東京都文京区のマンション　ベストは？

＞　茗荷谷が雰囲気良い

？？？

茗荷谷って、丸の内線１路線しか無い、不便な駅ですけど。
春日通り沿いだし、バスの停車場のおかげで空気もわるい、その上、学生街（それも、頭の良い大学が一つもない）で雑然としていて、周辺もチープな店ばかりだし。

茗荷谷が住所として存在しない以上、ベストなマンションがその近くにあってもこの駅はマイナス要因でしか無いですよね。言うまでもないですが、駅の格に地上駅かどうかなんて関係ないし。

駅別で区内ベストを考えるなら、本郷３丁目と比較したら大学が東大であって、大江戸線と2路線ある方が格上でしょう。

利便性で判断すると後楽園でしょうが、坂下ですから問題外だし。

三井の区内唯一のパークコートも本郷真砂にありますし、地所が作ったここ10年では区内の高値の5指に入ると思われるパークハウス本郷プレミアもフラットアプローチでありますし。

ここ１０年でまともなデベが作った区内のマンションをリストアップしてどれが良いか投票するって言うのが最も現実的（出来る分けないか、、、）と思います。

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茗荷谷は頭の良い、小中高は沢山ある。

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茗荷谷が雑然としてチープな店ばかりなら、本郷三丁目も同ランクだよ。
どちらかと言えば茗荷谷のほうがきれいだし、緑もちかい。
てか、雰囲気のよい駅ってなんだ。

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坂の上で、幹線道路が通ってないところ、探せばありますね。南斜面だと、目白台１丁目、関口２丁目、小日向１～２丁目、西片１～２丁目、千石２丁目、なんかがあります。本当は、小石川植物園の南斜面なんかも良い立地です。

北斜面でも、播磨坂みたいに開放的に造成すれば湿気も気になりません。頂上付近の緩やかな勾配であれば、北斜面でも良いかも知れません。

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本郷三丁目にかみつかれるとは思わなかったな～。
住居として、周辺の大学が頭いいかどうかとか関係なくないですか？
むしろ東大の周辺って、汚い古本屋とか安宿とかのインパクトが強くて、マイナスイメージだけど。

そこそこよいマンションあると思いますがね。
ただしパークハウス本郷が高かったのは、ミニバブルの影響ですよね。
土地の仕入れ値がとんでもなく高くなっちゃったから、プレミアと名付けて高く売っただけで。
土地を仕入れるのが2，3年ずれてたら、あのお値段じゃなかったでしょ。

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本郷PHがどうして高いかは、仕様が良いからなのか、免震になってるからなのか、単なる土地の値段なのか、知りませんが、高級マンションの最低限の条件だと思いますが、一流デベで、車寄せがあって、地権者、下駄がなくて、幹線道路に面してない物件ってそれだけで10年以内は他にありますか？、少ないですよね。あそこグッドデザインで、免震でもあります。

何が理由でも、当時高かったのは事実なのでかなりの金持ちがそろっているのも間違いないと思います。

駅はあまり関係ないと思います、区内はみんな地下鉄になりますから。

実際10年以内のお勧め物件の名前、あまり出てこないですね。
私は真砂のパークコートは良いマンションだと思います。静かで、隣が図書館。
あとは10年以内だと価格と立地で当然ブリリア大和郷はランクインと考えます。

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三菱地所が小日向１丁目の塩野義製薬保養所跡地１６００平米に４階建の３５戸のマンションを計画していますね。久々の全部一種低層物件です。これもベストマンション候補になります。坪５００万位ですかね。安売りはしてほしくないです。

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>No.566
”下駄無し”が良いマンションの条件というのはわかるのですが、
”地権者が無し”も重要ですか？　私は地権者有りと無し、両方の
マンションに住んだことがあります。地権者がいると、マンションの
資産価値維持に懸命になってくれるので、その点ありがたかった
ですけどね。理事会の理事もずっとやってくれますし。

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>566
スレ、全部読まれました？
主だったマンションは大体名前があがっちゃってるんですよ。

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確かに地権者がいるという事はそういう立地だという事を意味するとは言えますね。

ミニ戸だてをまとめた、もしくは工場があったとか。　高級マンション向きでは無いですよね。

568氏の地権者ありマンションは文京区のトップと第３者が思うような物件だったんですか？
地権者がよく働くかどうかは、文京区のトップのマンションである事のポイントにはならないと思います。

私は地権者分があると一部が賃貸に回る可能性が高く、住民層の低下から高級感はそがれると思います。また、地権者分は仕様が低いものが多く、これが外部に出る（分譲、賃貸）と、その物件全体の評価に関わると思いますね。

