【住民専用】イニシア千住曙町Part4

>>950

1/1の持ち主への課税で、1/1時点ではまだ5年経過してないからでは？来年から上がるのかなぁ

水景が生きていた頃みたいになってるのを懐かしく眺めたりしてる今日このごろ。

それはそうとR2棟に多いエレベーター前あたりの水はけはいつ直るのだろうか。(大雨とか風のある日)
もし水が入って電気系統の修理なんてことになったら莫大な修繕費用がかかりそうな予感。
どうせいつか傾斜とかの修繕工事するなら夏の台風前までにはしてほしいなぁ。

家は窓から入る風が涼しく、いまの時期、夜はエアコンよりも涼しいので、最近はかなりの比率で夜、窓を開けています。
ですが、時折、キーンという耳障りな音が聞こえ、気になっています。最初は耳鳴りかと思いましたが、家族皆、同じ時に聞こえているし、同じ時に聞こえなくなるし、日中、出先では聞こえないし、、。ですから、マンション周辺に、何か音の原因があるようです。
どなたかご存知の方、同じように音が聞こえる方、いらっしゃいますか？

発生時間、部屋の大体の位置はどのあたりでしょう？【おおよその階数や、場所(たとえばR2の西側など)】

原因としては配管や排気口に原因がある場合が多いようです。
音がなった時に窓をあけたり玄関をあけ、室内の気圧変化や風向きの変化によって改善するようでしたら排気口系統が疑わしいです。
なにはともあれ、まずは管理人さんに報告されるのがいいかと思います。

自治会は不法侵入してくる学会やNHKはよくて,アレフは悪だ、て言う判断はどこからきてるのかな?
ちなみに学会の方が、不法侵入してチャイムを鳴らしつずけるので、奥さん怖がってます？

東電高圧一括受電、キタ━━━━━━━━━━━━━(゜∀゜)━━━━━━━━━━━━━!!

【東電、マンション高圧一括受電開始！】（平成26年8月5日 東京電力株式会社）
東京都、埼玉県、千葉県、神奈川県の既設分譲マンションからスタート。
http://www.tepco.co.jp/cc/press/2014/1240096_5851.html

臨時総会決議は高圧一括受電もMEMSもエナリスですが、高圧一括受電は東電に変更するのですよね。

エナリスになると東電と違って法律による電力供給義務はなくなるから不安です。
東電が高圧一括受電始めたのですから、東電に切り替えましょう。
それからMEMSなんていらないですね。それにコストかける分で電気代削減を大きくしてもらいたいです。

それから、共用部分の電気代削減でなく専有部分の電気代削減にしないと意味がないです。
電気代が年750万円削減できるなら、専有部分に振り替えたら1世帯当たり年14000円以上の電気代削減です。
電気代が1世帯年平均10万円とすると14%以上の削減になります。

理事会は仕切りなおした方がいいですね。理事会が知識不足のため業者に丸め込まれています。役員報酬もらってるのですから理事はもっと勉強しなさい。

2016年に電力小売全面自由化が始まり、消費者の電力購入先の選択肢が広がるのに、
電力購入先が1社に縛られる高圧一括受電を導入するなんて、住民の権利の侵害だな。
理事会はアホか？役員報酬返上しろ！

>>958
確かに丸めこまれてる感はある。あなたは今すぐに理事会に直接、意見を言うべきだと思うよ。あなたのような人が理事をやるべきだよね？

第5期臨時総会議案書ならびに臨時総会当日に、エナリスの高圧一括受電導入により年間1400万円の共用部分電気代を700万円削減（700万円黒字化）を目指すとの精神論が展開されたが、理事長からも業者からも具体的計算根拠が何も示されなかった。
そこで、ここに高圧一括受電導入による一般会計電気代の収支計算を理事長に代わって示す。

