築後40〜50年でマンションはどうなる？？？

いろいろと考えて心配するより、自分の好きなようにできる土地付一軒家のほうがいいのでは....。

今分かれば苦労はありません。遷都は金がかかるので無理でしょう。

> いろいろと考えて心配するより、自分の好きなようにできる土地付一軒家のほうがいいのでは....。

予算的に・・・。

> 今分かれば苦労はありません。

そこをなんとか・・・。

誰もスレ主の質問に答えないから、調査したことがあるので将来予測と事実で答えてみましょうか。
昭和48年築（築33年）のマンション（以前の住まい）所有し、理事をしています。
新しいマンションを購入した時に売却も考えましたが、資産価値、運用価値ありとの判断で
保有し続けることにしました。

マンションの現状：
部屋の平均55㎡（3DKor2LDK）が中心、東京23区駅徒歩10分弱、80世帯、オーナーによる賃貸活用40％、当初からの居住者30％,中古購入者30％　中古売買事例2500万円前後
平均分譲価格1000万円弱、　賃貸の家賃相場13〜15万円、賃貸の空き部屋1〜2部屋
建て替えの場合の自己負担は1400万円前後、各戸の土地の持ち分の資産価値1300万円

Q1.躯体がダメになるということは分譲で、全部屋に居住していれば積立金で大規模修繕をするマンションでは、考えにくい。鉄筋の膨張する部分があれば、対策で部分補修することは普通。
但し旧耐震のため、予測できない地震が来ればダメージが考えられるが建て替えまでのダメージの
可能性は、耐震診断の結果低いとのこと。

Q2.将来取り壊して売却する場合は、取り壊し費用7000万円前後を管理組合で負担しても、そのまま
デベに売却しても、どちらでも可能。（某デベに確認済み）
旧来マンションが建っていて立地は良いので、マンション用地としては最適の土地である。

続く

続き
Q3.容積率に余裕がないので、築60年（27年後）で同規模のものを建て替えるという前提で。
建て替え資金のある住民は、建築費1400万円を負担、その他諸費用と仮住まい費用で
500万円（期間2年強）を負担。
資金のない住民または継続居住を希望しない住民は、土地の持ち分1300万円をデベに売却して解散。
デベは、その部屋を売却して利益を得られる。
55㎡の部屋を取得できれば5000万円で売却は可能。つまり1400万円の資金があれば理論上3500万円の
利益が可能である。ここまで行かないにせよ資金さえあれば、相当の利益は確実。

Q4.Q3にて併せて説明。

Q5.どんなに古くなろうとも、普通の生活が出来るのであれば投資目的と資産運用で購入する人は
必ずいると思う。（都心の朽廃した物件を投資目的で、複数所有している人は多いらしい）

問題点：
・55㎡3DKが当時はファミリータイプの主流だったが、現在では疑問なこと
・建て替えの時期については、その時の経済状況があるので誰にもわからない、予測もつかない。
・その時代にマンション用地としてのニーズがないと、デベが買わないし買い叩かれる可能性が高い。
　但し、土地代は必ず残る。
・築50年の分譲マンションは未経験なので、ボロボロというイメージがあるが実際には
　そうならないだろう。築47年のマンションは売買事例もあるし、投資としてはお買い得の例もある。
・マンションに限らず鉄筋建物の建て替えは、老朽化というより設備と専有面積の陳腐化による
　場合が大半である。大規模な地震で崩壊しないかぎり100年持つ可能性もある。
・人口減少と分譲マンションは増加する一方なので、将来マンション価格がどうなるかは不安要素。

自分の場合は、中古購入額が3500万円程度であり、現在の相場が2500万円なので賃貸で運用すれば
15〜20年で資金回収が可能であり、建て替えの時は資金があれば参加して新築を売却、なければ
土地の持ち分を売却すれば、現在売却するよりも有利だと予測して保有しています。

最後
マンションの建て替えが40〜50年というのはそれほど根拠がないことであり、建て替え決議もその時
どうなるかわからない。
同潤会アパートが70年超で建て替えられたが積立金の制度もないしリフォームや
修繕もしていないので、あまり参考にはならない気がする。
現実的に建て替えられたのは、昭和30年代の団地であるがエレベターもないし賃貸専用なので
あまり参考にならないと思う。
現実的に築30〜35年のマンションで、手入れもせずに壁はひび割れ、鉄筋が錆びて剥きだし、
ボロボロで人が住めないような「分譲マンション」を見たことがありますか？
多分皆無でしょう、ですからイメージと現実は違うのだと思います。
但し、古いマンションは一部の高級マンションを除いて専有面積が小さい部屋が多いので
手狭なことは確かでしょう。

No.05 さん、ありがとうございます。

バランスのとれた構成で、大変参考になりました。

私個人としては、先の阪神・淡路大震災で、１階部分が座屈した建物や横倒しになった建物が印象として残っており、古い築年のマンションは検討対象から外しておりました。

が、一方で立地等で魅力的な物件が多数あります。

このジレンマをどう解消するか。それともしないか。じっくり考えてみたいと思います。

他にご意見のある方、いらっしゃいましたら、お聞かせ願えますでしょうか？

＞ペネロープさん　05です
実は10年前に築23年の前のマンションを購入した時、私も20年超の中古は初めは躊躇しました。
当時はバブルの後遺症に苦しんでいた時代で、中古マンションがドンドン下がっていました。
バブルの時代に金融機関に勤務していたので、都心にサラリーマンがマンションを買うなんて
夢のまた夢という時代も経験してきました。前のマンションも当初の値付けは4200万円それが
半年足らずで3780万円、実際の購入額は3500万円でした。バブルの頃はマンション内で同程度で
なんと1億円弱の、売買事例があったそうです。
長男なのと、近くに実家の庭付き戸建てもあったので、投資のつもりで5年も住んで値上がりしたら
売ろうかと軽い気持ちで購入しました。
当時は7000万円程度のローン能力もありましたが実家もあるのと、生活も楽しみたいので
新築は論外でした。頭金も30％入れたので、振り返るととっても楽なローン返済でした。
年寄りから若手まで住民層も良く、気楽なローン返済だったのと、その後の更なる下落で、
頭金が多かったので、オーバーローンにはなりませんでしたが、売り時を逸してしまい
結局10年住んでしまいました(笑)
いくつも中古を見に行って親しくなった営業マンと相談したら良いことを言われました。

