新築価格よりも高い中古って買える？

今中古の都心のいい物件は探してるんだけど。
２，３前に分譲されたもののほうが、都心駅近など立地が上のものが多いよね。
デフレの極のときにできてるせいか譲価格は今からみればかなり割安だった。
そういう中古は建具やグレードのなども、建築コストが上昇する前だったせいか贅沢な作りが多い。
ただそういう中古は売り物が出ても分譲価格より値段が３０％〜５０パーセント高いことは確か。
一日でも住んじゃえば中古だから、１０年後の資産価値はやはり立地やグレードのいいもの
だろうね。それは新築でも中古でもいい売り物との出会いがあるかどうかでしょう。
２極化の中で都心のいいものは出物が少ないから向こう１０年近くは上昇基調と読んでます。

都心近、駅近新築は確かに減ってますね。
自分が気になってるマンションは築１年で新築価格より３０％上がってます。
３０％といっても軽く１千万超えてしまうので周りの部屋の人たちより１千万多く支払って人のお古に住むのもんなんだか腑に落ちなくって。
といって同じ金額の新築マンションだとさらに通勤時間が増えたり、駅からたくさん歩かなきゃいけない物件ばかり。
１年前の今日がちょうど耐震偽装発覚の日だそうだけどあの頃ならもっと買い手有利で物件探しができたのに、時代を読む目がなかった自分が悔しいです。

同じ値段だったらまだ良いけどねー。１千万差は気分的に嫌だよね・・・
それでも十数年後にそれより高く売れたらまだ良いのかもしれないが、その保証はないし・・・
賃貸で時期を待つ？　金利と固定資産税が上がるとすればね。。。

ワインと同じで年代物に価値のあるビンテージマンションてのがあるんですってね。
築20年以上たってるのに新築時と比べて評価も値段も上がってる。ドイツだと築50年未満はまだ
新築扱いで値段も年々上がっていくのがざららしいよ。

2003年に日経平均8000円だった株が今は100パーセントアップの16000円でないと買えないもんね。
不動産で30パーセントアップくらいなら仕方ないというかまだ割安なのかもね。

ドイツでは、マンションの建築方法が違う。耐久性が日本の数倍。だから中古マンションも
新築と変わらないし、価値あるリノベーションした物件は上がるんだけどね。

中古は安い物という先入観にとらわれ過ぎでは。
バブルの頃はそういう先入観なしに、新築も中古も値上がりしたのですから。
今回、新築が新価格になれば中古が新価格になるのも当然の流れだと思います。

売り物件が出ればまだラッキーでしょう、普通は人気エリアの駅近は5年以内に
売り物件なんて出ないものだよ。

だから今後倍になると言うなら３０％と増しでも買いなんだろうけど。
それじゃバブルの二の舞じゃないの？　煽っている人はいつ売り抜けるの？

完成前に青田買いしないといけない新築よりも、中古買いが安全なのは
出来上がった物件や、管理状況から近隣住人の質からをじっくりと吟味して
確かな買い物ができることかな。

確かに隣や上の人が問題ありだと嫌だもんね。
そうなると、引っ越した人の理由も聞きたいところかも。

10＞バブルというのはさ、例えば広尾ガーデンヒルズでいえば分譲坪単価300万円だったのが
数年間で10倍の坪3000万円になったような動きだよ。さすがにだから崩壊もした。
でも底値から2倍や3倍くらいまでの動きなら経済循環でバブルとはいわない、
ゆえに崩壊もしようがない、と思ってる。もしインフレが来て価格が10倍になり
金利が８パーとかになれば一旦は売るだろうが。もっと穏やかに２，３倍にまでじわじわいって
高原状態というのがメインシナリオだな。

12＞よくあるのが遠隔地への転勤、家族構成の変化による住み替え。
最近だと株などで儲けた人が
売ってさらにグレードのいい億ションの購入。数年前のような売り切りではないので
需給は逼迫している感じがする。

今の新築は、地価やコストの反転のせいか、一部例外を除くと、値段は高いくせに立地や建具や
仕様が年々しょぼくなってきてるのが気にいらない。
同じ高いならハイグレードの築浅中古を探したい。

＞13さん
そうなると、6000万くらいだった物件が、三倍の1億8千万くらいに
なるまでは、通常の値上がり範囲と言うことになるけれど・・・
そうか？？

大卒の初任給が３倍になればね。60万以上か？

>>15
ほんと、仕様が年々しょぼくなってますね。
将来、今の新築が中古になったとき売ろうとすると、仕様はしょぼい立地は悪いでは売り難いよ。

１０年たっても大卒の坊やの価値は今と変わらないよ。上がるとしても、ボトム生活費のインフレ・スライド分しか上がらないだろうね。今買えない坊や達は、今の価格レベルが頭に残って一生賃貸君かなあ。

