてのニーズがそんなにない地域でしょうね。
デベの販売戦略で、無理して14階にしたという感じではないですか。
敷地にゆとりがあり過ぎですね。
都内のマンション用地なら、300〜400％がいいでしょう。行政の決めた容積率って
案外、将来を見据えているものです。
駐車場以外に活用はないんじゃないかな。
住民の相異が得られれば、店舗として一部貸すのは効率が良いけど
営業権の問題で、難しそうですね。

最近中古マンションを何件か見ました。
（青田買いだとすごい賭けのような気がして）
これはどこも似たりよったりでしたが。（築数年〜２０年程度）
ネットで見るとほどよくレトロ感のある物件もありますが、
どれもかなり高い、
１９７０年代なのに今でも億ション並。
結局中古物件もある程度の金額を出さないと
満足いくものが見つからないということでしょうか。

そう思いますね。いいなーと思う物件は結構高い。分譲時価格より高いものまである。
分譲時、よし中古が出たら・・と狙っているものはなかなか出ないし。はぁ〜。

今の新築ってどこも似たり寄ったり、（中レベルだと）。
間取りも、設備も。
おまけに（私には）無用の共用スペース？、ジムとか。
いっそ面白い間取りがあり、ちょっと枯れた感のある、
で、住人もちょっと枯れている中古マンションを、と
思いましたが、
これが両極端。
いい意味で枯れている、ではなく単にくすんでしょぼくなっているだけ、が
圧倒的。
いい意味で枯れている、は、２０年以上も経っているのに新築物件よりずっと
高い。

大変すみません、皆さんのお知恵とご意見を拝借できたらと思い書きこみます
（初めての書き込みなので、スレッド違いでしたらごめんなさい）

この前、中古マンションの物件を紹介してもらいました。築７年で、エレベータ
オートロック付きで３ＬＤＫ。駅からは少々遠いですが私には範囲内でした
部屋の中に入ると壁は黄色く汚れ（ヤニでしょうか？）、扉にはテープの剥し後や、
天井にはシール（子供さんが張ったのかもしれません）扉には猫か犬が引っかいた後。
埃やゴミは置いておくとして、お風呂場の電気が切れてたり（取り替えればすみますね）
台所は冷蔵庫があったと思われる場所に黒ずんだ汚れ等々ありました
値段的にも建物的にも魅力的ではあるのですが、内装がどうにもし難い状況なのです。
案内してくれた仲介屋さんは、「内装は５０万も掛からずに綺麗にしますよ」と
言ってました。内装だけにマンションの値段が安かったのかもしれませんが、
コレは私自信が（購入者）が負担するモノと考えて良いのでしょうか？
中古マンションですので、ある程度のリスクや前に住んでいた人の跡が残るのは
当然なのでしょうが、少し引っかかる所があり、皆さんの経験と知恵を
拝借できたらと思い、書き込み致しました。
購入したとしたら「どうせ住むなら、綺麗さっぱりした方が後腐れ無い」という
気持ちと、「本当に全部私自信が全部負担しなければならないの？」という疑問が
あります。宜しくお願いします。

先住民、というか、前に住んでいた人の人間性にちょっとでも自分がかぶってないと、
難しいかも。
きれい、とか、きたない、とかいうより、
共感できるものがないと・・・・
つまりですね、あ〜、前の人はこういう感覚で数年ここにいたんだね〜、と思えば
ちょっとしたことも許せる、
でも、そうでないと、嫌悪、
そういうことじゃないですか？
内装と言うより何より、空間、年月を経た空間
それが共有できないと、
前の主と顔を合わせなくても、
そういうのって、わかるじゃないですか、
それを大事に考えた方が。
余計なお世話かもしれませんが。

普通はあまりないのでしょうが、前に住んでいた人の顔を見て、
その住まいを買いたいですね、
見れば、わかります、住まい方が。
そうすれば、大事に引き継ぐことが出来るような気がします。