予算は別にして自分の出した条件は、
1.山手線の内側エリア　2.築15年以内の2LDKか3DK　3.最寄り駅から徒歩5分程度　4.JR駅、出来れば
地下鉄駅は好ましくない　5.高層階角部屋（育った戸建ての実家と、ほぼ同条件の立地条件です。）
営業マンから返ってきた答えは、
「そんな好立地条件で新築マンションなんて、まずありませんよ。駅近にはもうマンションが
ずっと前から建っていますから」
当時は本当に現在のような、駅近の新築マンションはありませんでした。

購入した決め手は、
1.手頃な分譲価格、2.前の持ち主が自分用にスケルトンリフォーム済みで新築同様
3.妻の一言「高い新築買ってもローンが大変だし、入居したら翌日から中古でしょう？」

立地と広さと高層階を求めたら、好立地の中古物件はお買い得だと思いますよ。
10年前に57㎡を3500万円で購入しましたが、当時同じような新築は、まだ6000万円以上しました。

続き
当時、妻の友達たちは例外なく新築マンション指向で、不便な郊外にマンションを買いました。
（購入額は4000万円前後ですから、うちとそれほど変わりません、都心の我が家が一番狭かったです）
その後の新築マンション価格の下落と、中古マンションの下落でオーバーローンなのか
誰1人買い換えた人はいません。ステップ返済で返済額のアップと教育費で大変だと嘆いています。
転勤で貸す場合は、郊外は本当に高い賃料が取れないと嘆いています。
うちに遊びに来ると、陰では「いくら都心でも中古はね〜」なんて言っていたようですが、
1現在は、彼女たちは郊外の不便な築10年超の中古マンション、こちらは腐っても都心の駅近物件ですから、どちらが見栄も張れるし、便利で住みやすいかは、火を見るより明らかです。
最近は「こんなことなら、都心の中古を買っておけば値下がりも少なかったのに・・・」なんて
言われているそうです(笑)

新車のカローラと３年落ちのベンツと５年後にどっちが価値があるかって？
そりゃベンツだろう。

No.05 さん、詳細な経緯、大変参考になりました。

私どもの場合、「新築 vs. 中古」であれば、利便性（自家用車がないので）の重視および低予算という理由から、ノータイムで、「中古」です。問題は、「築浅 vs. 築20+」です。躯体が１００年もつのであれば、「築20+」でいいと考えております。

No.11 さん、補足、というか確認です。

「２００万円の」新車のカローラと「２００万円の」中古ベンツ（３年落ち）の５年後の価値、という意味ですよね？

車は新車をいくらでも大量生産できるから別。不動産はいい立地いい物件というのは
そこにわずかだったりするので中古の価値が高い。
10さんではないがヘンな立地の新築よりいい立地の中古のほうが価値が高いのは当然。

住み心地は、立地によるところも大きいですね。
マンション用地は、囲碁のようなものでそこに建てられたら、
自分の目の黒いうちは、絶対にあとからは不可能ですから。
銀座や新宿の繁華街の土地がべらぼうに高いのは、
大金持ちや大企業が、大金積んでも土地やビルが出ないからでしょう。

築40〜50年で、マンションの建て替えはほとんど無理だけど、ただ古びるマンションと
小綺麗に機能を維持するマンションと、二極化するということでしょう。
これは、人間の女性と同じかもしれない。

10年位前は、「築20年のマンションなんて、どうせ30年もすれば建て替えだな」と思ってたけど
10年後の現在は「築30年のマンションなんて、どうせ40年もすれば建て替えだな」と
10年基準が変わっただけで同じように感じる。
10年前は、築30年のマンションなんて、あまり知らなかったというか、身近になかった。

多分、良いマンションはこの調子で60年〜70年くらいまで行くんじゃないかな？
管理の悪いマンションは、
住民層の低下と高齢化→家賃相場の下落→スラム化→住民が放棄　となるかもしれない。

20年位前は、新建材を使った建て売り戸建てなんて25年位しか持たないと真顔で
建築関係者が言っていたけど、20年後の現在もちゃんと維持しているし
建て替える気配もない。
土台が腐ってもジャッキアップして交換する技術もあるらしいから。

>>15
>人間の女性と同じかもしれない

男性も同様

４０年ー５０年経った古いマンションはどんどん建築業者が買い取ってもっと広くて質の高いマンションを建ててくれたらいいのになーと思いますが..。日本は経済的にも技術的にも先進国なのに住居に関しては未だに後進国！！！住居の面でも先進国にならないとだめですね。

地震多発国だからしょーがない

＞17
買い取りはいくらでも可能ですが、売るには住民の80％の賛成が必要だから難しい。
反対に考えると、79％の住民が売りたがっても21％の住民の反対があれば
ボロになろうが、廃墟になろうが60年でも100年でも、売却も建て替えは出来ないと言うことです。
立地が良ければ100％そんなことはありませんが、不便な場所ならあり得ます　住民の大半が、
日本人の借り手がいなくて外国人の出稼ぎの賃貸というマンションもあるそうです

相続などで資金的に急を要する人は安くても叩き売るし
激安ならば買いたい投資家も出てくるわけです。

〉例えば、躯体がだめ（ひび→水の浸み込み→錆び→膨張→ひび幅拡大）になったら
〉取り壊すか廃墟になるかだと思いますが、いかがでしょうか？【Ｑ１】

他の人と重複するかもしれませんがかまわず書きます。すみません。
コンクリートの中性化というのは施工や周辺環境、外壁の仕上げによって
差がありますが、普通は４５年経っても中性化で取り壊す例は少ないです。
土地の高度利用か間取りの陳腐化が取り壊し原因。

＞取り壊しの場合、更地のままか建て替えか、どうなるのでしょうか？【Ｑ２】
両方選べます。組合決議によります。
本来は、デベが一括買い上げか、等価交換を仕掛けるのですが、それも立地
のいい場所で、たまたま地価が折り合わないとダメで、容積ボーナス（再開発）でも
あればいいのですが・・・

＞その際に、元の住民はどうなるのでしょうか？【Ｑ３】
買取なら、土地の持分だけもらって出て行きます。
立替なら金を用意しないいけません。

＞建て替えの場合、容積率が目いっぱいだったとしても、
＞つまり、戸数を増やさなくても、一戸あたり1,000〜2,000万円程度で、
＞もとの住居と同等の住居が入手できるように思えるのですが、
＞いかがでしょうか？【Ｑ４】

