東京都文京区のマンション　ベストは？

国土交通省地価公示（住宅地）平成２４年１月１日 1㎡あたり

本駒込６－８－２２　　９５１０００円
関口２－７－２　　　　６２１０００円
小日向１－１８－３２　６０００００円
小日向２－２８－１６　５７２０００円

ずいぶんと土地の安い高級住宅地ってあるんですね？

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>829
文京区はこんなもんですよ。ここは他の区と較べるスレでもないし。その中でベストマンションを選ぶスレです。

で、あなたはここより高い土地ののマンション買ったんですか？

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本駒込です

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容積率は同じですか？

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>830

港区や渋谷区と比べているわけじゃありません。
所詮、文京区ですから。
文京区内の高級住宅地の地価を比較しているだけです。
「自称高級住宅地」の中でも1.5倍もの価格差があるんですね。

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雑司が谷も静かで良いところありますね。テラス雑司が谷なんて良いマンションだと思いました。豊島区の物件ですが。

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>832

建蔽率、容積率は６０％、１５０％で同じのようです。

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本駒込の何丁目なんですか？興味本位で申し訳ないけど。

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客観的な評価される場合(雑誌の、23区の高級住宅地ランキング、みたいな)
文京区で高級住宅地に入れられるのって、大和郷と関口くらいですよね。
もちろん大和郷の方が常に上位です。

バイアスのかかっていない目からみるとそういうことじゃないですか。
好みで否定されるのは自由だけど。

ちなみに私は大和郷は好みではありません。
大和郷付近はもう平坦になっちゃってるでしょ。
坂を上った上は眺望にすぐれ、高台を実感できるので。

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ちなみに、学区別世帯平均年収
http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/09.html

昭和小(本駒込エリア)
関口台町小(関口エリア）
はランク外ですね。

これみると、後楽園付近の小石川、および春日二丁目あたりの収入が高いってことでしょうか。
どなたか分析できたらお願いします。

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役不足は知らないで誤用する人が多いから間違えても恥ずかしくないけど、「役余り」と言い出す人は日本語自体おかしいね。同一人物と思われるスレを読んでいくと、815さんの言うとおり論理的な反証が出来ない。旗色が悪くなると話の矛先を変えてごまかそうとするﾆ。普通のメンタリティなら恥ずかしくて二度とスレに顔出せないと思うけど、自分のミスは一切スルーして矛先変えてくる。２ちゃんじゃないけど、まさにあっちの国の人のメンタリティー。
あ、２ちゃん流に言えばスルー検定実施中だね。スンマセン。

>838
１つの町が複数の学区に分かれているからなんとも言えないかな。トップの金富と礫川のあたりって高級住宅地じゃないよね。どの学区にもいろんな地域が含まれているけど、ホントに年収の高い家の子は私立、国立だよ。六中なんて越境だらけ。
　地価が乱高下したので、年収と居住地って超トップレベルは別として以外と比例しない。バブル期には都心で3LDKなんてマンションは軒並み億を超えた。その時期に家を買った世代は気の毒に7、８千万も出して市部や千葉、埼玉にマンションを買った。ところが今では文京区でも６、７千万でマンションが買える。中古なら５０００万以下で築１０年以下物件が可能。企業内で上司が郊外に住み高額、高利のローン抱え、部下は都心のマンションで低金利ローンで楽楽なだったり。

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訂正　低金利ローンで楽楽だったり

スレチだけど、親戚がバブル期に千葉のニュータウンに7000万でマンションを買った。彼も文京区育ちだから文京区、せめて豊島か練馬に買いたかったんだけど、手が出ず、子供が大きくなってきたので千葉に行かざるを得なかった。１０年と経たずに同タイプ中古価格が1500万とかになってしまった。不動産業者は口を揃えて「文京区希望の客は文京区限定とか、Uターン組が多い」という。親戚もその一人で、子供が巣立ったらなんとか処分して、小さな中古でも賃貸でもいいから文京区に戻りたいと言ってるよ。
このスレにいる人の多くは、港区でも渋谷区でも高級住宅地ならいいって感じで買った人たちとは思い入れが違うんだよ。

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自分は都内他区から転居して現在2件目の区内マンションですが、やはり文京区限定で探しました。以前から文京区は華やかさはなくとも、歴史や文化的背景があり軟派ではない地域という印象をもっていました。文京区は地方の人にはあまり知られてなくとも、簡単に説明をするとその理由を分かってもらえる地域というか、通好みな感じがします。個人的印象ですが、そんなところが好きです。