95さん
ご意見ありがとうございます
都会ではそう言う事は少ないのでしょうが、本当ですね
どういった経緯と理由でソコをお出になられる事になったのか解りませんが
前住人の人の顔というのは見てみておきたい気がしますね。もし買うという事に
なれば
いくら綺麗にリフォームしても、（１日でも１０年でも）住んだ跡というのは
消せない傷みたいなモノがあると思います。（悪い意味でも良い意味でも）

先日、まだ居住中の中古物件を見にいきました。
小さなお子さん、ペットがいるにもかかわらず
大変きれいに大事に住まわれていて好感が持てました。
売主の方ともお話できて、
こういう方の後なら住むことができるなと思いました。
ただ、売値がちょっと・・・で話は進めてませんが。
不動産の営業さんのお話では築４年くらいの物件は
それほど値が下がってなく、むしろ最近の新築マンションは
安くなっているとのことでした。
確かに、その物件の売値だともう少し出せば新築に手が届く。
新築なら希望の階、位置が選べるし・・・
という状況です。

築20年のマンションをこんなきれいにリフォームしていましたよ。
http://okane.like3.net/myhome/

95さん、度々ありがとうございます、大変勉強になります
住んでいた人を写し出す様に、本当に色々な物件があるんですね
築年数がさほど経たないマンションほど、顕著に出てくるのかもしれません
マンションを探し初めて１月半程ですが、今回の予算が低い性もあり色々な
物件を拝見できております。
直ぐに決めなければならない訳ではないので、ゆっくり探す事を念頭に入れて
はいるのですが、一つの物件を観る度に色々悩んでしまいます。
マンション探しは初めてなのですが、新しい住まいを見つけると言う事は
疲れる事なのだと実感しております。

99さん、ホームページ開いておられるのですね
拝見させて頂きます。なにもかも始めて（ローンも
住む所を買うのも）ですのでよく読まさせて頂きます。

中古より、新築が良いのは当たり前です。
設備も耐震も全然違いますよ。でも立地に拘るなら、中古でしょう。

物件だと身近にかんじませんが、中古車に例えるといいかも。
内装が綺麗な1970年製のクラウン、カローラを買いたいのか、最新の新車が欲しいかの違いだと思います。

昨日平成１年築の物件を外からだけ見てきました。
まだ居住中なので、まずは外から。
図面を見ると４室が南面のワイドスパン、
場所も大きな駅から徒歩１０分、
でもね、メンテナンスが良くない。
メンテナンスが良くない物件はだめです。
築１７年でこうだとあとは悪化の一途。
よくマンションは管理を買えって言いますからね。
今住んでいるところは分譲賃貸ですが、築１６年でも
ピカピカです。管理良好。
それと比べるとあまりにイタミが目立ちました。
中古物件はまず管理状態、と思いました。

新築から１０年間の売主の瑕疵責任は、転売された場合は引き継がれないそうですね。
何かが発覚した場合、中古で買った人だけ、実費で修繕することになりますね。

従って、築１０年越えの物件の方が安心できるのかなとも思いますが。

上記のような経験された方、いますか？　何だが納得できない話ですが。

本当か？

106さんのおっしゃってる瑕疵担保とは、
欠陥のことでしょう。
例えば天井から雨漏りするような場合なら、
中古で買った人も新築時の入居者と同様に直してもらえる。

＞92
実はうちの元ダンナがヘビースモーカーで部屋のドアを開けるだけで臭い！
それで出て行った時にどうをしようかと思ったけれど、壁紙天井まで変えて
フローリングはごしごし掃除したら本当にキレイになりましたよ！

マンションは柱のキズのようなもののように、後に残るものはそれほどない
からリフォームすると本当にガラッと変わります。
ただ、建具などは直すと結構かかりますけれど。

以前のマンションは中古で間取りも配管も風呂とキッチンと設備を全部と
クッションフロアやカーペットをフローリングにしたら500万円ほど
かかりましたが、見違えましたよ。