撤去費用というのは、平米２万円くらいかかります。
マンションの工事費は坪単価６０万くらいですが廊下バルコニー階段玄関ホール
などいれると２割り増しですよね。現在の住居が２０坪でも２４坪分の建設費は
必要。原価は１５００万くらいですが、請け負う業者の経費も必要ですし
設計や申請や登記の費用もでますし２０００万で足りるかどうか。
面積が２５坪ならもっと増えます。

＞また、躯体がだめになっていない場合、売却できるでしょうか？【Ｑ５】

築年数がはっきりしないのでなんともいえません。
マンションがではじめたのは１９６０年代でまだ５０年経っていません。
それ以前の古いのは戦後の公営住宅でまさにいま建替えの真っ最中。
一般に１９７０年代ものは、港区渋谷区千代田区ならちゃんと値がつきます。
普通は売るより貸したほうが儲かるのでリフォームしてオフィス用に貸したり
もします。
都心以外の築３０年超は、田園都市線の沿線や船橋とかにあるバス便の
民間分譲団地これは今坪単価６０万くらいですかね。もっと安いかな。
安くてよければ売れます。

＞一般に１９７０年代ものは、港区渋谷区千代田区ならちゃんと値がつきます。

1970年（昭和45年）代のマンションですよね

アットホームで中古の地域検索して、築年順に並べるとわかりますが都心といわずとも
順都心とでも言うのでしょうか、新宿区、文京区、豊島区、品川区あたりの物件でも
坪単価130万円〜200万円の値段で売りに出ていますよ。だいたい、新築相場の50％前後ですね。
郊外の物件は、30％前後ということでしょうか？
マンションの耐用年数というよりも、賃貸の利回り（5〜7％）で相場が出来ているような気がします
もちろん、都心駅近物件より郊外の駅近物件の方が利回りもいいのですが、物件が極端に少ない。
計算するとわかりますが7％の利回りで経費を外して5％とすると理論的には15年位で元が取れて、
あとは、まるまる利益となる計算です。

50年で取り壊しとなっても、土地代もけっこうありますから気の長い話ですが
長期投資には良い物件でしょう。

「えー、築50年のマンションなんて借り手がいるの？」とお思いでしょうが
最近は築30年のマンションが古マンションですが、10年前は築20年がそうだったように
だんだん基準が変わってくる気がします。
昔の物件でも鉄筋コンクリートの寿命は、手入れなしで65年、手入れすれば100年と言われています。
要するに建物の設備が著しく陳腐化しなければ、賃貸需要はあるるわけです。
エレベターがない、バルコニーがない（高級マンションでありました）、
エントランスホールがない・・・反対に、この辺りがあれば現在の賃貸専用マンションより
余裕があったりします。

有益なご意見が出てますね。私もついでに

まず20年〜３０年の物件では
①エレベータの更改時期
　　エレベータは一機2000万弱（工事費込）
②屋上防水の改修　これは結構お金がかかる

③タイルの剥離　これは人身事故につながるので要注意
　　接着剤注入

④サッシ・鉄部の劣化

⑤共有部給排水管取替え

⑥給水タンク取替え

いずれにしろ、大規模修繕は１回目　2回目　３回目と
金がかかります。これらをいつ行ったか、また行う予定か

また修繕積立金の残高確認
今後の修繕計画の有無（理事長さんか管理会社に聞く）

給水管の錆（赤水がでないか）昔は鞘管ヘッダーなどなかった。

スラブの薄さ　壁の薄さ
とにかく壁は内装で厚くできるが床の薄さはどうしようもない。

隣人。とにかく賃貸が多いから隣に変な人や組織がいないか
どうかしっかり確かめる。

>>22
32年の山手線沿線の中層マンション（70戸）の理事を何期かしているので実体験をお答えします。
途中で買ったので、居住は12年です。
各社のHPなどで言われているのと随分違いますから、ご参考になると思います。

＞①エレベータの更改時期
最近はエレベターは安くなったので、費用は1,000万円（定員9名）くらいだそうですが
1基しかないので、約2ヶ月の工事期間使用不能なので非現実的、最近の傾向としては、
部品交換で対処するケースがほとんだそうです。ゴンドラ内のリフォームは500万円程度で
できるそうです。
デパートやオフィスビルでエレベターの交換をしているのを見たことないですよね？
リフォーム止まりが現実的らしいです。

>②屋上防水の改修　これは結構お金がかかる
これも鉄部の塗装と同時にやりましたが、200万円も掛からなかったとお思います。

＞③タイルの剥離　これは人身事故につながるので要注意　　接着剤注入
うちは、タイルではなく塗装だったので20年目にやりましたが共有部分の給排水管交換、塗装
全部含めて3,000万円位だったそうです、足場を組むだけで1,000万円も掛かるのには驚きました。

＞④サッシ・鉄部の劣化
これもサッシメーカーに問い合わせましたが、開閉が重い大多数の原因は戸車の問題で
部品代は数百円ですし、カギの部分は専有部分だと管理会社に確認しましたので交換していません。
交換するとなると、180×180の窓で20万円程度だそうですが、美観を除けば機能的には
30年程度では、何の問題もありません。リフォーム時に黙って交換したお宅もありました。

続く

続き
＞⑤共有部給排水管取替え
これは、20年目に大規模修繕でやりました、MB内で取り替えることも可能でしたが
在宅、不在があるので外付けで配管しました。共用廊下の天井に配管がむき出しになりましたが
内廊下でも、それほど違和感はありません。

＞⑥給水タンク取替え
25年目に屋上の貯水タンクは、消火栓に変更して直接給水方式に変更しましたが、費用は300万円程度
だったような気がします。屋上に貯めないので衛生的になった反面、水が冷たくなりました。

＞給水管の錆（赤水がでないか）昔は鞘管ヘッダーなどなかった。
給湯給水管は、専有部分ですが補助金制度（25年目）で95％のお宅が2年間の期間内に交換しました。
（公平を期すため、過去10年以内の交換の場合も、契約書を確認して支払いました）
だいたい費用は、1戸あたり40万円程度なので20万円を総会決議で補助金として、積立金から
支出しましたが、モチベーションになったのかリフォームも併せてするお宅が多かったです。
交換も従来の鉄管ではなく、内部がライニング管なので今後の寿命は遙かに永いようです。
この制度を実施してから、それ以前数件あった水漏れ事故は1件もありません。