１０年以内に新築マンションブームは終わってる。
消費税率の大幅アップでね。
代わりに、中古マンションが盛り上がる。
消費税分がお得だから。

マンションブームは去年でおわったかと。
ヒューザーの件もあり、皆が冷静になった。

新築マンションが値上がりしているとはいえ、まだ賃料利回りは４％ぐらいあるし、都心高級物件では賃料も上がってきている。一方でまだ金利はせいぜい２％台で、賃料が入っていればおつりがくる。たぶん、歴史を振り返ってみて、賃料利回りが金融機関からの金利の倍ぐらいある段階で不動産市況が大幅に悪化してことなんてないんじゃない。ふつうは、賃料利回りが３％を切ってくる一方で金利が８％とかになってようやく不動産への過剰投資が修正されるのが一定のパターン。最近のアメリカ、中国、オーストラリア、カナダはすべてこのパターン。日本だけが依然、出遅れ銘柄といった位置付けは変化なしと思いますよ。

ふむふむ
日本だけが依然、出遅れ銘柄
分かる気がする

新築は完成まで、２年前後待たされますよ。
自分で住もうが賃貸に出そうが、完成までの間に相場が動いているリスクがあります。
今より得になってるか損になってるか。予想なんて当たるとは限らない。

16>同じ立地やグレードで６０００万円のが一億８０００万にはならないにしても
例えば同じ６０００万円で吉祥寺で買えたものが八王子とか千葉になるとか
９０平米だったのが60平米になるとか、建具や内装や設備がだんだん安作りになっていく
というような形の変化がすでに始まってる感じ。あわせわざで２〜３倍の実質値上がりは
数年で進行していくと思う。

賃貸か所有か？税金その他、所有は金がかかるし。今や、所有はオタクなんだってさ。
案外、身軽に一生賃貸がお得じゃない？何が得するか。先は誰も分からんね。

賃貸派がいなくなると、貸主の投資家が。だから、高級賃貸に住むのがトレンドだ、という煽りも必要なんだよ！少し頭回せよな。賃貸がおしゃれ！分かってるね。

今は一部の高所得者層を除いて、誰も都心に新築マンション買えるなんて考えていない。
一年前とは大違いのこの意識の変化。既に物件価格の上昇はマーケットにしっかり刷り込み。
昨年の今頃、スレのどこみても八王子だの千葉だのいう地名は出てこず、
賑わっていたのは２００５年３月暴落スレとか（笑）。
今はＰＣＴにしろ、ケープにしろ買う、買わない以前の問題。抽選に当たることが先決。
一年で全てが変わってしまった・・・。

また一年後には、全てが変わってるかもね。

都心中古の価格実態をみよう。坪単価計算する気力もうせるほど高い。
http://www.pronetcity.co.jp/baibai/tokusen2.html

>>29

本当に高いですよね・・・
人気エリアの築浅中古など、相当強気の価格設定されているなぁと感じます。
でも新築がなかなか出ない場所、となるとそういう中古を選択肢に入れるしかないのかと
迷っておりましたが、やはり、いくら価格上昇の波があるとはいえ、売主の思うツボというのも
何となく悔しい気がして？　結局、第一希望エリアを諦め、第二希望の新築を購入しました。
結果的には満足しています。中古の億ションの広告も頻繁に入りますが、どんな方が
購入されているのやら、とため息ものです。

家賃１８万で１０年暮らすと、更新料、引越しなど抜きに考えても
2160万のコストがかかる。
月坪家賃９千円として２０坪　６６㎡・・・狭い家だ。

同じ、６６㎡２０坪を、２２０万／坪で買って４４００万
頭金４４０万として３９６０万円の３５年ローン３％の金利
１０年後の残債３２１５万円
毎月の返済額　１５万３千円、管理費、固定資産税などいれると
ほぼ１８万円／月になる。

①１０年後　３２１５万で売れたなら
頭金４４０万だけ損したことになる。


②１０年後　４４００万円で売れたなら　約１０００万返ってくるが
　　得したのは６６０万。４４０万の自己資金で年６６万稼いだことになる。

③２０年後　４４００万で売れたなら　残債　２２１０万円なので
　得したのは1750万円　４４０万の自己資金で年８７．５万円稼いだことになる。

人気エリアのマンションを安く買うのがいかに重要なことかわかる。
別に売らないからいい・・という話ではない。住み替えでも同じこと。
インフレで家賃が上がることを考えたら固定金利３％は天恵のようなもの。

