東京都文京区のマンション　ベストは？

＞　茗荷谷が雰囲気良い

？？？

茗荷谷って、丸の内線１路線しか無い、不便な駅ですけど。
春日通り沿いだし、バスの停車場のおかげで空気もわるい、その上、学生街（それも、頭の良い大学が一つもない）で雑然としていて、周辺もチープな店ばかりだし。

茗荷谷が住所として存在しない以上、ベストなマンションがその近くにあってもこの駅はマイナス要因でしか無いですよね。言うまでもないですが、駅の格に地上駅かどうかなんて関係ないし。

駅別で区内ベストを考えるなら、本郷３丁目と比較したら大学が東大であって、大江戸線と2路線ある方が格上でしょう。

利便性で判断すると後楽園でしょうが、坂下ですから問題外だし。

三井の区内唯一のパークコートも本郷真砂にありますし、地所が作ったここ10年では区内の高値の5指に入ると思われるパークハウス本郷プレミアもフラットアプローチでありますし。

ここ１０年でまともなデベが作った区内のマンションをリストアップしてどれが良いか投票するって言うのが最も現実的（出来る分けないか、、、）と思います。

茗荷谷は頭の良い、小中高は沢山ある。

茗荷谷が雑然としてチープな店ばかりなら、本郷三丁目も同ランクだよ。
どちらかと言えば茗荷谷のほうがきれいだし、緑もちかい。
てか、雰囲気のよい駅ってなんだ。

坂の上で、幹線道路が通ってないところ、探せばありますね。南斜面だと、目白台１丁目、関口２丁目、小日向１～２丁目、西片１～２丁目、千石２丁目、なんかがあります。本当は、小石川植物園の南斜面なんかも良い立地です。

北斜面でも、播磨坂みたいに開放的に造成すれば湿気も気になりません。頂上付近の緩やかな勾配であれば、北斜面でも良いかも知れません。

本郷三丁目にかみつかれるとは思わなかったな～。
住居として、周辺の大学が頭いいかどうかとか関係なくないですか？
むしろ東大の周辺って、汚い古本屋とか安宿とかのインパクトが強くて、マイナスイメージだけど。

そこそこよいマンションあると思いますがね。
ただしパークハウス本郷が高かったのは、ミニバブルの影響ですよね。
土地の仕入れ値がとんでもなく高くなっちゃったから、プレミアと名付けて高く売っただけで。
土地を仕入れるのが2，3年ずれてたら、あのお値段じゃなかったでしょ。

本郷PHがどうして高いかは、仕様が良いからなのか、免震になってるからなのか、単なる土地の値段なのか、知りませんが、高級マンションの最低限の条件だと思いますが、一流デベで、車寄せがあって、地権者、下駄がなくて、幹線道路に面してない物件ってそれだけで10年以内は他にありますか？、少ないですよね。あそこグッドデザインで、免震でもあります。

何が理由でも、当時高かったのは事実なのでかなりの金持ちがそろっているのも間違いないと思います。

駅はあまり関係ないと思います、区内はみんな地下鉄になりますから。

実際10年以内のお勧め物件の名前、あまり出てこないですね。
私は真砂のパークコートは良いマンションだと思います。静かで、隣が図書館。
あとは10年以内だと価格と立地で当然ブリリア大和郷はランクインと考えます。

三菱地所が小日向１丁目の塩野義製薬保養所跡地１６００平米に４階建の３５戸のマンションを計画していますね。久々の全部一種低層物件です。これもベストマンション候補になります。坪５００万位ですかね。安売りはしてほしくないです。

>No.566
”下駄無し”が良いマンションの条件というのはわかるのですが、
”地権者が無し”も重要ですか？　私は地権者有りと無し、両方の
マンションに住んだことがあります。地権者がいると、マンションの
資産価値維持に懸命になってくれるので、その点ありがたかった
ですけどね。理事会の理事もずっとやってくれますし。