＞スラブの薄さ　壁の薄さ
当時の高級マンションだったらしいですが、当時の標準でスラブは15㎝程度だそうですが
今年実施した住民アンケートの結果からも騒音問題があるのは、5％、通常我慢の範囲20％、
全く問題なし75％という結果でした。（小さな子供がいる家庭は15％程度）
もちろん管理規約で、リフォームの場合は遮音等級L45のフローリング使用を事前届け出で理事長が
確認しないと工事許可は、出しません。
（事前届けなしでは工事車両の駐車も認めないので、事前届け出は制は100％効果がありますよ）

＞隣人。とにかく賃貸が多いから隣に変な人や組織がいないかどうかしっかり確かめる。
これは立地によるところが大きいようです、現在40％賃貸になりましたが隣人トラブルは全く
聞かないです。幅広い年代が居住し老人から子供までいるのが、幸いしているのかもしれません。

最後に、修繕積立金が駐車場も含めると年間1000万円強（㎡/160円）あるので、
過去は一時金の持ち出しなしで工事費は、全てまかなえました。
今後は、オートロック1,500万円、エントランスの美化500万円、鉄部塗装700万円
エレベターリフォーム500万円、消火栓交換250万円
近い将来大規模修繕3,000万円をするつもりですが、それほど大きな一時金が出るとは思えません。
50年維持できるのか、70年100年維持できるのか不明ですが、少なくとも現在は2LDK〜3DK（60㎡前後）
で家賃13〜15万円で借り手がいるし、古いからといって数ヶ月も空いている部屋はないので
今後急激に、荒廃したりスラム化することはないと思います。（駅10分未満の立地なのか？）

ちなみに古いマンションは、管理費と積立金が高騰するとの話を聞きますが、それは誤りのようです
都内で築30年前後の中規模マンションを70軒程度中古情報で調べましたが、管理費は当然ながら
新築と同程度（1〜2万円程度）、積立金の平均は（㎡/180円）60㎡なら10,800円程度が平均でした。
管理費と積立金で、月々5万円10万円というのは、30戸未満の場合や超高級マンションの場合だと
わかりました。
1番管理費に影響するのは駐車場設置率です、うちは20％、年間400万円弱の収入がありますが
その年によって変わりますが、50〜70％程度は積立金に繰り入れています。

長文失礼いたしました。

もうすぐ40年もののマンションも流通するでしょうね。

うーん、難しい問題だよね。
先日クルマでニッポン放送聞いていたら、有楽町にある１９３０製の地味な古ビルを
ホテル美術館に活用しようなんてトークがありました。司会者は笑いながら保存活用
なんて難しいんじゃないのーって感じでしたが、私たちの住むマンションでも当ては
まるような気がしました。
だって、いくら大事に使っていても、「寿命」には逆らえないでしょ。
あの同人会マンションだって、あんなに延命策を講じられても、保存活用論が出ても、
結局建て替えられちゃったじゃないですか。

マンションを購入する時、先の事を考えて購入しますか？
大規模改修や建替えの事を考えると、当面の間住むという機能だけで
終の住処にはならないような気がします。
古くなると、資産性も低くなるでしょうし、大金を払うべきか考えてしまいます。
近所の築20年以上の物件は、所有者が賃貸している部屋が多く、管理組合も機能
していないようです。
良い実例ばかり聞きますが、大部分は使い捨て状態になってしまうではありませんか？

そう、うちは10年ごとに二度引越した。
また引越す予定で今のマンションを高値で売りに出してる。

マンションは使い捨てと考えていいしょう。
期間の経過とともに、居住者間の格差が広がり
管理組合も機能しなくなる。
二次、三次入居者が増えると、モラル低下によりスラム化。

港区で３０年からー４０年経った５０平米から６０平米のマンションが３０００万円から５０００万円くらいで売りにでていますが、こういう物件は投資にいかがなものでしょうか。

マンションが投資目的化したら管理レベルが下がる。
港区でも、入居者が敬遠するような物件なら価値なし。

住民も築30年超でも立地条件が良くて資産価値あるから手入れ（投資？）するんですよ
賃貸需要があるから投資に回るし中古価格もある程度維持できるということ。
同じ築古マンションでも立地によって、二極化してます。
知人の所有する東京市部の築古マンションは、借り手も外国人が多くなったそうです。

賃貸需要が少ない→築古による家賃の低下→住民の高齢化で修繕に消極的
→老朽化が促進→資産価値低下→不人気で更に家賃相場の低下

こんな悪循環が続くのだと思います。
同じ築30年超の物件でも、郊外と都心立地の物件だとかなりの格差があることが多い。
地方のマンションだと10年〜15年経てば新築の半額というのは常識だそうです。
一方都心物件では30年程度でやっと、新築の60〜50％程度で下げ止まっています。
郊外はマンションの歴史が浅いので、まだ30年物は希少価値でしょうがこれからは増えますよ。

＞32
港区の分譲タイプの都心物件で、入居者が敬遠するような物件ってありますか
賃貸専用ならありますが、分譲マンションではないと思いますよ。
それが証拠には、古いマンションでも大多数のマンションがオートロックか
自動ドアーにリフォームしています。

〉港区の分譲タイプの都心物件で、入居者が敬遠するような物件ってありますか
赤坂とかには多いですよ。いずれは再開発で建替えられるのでしょうが・・・
ほとんど怪しげな事務所になっているようなマンション。いっぱいあります。

＞賃貸専用ならありますが、
もとはみんな分譲マンション。２０年でだいたいもとの居住者がいなくなり
３０年で大半は賃貸。それも大きいワンルームにして事務所転用。
それが赤坂、青山、麹町あたりの老朽マンションの実態。
マンションにも２種類あって、もとが５０㎡程度の２ＬＤＫだったものと
最初から８５平米以上あってきちんと管理されているのでは居住者の質も
違う。前者は遠隔地の資産家の投資だったりする。
中古マンションに賃貸専用も分譲も区別はない。
なにしろ管理規約で事務所転用を禁止していても事務所賃貸するところが
多いくらいだから。新宮前だとミニショップや美容室なんてのも多いし。

