築後40〜50年でマンションはどうなる？？？

マンションを購入する時、先の事を考えて購入しますか？
大規模改修や建替えの事を考えると、当面の間住むという機能だけで
終の住処にはならないような気がします。
古くなると、資産性も低くなるでしょうし、大金を払うべきか考えてしまいます。
近所の築20年以上の物件は、所有者が賃貸している部屋が多く、管理組合も機能
していないようです。
良い実例ばかり聞きますが、大部分は使い捨て状態になってしまうではありませんか？

そう、うちは10年ごとに二度引越した。
また引越す予定で今のマンションを高値で売りに出してる。

マンションは使い捨てと考えていいしょう。
期間の経過とともに、居住者間の格差が広がり
管理組合も機能しなくなる。
二次、三次入居者が増えると、モラル低下によりスラム化。

港区で３０年からー４０年経った５０平米から６０平米のマンションが３０００万円から５０００万円くらいで売りにでていますが、こういう物件は投資にいかがなものでしょうか。

マンションが投資目的化したら管理レベルが下がる。
港区でも、入居者が敬遠するような物件なら価値なし。

住民も築30年超でも立地条件が良くて資産価値あるから手入れ（投資？）するんですよ
賃貸需要があるから投資に回るし中古価格もある程度維持できるということ。
同じ築古マンションでも立地によって、二極化してます。
知人の所有する東京市部の築古マンションは、借り手も外国人が多くなったそうです。

賃貸需要が少ない→築古による家賃の低下→住民の高齢化で修繕に消極的
→老朽化が促進→資産価値低下→不人気で更に家賃相場の低下

こんな悪循環が続くのだと思います。
同じ築30年超の物件でも、郊外と都心立地の物件だとかなりの格差があることが多い。
地方のマンションだと10年〜15年経てば新築の半額というのは常識だそうです。
一方都心物件では30年程度でやっと、新築の60〜50％程度で下げ止まっています。
郊外はマンションの歴史が浅いので、まだ30年物は希少価値でしょうがこれからは増えますよ。

＞32
港区の分譲タイプの都心物件で、入居者が敬遠するような物件ってありますか
賃貸専用ならありますが、分譲マンションではないと思いますよ。
それが証拠には、古いマンションでも大多数のマンションがオートロックか
自動ドアーにリフォームしています。

〉港区の分譲タイプの都心物件で、入居者が敬遠するような物件ってありますか
赤坂とかには多いですよ。いずれは再開発で建替えられるのでしょうが・・・
ほとんど怪しげな事務所になっているようなマンション。いっぱいあります。

＞賃貸専用ならありますが、
もとはみんな分譲マンション。２０年でだいたいもとの居住者がいなくなり
３０年で大半は賃貸。それも大きいワンルームにして事務所転用。
それが赤坂、青山、麹町あたりの老朽マンションの実態。
マンションにも２種類あって、もとが５０㎡程度の２ＬＤＫだったものと
最初から８５平米以上あってきちんと管理されているのでは居住者の質も
違う。前者は遠隔地の資産家の投資だったりする。
中古マンションに賃貸専用も分譲も区別はない。
なにしろ管理規約で事務所転用を禁止していても事務所賃貸するところが
多いくらいだから。新宮前だとミニショップや美容室なんてのも多いし。

○神宮前
×新宮前
ところで神宮前は港区ではないけど

＞なにしろ管理規約で事務所転用を禁止していても事務所賃貸するところが多いくらいだから。

やはり、古くなると管理組合も住民もモラルが低くなるんですね。
管理規約違反で、事務所転用なんてしたら厳格な管理組合なら規約違反で追い出しにかかるでしょう。
いくら立地がいいといっても、不安要素が残りますね。事務所使用可に規約改正もしないなんて。