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>826
>千石の徳川マンションも殿堂候補だと思います。

千石緑地の隣のマンションですね。ああいう感じに年を取りたいものです。

千石だと、プラウド文京千石みたいな建て方が好きです。ベストってことは無いのでしょうけど、プチバブルの雰囲気が少しありますね。

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プラウドつながりでまたスレチですが、プラウド駒込は敷地も広大で、いいマンションですね。線路を越えて本駒六丁目にあったら価格は倍以上になっていたでしょう。駒込４丁目はかなりの高級住宅地でいいところです。文京区にはあれだけの敷地はありませんからね。ヒルズ目白坂が低層最大級でしたっけ。目白台運動公園がもし民間に売られていたらすばらしいマンションが建っただろうなと思います。

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私は、やはり関口から目白台の一角が好きですね。

今度建つグランドメゾン文京目白坂に大注目です。

前に、書き込んだら「関係者か？」って書かれましたが、違います。純粋に検討中です。

全戸、１億以上だそうです。

新目白坂側は、高層の建物が建ち、旧目白坂の側には、低層の建物が建つそうですね。


高層棟で、眺望を取るか、低層棟で、静けさを取るか。悩みどころです。ふふふっ。

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「広尾ガーデンヒルズは良い」というようなことを述べていた人が
前にいたけれど、そういう人は文京区に住まない方が良いと思うよ。
港区か渋谷区か。そこまで金が無かったら、目黒区か世田谷区か、
そこらへんに住んだらいいんだよ。日比谷線沿線か、東急沿線が
お似合いだ。
俺は広尾ガーデンヒルズのような、団地みたいなところは嫌だ。
人工的に作られたアメリカの郊外住宅地みたいに見える。
地に根付いた歴史が感じられない。
広尾には、歩いて行ける距離に高級スーパーがある、いいカフェがある、
いいフレンチレストランがある。
しかし、そんな物に俺は価値を見出せない。

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関口でもよいけど道路沿いは勘弁ですね。ベストマンションは３階建てでしょう。一歩譲っても４階建てまでですね。

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>844
別の周辺住民らしき人が書いていたと思うけど、あそこは立地最高でも所在地に問題がありすぎ、危険すぎ。裁判沙汰になって計画ストップです。本来ならもう3年以上前に竣工ししていたはずが、土地開発さえ出来ないのですから。東西南北各エリアから反対にあっており、自分も配置図みたいなものを知っているけど無理をした設計になっている。目白坂側に入口が作れないから恐ろしく動線の悪いマンションになる。高層側は街道筋でうるさいし、低層側は不便で暗い。問題解決できたとしても完成には5年はかかると思うよ。1億以上も出せるならグランドメゾンなんかじゃなく、ちゃんとした高級ブランドを買った方がいいと思う。

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>847さんへ

あの新・旧目白坂にはさまれたマンションって、基本的には、Entranceは新目白坂側じゃなかったっけ？旧目白坂にEntranceがあるなんて気がつかなかったけど？そんなマンションあったっけ？

裁判は、一審判決が出たので、もう決着間近。プラウド小石川だって、一審判決後に販売開始したんじゃなかったっけ？
そろそろ建築着手でしょ。

それから、新目白坂側の道路は、言うほど、交通量はないよ。とりわけ夜間は静かなものだ。時々、タクシーが走るぐらい。
むしろ、新目白坂にしかEntranceがない方が不便。車が入りにくいし、時間帯によっては、車が入れないよ。

低層が暗いなんていうことは、絶対にない。これは、勘違いだよ。南側が開けているので暗くなるはずがない。

それを言うなら、ヒルズ目白坂など、江戸川公園に隣接している方が、木々に邪魔されて日照があまり入らないよ。実際に部屋見たことないでしょ？

場所的には、椿山荘のタクシー待ちの車列にもかからないし、Perfectだと思いますよ。ネックは、唯一、グランドメゾンだってことかな。こればっかりは、本当に困ったものだけど。

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＞むしろ、新目白坂にしかEntranceがない方が不便。車が入りにくいし、時間帯によっては、車が入れないよ。

＜訂正＞

×新目白坂
○旧目白坂

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>プラウド駒込は敷地も広大で、いいマンションですね。線路を越えて本駒六丁目にあったら価格は倍以上になっていたでしょう。