○神宮前
×新宮前
ところで神宮前は港区ではないけど

＞なにしろ管理規約で事務所転用を禁止していても事務所賃貸するところが多いくらいだから。

やはり、古くなると管理組合も住民もモラルが低くなるんですね。
管理規約違反で、事務所転用なんてしたら厳格な管理組合なら規約違反で追い出しにかかるでしょう。
いくら立地がいいといっても、不安要素が残りますね。事務所使用可に規約改正もしないなんて。

まず不在地主というか区分所有者が住んでいないマンションは委任状で総会が住まされる
管理会社がてきとーに片付けて終わり。
ワンルームマンションとか新築時点からそうですよ。理事長も、幹事も一応いますけど。
ただ、３０年超都心マンションでも長期修繕の状況で管理の良し悪しはわかります。
お金持ちばかりがオーナーでおおらかに修繕にカネをかけているところもないわけではない。
エレベータや屋上防水の改修履歴などを仲介業者を通じて確認することです。

赤坂、恵比寿、六本木、表参道等では新開発で建物がどんどん近代的になってきている反面、30年から40数年経っている中古がたくさんあって、かなりの格差がでてきているように思えるのですが、なにか東京都では建築会社、投資家などとともに、古い建物を壊して新しい街づくりをするとか、将来の都市作りなどの計画案等あるのでしょうか。

高層化へ、多摩ニュー分譲団地２３棟一括建て替え
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070107-00000003-yom-soci

多摩ニュー分譲団地、いい方向へ向かってますね。

多摩ニュータウンは容積率にかなり余裕があるみたいですね。

多摩ニュータウン、都心から遠いからあまり参考にならないです。
建て替えの1番の問題点は、容積率が余っていてエレベターがないことファミリータイプ47㎡という狭さ。
問題は街中にある、住むのに困らないエレベター付きのマンションの50年後ということ。

> 問題は街中にある、住むのに困らないエレベター付きのマンションの50年後ということ。

私も、こちらの範疇の物件の今後の成り行きに興味があります。

ところで、スケルトン価格で入手し、配管レベルからのリフォーム（即ち、内装新築）を行い、売り出す、といった業者も出てきているようです。今後のビジネスモデルの模索の一端でしょうか・・・。

改めて読み返しましたが、とても参考になりました。特に実体験は興味深いものでした。ありがとうございました。

それで私事ではありますが、なおも状況は変わらずで、とある築20+の中古マンションを検討中です。といっても検討できる期間はそれほど長くはないでしょう。２３区内の駅近ですので・・・。

「住民層の低下と高齢化→家賃相場の下落→スラム化→住民が放棄　となるかもしれない。」

実は今、このフレーズにとても説得力を感じています。といいますのも、その検討中の中古マンションの外観が、築年数のわりに明らかに劣っているからです。大規模修繕がされていないそうです。しかも小規模なのでなおさらです。

住人の方々は、住居の質の維持や資産価値の維持などをどのように考えているのか、聞いてみたい心境です。

購入検討にあたり、実際にどの程度まで根掘り葉掘り聞いてもいいのでしょうか？
それから、聞くとしたら、まずは理事長さんでしょうか？
ほかには、どなたでしょうか？
登記簿謄本は見ておくべきでしょうか？

いきおい、いろいろ質問してしまいましたが、アドバイスいただければ幸いです。

大変貴重になるスレッドでした。
私も築３０年越えのマンションを検討する者です。
ただし、東京都内ではなく関西、駅近物件ではなく山の手エリア。
ほかに類を見ない景観の良さに惹かれ、検討中です。
大規模修繕を終えたばかりのようで、外観はとても築３０年とは思えないほど美観を保っています。
建設当時は、「超高級マンション」であっただろう低層マンションで、各戸１００平米〜。
山の手エリアとあって、主要駅〜バス１０分〜バス停から徒歩２分、利便性は低いです。
将来的に賃貸で活用できるのかどうか、やや疑問です。
このような、邸宅街に建つマンションが「買い」なのかどうか、ご意見いただければ幸いです。
個人的には、これ以上の立地（景観）はありえないと思うので、リスク覚悟でも踏み切りたい気分です。
価格は、買取後のリフォームや諸経費あわせて５０００万円弱。
新築マンションのモデルルームの見栄えのよさにも心が揺れますが、不必要な付帯設備も多すぎますね。
こちらを読んで、情報の多さに、さらに中古購入のテンションもアップして前向き検討中です。

私は東京ですが、以前から憧れてた築28年の物件を買って2年になります。
景観もいいし、住民の方も良くてとっても満足してます。
中古は、庭付きだとか、角部屋だとか、最上階だとか、自分のこだわりに
あった所が売りにでれば、ラッキーだと思います。

良スレですね。
>>44
修繕履歴、修繕積立金積立額等については、仲介業者から当該マンション管理受託会社に照会してもらえばわかります。但しお金がかかるので（管理会社が情報提供料などと称してお金を取る）、仲介業者としては確実にお客さんになってくれそうな人でないと嫌がるでしょう。あちこちの不動産屋を当たるのではなく信頼できるパートナーを決めると良いでしょう。私は最近買い換えたのですが、売り買いとも同じ人にお願いしました。一生懸命情報を集めてくれましたよ。
その他、関係者から得る情報としては、管理員が最も詳しいし聞きやすいのでは。理事長をつかまえて聞くというのは難しいでしょうし、仮に理事長に会うことができたとしても、コロコロ交代するのが普通ですから、あまり詳しくなかったりします。私も理事長経験ありますが、自分が理事でなかったときのことはよく知りませんから。
居住者の管理意識の程度はなかなか外からは判らないでしょう。多くのマンションでは、一切を理事会にお任せで総会には一度たりとも出たことがない居住者が多数で、少数の万年理事によってどうにか管理が行われているという状況だと思います。この奇特な少数の万年理事が優秀で良くやってくれているうちは良いのですが、そういう人がいなくなると危ないですね。このあたりの実情は住んでみないとなかなかわかりませんので、修繕履歴と現物を見て判断するしかないかと思います。総会の実出席率、理事会の開催頻度が判れば参考にはなります。
で、ご検討中の物件、築２０年を過ぎて大規模を行っていないのなら要注意です。クラックから雨水が入り込み中の鉄筋が傷んでいる可能性がありますから。既に躯体に害が生じ寿命が縮まっている建物は、いまさら何をしてもあまり延命できません。ただし、造りがしっかりしていて（コンクリートの厚みが十分あるなど）まだ中の鉄筋に害が及んでいないなら間に合います。