>566
スレ、全部読まれました？
主だったマンションは大体名前があがっちゃってるんですよ。

確かに地権者がいるという事はそういう立地だという事を意味するとは言えますね。

ミニ戸だてをまとめた、もしくは工場があったとか。　高級マンション向きでは無いですよね。

568氏の地権者ありマンションは文京区のトップと第３者が思うような物件だったんですか？
地権者がよく働くかどうかは、文京区のトップのマンションである事のポイントにはならないと思います。

私は地権者分があると一部が賃貸に回る可能性が高く、住民層の低下から高級感はそがれると思います。また、地権者分は仕様が低いものが多く、これが外部に出る（分譲、賃貸）と、その物件全体の評価に関わると思いますね。

それより、さらに一般的には、地権者がいること自体が、マンション購入検討者にとって好まれるポイントではない事も事実だと思います。

＞Mo.570
568です。私が住んでいた、地権者のいるマンションは、トップレベルのマンション
ではありません。大地主が土地を売ってマンションにしたところでした。
「地権者分があると一部が賃貸に回る可能性が高く、住民層の低下から高級感は
そがれると思います。また、地権者分は仕様が低いものが多く、これが外部に出る
（分譲、賃貸）と、その物件全体の評価に関わると思いますね。」
というのは、確かに納得です。その傾向はありました。
一方で、今住んでいるのは、このスレによく名前の出るマンションで、ここは
地権者がいません。地権者がいないことが、必ずしもプラスにならないように私は
感じます。文京区の高級マンションだからこそ、賃貸にまわすとすぐ客がつく
わけで、投資の観点からみても効率が良いわけです。結果として、けっこうな
戸数が賃貸となっています。また、理事会も、大地主のいるマンションと較べると
まとまりはありません。

> 大地主のいるマンションと較べると まとまりはありません

大多数が大地主の勝手に我慢させられているという事ですね。

>560
実際、小日向1,2丁目の戸建や高級賃貸には黒塗りの車がお迎えに来ているのを見かけますね。
でも家族の日常の足まで送迎付きなわけじゃないから、坂がないほうがいいにきまってますが。
小日向2丁目なら、茗荷谷駅から大したアップダウンなくいけますよね。
ブリリア小日向などの低層マンション群までほぼフラットで行けますよ。

>No.572
私の経験では、大地主がいる普通のマンションでも、地権者のいない高級マンションでも、
一般所有者は理事となってマンション運営に携わるのを避ける例が圧倒的に多いです。
たぶん、これはどこでも同じだと思うのですがね。。。　
その普通のマンションに私が住んでいたときは、「自分に理事役がまわってくることは
ないし、大地主が何でもスピーディに決めてくれるからありがたい」というのが、
正直な気持ちでした。主体性が無い、と言われればそれまでなんですけどね。

ここはマンコミュなので、地権者に関するスレがあるほど。プラス要因のはずが無い。

大口の地権者と仲良しの物件に住んだ経験のあるひとはプラスだと思うのかも知れないけど、一般的に長所じゃないのは、
どこのスレにも書いてあるし、マイナスにはなるが、プラスにはならないというのが一般的な評価でしょう。

＞567

小日向の三菱地所物件、例によって、周辺住民は反対運動をしているみたいですね。
でも、すごく良い立地ですよね。
高台てっぺんの平らな土地、周辺は閑静な住宅街と緑。
切支丹屋敷跡、つまりは旧武家屋敷跡という歴史もあり。

パレロワイヤル本駒込曙町がチラシにはいってたけどすごいですね。
質の高そうな外観、余裕の140㎡。
トイレ二つに主賓室にはシャワールームまでついてる。
文京区ではなく、港区、渋谷区の高台にありそうなマンションです。

地権者に区（区の施設が入るたとえば図書館等）が絡んでると
安定感は出ますよね、いざという時のマンション補修のお金の工面などで。

>577さん

ちなみにどのくらいで売りに出されてるんですか？
平米100万くらい？

ところで、プラウド小石川って、みなさん注目していますか？
個人的には、かなり興味があるのですが、みなさんいかがですか？