ないない！それは絶対にない！せいぜい1.05倍くらいでしょ。

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848さん ヒルズ目白坂は私もよく知っていますよ 目白坂側には大通り側のマンションのエントランスがないことも。グランドメゾンが建ったとして高層の南側は明るいでしょうね。ただし前には都バスもリムジンバスも通ります。低層の向かいは戸建ですが自らが低層なのだから狭い道を挟んだ数メートル先に同様の高さの建物があるわけです。眺望はないし坂の曲がり角で車の音がむしろ大通り側より耳につくかも。椿山荘の客や通学の小学生もうるさいですしね。サンウッドの低層と似たようなものですが、坂の途中というのも加わります。坂の途中の建物っぽくてなんか不安定に思います。気分の問題ですけどね。関口の広大な土地を住友や三菱や野村が買わなかったにはそれなりの考えがあるからでしょう。無理して買った上に十年近く無駄な税金を払い、交渉専門の怪しげな会社まで抱えたデベは相当の上乗せを狙ってるでしょうけど。 文京区関口というだけで検討する人は多くてもやはりあのブランドで億ションは厳しいですよ

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>「役余り」と言い出す人は日本語自体おかしいね。

当たり前だろ。冗談で言っているんだから。ふざけた造語も理解できないの。

＞自分のミスは一切スルーして矛先変えてくる
ミスをしたことは一度もないんだが。

＞まさにあっちの国の人のメンタリティー。
そういう表現浮かばれない日本人が憂さを晴らす時によくいう言い訳。
なさけなさすぎ。日本人以外に自信を持てないコンプレックスの塊。
ちなみに私は民族は日本人で国籍は日本です。特に民族や国籍に優越感はもっておりませんが。

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ちなみに旧坂も住民なら随時通行可能で坂上は対面通行だけどグランドメゾンが出来てもそこまで対面が伸びることはありません。位置づけとしては大通り沿いの坂の途中のマンションで低層棟は裏側という感じになってしまうでしょう。まあ計画段階の上に候補には程遠いのでスレ違いでした

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>850
駒込での売り出し価格がベラボーに高いから、本駒に移っても1.05かせいぜい1.2倍？
検索してみたら、文京区のプラウドと同様の坪単価で売り出したんだな。

自分も地元民だけど、二昔前の目白坂はすごかったんだよ、広大な屋敷の森と、大企業の幹部向け社宅。社宅と言っても敷地内に戸建てが点在する高級社宅。これらがなくなって今やマンション通りと化したけど、目白台ハウスとヒルズ目白坂とサンウッド目白台まではまだ良かった。そのあといくつもいくつもマンションが建って、そのうち半分が賃貸かな。目白側から来ると、まるで椿山荘の敷地に入って行くような通りだったのに、そこ売ってしまって三角緑地にマンションが建った時にはがっかりした。ツートンカラーで、庭もない。通行人から部屋の中が丸見え。それでもサンウッドやヒルズを逃した人が買ったみたいだ。値段が安いならまだしも同価格。そのあとの住友のマンションも悪くはないけど小さい。いずれ隣にビルが建つことはわかりきっているのに確か更に高額だった。

誰かが言ったように、文京区では10年くらい前にマンションラッシュがあり、そのあと優良物件については
停滞していると思う。これスレでも新しいところは候補に上らないね。>1さんは10年以内と書いてたけど、厳守したら候補は皆選外だ。

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>852＝811=806

839の人はもうスルーしているようだけどさ。レスを見ると

>806 　で７９７さんは役余りですね。
>811　だから役余り 日本語ワカリマスカ？


これ、ガチで「役余り」だろ。「ふざけた造語」なんてする必要がない。「役者不足」と言えばいいだけ。
あとから弁解しても遅いよ。あんたこれだけ叩かれまくってもまだ頑張るの？雑司ヶ谷から本駒に移ったんだっけ？ここまで執念燃やすほど、雑司ヶ谷時代に何かあったのか？もちろん今は大和郷で駒込駅西口が「最寄り駅」なんだろうね！そんなマンション俺の記憶にはないが。

でさ、852のレスはもちろんさかのぼってレス読めば読むほど不安定な日本語だよ。外人が文京区に興味も持つとも思えないから日本人ではあるんだろうけどさ。日本語苦手な帰国子女が書いたみたいだ。

