築後40〜50年でマンションはどうなる？？？

参考まで

http://m-saisei.info/

実家がもうすぐ築40年マンションだがリフォームが頻発していてここ数年うるさくない日がないらしい。
離れた部屋でのリフォームでもコンクリート伝いに物凄く音が響くし振動もあるのが辛いって言ってたわ。
年齢的に今更引越したくないけど結構メンタルにくるみたい。

80前後で建て替え決まって引越しとかツラミ。体ピンピン頭シャッキリならいいけど…
頼れる子供がいない私達夫婦は頭と体が元気なうちに終の住処探さないとな?

耐用年数超えると銀行が金貸さなくなるから、キャッシュの買手見つけないとリセールできないのでは？（特に郊外）
リセールできそうにない場合、相続放棄（国に帰属させる）にもかなり金がかかりそうな感じがしますが。

>>154 周辺住民さん
相続放棄しても結局は換金しないとならないです
マンションのまま国が引き取ってくれることはないです

親が死んだ後、管理費・修繕積立金を払わない相続人が増えたらどうなるのでしょうか？
中にはわざと固定資産税滞納で国に競売させるってひとで出来たら？
価格下げていけば（競売でも）いつかは売れるのでしょうか（特に郊外、地方）？

>>156 周辺住民さん
国は競売してくれないです
相続人が財産管理人にならせられるので、その人が自力で競売しない限り管理費等の債務からは逃れられません
最悪差し押さえです
給与差し押さえは勤務先に知られます
辛いですよ

高度成長期に建設された郊外の築古マンション等の実情を知りたいです。
現在、管理費、修繕積立金、固定資産税等の滞納が続出しているような物件が存在しているのでしょうか？
存在しているとしたら、運営資金回収がどのように行われているのでしょうか？
あるいは全く行われず放置されているケースもあるのでしょうか？
くわしい方、お教えいただければ幸いです。

マンション、に限定するからイメージつかないんじゃないか？
所有者不明の土地は既に九州よりも広い。
2040年には北海道と同じ広さで国土の二割超えって試算も出てる
https://toyokeizai.net/articles/amp/183805
>親が死んだ後、管理費・修繕積立金を払わない相続人が増えたら
だからそもそも相続「しない」。部分的に放棄とか出来ないからテクがいるけど。
相続してないものに課税出来ない。競売しても不成立が見えてたらやらんだろ。

マンション自体が先の五輪を契機に増えたし、都市化は都心→郊外の順だから
まだ引き取り手のない老朽物件が社会問題化、までは行ってない。
が、十中八九、土地や山林、田畑や廃屋と同じ運命を辿るだろうな。
>全く行われず放置されているケースもある
ケース「も」じゃなくて放置一択。関わるだけで損する負動産を拾うバカはいない

>>159さん
郊外か分かりませんが、新宿駅から徒歩３．５キロの築古マンションに住んでいます。

＞管理費、修繕積立金、固定資産税等の滞納が続出しているような物件が存在しているのでしょうか？ でいます。

昨年は1戸ありましたが、相続関係です。相続人が確定したら支払ってもらえるとのことです。
３００戸以上の大規模で、管理状態も良いです。修繕積立金も５億円以上あります。

排水管関係は、外出しで交換しました。エレベーターは交換していませんが、補修で良き状態に保っています。給水塔は交換しました。
耐震診断は、ある部分がNGでした。
耐震工事を行うと、２年間退室しなければならない部屋があります。
その時は、耐震だけではなく、フルリノベーションとのこと。
容積に余裕があるので、耐震化か建替えか・・で、議論中。

>>161 買い替え検討中さん
大変参考になるお話ありがとうございます
物件バレを避けるため匿されたのかもしれませんが、ぼやかした表現で良いので、だいたいの築年数をお教えいただければと存じます。

>>162さん
1971年竣工です。竣工当時の販売価格は1000万円位でした。（50㎡）
空室は、賃貸待ちと販売中の住居です。

＞築後４０～５０年でどうなる

建替え等ですが、８０％の賛成者がいないと、どうにもならない。
かなり難しいです。

実家のマンションは築45年だけど、建替えの話はでてないみたい。古い建物で今では珍しい壁式構造で頑丈だけど。配管は前回の大規模修繕の時に竪配水管だけでなく、住戸内の配管も交換している。住戸内の配管は本来は各住民での対応なんだけど、住民任せにしていると対応せずに水漏れ事故続出なんてこともあり得るってことで。積立金に余裕があったからできたんだけど。