■高圧一括受電導入前
・電気代は共用部分電気代の1400万円⑧が支出である。

■高圧一括受電導入後
・高圧一括受電により専有部分515戸の電気代6180万円①が新に管理組合の収入になる。
　（1世帯当たり月400kWhで電気代1万円、1年で12万円と仮定し、515戸分）
・高圧一括受電により専有部分の電気代は高圧単価が適用されるので①の66%になり4080万円④になる
・東電に管理組合が支払う電気代は共用部分電気代③+専有部分電気代④の5480万円になる。
・エナリスには電力サービス管理委託費1400万円⑤を管理組合は支払う。
・管理組合は③+④+⑤の6880万円②が支出になる。


以上より、一般会計の見かけ上の共用部分電気代は700万円⑥になり、導入前の1400万円⑧に対して700万円⑦の削減（黒字化）になる。

この700万円の削減額を専有部分515戸に還元すると、年間1.36万円になり、導入前の年間電気代12万円に対して10%以上の削減になる。

従って、エナリスに年間委託費1400万円払って各戸の電気代が年間10%以上削減されることに全区分所有者が賛成なら、高圧一括受電を導入することになる。
管理組合が東電と電力受給契約を結ぶので、エナリスには電力管理業務を委託するだけである。


2016年の電力小売全面自由化を待つまでもなく高圧一括受電の導入をするのであるならば、東電が高圧一括受電を始めた今は東電に依頼するのがベストな選択になる。

【グラフに説明追記して再投稿】

第5期臨時総会議案書ならびに臨時総会当日に、エナリスの高圧一括受電導入により年間1400万円の共用部分電気代を700万円削減（700万円黒字化）を目指すとの精神論が展開されたが、理事長からも業者からも具体的計算根拠が何も示されなかった。
そこで、ここに高圧一括受電導入による一般会計電気代の収支計算を理事長に代わって示す。

■高圧一括受電導入前
・電気代は共用部分電気代の1400万円⑧が支出である。

■高圧一括受電導入後
・高圧一括受電により専有部分515戸の電気代6180万円①が新に管理組合の収入になる。
　（1世帯当たり月400kWhで電気代1万円、1年で12万円と仮定し、515戸分）
・高圧一括受電により専有部分の電気代は高圧単価が適用されるので①の66%になり4080万円④になる
・東電に管理組合が支払う電気代は共用部分電気代③+専有部分電気代④の5480万円になる。
・エナリスには電力サービス管理委託費1400万円⑤を管理組合は支払う。
・管理組合は③+④+⑤の6880万円②が支出になる。


以上より、一般会計の見かけ上の共用部分電気代は700万円⑥になり、導入前の1400万円⑧に対して700万円⑦の削減（黒字化）になる。

この700万円の削減額を専有部分515戸に還元すると、年間1.36万円になり、導入前の年間電気代12万円に対して10%以上の削減になる。

従って、エナリスに年間委託費1400万円払って各戸の電気代が年間10%以上削減されることに全区分所有者が賛成なら、高圧一括受電を導入することになる。
管理組合が東電と電力受給契約を結ぶので、エナリスには電力管理業務を委託するだけである。


2016年の電力小売全面自由化を待つまでもなく高圧一括受電の導入をするのであるならば、東電が高圧一括受電を始めた今は東電に依頼するのがベストな選択になる。

マンションの対外用ホームページに問合せ先を一切書かないのはナゼ？
問合せされたら困るから？非常識だね。
http://www.isa515.com/

総会議案書なんかを開示してるから、外部から問い合わせされたら困るからでしょう。
それだったら開示しなければいいのに。

うちは戸数は600戸以上で管理委託は大手管理会社でMEMSアグリゲーターの会社。

昨年、突然管理会社が「高圧一括受電+MEMS」の補助金事業の提案をしてきて、理事会決議で承諾して欲しいと理事会議事録まで作文して来る始末。
高圧一括受電とMEMSのメリットを感じなかったし総会にかけないと承諾できないと断ったが、理事会決議があれば補助金の申請が出来ると強引に推し進めようとしたので担当者とその上司を怒鳴りつけてやった。