まず不在地主というか区分所有者が住んでいないマンションは委任状で総会が住まされる
管理会社がてきとーに片付けて終わり。
ワンルームマンションとか新築時点からそうですよ。理事長も、幹事も一応いますけど。
ただ、３０年超都心マンションでも長期修繕の状況で管理の良し悪しはわかります。
お金持ちばかりがオーナーでおおらかに修繕にカネをかけているところもないわけではない。
エレベータや屋上防水の改修履歴などを仲介業者を通じて確認することです。

赤坂、恵比寿、六本木、表参道等では新開発で建物がどんどん近代的になってきている反面、30年から40数年経っている中古がたくさんあって、かなりの格差がでてきているように思えるのですが、なにか東京都では建築会社、投資家などとともに、古い建物を壊して新しい街づくりをするとか、将来の都市作りなどの計画案等あるのでしょうか。

高層化へ、多摩ニュー分譲団地２３棟一括建て替え
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070107-00000003-yom-soci

多摩ニュー分譲団地、いい方向へ向かってますね。

多摩ニュータウンは容積率にかなり余裕があるみたいですね。

多摩ニュータウン、都心から遠いからあまり参考にならないです。
建て替えの1番の問題点は、容積率が余っていてエレベターがないことファミリータイプ47㎡という狭さ。
問題は街中にある、住むのに困らないエレベター付きのマンションの50年後ということ。

> 問題は街中にある、住むのに困らないエレベター付きのマンションの50年後ということ。

私も、こちらの範疇の物件の今後の成り行きに興味があります。

ところで、スケルトン価格で入手し、配管レベルからのリフォーム（即ち、内装新築）を行い、売り出す、といった業者も出てきているようです。今後のビジネスモデルの模索の一端でしょうか・・・。

改めて読み返しましたが、とても参考になりました。特に実体験は興味深いものでした。ありがとうございました。

それで私事ではありますが、なおも状況は変わらずで、とある築20+の中古マンションを検討中です。といっても検討できる期間はそれほど長くはないでしょう。２３区内の駅近ですので・・・。

「住民層の低下と高齢化→家賃相場の下落→スラム化→住民が放棄　となるかもしれない。」

実は今、このフレーズにとても説得力を感じています。といいますのも、その検討中の中古マンションの外観が、築年数のわりに明らかに劣っているからです。大規模修繕がされていないそうです。しかも小規模なのでなおさらです。

住人の方々は、住居の質の維持や資産価値の維持などをどのように考えているのか、聞いてみたい心境です。

購入検討にあたり、実際にどの程度まで根掘り葉掘り聞いてもいいのでしょうか？
それから、聞くとしたら、まずは理事長さんでしょうか？
ほかには、どなたでしょうか？
登記簿謄本は見ておくべきでしょうか？

いきおい、いろいろ質問してしまいましたが、アドバイスいただければ幸いです。

大変貴重になるスレッドでした。
私も築３０年越えのマンションを検討する者です。
ただし、東京都内ではなく関西、駅近物件ではなく山の手エリア。
ほかに類を見ない景観の良さに惹かれ、検討中です。
大規模修繕を終えたばかりのようで、外観はとても築３０年とは思えないほど美観を保っています。
建設当時は、「超高級マンション」であっただろう低層マンションで、各戸１００平米〜。
山の手エリアとあって、主要駅〜バス１０分〜バス停から徒歩２分、利便性は低いです。
将来的に賃貸で活用できるのかどうか、やや疑問です。
このような、邸宅街に建つマンションが「買い」なのかどうか、ご意見いただければ幸いです。
個人的には、これ以上の立地（景観）はありえないと思うので、リスク覚悟でも踏み切りたい気分です。
価格は、買取後のリフォームや諸経費あわせて５０００万円弱。
新築マンションのモデルルームの見栄えのよさにも心が揺れますが、不必要な付帯設備も多すぎますね。
こちらを読んで、情報の多さに、さらに中古購入のテンションもアップして前向き検討中です。

私は東京ですが、以前から憧れてた築28年の物件を買って2年になります。
景観もいいし、住民の方も良くてとっても満足してます。
中古は、庭付きだとか、角部屋だとか、最上階だとか、自分のこだわりに
あった所が売りにでれば、ラッキーだと思います。