あと、築２5年過ぎると購入時の税制優遇がなくなるから転売は難しくなる。

161さんみたいな物件の方がレアケース。
新宿駅徒歩3.5kmが郊外なら、ホントの郊外は地方ですかという話になる。

冗談はさておき、耐震工事か建て替えかで議論出来るだけラッキー。
そんな話さえ出ない物件がほとんどでしょう。
容積率に余裕がない、建て替えしても余剰床にニーズがない…
需要がない立地ではデベだって乗りません。
と言って耐震工事するしないでもまた揉める。
工事したって売値も賃料も上がりませんから。
買う借りる側にすれば、そんなの所有者負担でやってて当たり前
その分高くなるならそんな築年選ばない。

かくて、金かけても市場価値上がらないならと
何にも金かけない物件が増える。損切り出来る金持ちから抜けてく。
金がないからそこから抜けられない人間だけが残される。立ち枯れ一直線

川崎市中原区に築50年のマンションだが、住人が頑固爺ばかりで、
将来のために、外部コンサルタントの活用を提案しても金がもったいないとか言う馬鹿ばかり！

ゆっくり明治に逆回転してくわけだから、郊外は田畑に戻る…とまでは言わなくても
上物の値段はどんどん下がること必至。見切り千両あり得る

基本的に所有者は権利と同時に義務を負います
廃墟になったら行政から解体を督促されるでしょう
マンションの解体を所有者割するとして誰も払いたくないので話はまとまりません
いざという時に夜逃げする覚悟が必要ですね

リノベして賃貸の道は有りますが、高齢化した後の管理組合で話がまとまる可能性は低い
共用部がリノベ出来ないので頭の悪い人に詐欺的に売りつける事になります
犯罪ではありませんが私は気分が悪いのでやりたくないですね

マンションは資産ではなく負債というのがよく分かります

まるっきりネガでもないし、どうしても自分がどんな物件持ってる（どんな地域に住んでる）
か、でポジショントークになりがちな問題ですけど
所有者不明の土地がすでに国土の2割、面積で九州超えちゃってて
10年後には北海道超えって話がありますよね。
土地なんて所有者相続人がはっきりしてるものでそうなんだから
集合住宅トンヅラはよほど簡単だと思います。追いかけても支払い能力（意思）がない人間のために費用かける組合はない。

かと言って苗場のリゾマンみたいにゴーストが見えてたら、引っかかるカモもいない。
むしろ終の住処として転がり込み、地域の財政を圧迫する独居老人だけ残って行く世界。
本人が死んでも、遺族はもちろん相続しないでしょう。

結果どうにもならずに、最後は税金で撤去一択だと思いますよ。
行きがかり上所有者として色々押し付けられる残党にならないことが肝心

>>171 匿名さん
日本で一番ゴーストタウン化したマンションは築何年でしょうか。

「一番」ゴースト化、の定義が不明。
知り合いが最後の同潤会、上野下アパートの
権利持ってましたけど、使ってる様子なかったのに手放しませんでしたよ。
表参道持ってた人も似たようなものでしょう。
傍目にはゴーストに見えても、実際は新築した場合の
金銭的な折り合いがつくまで寝かせてただけ。
苗場のリゾマンみたく老人ホームより安いから越して来た、
って人しかいなくても全員いなくならない限りゴーストとは言えない。

>>171 匿名さん
それは反社会的扱いは確定ですね
生活保護の不正受給と同じで所帯持ちには不可能でしょ

だが苗場のマンションはマジで姥棄山になるかもな。
自分の名前も言えない住民票もない老人たちが水もガスも出ない部屋で息絶えていく。
現代の横穴墓群。

>>174 匿名さん

？だったら所有者不明の国土2割?はみんな単身者のもの？そんなはずないじゃない笑
むしろ損する話でもきっちり相続させないお役所の怠慢

>>175 匿名さん
苗場、地元に縁もゆかりもない老人が住民票移して
医療費補助とか地域の予算圧迫してるそうですよ。
ほとんど県をまたいだゴミの合法投棄（笑）

公団分譲の５階建てエレベーターなしで築40年マンション
が1000万円弱でたくさん売りに出ている。
外壁塗装も程よくされて外観は綺麗です。９０㎡の広々と
した部屋は綺麗に使用しています。
敷地はたっぷりと広々として敷地の持ち分は多いように思
いますので老後を過ごすために１階を購入しようと思います。
ババをつかむことになりそうですが。？　どんなもんでしょう。