理事会決議だけで補助金申請が出来るわけがないので、経産省に直接問い合わせて確認したら、管理会社がデタラメ言ってたのが分かった。経産省には管理会社の名前を伝えたよ。

管理会社は理事会決議さえとれば総会決議は取れると思っていたのだろう。
なぜなら高圧一括受電とMEMSを理解してる組合員など殆どいないから。

エナリス提案の高圧一括受電+MEMSに関して、下記の要求事項を第６期管理組合が出せばいい。

①電力需給契約は管理組合が東電と締結する。
②電気代は管理組合一般会計に組み込み、居住者からの徴収と東電への支払は管理組合が行う。
③高圧一括受電+MEMSを電力管理業務とし、エナリスと新規の契約を締結するのではなく現行の管理会社DLNに管理業務の追加として委託し、エナリスはその再委託先としてDNLの傘下に入る。

理由：
①は電気事業法第18条により東電に管理組合への電力供給義務を課する
（従来の共用部分、専有部分の電力受給契約による東電の履行債務と同レベルにする）
②は電気代会計の見える化、透明化による明朗会計
（電気代の正確かつ詳細な把握、業者による不正防止）
③業務委託先の1本化による管理組合業務の確実正向上・迅速化・効率化
（管理組合業務の効率的な運営促進）

この方法であれば管理組合としてベストな運営ができる。

議案書見たけど515戸で年間業務委託費が6850万円、経費節減を言ってるのになぜ管理委託費にメスを入れてコストダウンしないのか？しかも第6期では管理委託費を700万円も増額し7550万円まで上昇してる。説明つかんな。

ちなみに築7年目で664戸のマンションで、植栽管理まで含めた年間管理委託費は5500万円くらい。
この7年間で3回の契約締結の度にコストダウンを要求して1300万円近く削減した。

高圧一括受電で経費を700万円削減する前に管理委託費を大幅に削減することを考えないのか？
それとも管理委託費は聖域なのか？

理事会って５時間半も会議してるのね。呆れた、効率悪いな。
しかも昼飯時にかかってる。昼食の弁当出るの？組合費？

それと理事会で何で自治会の報告するの？
反対に自治会で理事会の報告してんのかな？

ところで管理組合の役員報酬、年間90万円以上だね。
経費節減だから報酬廃止してタダ働きさせたら？
あるいはリストラして役員数削減しなきゃ。
当然理事会欠席したら報酬返上だよね。
「働かざるもの食うべからず」だから。

マン管士に顧問料年間100万円以上払ってるね。
役員に年間90万円も報酬払ってるのにマン管士になぜ払うの？
無駄だから止めて経費節減。理事はマン管士並に勉強しろよ。

こうすれば年間200万円近い経費節減できるよ。

無駄使いし過ぎだな。このマンションは。

管理組合は業者高圧一括受電を導入するにあたり総会決議を採る場合、次のことを予め文書で全組合員に説明のこと。
なおここで「管理組合」とは、区分所有者全員（組合員）で構成される組織（社団）を意味する。

①電力受給契約は電力会社と業者が締結し、管理組合は全組合員同意のもとに業者と電力サービス利用契約を締結する。
②電気代は電力需給契約に基づき業者が電力会社に支払、管理組合は電力サービス利用契約に基づき組合員から徴収した利用料を業者に一括払いする。
③従来管理組合（共用部分）と組合員（専有部分）は電力会社と電力需給契約を直接締結し、電力会社には電気事業法第18条による電力供給義務が課されていたが、管理組合が業者と電力サービス利用契約を締結すると、業者に対しては同法第18条による電力供給義務が課されない。
④業者が万一倒産等により電力会社に電気代不払いの債務不履行を起こした場合、電力会社は電力需給契約に基づき業者に対して電力供給を停止し停電になる場合があるが、その場合管理組合は業者に対して電力サービス利用料の債務不履行がない場合でも停電（共用部分と専有部分）になる。
⑤2016年4月電力小売全面自由化がスタートしても高圧一括受電を導入していると、管理組合の縛りにより組合員は自由に小売電気事業者を選んで電気供給を受けることができない。
⑥高圧一括受電は、管理組合による共用部分と一体化した専有部分の電力供給であるから管理組合の特別管理に相当し、総会特別決議を要する。