続けて恐縮ですが、以下、私が中古マンション購入にあたってチェックした点をご参考まで。
基本事項としては土地用途（商業地域、近隣商業地域、準工業地域等は避ける）、法定容積率と実際の容積率、駐車場、土地面積、土地持ち分（土地代を概算）、学区、修繕履歴、修繕積立金積立額、長期修繕計画の有無、管理費・修繕積立金の月額が適切かどうかなど。
現場においては、エントランス、集合郵便受け、自転車置き場、ゴミ置き場の状況（以上は居住者のマナーの良し悪しチェック）、建物外観や共用部分外観（維持管理状況）、できれば屋上（防水状況）、オートロックや防犯カメラの有無、建物が頑丈かどうか（見るだけで判断できるものではないが、柱や梁の太さやピッチ（間隔）からある程度はわかる）、専有部分内では、天井裏（浴室等の天井点検口から見て、階高、ダクト、配管等の状況をチェック）など。なお、室内のキズや汚れはどうにでもなるので気にしない。
登記簿謄本は、管理状況がわかるものではないので、購入を決めてからでも遅くないでしょう。

管理体制の雰囲気がわかり、参考になりました。

> クラックから雨水が・・・

これを一番おそれています。内装や配管類はなんとかなりますが、躯体はどうにもならないので。

それで当該マンションですが、資産価値維持にあまりに無頓着という感じがして、逡巡しております。ひとそれぞれの価値観がありますので、責めるつもりはないのですが・・・。

まあ、「安い賃貸」と考えれば「使い捨て」感覚になるのも無理もないと思います。やはり、住人のキャラによる、ということですね。やはり、価値観なり志向なりが同じ、というのがまずは基本的な条件となるのでしょうか・・・？

管理するのは所有者自身ですから、まさに所有者次第ということですね。居住者の管理意識の程度はなかなか外からは判らないと書きましたが、修繕履歴・現物を見るほかに、環境良好な住宅地か環境が劣る商業地か、もともと造りが高級か安っぽいか、狭い部屋が多いか少ないかといった点も管理の良し悪しと相関があると思います。

>> 50

アドバイスから、チェック項目を「明に」意識できました。なんとなくは、わかっているつもりだったのですが。

それで、

環境→中小企業オフィスや築古ビルが大半、中規模新築マンションが２〜３棟、残りは一戸建て。
もともとの造り→エントランス無し（オートロック無し。いきなりエレベータ）
狭い部屋の割合→９割（ただしワンルームではない）

・・・（汗）。

ただ、交通の便はいいです。

私も築年数の古いマンションを買いました。
その際には、住人の総会、および、理事会の議事録（過去10年分）
修繕計画表、積立金等の書類を、管理人室で
不動産会社立会いのもと、見せてもらいました。
特に、議事録を見ると、住人の意識がよく見えて参考になります。

私の場合は、マンションの資産価値を重要視した様々な
施策をとっていることが議事録から見てとれ
それが購入の大きな理由となりました。
実際に住んでみて、その判断は間違いなかったことがわかりました。

>> 52

うらやましいです。

現在検討中の中古マンションは、自主管理です（つまり、管理人さんはいません）。

>> 資産価値を重要視した様々な・・・

勿論、住居としての質が最も重要な観点ですが、資産価値の維持という観点も、やはり気になります。

>>51
自主管理なんですか。１０戸にも満たないような小規模マンションだと、委託すると管理費がもの凄く高くなってしまうので、自主管理のケースはよくあります。自主管理でも好立地の高級マンションだとしっかり管理しているケースはありますが、一般には管理状況は悪いとされ市場価値は下がり、融資も受けにくいと聞きます。
で、検討中の物件は、周辺はオフィス、高級ではない、９割方は狭い部屋、築２０年を超えて大規模修繕を一度も実施していない、自主管理で管理員は雇っていない、取り柄はアクセスが良いだけですね。
私なら絶対に買いません。管理は最悪だと思います。９割を占める狭い部屋はほぼ全てが賃貸でしょう。つまり自ら居住している区分所有者はほとんどいないでしょう。自主管理というより誰も管理していないといった方が近いのではないかと推測します。郵便受け、ゴミ置き場、自転車置き場とか見てみましたか？　管理の悪さ、居住者が意識の低さは、こういうところを見るだけでわかりますよ。
もし検討の余地があるとすれば、港区の人気エリア、周辺相場に比べて相当安い（土地代以下）、賃貸した場合の想定利回りがかなり高いなど、投機的視点でお買い得感がある場合だけですね。

いろいろと調査をしているうちに、希望物件がすでに商談成立なってしまいました…。
やはり少しでも早く仲介に連絡をしておくべきですね。

管理の重要性は、現在の賃貸マンションで実感しています。
私の借りている住まいは、管理の行き届いた理想的な分譲マンションで、
管理人（日勤）＋警備（夜勤）で２４時間対応、清掃は万全でゴミひとつ見かけず、
季節ごとに植物の植え替え、大規模修繕では再々々チェックまで個々への対応がありました。
築１２年・管理費が１万円そこそこでこのレベル…
正直、この賃貸マンションを買い上げたいくらいです。
こういう良質中古マンションを探し当てる方法など、あるのでしょうか。
やはりほかの条件で気に入った物件を、ひとつひとつ自分で判断していくほかないのでしょうか。
不動産の仲介業者は、扱っている物件に関する管理状況など、どれくらい把握しているものなのでしょうか。
ここに書いてあったように、こちらからお願いした場合にだけ、管理や修繕の状態を調査するのでしょうか。

westさん、残念でしたね。関西の事情は全く知らないのでコメントを差し控えておりましたが、プレミアが付く高級邸宅街は交通利便性など関係ないようですね。関東だと横浜山手や葉山みたいなところでしょうか。希少性のあるところは需要＞＞供給なので、たまに売り物が出るとすぐ売れてしまうようです。また良い物件が出てくると良いですね。
良質中古マンションを探し当てる方法ですか。管理の詳細は普通はなかなかわからないですね。元付け仲介業者であっても、普通は、管理会社に照会をかける＋売り主に聞くまででしょう。地域密着型の仲介業者なら、その得意とするエリア内のマンションはだいたい知っていて、一定規模以上のマンションなら多数実績がありかなり詳しいということもあると思います。