>>178 匿名さん
物件の状況によるので何とも言えないですが、1980年初頭までのいわゆる団地タイプの公団住宅は、現在の日本では建設されることがない文化財なので、気に入ったなら走って良いと思いますよ。自分も同じような団地１階で快適な疑似的平屋生活を満喫しております。

今の新築も50年もしたらボロくてダサく見えるんかな
建て替えは社会問題化しそうだけど国はどう動くんだろう
定借は否定的な意見が多いけどそういう意味では現実的で最期が楽な気はする

50年後、日本は人口約6,500万に半減て試算。
値のつく立地はひと握り、転売の宛がなければ
新築自体が見栄のための贅沢になる。
損すると分かり切ってる不動産に一生縛られるローン組む奴も減るだろう。
建て替えが問題になるのは耐震性が理由だから
新耐震では行政が介入する理由がない。
旧耐震には容積率ボーナスを出し、更地売却も全員同意でなくて良くなった。
現在は4/5だが、段階的に2/3や1/2に引き下げもあり得るだろう。
逆に言うなら全体に向けてはその程度しか出来ない。
住民が建て替えして住み続けたい、と言っても
そうする価値のないやるだけ損にしかならない物件が大半だから。
従来より高層化して余剰床を売るしか建て替え成功のスキームがないなら
買い手が半減してるのに物件を増やすことが、どんなに無意味かは分かり切ってる

建て替えするにしても今の容積率だと3000万ぐらいは用意しないときつい
今の定借って70年だっけ
70年後に揉めずに精算できた方が残された人間は有り難い
縦長マンション1室は平面でいうと車1台分の駐車場駐車場程度だったり
マンションのなんちゃって所有権自体に本質的な価値はないけど、中古売るときの血統書みたいになっちゃってる
チャイナは定借スキームが通例でうまくやってんなーと思う

いい場所だったら出てかなくちゃいけないのは不満でしかなくない？
何十年住んでても自分のものにならないんじゃ賃貸と同じ。
むしろ飽きてもローン払ってたら賃貸みたいに気軽に引っ越せない。
残存期間半ばに大規模災害で大破したら、修繕するしないで必ず揉める
（阪神の地震で、ローン組んだばっかりの新築が大破して
繕すと決まっても新たにローン組めない、
もちろん売るにも売れず結局自己破産ていた）

えげつない地上げで自分ち囲んで湖や崖、幹線道路作られちゃう国を
とても羨ましいとは思えない笑笑笑

システム的には賃貸と変わらないですね
ただし分譲賃貸を借りるとなると月20万以上は当たり前ですから家賃補助が手厚い会社じゃないとちょっと厳しいかな
今の購入者は流石に70年もしたらほぼ死んでるか死にかけだろうから退去に関しては問題ないんじゃないかな

そんなこと言ったら30代で新築買えば
所有権も定借も建物以前に本人の寿命が尽きるの当たり前。
トータル安上がりだから定借新築を買おうスレじゃないでしょ、ここは。
どちらか言ったら損しない築古の買い方スレ

マンションの将来を心配するスレなんで、定借の議論があっても良いと思う。ただ、例えば定借期間50年の築後40年～50年経過したマンションなんて、まさにスラム化・廃墟化してそうな・・・50年経ったら取り壊しが確定していて、売却困難な建物に誰も金はかけないでしょう。

https://www.livable.co.jp/mansion/library/000000015998/

まさにそんな物件、定借じゃなくて旧法地上権だけど。
築40年/借地期間60年でまだ20年残ってるけど

売出中があるのに売り出し待ちがいるのが泣かせる。
こんな値段じゃ誰も買わんってことだろう。
家賃15万として年180万、20年で3,600万
売り出し価格の7掛けでもまだ買うメリットが見出せない。
10＊12＊20の2,400万、半値でも悩む。
40/50経過してたら条件は更に悪い。新宿駅徒歩圏でこれ