図はクリックで拡大

高圧一括受電は東電に変更したら一番安全確実になる。
理事会で再検討したらいい。

東電も今まで地域独占で安泰だったけど、2016年の小売自由化が始まると安閑としてられなくなった。
だから高圧一括受電を東電自身が仕掛けて顧客を囲い込んで2016年に備えるようだ。
東電のように電力会社が高圧一括受電を始めたら、今までのサービス業者は太刀打ちできなくなる。

かなり詳しい住民がいるな。中途入居かな？
理事長になって高圧一括受電導入決議を反故にしてもらいたいね。

業者以上の知識がないとやりこまれるのが高圧一括受電だよ。

業者は区分所有法知らないよ。管理組合もそうだからお粗末。だから決議かけてしまう。
普通にやってれば高圧一括受電の総会決議はかけられないよ。

>963

http://www.isa515.com/お問合わせ/
じゃないの？　

ホームページは住民参加型の委員会になってて
そのメールアドレスは、中の人向けにはコラボで
公開されてたと思うから、なんかあるならメールする
手もあり。

　総会決議は、同じレベル以上の総会決議でないと反故にはできないよ。
理事長には、総会決議の実施権限しかないのは区分所有法の基本。理事長が
一人でどうこうできるもんではない。
　無論、まだ契約には至っていないから、別会社にするとかやーめたとか
別途の総会決議を取るのは自由だけど、規約変更を含むので特別決議になるね。

>967

　議案書は表だけではなく全体をよく読みましょう。
オーナーの人には委託契約書の更新案も一緒に配布されたし
５月総会では、その重要事項説明もありました。
　
５期と比較すると６期は”削減”になってますよ。
議案書みればわかるんで説明は省略しますが。

高圧一括受電の総会決議は区分所有法違反の法律違反ということみたい。
役員報酬とマン管顧問費を削減すると200万は浮くね。

>総会決議は、同じレベル以上の総会決議でないと反故にはできないよ。

正しく決議されているなら決議を反故にする必要はないのでは？
そもそも決議とその執行は別です。
決議しても執行不可能な場合もあるし執行延期、執行中止、執行停止もあります。
その場合でも決議自身は有効です。無効になるのは法律違反か管理規約違反の場合です。
区分所有法第17条には決議の手順が書いてあります。よく読んでください。
条文解釈の仕方如何であなたの力量が計られます。

第17条第2項は既得権保護の規定で、多数による少数の圧迫を強いる横暴を抑止するための規定です。共用部分を変更することにより影響を受ける者に「通常受忍すべき範囲を超える受忍」を強いる場合は、その人の承諾を必要とする規定です。

これを高圧一括受電導入に当てはめて考察すると、次のことが言えるでしょう。
■全ての区分所有者に対して、現在の電力会社との低圧受給契約を解約させ、管理組合が高圧一括受電業者と締結する電力サービス利用契約に同意することを強いる。（電力サービス利用の強要）
■2016年4月からの電力小売全面自由化で、高圧一括受電を導入していると、全区分所有者が一括受電業者と受給契約を締結する小売電気事業者1社に縛りがかけられることになり、個々の区分所有者が自由に小売電気事業者を選択して低圧受給契約を締結することができなくなる。（小売電気事業者選択権の剥奪）

なかなかの論客が現れたようで、次の総会あたりでの理事会とのやりとりが見もの。
コラボによると、かなり変わった議案を出すみたいだから、11月が楽しみ。

ほかのスレッドから飛び火してきたみたいですね。

>982

クロスポストは関心しないですね
　　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/519008/res/471
全く同じ書き込みですね。　向こうでやってもらったほうがよろしいかと