それより、さらに一般的には、地権者がいること自体が、マンション購入検討者にとって好まれるポイントではない事も事実だと思います。

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＞Mo.570
568です。私が住んでいた、地権者のいるマンションは、トップレベルのマンション
ではありません。大地主が土地を売ってマンションにしたところでした。
「地権者分があると一部が賃貸に回る可能性が高く、住民層の低下から高級感は
そがれると思います。また、地権者分は仕様が低いものが多く、これが外部に出る
（分譲、賃貸）と、その物件全体の評価に関わると思いますね。」
というのは、確かに納得です。その傾向はありました。
一方で、今住んでいるのは、このスレによく名前の出るマンションで、ここは
地権者がいません。地権者がいないことが、必ずしもプラスにならないように私は
感じます。文京区の高級マンションだからこそ、賃貸にまわすとすぐ客がつく
わけで、投資の観点からみても効率が良いわけです。結果として、けっこうな
戸数が賃貸となっています。また、理事会も、大地主のいるマンションと較べると
まとまりはありません。

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> 大地主のいるマンションと較べると まとまりはありません

大多数が大地主の勝手に我慢させられているという事ですね。

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>560
実際、小日向1,2丁目の戸建や高級賃貸には黒塗りの車がお迎えに来ているのを見かけますね。
でも家族の日常の足まで送迎付きなわけじゃないから、坂がないほうがいいにきまってますが。
小日向2丁目なら、茗荷谷駅から大したアップダウンなくいけますよね。
ブリリア小日向などの低層マンション群までほぼフラットで行けますよ。

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>No.572
私の経験では、大地主がいる普通のマンションでも、地権者のいない高級マンションでも、
一般所有者は理事となってマンション運営に携わるのを避ける例が圧倒的に多いです。
たぶん、これはどこでも同じだと思うのですがね。。。　
その普通のマンションに私が住んでいたときは、「自分に理事役がまわってくることは
ないし、大地主が何でもスピーディに決めてくれるからありがたい」というのが、
正直な気持ちでした。主体性が無い、と言われればそれまでなんですけどね。

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ここはマンコミュなので、地権者に関するスレがあるほど。プラス要因のはずが無い。

大口の地権者と仲良しの物件に住んだ経験のあるひとはプラスだと思うのかも知れないけど、一般的に長所じゃないのは、
どこのスレにも書いてあるし、マイナスにはなるが、プラスにはならないというのが一般的な評価でしょう。

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＞567

小日向の三菱地所物件、例によって、周辺住民は反対運動をしているみたいですね。
でも、すごく良い立地ですよね。
高台てっぺんの平らな土地、周辺は閑静な住宅街と緑。
切支丹屋敷跡、つまりは旧武家屋敷跡という歴史もあり。

パレロワイヤル本駒込曙町がチラシにはいってたけどすごいですね。
質の高そうな外観、余裕の140㎡。
トイレ二つに主賓室にはシャワールームまでついてる。
文京区ではなく、港区、渋谷区の高台にありそうなマンションです。

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地権者に区（区の施設が入るたとえば図書館等）が絡んでると
安定感は出ますよね、いざという時のマンション補修のお金の工面などで。

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>577さん

ちなみにどのくらいで売りに出されてるんですか？
平米100万くらい？

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ところで、プラウド小石川って、みなさん注目していますか？
個人的には、かなり興味があるのですが、みなさんいかがですか？

>579
インターネットにも掲載されていますね。8700万円のようです。
http://www.nomu.com/mansion/1099422/

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差別してはいけないけれど、パレロワイヤルは長谷工の最高級グレードとはいえ
施工が長谷工なので、中身はイマイチな感がぬぐいされません。

築　25年以上で、このスレの対象外の物件ですね。

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古い物件は維持費が高いから、パスしたほうが賢明だね。
やはり、築10年以内が無難でしょう。

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同じく築20年以上経っているけど、白山パークマンションも良い感じ。
その近所の白山閣がもしマンションだったらすごいんだけどなあ。
http://www.os-a.co.jp/works/05hotels-clubs/hakusankaku.html

素晴らしいですね白山閣、白山パークマンションも良いですね。

しかし、日銀誠之寮と言い、白山閣といい、文京区で良いなと思う立地は分譲されてない物件ばかりですね。

どこか、白山４丁目のど真ん中に、３００坪くらいの企画をやってくれませんかね。

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パレロワイヤルいいですねえ。
バブル期やその前の物件のほうがゆったり作られてますよね。
祖父が大和郷コンドミニアムというマンションに住んでましたが、
200㎡近くあって、マスターベッドルームにはお風呂がついてました。
一度それくらいの部屋に住むと、100㎡くらいじゃ狭く感じるみたいです。
最低120以上はみたいなこといってました。

白山四丁目はAさんの土地を売り出した時がチャンスだったんですが、
戸建の販売になってしまいましたね。
800坪近い土地のうち600坪ほど売り出すと聞いたんで、
マンションかと思ったんですがね。

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そういえば、白山４丁目の「みずほ銀行小石川寮」これも文京区のベストマンションの部類だと思います。