良スレですね。
>>44
修繕履歴、修繕積立金積立額等については、仲介業者から当該マンション管理受託会社に照会してもらえばわかります。但しお金がかかるので（管理会社が情報提供料などと称してお金を取る）、仲介業者としては確実にお客さんになってくれそうな人でないと嫌がるでしょう。あちこちの不動産屋を当たるのではなく信頼できるパートナーを決めると良いでしょう。私は最近買い換えたのですが、売り買いとも同じ人にお願いしました。一生懸命情報を集めてくれましたよ。
その他、関係者から得る情報としては、管理員が最も詳しいし聞きやすいのでは。理事長をつかまえて聞くというのは難しいでしょうし、仮に理事長に会うことができたとしても、コロコロ交代するのが普通ですから、あまり詳しくなかったりします。私も理事長経験ありますが、自分が理事でなかったときのことはよく知りませんから。
居住者の管理意識の程度はなかなか外からは判らないでしょう。多くのマンションでは、一切を理事会にお任せで総会には一度たりとも出たことがない居住者が多数で、少数の万年理事によってどうにか管理が行われているという状況だと思います。この奇特な少数の万年理事が優秀で良くやってくれているうちは良いのですが、そういう人がいなくなると危ないですね。このあたりの実情は住んでみないとなかなかわかりませんので、修繕履歴と現物を見て判断するしかないかと思います。総会の実出席率、理事会の開催頻度が判れば参考にはなります。
で、ご検討中の物件、築２０年を過ぎて大規模を行っていないのなら要注意です。クラックから雨水が入り込み中の鉄筋が傷んでいる可能性がありますから。既に躯体に害が生じ寿命が縮まっている建物は、いまさら何をしてもあまり延命できません。ただし、造りがしっかりしていて（コンクリートの厚みが十分あるなど）まだ中の鉄筋に害が及んでいないなら間に合います。

続けて恐縮ですが、以下、私が中古マンション購入にあたってチェックした点をご参考まで。
基本事項としては土地用途（商業地域、近隣商業地域、準工業地域等は避ける）、法定容積率と実際の容積率、駐車場、土地面積、土地持ち分（土地代を概算）、学区、修繕履歴、修繕積立金積立額、長期修繕計画の有無、管理費・修繕積立金の月額が適切かどうかなど。
現場においては、エントランス、集合郵便受け、自転車置き場、ゴミ置き場の状況（以上は居住者のマナーの良し悪しチェック）、建物外観や共用部分外観（維持管理状況）、できれば屋上（防水状況）、オートロックや防犯カメラの有無、建物が頑丈かどうか（見るだけで判断できるものではないが、柱や梁の太さやピッチ（間隔）からある程度はわかる）、専有部分内では、天井裏（浴室等の天井点検口から見て、階高、ダクト、配管等の状況をチェック）など。なお、室内のキズや汚れはどうにでもなるので気にしない。
登記簿謄本は、管理状況がわかるものではないので、購入を決めてからでも遅くないでしょう。

管理体制の雰囲気がわかり、参考になりました。

> クラックから雨水が・・・

これを一番おそれています。内装や配管類はなんとかなりますが、躯体はどうにもならないので。

それで当該マンションですが、資産価値維持にあまりに無頓着という感じがして、逡巡しております。ひとそれぞれの価値観がありますので、責めるつもりはないのですが・・・。

まあ、「安い賃貸」と考えれば「使い捨て」感覚になるのも無理もないと思います。やはり、住人のキャラによる、ということですね。やはり、価値観なり志向なりが同じ、というのがまずは基本的な条件となるのでしょうか・・・？

管理するのは所有者自身ですから、まさに所有者次第ということですね。居住者の管理意識の程度はなかなか外からは判らないと書きましたが、修繕履歴・現物を見るほかに、環境良好な住宅地か環境が劣る商業地か、もともと造りが高級か安っぽいか、狭い部屋が多いか少ないかといった点も管理の良し悪しと相関があると思います。