もともと全員賛成になっちゃう民法に多数決論理をもちこんでいる
のが区分所有法なので、第２項の　”特別の影響”　にはよほどのその部屋が
受任限度を超えるなんらかの問題がなければならない。

もとより、一括受電で、電気が来なくなるとかの部屋ができるわけではないので
第17条２項で総会の議決無効をいうのはちょっと無理があると思うけどな。
それが通るなら、一括受電に反対する人は誰でも訴訟を起こせば勝てることに
なるけど、現実の判例がそうなってないんでないかな。調べてみたほうがよい。

982
一読させて頂いた印象では、屁理屈にしか聞こえませんでしたが…

現実の判例はこれか？

この裁判は単に高圧一括受電拒否の裁判ではないね。
築35年のボロマンションで棟内電気配線の張り替え回収工事が争点だろう。
高圧一括受電はその改修工事にくっつけてるだけだ。

今の多くの高圧一括受電は「築何年以内」の制約があり、棟内電気配線は改修無しが前提だよ。
だから「高圧一括受電拒否」の裁判例には当たらないね。

巷では、この判例を引き合いに出すが不適切だね。
あんた、もっと勉強せんといかんぜよ。

ほっといていいのでは？
515戸の同意書回収するのに何年かかることやら。
あと1年半で2016年電力小売全面自由化が来るから。
私は電気契約はガスも割引になる東京ガスに乗り換えます。

相手しないほうが吉だと思うな。
他の掲示板からの飛び火で、このマンションの区分所有者ですらないだろう。
986さんは、まずコラボの最新のお知らせスレッドにある、
臨時総会の開催日を答えて頂きたい。
…ここは住民専用スレッドですから

982
一読させて頂きましたが、小売電気事業者選択権の剥奪は大きなデメリットですね。
これは業者からも理事会からも一切説明がありませんでした。
当然でしょう、これを説明したら高圧一括受電導入はアウトですから。

もともと高圧一括受電が適してるのは、区分所有建物でない賃貸ビルや賃貸マンション・アパートです。
これだとオーナーの意思で全てが決められ、店子や賃借人の意思は制約されますから。

そう、相手しない方がいいね。
ココは住民専用といいながらオートロックドアがありませんから出入り自由です。
コラボはオートロックドアがありますから住民しか入れません。

同感

コラボの最大の特徴的な機能は施設予約機能ですね。
使い込んだらかなりの設定が出来ますね。
この機能だけを分離販売して欲しいとの要求は他の管理組合から出てますね。

高圧一括受電なら、これ読むこと勧めるよ。
同意書回収に6年かかったとか、同意書出さない住民を夜中に待ち伏せしたとか、生々しい話が載ってるよ。

中央電力は大分の小国町で地熱発電始めたね。
太陽光でなく地熱に目を付けた。
これからは地熱発電が脚光を浴びるみたいね♪

オリックス電力も地熱発電に乗り出したよ。

>986

どう読んでも、被告の17条2項適用の申し立てが認められていない判例にしか読めないけど？

区分所有法第17条違反を監事はなぜ指摘して理事会に是正を促さないのですか？
役員報酬返上ですね。

>>996
その通りじゃないか？
電気幹線改修工事は、築35年経って老朽化した電線の漏電事故防止のために行う工事。区分所有者全員の現在の共同の利益を図るための保全工事だよ。
それを被告一人だけが反対して改修工事が実施できないことは、他の大多数の区分所有者の共同利益に反する不法行為になる。だから被告は敗訴した。

ここで注意が必要なのは、本訴訟は電気幹線改修工事が主題であって高圧一括受電導入ではない点である。
高圧一括受電導入は電気幹線改修工事のおまけなのである。

>>995
エナリスはどうよ？地熱よるの、それとも太陽光やるの？

>>994
バイナリー発電だね。温泉地は地産地消の地熱発電を町おこしにしようとしてるね。

ところでマンションに住んでいると自分所有の屋根がないけど、宅地があれば太陽光発電できるみたい。
http://www.kk-net.com/~tabuchi/powerplant/

１０００げとー！

おわり