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>855

くだらん！

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本駒の人はスルーした方が無難ですよ。

以前、江戸川橋だけでなく、茗荷谷が攻撃されて大荒れしたことがあるんですよ、このスレ。
そのとき煽りの中心にいたのが、やはり「駒込駅利用」の人。
丸ノ内線なんて臭くて最悪！とか学生街だから、とか、最近も見たような罵詈雑言が並んでいたような。
同一人物という証拠はないけれど、品のなさが似てる。
茗荷谷もファンが多いから、あの時も荒れたな～。
「オレは複数線利用できるＪＲ駅利用だ！」なんて当時自慢してたけど
その時も、誰も羨ましがらなかったですけどね。

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しつこいな。

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「太陽のない街」調べました。そういう小説があるのですね。
情報ありがとうございます。
でもやはり、小石川の元スラム街は千川沿いの低地なんですね。
そのせいなのかな、播磨坂と根元を同じくして分岐する吹上坂は中腹ちょっと上まで異様な雰囲気ですよね。
今なおその名残があるって感じなんでしょうか。
明治の三大スラム街もついでに情報が入ってきました。
四谷(新宿区若葉のあたり)だそうですね。

歴史って大事ですね。
今はもうスラム街というものは存在しませんが、知らないとうっかりそういうところに買ってしまったり住んでしまったりするかもしれないから。

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幸い文京区には元メルヘン地区はないけど、スラムはあったんだよね。都心で家を買う時は旧町名までこだわらなきゃ。土地だけの売り物ならきっちり価格差がついているけど、マンションとなると現町名だけでひとくくりにしてしまうから、谷底から高台まで「〇〇町」ってことで同様な坪単価で売ってしまう。同じ値段で買うなら地歴がいい方がいい。知らないで買った人は損してるなと思う。

三十台半ば以降ならバブル以前のことも良く覚えていると思うけど、その頃を知っていたら絶対に買わないって場所にどんどんマンションが建っている。ちょっと興味を持って東池袋のタワースレを見ていたら、サンシャインが監獄だったことも知らないで買ってる人が多いようでお気の毒だと思った。

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調べるの面倒という人は、丘の上に買えば大丈夫。

しかし巣鴨プリズンのことも知らんで買う人まで居るとは。ゆとり教育恐るべしですね。

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>852＝811=806は情報がないばかりか議論の邪魔だよ

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明治期から監獄で周辺もひどいものだったのにね。大勝軒が移転するまであまり変わらなかった。過去は気にしないにしても死刑場跡が公園になったのは工事しようとしてに支障が出たからで、さすがにそんなところはゴメンだ。
文京区はそんなところはないけど、武蔵野の畑を開発した田舎に住んでいる人から「都心って結構ゴミゴミした戸建て密集地域がありますね」なんて言われると嫌になる。江戸の頃から発達していたからこその混在なのに。

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ベストマンション候補を追加します。

ペトロの家（関口３－１６－１５）

いわずと知れたカテドラル教会内の神父の寮（総戸数２２）ですが、これまた余裕の建て方で素晴らしいです。環境も抜群です。初めて見たときは、私も神父になりたいと思ったほどです。考え方が米軍の寮に似てるかもしれません。とにかくゆったりしています。

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>ペトロの家、中はどうなっているのか気になりますよね。
それに較べると隣のヒルズ目白台はもう少し何とかならなかったのでしょうか。お屋敷があった頃が懐かしい。
あの立地であの価格なのに、道路から室内が見えるような作りです。共有部分も手狭です。

まあ業者でもなければほとんどの人は限られた数のマンションにしか入れません。音羽通りのパークスクエアは、外見はいかにも立派で、エントランスからちらりと見える感じだと、ホテルなみのロビーが広がっている感じだけど、入ってみるとさほどでない、中が良くなくては意味がありませんが、外から見るだけの人にどう見えるかって演出も大事ですよね。それでもこのマンションが候補に挙がらないのは、やはり谷の下、音羽通り沿いというのがネックなんでしょうか。

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パークスクエアなら小石川の方が良いですよね。低地には違いありませんが。

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ヒルズ目白台、１階住戸は通行人に覗かれてなんだかお気の毒と言う感じですよね。１階部分はパークスクエア音羽みたいに建てる訳には行かなかったのでしょうか。