もっと悲惨な例、稲毛海岸の真砂第三団地。
建て替え否決されて投資目的が一気に逃げ出し
現在300万?500万台、勿論それでも売れない。
駅から歩くにしても東京駅直通35分でこれ。
必要な修繕も出来ず、安かろう悪かろうスラム我慢して
立ち枯れる建物で騙し騙し生活するしかない。
耐震補強する金もない、大規模災害や老朽化で
どうにもならなくなって退去しても、1円にもならない。
下手したら解体費用出せって言われて持ち出し

代々木のは地主ならテナント追い出して更地で再スタート出来る。
稲毛海岸じゃ更地にするだけ赤字、更地になっても集合住宅建てる奴はいない。
こうなると所有権か定借か以前に、建て替えも出来ない場所買うなら賃貸の方がマシだな。

旧法地上権は普通借地権よりも強力な権利で、ほぼ所有権と同等に扱われます。定借と違い、取引において制約となることはないです。売れないのは単に値付けが強気すぎるだけと思われます。

真砂第三団地もインサイダーではないので詳細は不明ですが、立地が悪くないので、それほど悲惨ではないと思います。売れ残っているのは、エレベータなしの４～５階の物件ばかりなので、１～２階の物件は普通に取引されていると思います（ネットに出ていないのは、すぐ売れてしまうから）。また、この時期の団地は、旧耐震基準の時期の物件ですが、壁式工法が採用されており、同様の建物が阪神大震災の際もほぼ損傷がなかったと報告されています（もちろんちゃんと外壁メンテがされている前提です）。
また、立替の困難さについては国も認識しており、法改正により、より容易な実施が可能な方向で進んでいるので、足腰に自信のある方が３００万円の物件を住居・投資目的で取得するのは、悪くない選択と思います。

なお、生活目的で購入するなら建物の修繕状況（特に給排水管、修繕計画の有無、積立金の状況）のチェックはマストです。念のため。

…なんかどういう立場からの援護射撃か理解に苦しむなー。
築古ばっか売ってる仲介業者？それとも学生？（と思えるくらいマーケットの実際を理解してない）

土地の所有者の許可を得ずに、土地上の建物を第三者に売却したり転貸したりできるのが
「旧法地上権」、だから権利は建物のみ。土地関係ない。
（土地の持分が発生する）所有権と同等みたいにミスリード誘発する書き方はやめましょう。
ちなみにここの近隣所有権物件は、同程度の築年数で60㎡なら6,00万～7,000万。その値段で売買事例もある。
値付けが強気すぎ＝所有権と同等の評価されてないって証左では。本当に所有権と同等なら、出来るか不明な権利形態の変換でもして所有権物件にするだろ。

稲毛海岸のも肝心なところふわっとした書き方してるけど、建て替え推進決議してた頃は売値もっと高かったはず。
→解体建築費高過ぎるから諦めよう→建て替え断念→売り逃げ（価格下落）→住人はEVなしでも大丈夫な低層メイン、が現状。
それが建て替えやりやすくなったとして、推進してた頃より更に安く買った（もしくは売れずに塩漬け）オーナーが
賛成に変わるって工費が飛躍的に安くなるマジックでも使うの？笑
老朽マンションはゴマンとある。容積率緩和以外に行政が一々助成金出せるわけないじゃん。
合意形成のハードル下げたって工費まで安くは出来ない。
ちょっと検索かければ、関係者さえもう限界だって言ってる物件のEVなし高層階が投資で回るわけないでしょ。
現状、4,5万の賃料→年間60万→家賃5年分で買える、嘘みたいな安値なのに空いてるし売れてない。

理解の浅い人間を糠喜びさせるような強弁よくないよ。189の主張を真に受けた相手が、結果どうにもならなくなっても責任取れないだろ？

>>188 匿名さん
代々木の物件（旧法地上権）で、地主がどうやったらテナントを追い出せるか教えていただけますか？

マーケットの実際を理解されているそうなので、後学のためにも宜しくお願いします！

悩んでいる地主さん多いと思いますので。

もちろん合法的な方法でお願いしますね。

>>190 匿名さん
中古価格は単純に需給関係で決まるので、投資目的だった人が投げ売りして需給バランスが崩れているだけのように推測しますが・・・ここに限らず、千葉の郊外の築４０年程度の中古公団エレベーターなし５階は、駅徒歩圏であれば500万円程度、バス便だと100万円代もあったりしますので。