築浅中古の話が中心だが、実は築２０年物件の場合、都内城南人気立地なら
新築価格３８００万、２００３年頃の中古価格３４００万円、現在４０００万円という
具合に二度目の上昇勾配に向かっているものもある。
駒沢、三軒茶屋、学芸大学あたりの中古市場がそんな感じ。
築２０年買って頃合見て転売というのも今なら悪くない。もう一度買値に戻るころ
転売しても損はない。とにかく中古も人気エリアに物件は少ないという点は明記すべきだ。

ドイツなら築１００年を超えていまだに値上がりしてるマンションもザラにあるとテレビでやって
やっていたのを観た。日本も免震かつ１００年コンクリート造りなどが出てきてるね。
孫の代まで資産価値ならいいのだが。

１００年持っているコンクリートはヨーロッパといえどもないから、その物件たぶん組石造でしょうね。

何度も大規模補修しながら持たせるんじゃあないかな？それは無理？石造り？
なんにしろヨーロッパは古くから続いてるものほど価値があるという文化があるからね。

＞２７
ところで、最近週刊ダイヤモンド「マンション特集」やらないね。
２００３年、２００４年頃の記事読むと面白いですよ。

>32
でも、築二十年物件って８６年以前建設ですよね。それが十年後に３０年
物件になっているけれど高値が付くのでしょうか？
ヨーロッパの古いものは石造りですよね。コンクリートの場合、外断熱
工法を取らないといけないけれど、これは日本ではまだまだ少数。今後に
期待でしょうか。

吉祥寺の井の頭公園の縁に公園を見下ろすように建ってるメゾン井の頭という
築５０年になるビンテージマンションがある。
立地や作りがいいからなのか人気があっていまだに７０平米６０００万円とかで取引されてるよ。

まあ不動産というのはあくまで時価であって新築時価格なんてのは関係ないね。

三軒茶屋辺りは中古物件が多いよ、マンションだらけだからね。人気エリアとは言え、売り出し希望価格から値引きしなけりゃ、なかなか買ってもらえない。

ワインもそうだけど年代だけでは決まらない、もののよしあしで値段がぜんぜん違うだろう。

＞40
そうですかね。１５年住んでましたけど駅近でよいものはすぐ売れてますよ。中古物件多いけど売り出しは少ないという意味ですよ。買い取り業者がいるくらい動きの早いエリアなのですが。

去年の春、某・湾岸の中古物件を約3500万で買った
今年の秋、それが約4200万で売れた
多分、手数料等引いても得してるんだと思うけど、良く分らん
1年半、家賃タダで住んだと思うことにしてる

>40
三軒茶屋近くの買い取り業者に、知り合いがいますが
たまに転売しにくい物件を買い取ってしまい、
愚痴ってますよ。

>44さん（仲介さんですか？）
Ｎハイツじゃないですよね。あれ買いとっちゃいけません。立地はいいですけどね。
世田谷通りのライオンズマンションがあれだけあって少しもでてこない。
貸してよし住んでよしでいいとおもいますけどね。
郵便局の先のプレステージ無理な値付けでけっこう長く出てますね。
それに対して世田谷通りのプレステージや保健センターの近くのパークは結構早かったです。
プラザ三軒茶屋なんていまでも高値です。

45さん、訳があって指摘できませんが、文章の中の物件のひとつに誤解が存在します。

＞38さん
さすがにさば読みすぎですよ。70年建築だから、築36年のはず。
あそこは、別格ですね。日当たり・眺望が抜群で、かつ保証されてる。
広さも当時の物件にしては広い。品格ある土地柄で街自体もなんでもそろっていて、
かつ都心への便もいい。開発地区と違って歴史・文化もある、などなど。
70年建築だからこその物件なのかな？とも思うし。
あそこなら建て替えなっても買いたいという人が多いでしょうね。

中古は価値が落ちますので
新品がいいよね。

ビンテージなんざ一握りのご時世ですから

>それは逆。

新築は新築プレミアムが上乗せされている分割高。
1日住んだら中古になってプレミアムははがれ、
その分さがって、市場価格にさやよせされる。

一方、中古で買った場合は、最初から新築プレミアムなしの
市場価格で買うことになる。
そのあと、下がるか上がるかは、市場価格の動向と
築年数とのバランスによる。

築20年以上してるものはさすがに躊躇われる

＞４９さん

読んで衝撃でした。
新築物件は新築プレミアム付き。
中古物件は実勢価格。
なら、新築より中古価格の方がたとえ高くっても安心感があるってことですね。
たしかに・・・！