>> 50

アドバイスから、チェック項目を「明に」意識できました。なんとなくは、わかっているつもりだったのですが。

それで、

環境→中小企業オフィスや築古ビルが大半、中規模新築マンションが２〜３棟、残りは一戸建て。
もともとの造り→エントランス無し（オートロック無し。いきなりエレベータ）
狭い部屋の割合→９割（ただしワンルームではない）

・・・（汗）。

ただ、交通の便はいいです。

私も築年数の古いマンションを買いました。
その際には、住人の総会、および、理事会の議事録（過去10年分）
修繕計画表、積立金等の書類を、管理人室で
不動産会社立会いのもと、見せてもらいました。
特に、議事録を見ると、住人の意識がよく見えて参考になります。

私の場合は、マンションの資産価値を重要視した様々な
施策をとっていることが議事録から見てとれ
それが購入の大きな理由となりました。
実際に住んでみて、その判断は間違いなかったことがわかりました。

>> 52

うらやましいです。

現在検討中の中古マンションは、自主管理です（つまり、管理人さんはいません）。

>> 資産価値を重要視した様々な・・・

勿論、住居としての質が最も重要な観点ですが、資産価値の維持という観点も、やはり気になります。

>>51
自主管理なんですか。１０戸にも満たないような小規模マンションだと、委託すると管理費がもの凄く高くなってしまうので、自主管理のケースはよくあります。自主管理でも好立地の高級マンションだとしっかり管理しているケースはありますが、一般には管理状況は悪いとされ市場価値は下がり、融資も受けにくいと聞きます。
で、検討中の物件は、周辺はオフィス、高級ではない、９割方は狭い部屋、築２０年を超えて大規模修繕を一度も実施していない、自主管理で管理員は雇っていない、取り柄はアクセスが良いだけですね。
私なら絶対に買いません。管理は最悪だと思います。９割を占める狭い部屋はほぼ全てが賃貸でしょう。つまり自ら居住している区分所有者はほとんどいないでしょう。自主管理というより誰も管理していないといった方が近いのではないかと推測します。郵便受け、ゴミ置き場、自転車置き場とか見てみましたか？　管理の悪さ、居住者が意識の低さは、こういうところを見るだけでわかりますよ。
もし検討の余地があるとすれば、港区の人気エリア、周辺相場に比べて相当安い（土地代以下）、賃貸した場合の想定利回りがかなり高いなど、投機的視点でお買い得感がある場合だけですね。

いろいろと調査をしているうちに、希望物件がすでに商談成立なってしまいました…。
やはり少しでも早く仲介に連絡をしておくべきですね。

管理の重要性は、現在の賃貸マンションで実感しています。
私の借りている住まいは、管理の行き届いた理想的な分譲マンションで、
管理人（日勤）＋警備（夜勤）で２４時間対応、清掃は万全でゴミひとつ見かけず、
季節ごとに植物の植え替え、大規模修繕では再々々チェックまで個々への対応がありました。
築１２年・管理費が１万円そこそこでこのレベル…
正直、この賃貸マンションを買い上げたいくらいです。
こういう良質中古マンションを探し当てる方法など、あるのでしょうか。
やはりほかの条件で気に入った物件を、ひとつひとつ自分で判断していくほかないのでしょうか。
不動産の仲介業者は、扱っている物件に関する管理状況など、どれくらい把握しているものなのでしょうか。
ここに書いてあったように、こちらからお願いした場合にだけ、管理や修繕の状態を調査するのでしょうか。

westさん、残念でしたね。関西の事情は全く知らないのでコメントを差し控えておりましたが、プレミアが付く高級邸宅街は交通利便性など関係ないようですね。関東だと横浜山手や葉山みたいなところでしょうか。希少性のあるところは需要＞＞供給なので、たまに売り物が出るとすぐ売れてしまうようです。また良い物件が出てくると良いですね。
良質中古マンションを探し当てる方法ですか。管理の詳細は普通はなかなかわからないですね。元付け仲介業者であっても、普通は、管理会社に照会をかける＋売り主に聞くまででしょう。地域密着型の仲介業者なら、その得意とするエリア内のマンションはだいたい知っていて、一定規模以上のマンションなら多数実績がありかなり詳しいということもあると思います。