真砂第三団地は相場よりもさらに安くなっているようなので、足腰の強い方が実需＋α（立替に期待）で格安で取得するのは悪くないのでは？と考えた次第です。

ちなみに、私は実際に湾岸エリアではないですが、築４０年中古公団１階を格安取得して生活しております。管理も良好なので快適ですよ。（信じる信じないはお任せしますが、事実です。）

あ、某マンション情報サイトによると真砂第三団地は数年前に大規模修繕されてるそうなので（事実未確認ですが）、これがホントなら、188の「必要な修繕も出来ず、安かろう悪かろうスラム我慢して・・・」っていうのは、真砂第三団地のイメージをわざと落とそうとしている？（もしくはポジショントーク？ステマ？）のようにも読めるので、掲示板に特定の物件について記載する際は、表現に気を付けた方が良いですよ~

【重要】物件検討は、掲示板情報で糠喜びせず自己責任でお願いします（笑）

>>190 匿名さん
（地上権の内容）
第265条　地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。

と民法にありますが、土地は関係ないんですね。

土地の所有権の許可を得ずに、土地上の建物を第三者に売却したり転貸したり（付け加えると改修等したり）できるのが「地上権」、土地登記に地上権設定する権利もあり、土地を実質的に支配する法定物権。したがって、所有権と同等。地主に不利なため、設定されている物件は稀。

と理解していたんですが、実際のマーケットは違うんですね。勉強になります。

ただ、所有権マンションであっても、同程度の築年数であればほぼ同一価格ってことはなく、建物毎の状況（修繕・管理等、周辺環境）によっては価格差が生じるので、代々木の物件の売り出し価格が相場内であるのに売れないのが事実であれば、他に何か理由があるのかな？とも思いますが・・・

どんな物件を購入する場合であっても、掲示板の情報によらず慎重に検討する必要がありますね。素人目線ですみません。

>>192 ご近所さん

嘘だと思ってないけど、出口戦略どうするんですか？
現状格安で買えるということは、建て替え高層化は望み薄だと思いますが
たとえば物件と本人が同い年だった場合、40歳が40年後80歳まで住む覚悟、住める見込み？

建て替えの目処が立たなければ、古くなるほど次の買い手はつきづらい。
売れても値下がり必定としたら、土地に値段がつかない限り、敢えて買うメリット感じられないんですけど。

>>194 匿名さん
まず相場ですが、当方の団地の場合、エレベーターなしの4・５階で現状有姿売買の場合、500万円程度、１~３階は700～900万円くらい、どの部屋も90㎡以上あります。管理費１万円程度、修繕積立金２万円程度。（㎡単価では、真砂第三団地よりも安いな・・・）

スペックは、総戸数200戸弱、敷地面積２万㎡程度ありますので、土地持分は100㎡程度あり、単純計算で容積消化は50％程度、土地の容積・建ぺいは200/60です。40年経ってますので、樹木も成長しており住環境は良いです。固都税は年間8万円程度。旧耐震ですが壁式構造であり、東日本震災時の状況等を踏まえ、管理組合では耐震補強は不要と判断しているようです。

管理組合も機能しており、修繕積立金は滞納なく計画どおり蓄積されているため、次回（来年）とその次（10年後？）までの予算は既に確保されています。今のところ建替え計画はありませんが、修繕の専門委員会が顧問建築事務所と会話はしているようです。建物の経年劣化は当然ありますが、共用部の時々の修理は管理組合にて迅速に対処されています。

この物件を最初に見つけたときは何か問題があるのか？と思い調べましたが、特に問題ありませんでした。周辺の団地も同じような状況・相場ですが、中古公団を取得してみて、中古マンションの価格は需給で決まり、不動産業界が設定する”相場価格”と人気投票で相場が形成されると実感しているところです。
周辺を含めると常に一定の売り出し戸数があり、それを上回る需要がボロ団地に見込めるはずもなく、安値安定で推移していると認識してます。