あ、一つ見落としてました。westさんがお住まいのマンションは、もしかして分譲マンションではなくて、例えば住友さんのラ・トゥールみたいな棟丸ごと１社が所有している高級賃貸では。であれば分譲マンションとは管理主体、スキームが全然違うので比較できません。

いえいえ、一般的な分譲マンションなんですよ。中の上〜上の下クラス？
築十年ちょっとのファミリー向けなのですが、おそらく住民の意識が非常に高いのだと思います。
理事会の議事録ダイジェストが全戸に配布されるので目を通してみると、内容も非常に充実しています。
警備会社からの業務報告も１ヶ月に１回配布されます。委託している管理会社がいいのでしょうか？
見知らぬ住民同士でも、かならず挨拶しあうので、防犯効果も高そうです。
こういった管理状態も、物件情報に加えてほしいですね。気長に調査していきます！

初めまして、皆さん宜しくお願いします。　
アドバイスを頂けたらありがたいです。　
今、検討している物件が、築３０年の小規模マンションです。　
駅から徒歩２分、私の住んでいるところからも５分以内。　
実は娘が住むためなので立地が大変気に入っています。
１階が店舗、その他は各フロアー２世帯づつの６世帯の小規模マンションの自主管理です。
大規模修繕は済んだばかりで大変落ち着いて綺麗です。
しかし、管理費が１００万の残よりも少なく、今回の修繕費の借り入れが１００万ほど、あるようなのです。

転売・賃貸目的などで他人が住む前提なら外装とか内装とか価格が重要かもしれないが、自分が住むなら築30年以上の物件には住みたくないね。
新しいマンションはステンレス鋼管やポリエチレン管などの錆対策をしてあるだろうが、古いマンションは良くてビニルライニング鋼管、30年以上前だと亜鉛めっき鋼管だろうから、10年もたてば全体に赤錆だらけ、20年もたてば錆で閉塞寸前、30年以上だと穴があく寸前かも。
いくらリフォームして外装や内装がきれいでも、スラブや柱埋め込み部の水道管を全取替えなんてできないし。
外装や内装のリフォームに惑わされず、見えにくい部分（給水タンク清掃や水道管内部コーティングやポンプ取替や屋根等の定期的な防水対策など）がきちんと管理・計画修繕されているかどうかで選ぶべきだと思う。
高い管理費や修繕積立金を払っているのだから、適正な修繕に使われているかどうかもチェックすべきだろう。

私は、かつて築１３年の中古マンションを購入し、１４年ほど住んで売却し、今は新築一戸建てに住み替えた者です。以前はマンションの自主管理組合の役員をしていました。
私の経験からすると、このマンションは避けた方がよいと思います。
６１の方もおっしゃられている給水管の老朽化が一番問題だと思います。床下を這う各戸の水道管部分はリフォームによって取り替えが可能ですが、問題は共用の縦管部分で、この部分は古いマンションだと容易に取り替えが効かないケースが多いのです。私のマンションも赤錆でパイプが半分は詰まっており、近い将来、外壁に新たに給水管を設置し直さなくてはいけないとのことでした。
エレベータも部品供給の限界年数より、３０年で更新する必要がありますが、これは終わっていますか？
１０年毎の外壁塗装や内装リフォームに惑わされるべきではありません。

自主管理で極めて小世帯のマンションだそうですが、これも問題です。素人による自主管理では、とても老朽化対策を打つことはできません。プロの知識が必要です。また、たった６世帯では、全員が毎年管理組合の役員をやっていないと対応できないはずです。しかも、仮に住んでいる方が次々引っ越してしまわれ、賃貸に出した途端、自主管理組合は成立しなくなります。（賃貸者は所有者でないので、資産の維持管理をする管理組合員にはなれません）

３０年物件は、1度買ってしまうと、もう次は買い手はいないことも覚悟する必要があります。建替えなども、経済状態の違う住民の合意を取るのは極めて難しいですよ。

管理会社はマンコミ掲示板でよく吟味したほうがいいですよ。
管理会社によって、天国と地獄の分かれ道。

真剣に買う気あるなら仲介業者経由で頼んで過去数年の総会議事録見せてもらえば？組合が機能してるかは大体分かるでしょ。

＞３０年物件は、1度買ってしまうと、もう次は買い手はいないことも覚悟する必要があります

現在、売りに出されている中古は築20～30年が多いです。
焦りまくって買うことは簡単。将来の売却のことを全く考えなければね？

いざ、住んで、子供ができたら、20年なんてあっという間です。

その頃には築５～６０年になってしまい、売却どころか、建て替えの話も出てきてしまう。

高いローンはいったい何だったんだ？と反省することでしょう。

間もなく、中古マンションオンパレードの時代を迎える日本。

本当の修羅場はこれからです。

日本のマンションだってちゃんとメンテナンスしていけば50～60年以上も住めるとは思う。
だけど、日本の新築志向が家を使い捨てにしてしまっているんだと思う。
日本にだってメンテを積み重ねてかなり古い木造建築などがあるわけだしね。

築30年辺りが、そのマンションの運命の分かれ目ですよね。
その辺りから大規模な設備更新が始まるので、修繕積み立て金がきちんとプールできているか、スラム化するかしないかの違いだと思います。
躯体は100年は持つので、欧米のように、値落ちせず、何代にも渡って住続ける文化が根付けば素敵ですね。

古いマンションはスケルトンリフォームしてもサッシだけは変えられない。
サッシが古いと寒いし大体窓開けるのに力が必要で老人になると辛い。
若いうちならビンテージマンションとかありだがろうごは新築がいいね。

駅から近く容積率緩和の対象になるマンションなら、築古でも投資対象。
駅から遠く、建て替えしても余剰床が売れる見込みのない老朽マンションは廃屋一直線。
二極化。

終の棲家にするつもりで30代の結婚と同時に購入してもうすぐ20年。
EVの取り換え工事に何千万円っていうのも当時は予想していなかった。
40～50年でまさかの建て替えなんてことがあるのかないのか･･･。
コンクリートの建物ってずっとずっともつものだって漠然と思いこんでいた気もする。
建て替えの頃に80代だったら一時引っ越しで戻ってくるなんてするだけでヘトヘトになりそう。