あ、一つ見落としてました。westさんがお住まいのマンションは、もしかして分譲マンションではなくて、例えば住友さんのラ・トゥールみたいな棟丸ごと１社が所有している高級賃貸では。であれば分譲マンションとは管理主体、スキームが全然違うので比較できません。

いえいえ、一般的な分譲マンションなんですよ。中の上〜上の下クラス？
築十年ちょっとのファミリー向けなのですが、おそらく住民の意識が非常に高いのだと思います。
理事会の議事録ダイジェストが全戸に配布されるので目を通してみると、内容も非常に充実しています。
警備会社からの業務報告も１ヶ月に１回配布されます。委託している管理会社がいいのでしょうか？
見知らぬ住民同士でも、かならず挨拶しあうので、防犯効果も高そうです。
こういった管理状態も、物件情報に加えてほしいですね。気長に調査していきます！

初めまして、皆さん宜しくお願いします。　
アドバイスを頂けたらありがたいです。　
今、検討している物件が、築３０年の小規模マンションです。　
駅から徒歩２分、私の住んでいるところからも５分以内。　
実は娘が住むためなので立地が大変気に入っています。
１階が店舗、その他は各フロアー２世帯づつの６世帯の小規模マンションの自主管理です。
大規模修繕は済んだばかりで大変落ち着いて綺麗です。
しかし、管理費が１００万の残よりも少なく、今回の修繕費の借り入れが１００万ほど、あるようなのです。

転売・賃貸目的などで他人が住む前提なら外装とか内装とか価格が重要かもしれないが、自分が住むなら築30年以上の物件には住みたくないね。
新しいマンションはステンレス鋼管やポリエチレン管などの錆対策をしてあるだろうが、古いマンションは良くてビニルライニング鋼管、30年以上前だと亜鉛めっき鋼管だろうから、10年もたてば全体に赤錆だらけ、20年もたてば錆で閉塞寸前、30年以上だと穴があく寸前かも。
いくらリフォームして外装や内装がきれいでも、スラブや柱埋め込み部の水道管を全取替えなんてできないし。
外装や内装のリフォームに惑わされず、見えにくい部分（給水タンク清掃や水道管内部コーティングやポンプ取替や屋根等の定期的な防水対策など）がきちんと管理・計画修繕されているかどうかで選ぶべきだと思う。
高い管理費や修繕積立金を払っているのだから、適正な修繕に使われているかどうかもチェックすべきだろう。

私は、かつて築１３年の中古マンションを購入し、１４年ほど住んで売却し、今は新築一戸建てに住み替えた者です。以前はマンションの自主管理組合の役員をしていました。
私の経験からすると、このマンションは避けた方がよいと思います。
６１の方もおっしゃられている給水管の老朽化が一番問題だと思います。床下を這う各戸の水道管部分はリフォームによって取り替えが可能ですが、問題は共用の縦管部分で、この部分は古いマンションだと容易に取り替えが効かないケースが多いのです。私のマンションも赤錆でパイプが半分は詰まっており、近い将来、外壁に新たに給水管を設置し直さなくてはいけないとのことでした。
エレベータも部品供給の限界年数より、３０年で更新する必要がありますが、これは終わっていますか？
１０年毎の外壁塗装や内装リフォームに惑わされるべきではありません。

自主管理で極めて小世帯のマンションだそうですが、これも問題です。素人による自主管理では、とても老朽化対策を打つことはできません。プロの知識が必要です。また、たった６世帯では、全員が毎年管理組合の役員をやっていないと対応できないはずです。しかも、仮に住んでいる方が次々引っ越してしまわれ、賃貸に出した途端、自主管理組合は成立しなくなります。（賃貸者は所有者でないので、資産の維持管理をする管理組合員にはなれません）