雑司が谷でもみずほの社宅を見かけたことがありますが、あそこも落ちついた良い感じでした。

どうして文京区の素晴らしいマンションはどこも非分譲なんでしょうかね？？

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三井住友銀行も小日向に独身寮を建設中ですね。独身で小日向？最初ちょっと意味が分かりませんでしたが若い頃から近隣の雰囲気に慣れ親しんでおいて、将来、文京区の６０００万とかの新築マンションや戸建を買って、ますます社業に尽くしてね、という事かと思えてきました。銀行の中の人は文京区の良いところを知り尽くしてるんだなあ、と感心してしまいました。

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独身寮といえば安藤坂の三井家のところには
三井不動産の独身寮がありますね。
安藤坂を下りたところにはラトゥール飯田橋があり、
こちらも文京区の高級マンションだけど
外観はあまり品は感じませんね。

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銀行じゃないけど東京海上跡地も気になるところです。
10年ぐらい放置されているようですね。

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一番大きいのは、財務省の小日向住宅ですね。入居者は居なくなったみたいだけど、どうなるんだろう。日当たりも良いし、あそこに坪４００万以上で建ててくれればベストマンションになると思います。

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http://www.mof.go.jp/national_property/councils/pre/shiryou/221021_01....

７ページ目ご覧下さい。

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小日向の東京電力寮跡地は住友だったかな？どこかが買ったようですね。
丸ノ内線の操作場横だからちょっと場所的にはいまいちかな～。

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社宅といえば大和郷のトヨタの社宅は塩漬けのままだがどうなるんだろう・・・。

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ブランズタワー文京小日向、発表されましたね。
播磨坂、三徳至近で南向きの眺望も素晴らしそう。

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/bt-kohinata/location/index.html

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>596

南斜面の頂上で南リビングということですね。しかし、通り沿いというのはやはり頂けません。リビングが反対側であっても、通り沿いの空気を吸うことにはなりますので。東急はアルス時代の方が引っ込んだ立地に良い感じに建ててた印象がありますね。

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22階で80戸って、ペンシルマンションだよね。

地震が怖いときにこういう物件が売れるのだろうか？

>598

おそろしいですね、建築基準法の改正って。昔ならとても建たないような建物が建ってしまうんですね。

でも、マンションの建て替えには有利かもしれません。

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>599
耐震性に関して言えば、建築基準法は改正のたびに厳格化されているのが業界の常識。
公衆の面前で無知をさらさないように。

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春日通沿いの騒音や排気ガスを嫌がる人がたまにいるけど、
・夜道でも明るく比較的安心（女性や子供）
・がけ地に比べると地震時の崩壊リスクが相対的に少ない
といったメリットがある。

一方デメリットについては、
・騒音はサッシやガラスで軽減可能
・全世界的なCO2削減の流れでエコカーが増えていく蓋然性は高い

あとはそれぞれの優先順位。

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高層の東側（白山通り沿い）に住んでたけど、空気もわるいし音もうるさいです。

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かつて春日通り沿いのマンション（駅からちょっと遠い）に住んでいたけど、通りに面した部屋は深夜でも騒音がうるさくて、もう二度と大通り沿いには住みたくないと思った。
駅から家までの道も、臭くて体に悪そう、っていつも思ってた。
でも、やっぱり便利だったかな。

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普通に考えたら通り沿いマンションがベストマンションにならないって分かりますよね？

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>605
ベストかどうかなんて、個人の価値観と投資目的で異なるだろ。

防音技術と環境技術が目覚ましい進歩を遂げる中、通り沿いマンションにアービトラージチャンスがあるという考え方もできる。

平日の真昼間から品位も知性も感じられない書き込みするなよ、低層オバハン。

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まあまあ、あなたもそう品位を落とさないで。

アトラスタワーはいいと思いますよ、実際。
そりゃ、大通りぞいっちゃ大通り沿いだけど、駅横物件にしては綺麗に造ってありますよね。
しかも人気の茗荷谷だもんね。
周囲に高い建物建ちそうな気配もないし、眺望も文句なしでしょ。
文京区「駅近」マンションランキング、なら間違いなくNo.1じゃないの。

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まあ、小石川パークタワーがあるんでタワーのベストにはならないでしょうけど、駅近だし良いと思いますよ、アトラスタワー茗荷谷。財閥じゃないけど、旭化成だって立派な化学企業で、デベの実績もありますしね。

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アトラスタワー？　スーパーの三徳、ガスト、しまむら。そんなのが
下に入っているようなマンションが文京区のベストということは、
ありえないでしょう。　

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しまむら、いつもガラガラだし靴下３束３９０円で売ってたりするし心配になりますよね。

駅からの距離感って難しいですね。近すぎてもダメですね。例えば茗荷谷駅から線路と垂直に小日向方面に５分歩いた場合には、全く静かで近くに駅があるとは創造も出来ない雰囲気ですね。マンションはほとんどありませんけどね。

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