具体的な建て替え話が総会で議題に上がるマンションの方がレアケースでは
（持ち出しばかりで旨味がなければ話題にも上らず
値下がり前に足抜け損切り競争、物件自体は出来る限り金かけない負の遺産化が目に見えてる）。
新築時に買いやすかった郊外のファミマン建て替えたって
人口減少時代、余剰床に需要ないよ。

ガイシュツだが、タテ管とエレベーターでしょうねえ問題は。

怖いのは漏れ。で、運悪く漏れてる箇所が自分ちだった場合、
水道代が上がります。当たり前ですが。

けど、両方とも、管理会社の言いなりにならないで、
それこそ管理組合専従みたいな人で詳しい人がいれば、
下手すりゃ半額ぐらいで出来ない事はない工事ではある。

でもそこまでスキルがある人でヒマな人がいるわけないし。

あとは屋上の防水でしょうな。

よほど立地が良くない限り、古い物件ならそれこそ昔の公団みたいな
ジグザグ階段５Fエレベーター無しのほうがいいかもしれない。

あと何気に壊れるのがオートロック関係。

アップデート時に宅配BOXも付けられればいいけど、そんなスペースない
場合が多いし。

立地がいいわけでもない築40〜50年の物件に追加資金投入するだけ無駄でしょ。
資産価値や賃料が上がるわけじゃない、いいとこ現状維持
そんな古いの買って住んでる住人＝金がないから、なわけで。

建て替えの話すら出ない老朽物件は、持ってるだけで負の資産って感じがしますけど。

メンテナンスさえしっかりすれば、長く住める。
って説は
湾岸マンションには通用しないんじゃない？
海からの塩害があるから。

湾岸に住むなら、永住しないで適当な時期に売り逃げすべきだね。

築40年って元値の何分の一くらいで売れるのかな。

>>80
元値っていっても40年前の価格だから土地も安いし単純比較は無意味では。
東京都心部だと当時の分譲価格は坪150万とかなので築40年でも分譲価格以上で取引されていることも多いです。

建物の価格は半分以下になるけど土地の価格は上がってるからね。

>>81
土地といっても
更地の価格と、古物が乗っかってる土地の価格とは違いますよ。
もしタワマンみたいな古物を解体廃棄するコストが高ければ、価格は付かなくなる。

湾岸みたいに元々土地の安い場所に建つタワマンは
建替えをしようとすると、コスト高が割に合わなくて負の資産になる可能性があるね。
かといって、放棄もできずに割高でも建替えるかズルズルと廃墟になるかしかない。

>>82
土地の価格というからいけないのかな。立地の価値といえばよい？
マンション価格＝居住価値＝立地の価値＋建物価値

それは、新築ならばそうだけど
何十年も経ってから、解体建替えをしようとする時には
解体費用と廃材の捨てる費用が掛かるわけで、
立地の価値だけでは語れません。

更地で売っても建物壊して捨てる費用以下にしかならない立地のマンション買っちゃ駄目ってことですね。

買うなら永住しないで、10年かそこらで別な新築に買い替えましょう、ってことでしょう。
後は野となれ山となれ。

二割デベにお布施払う新築買って10年後にまた新築？
今みたいに買う時点で高値つかみしたり売っても残債残るくらい下がったら売るに売れないんでは

>>88
涙拭けよ

>>89

買ってないから心配ご無用
脊髄反射、たいへんね笑

マンションの理想？

５０年後の再建築を販売契約条項に盛り込む。
敷地面積は、居住しながら同規模の建築を想定したものとする。
新築住居完成後、移転・元建物解体。
以降５０年サイクルで、元場所に再建築・移転・解体を繰り返す。

課題点
再建築をクリアーする為の条項をマンションの管理規定に盛り込めるか（法的に？）
最建築反対者の対応が出来るか?
再建築費が困難者の対応は？
販売価格が通常の１５０％増し？
固定資産税アップ
公開空地にはしない（再建築に支障）

生活様式変化、設備の老朽への対応を考えた時に、マンション（集合住宅）の執るべき姿では?

民間企業では実際に有ります。

普通に定借、でいいんでは？
所有権より安くなるのは仕方ないし、50年後の新築のために1.5倍出す奴いないと思う。

>>92
というか50年も住まねーよ。

>>93
住まねー、のはいいんだが
50年後も誰かたちがそこの所有者になっている。相続放棄の人でもいない限り。
で、みんなで金や手間隙を掛けて解体再建築をするか
廃墟同然のままで固定資産税などを払い無理に住み続けるかの選択を迫られる。

定借なら、後腐れなくサヨウナラ。

>>94
だから最初に買う人は50年も住まないわけだから50年後のことなんか知ったこっちゃないし、考えてもそのために自分が最初にコスト負担する気もない。つまりビジネスモデルとして成り立たない。

>>95

…てとこまで含めて現実性考えると定借スキームが妥当、と書いた次第

50年後の末路として取り壊せないなら、高齢者、貧乏人、外国人の巣食うスラム化じゃないのかな。

昔の高度成長期に建てられた、エレベータの無い団地タイプのやつがそんな感じでしょ。

立地が良かったら、建て替えもあるんじゃないのか。

ちょうど築３０年位の物件に住んでます。
うちはダイアパレス、広島中心地、管理費２１８００（うち補修積み立て金１３０００）
最近はかなりキティーになってきたけど、その理事長のおかげでとりあえず
補修面での問題はない。
ただ外部所有といってワンルームマンションの物件が多くあり、多少騒音とか
ゴミ捨てのトラブル。区分所有者の高齢化などによる管理組合活動への関心の
薄さがあります。補修歴等、ネットのブログで公開すればもっといいかなと思います。

ただ欲をいえば、同じ値段であれば９０世帯もいる雑居タイプなので。もっと少ない
４０世帯ぐらいのマンションがいいかなと思います。

中古マンションはどこも一長一短、買う前にリサーチするのに越したことがないです。
事前に管理組合の収支報告書とか理事長や理事の人となりも調べれば言うことなし。

でも何か今は隣近所と関わらないからマンションというのも違う気がします。
まあ悩みは付きません。

あと大半の物件は築５０年でも建て替えなんて出来ないでしょうね。

ばくちですね。

しかし多少のギャンブル性も引き受けない限りは
地権者として建て替えのメリットは享受できない。
決定前夜ならそのまま持ってれば確実に儲かる物を
誰も安くは出さないし、決定しちゃったら建て替えるデベ以外には売れない。