３０年物件は、1度買ってしまうと、もう次は買い手はいないことも覚悟する必要があります。建替えなども、経済状態の違う住民の合意を取るのは極めて難しいですよ。

管理会社はマンコミ掲示板でよく吟味したほうがいいですよ。
管理会社によって、天国と地獄の分かれ道。

真剣に買う気あるなら仲介業者経由で頼んで過去数年の総会議事録見せてもらえば？組合が機能してるかは大体分かるでしょ。

＞３０年物件は、1度買ってしまうと、もう次は買い手はいないことも覚悟する必要があります

現在、売りに出されている中古は築20～30年が多いです。
焦りまくって買うことは簡単。将来の売却のことを全く考えなければね？

いざ、住んで、子供ができたら、20年なんてあっという間です。

その頃には築５～６０年になってしまい、売却どころか、建て替えの話も出てきてしまう。

高いローンはいったい何だったんだ？と反省することでしょう。

間もなく、中古マンションオンパレードの時代を迎える日本。

本当の修羅場はこれからです。

日本のマンションだってちゃんとメンテナンスしていけば50～60年以上も住めるとは思う。
だけど、日本の新築志向が家を使い捨てにしてしまっているんだと思う。
日本にだってメンテを積み重ねてかなり古い木造建築などがあるわけだしね。

築30年辺りが、そのマンションの運命の分かれ目ですよね。
その辺りから大規模な設備更新が始まるので、修繕積み立て金がきちんとプールできているか、スラム化するかしないかの違いだと思います。
躯体は100年は持つので、欧米のように、値落ちせず、何代にも渡って住続ける文化が根付けば素敵ですね。

古いマンションはスケルトンリフォームしてもサッシだけは変えられない。
サッシが古いと寒いし大体窓開けるのに力が必要で老人になると辛い。
若いうちならビンテージマンションとかありだがろうごは新築がいいね。

駅から近く容積率緩和の対象になるマンションなら、築古でも投資対象。
駅から遠く、建て替えしても余剰床が売れる見込みのない老朽マンションは廃屋一直線。
二極化。

終の棲家にするつもりで30代の結婚と同時に購入してもうすぐ20年。
EVの取り換え工事に何千万円っていうのも当時は予想していなかった。
40～50年でまさかの建て替えなんてことがあるのかないのか･･･。
コンクリートの建物ってずっとずっともつものだって漠然と思いこんでいた気もする。
建て替えの頃に80代だったら一時引っ越しで戻ってくるなんてするだけでヘトヘトになりそう。

具体的な建て替え話が総会で議題に上がるマンションの方がレアケースでは
（持ち出しばかりで旨味がなければ話題にも上らず
値下がり前に足抜け損切り競争、物件自体は出来る限り金かけない負の遺産化が目に見えてる）。
新築時に買いやすかった郊外のファミマン建て替えたって
人口減少時代、余剰床に需要ないよ。

ガイシュツだが、タテ管とエレベーターでしょうねえ問題は。

怖いのは漏れ。で、運悪く漏れてる箇所が自分ちだった場合、
水道代が上がります。当たり前ですが。

けど、両方とも、管理会社の言いなりにならないで、
それこそ管理組合専従みたいな人で詳しい人がいれば、
下手すりゃ半額ぐらいで出来ない事はない工事ではある。

でもそこまでスキルがある人でヒマな人がいるわけないし。

あとは屋上の防水でしょうな。

よほど立地が良くない限り、古い物件ならそれこそ昔の公団みたいな
ジグザグ階段５Fエレベーター無しのほうがいいかもしれない。

あと何気に壊れるのがオートロック関係。

アップデート時に宅配BOXも付けられればいいけど、そんなスペースない
場合が多いし。

立地がいいわけでもない築40〜50年の物件に追加資金投入するだけ無駄でしょ。
資産価値や賃料が上がるわけじゃない、いいとこ現状維持
そんな古いの買って住んでる住人＝金がないから、なわけで。

建て替えの話すら出ない老朽物件は、持ってるだけで負の資産って感じがしますけど。