グレードは落ちますが立地はライオンズマンション目白台の方が断然良いですね。ベストじゃないけど住みやすそうなマンションです。

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>868
ヒルズ目白台とヒルズ目白坂が違うように、ライオンズマンション目白台と目白台シティがありますよね。
目白台シティの方は論外の立地と作りですが、目白台のほうは立地は良いですね。それでも各部屋小さく、候補には厳しいかな。90年代後半って、バブルが崩壊して異常な高値は終わったけど、まだまだ高すぎた物件が多いですよね。勤め人が買えるように7000万円以下に設定したが70平方メートルもない3LDKとか。この時期に同じ7000万出したとしたら新築7000万より、中古7000万円でバブル期か直前の物件（もと1億とか）買っていた方が現在の資産価値はあったかでしょう。その後の2000年代前半が最良期で、以後は建材値上がりで値段は横ばいなのに質が落ちている。

同じ会社の同じ地域の同じブランドのマンションでも大きく違うけど、ヒルズ目白坂やパークスクエアやシティハウスって同ブランド同区なら同坪単価で強気で売りますよね。損した方はお気の毒です。プラウドってヒルズより上級って建前でしたっけ？プラウド目白台なんてのもありますが囚人服みたいなデザインで賃貸にしか見えません。

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ヒルズ目白台はお屋敷跡ですが、ライオンズ目白台ももしかして元地主付きかな？
文京区に限りませんが小規模分譲で地主一族が幅をきかせているマンションは、賃貸用の部屋やワンルームのあるマンションとともにNGだと思います。

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ヒルズ目白台って、既存不適格マンションなので、建て直したら相当狭くなります。

ヒルズ目白坂は、目の前に、江戸川公園の木が迫っていて、見通しが悪いです。

私は、旧目白坂のマンションは、使いにくいので、ベストマンション候補からは、はずしたいですね。
あまりに急な坂で、徒歩や自転車では、使いづらい一方で、道幅も狭くて、自動車での移動もいまいちです。

やはり、ベストは、旧目白坂と新目白坂の間の三角地帯だと思います。

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ごめんなさい。間違えました。

既存不適格は、ヒルズ目白台じゃなくて、目白台ハウスの方です。

失礼しました。（ややこしい（汗））

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>ヒルズ目白坂には何度かいったことがありますが、公園側の２、３階（表示はは３．４階）は景色開けてますよ。驚くほど広い中庭に南面リビングが面した棟もいいですね。この中庭は外からは分かりません。

三角地帯をベストとすると、大通り側にはびっしりとビルが建ってしまいました。三角突端のマンションと目白坂側の計画進行中の所は論外として（上の方で話題になってました）、坂を登り切ってヒルズ目白坂から関台小あたりの向かいにあたる部分が最良でしょうか。もうマンションが建ちそうにはありませんし、経ったとしても自らが低層だと眺めは良くありません。高台で南面が開けてとなるとやはり角さん宅あたりが最高なのかもしれません。

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すいません873は872へのレスです。

目白台ハウスが低層に生まれ変わるのは難しいでしょうね。

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マンションじゃないけど、アイビーコート関口（関口３－３－１５）というのもありますね。

外人向けの高級賃貸のようです。家賃８５万って、５％換算で２億円ですか。意外に安いかも（笑）。

>やはり、ベストは、旧目白坂と新目白坂の間の三角地帯だと思います。

ベストは目白台ハウスと裏の駐車場のあたりでしょう。

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>>875
いい場所ですね。ただ小学校がうるさい。

ここに候補に出てくるマンションは軒並み大名屋敷の跡地ですよね。江戸時代川の氾濫や大火事のリスクを避けて屋敷を作ったところは数百年経ってもやっぱり一等地ってことですね。

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アイビーコート関口って、外国人向け賃貸だったんですね！
散歩して通りがかった時、ずいぶん素敵な建売があるもんだな、と思ったものですが。
小日向の外国人が住んでいるお宅も素敵ですよね。賃貸なのか持家なのかは知りませんが。

パークスクエア音羽も通りがかる度に、スケールがおおきくて素敵だなと思っていたんですが
中に入ると大したことないんですか。がっかりです。
新しくできたプレミスト音羽も敷地いっぱいに建ててはいますが頑張って植栽をめぐらせていて好感が持てました。

ま、ここでは音羽物件がベストに選ばれることはありませんが、いろいろ話題がでるのは楽しいですね。

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音羽でも鳩山会館とか鼠坂の辺りは好立地ですがマンション向きではありませんね。

大塚２丁目ですが音羽ハウスと日商岩井と北側の駐車場の辺りも好立地だと思います。新しいマンションはありませんが、財閥系デベが坪４００オーバーで企画しても成立する立地でしょう。

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