この団地に住み始めたところなので、まだ出口戦略は考えてませんが、当団地は売りに出しても買い手がつく状況、且つ安値ではあるものの価格は安定してるので、事情により売却が必要な場合はそれほど損失なく売却できるかなと。一方で、立地と周辺環境が気に入っているので、建替えになる場合はそれはそれで良いと考えています（建替え計画が表面化し価格が上がっても今のところ売るつもりはありません！）。

長文失礼しました。

【重要】築古物件は玉石混交です。物件検討は掲示板によらず自己責任でお願いします（笑）

>>194 匿名さん
公団賃貸（UR）では、↓みたいな企画もあります。
建物（共用部）は同一だと思うので、公団分譲も建替え以外の道があれば良いのですけどね。

https://www.muji.net/ie/mujiur/

90平米以上あって900万。固都税8万。
平米単価は稲毛海岸より安い………、
当然、東京じゃないし首都圏でもない？ですよね。
人の住居にケチつける気ないけど、よほど土地値が安い場所ということになる。
ウチ前出バロールの近所で来年築45年、60平米しかないけど固都税28万かかります。

皆無ではないにしろ建て替え実例がほぼ東京、大阪に集中してるのって
余剰床で値段取れるから（解体費建築費が吸収出来るから）でしょう。
真砂団地が推進決議まで進んで、結局否決したのは吸収出来ないせいだと思うけど。
解体や建築の費用は大都市かそれ以外かでそこまで変わらない、
けどたとえば物件の隣に更地があってゼロから建てるより
壊したり引越したりのインパクトで最終価格が高いものにならざるを得ないとなったら
よほど建て替え費用が貯まるか各戸の拠出覚悟しない限り
（貯める口座が全員か個人の違いだけで貯金が必要なことに変わりはない）
計画段階で不成立って結論で変わらないと思うけど。

20年後くらいの後日談が読みたい感じですね。
仮に自分の予想が当たれば、建て替え不可でも買おうって
追加入植者獲得目的に、ネガとか書かない気がするけど笑

これからどんどん土地が余る。建て替え成立が東京大阪に集中してる最大の理由は
老朽化でも貯金が多いからでもなくて、土地が余ってないからでしょ

>>197 匿名さん
恥ずかしながら、首都圏で、ドア to 東京駅の所要時間は１時間程度です（笑）

将来的には、建替えか取壊しか、になりますが、いざというときにスムーズに事が運ぶよう、今はできること（管理組合活動・団地の自治会活動に積極的に参加して、人間関係を構築する。安価な住居費を生かして貯蓄する。）を粛々と進めるという感じです。当団地は入れ替わりがある方なので、高齢者世帯（２世帯もあり）～子育て世代まで幅広い世代が所有者として暮らしているのは安心材料です。

20年後には、70年代の団地が築60年超、新耐震マンションが築50年、初期タワーマンションが築40年を迎え、団地・マンションの扱いが今以上に社会問題になっていると思いますが、単純に解体して更地化するという点では、敷地に余裕があり、建物の作りもシンプルな団地の方がまだマシかも。なんて考えてみたりもします。

20年後が不安であり楽しみでもあります。

都内、築50年弱の好立地マンション(30戸)
過去の売買履歴が非常に少なく、長く住んでいる所有者ももちろんいますが、賃貸に出している人も3割から4割ぐらいいるようです。
この建物の物件価値は良いと言えるのでしょうか。長期間にわたって空き部屋が出る事も少ないです。

場所がわからないとなんとも…ですが
その年数で所有者の半数以上が住んでいて長期の空家もないってすごいですね。
売買履歴が非常に少ないというのも大切にされてる所有者の多い証でしょう。

ただそうなると高齢者世帯も多くなるでしょうから建て替えは難航しそう。
そして物件価値がいいかどうかは、売りに出したら
同じ広さの近所の新築築浅と比べてどの程度の価格で売れるか次第じゃないですか？
建て替え見込み全くない築50年弱を買おうって人いないでしょうから。

可能性低いけど住民以外からは評価されないが住民自体は満足してる物件だとしたら
価値あるともないとも言えないですよね。評価自体が難しい。

と、ここまで書いてご自分の所有（居住）物件のこととは限らないことに気づきました。
そしてどういう物件ならその条件にハマるのか考えました。
私の知る中では一番町のパークマンションが、条件全てに当てはまります。
評価するのがおこがましいほど価値のある物件だと思います。全ては立地でしょう。