センチュリーフォレスト（うぐいす住宅建替事業）

NTTは当初想定700以上だから600でも赤字。

パークマンション代官山は時期は違うとはいえ657だったから、600でも高くないのでは？単価そのものよりグロス大きいらしいから庶民には厳しいか

＞279
こいつ色んなスレに登場してはひたすら常盤松フォレストの売り込みするヤツ
皆さんお願いですから、常盤松の話はここではやめましょう。中古です中古。

猿楽小はなかなかしっかりしているようですよ。
とはいえここに住む人はおそらく私学に通わせるでしょうね。
どこに行くにも便利だし。

>284
業者乙
深夜にウザ過ぎ。

別のビルのニュースだけど、大丈夫かなぁ....
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20101216-OYT1T00075.htm
こういうニュースを読むとドキッとしますね。

ＨＰに施工不具合に関してコメントだしているけど、結局は隠ぺいしようとしていたのかしらと思うと、
何かこの物件でもまずいことがあったら、隠ぺいしちゃうのかな～とちょっと心配。

販売時期が少し遅くなったのは、何かまずことがあったのかなとか思っちゃったりします。
池尻の物件とかも、不適格物件になっていたけど、あれも鹿島のせいなのでしょうか？
購入したあと何か問題がでてくるのだけは、やめてほしい。

>283さん

＞購入したあと何か問題がでてくるのだけは、やめてほしい。

これは本当にそうですよね。ポーンと現金で買って、何かあったら損覚悟で売って引っ越せる、そんな人はなかなかいないでしょうからね。

特にこの物件みたいに耐震性を売りにして50年以上余裕で住めるというようなコンセプトの物件だと、今買って終の棲家にしようと思ってる者にはこの手の問題だけは勘弁してほしいです。

アンカー、２８８の間違いでした。

高額すぎて人気が微妙なんで価格調整しているのでしょう。

価格調整して年明けから本格販売といったところでしょうか？
環境としては抜群なので後は手が出る価格帯かどうかですね。

価格でたみたい！？

環境抜群かな～？

渋谷からの道は坂（行きも帰りも）だし、周りはそんなに綺麗じゃないし。

ここ、現地みてみると、本当によいね。

前のお寺や、隣のラトゥールの緑が借景になっているね。
それに、やはり街全体が落ち着いている。

別に宣伝というわけではないけど、タワマンや埋立地を
買う前に、一度は見ておくべきだと思う。それでもタワマンや
埋め立て地を選ぶのであれば、それは、そういう選択なんだろうけど。

294さんみたいな人は逆にどこなら環境抜群と思うのかが知りたい。
幹線道路にも高速道路にも面してなくて駅から近く、もちろん埋め立てでもない所有権物件てどこかあったっけ？
その上に坂もなくて緑豊富とか言ったらオール億超え物件では。

先月電話で聞いた価格帯じゃとても手が出なかった…
安く調整されることを祈っています。

価格は、すでに先週全戸正式決定してますよ。
モデルルーム内覧した人には、価格表も郵送で到着してます。

やはり、当初予定の価格に近いみたいですが、、、
みなさんはこの価格どう感じますか？

今の状況からすれば少し高いようにも思いますが一年かけて販売するようです。

場所もよいし、価格は打倒というか、少し安いぐらいでは。

ただ、目の前のとおりはそれなりに交通量ありますよね。。。

ここはいいと思いますよ。

麻布・広尾・南青山七丁目まで行くと、バカ高くなるし、
それなりに穏当な価格で（っても安くはないが…）、
極めて良好な住環境を享受できる。

代官山は一時期より元気がないけど、「住む」という観点からは
かえって良い気もしますし、今、穴場な気がします。

正式価格は調整なしですか。家ではちょっと手が届かない価格です。
場所は勿論、全体的に高級仕様ですもんね。

ソフト面のサービスでは、コンシェルジュは年中無休で
8時～21時まで受付しているのがいいですよね！
21時までなら、仕事帰りにも利用する事ができそうです。

コンシェルジュってそんなに必要ですか？？
なんだか余計なコストがかかるだけな気がして・・・

同感。見栄だけだよね実際。リストラおやじの再就職じゃ、サービス向上とかは期待薄。
同じこと考える住人が多くて、総会で議決通れば廃止→管理費カット可能。要は住人の属性と懐次第。

確かにコンシェルジェって、ほとんど必要ないですよね。
年に数回宅配便をお願いするぐらいかなー。
ただ、こちらは、コンシェルジェ以外は、無駄なものはないような気がします。
でも、個人的にはやはりＬショック前のプチバブル価格を多少引きずっているように思いますが。。。
正式価格は、値下げという感じではなく、ちょっと高めに設定しておいて、予定したとおりの調整下げという気がしますね。
近隣物件の中古をみて思ったのですが、大手デベの物件・築10年程度だと、坪300－350くらいなのでしょうか？（実際諸条件によって異なるとは思いますが・・・）
そうすると、少し室内が弱ってきた頃に売りたいと思っても、若干マイナスでることはやっぱり覚悟した方がいいんでしょうかね～。
代官山エリアは、資産価値はある程度あっても、物件価格がもともと高いから、収益性にかけるような気がしていますが、どうでしょう？？？
いろいろ考えると、購入するかどうかかなり悩みます。。。

ウチは共働きで夜は遅いから、今のレジデンスでも重宝してるけどねぇ

地方の人がここには多いのかな

ここは、お隣のラトゥールと一体開発するみたいな話はなかったのでしょうか？

せっかく同時期に開発するのだし、まとめて開発すれば、もっと魅力的な
ランドスケープになっただろうし、それなりの規模だから、ゲーテッド
タウンにすることもできたのでは？その方が、外国人受けもよかったでしょうに。

麻布十番の二つのタワーも見たときも、なんだかチグハグなのが二つたってしまって、
せっかくの再開発なのに、もったいないな、と思った記憶があります。

魅力的な住環境を作ることは色々な意味で重要だし、社会的な意義もあることなので、
デベ同士協力してほしいです。

代官山エリア、この先供給ラッシュだからね。過供給にならないか心配。
転売する可能性があるならちょっと考えちゃうなあ。競争相手が少ない分、駅の反対側、美竹ビル建て替え案件の方が有利に思える（永住って感じは薄いけど）。

＞302-304

同感。コンシェルジュサービスって殆ど利用しないわ。
新築分譲時に高級感を出して富裕層を呼び込む呼び水にはなるかもしれないけれど、結局使わないまま、管理費が嵩むなら、さっさと廃止の方向に持っていってもらいたいです。

ただ、ここは他に余計な共用施設があまりないので（ジムとかプールとかw）、その点では好感がもてます。ゲストルームは正直必要かどうか判断つきかねますが..（今、住んでいるところにはないので）。
空気読めない住人が1ヶ月くらい連続で借り続けたりしなければいいけれど。利用規約で各戸毎の連続使用可能日とか年間利用可能日の上限をしっかり定めておいて欲しいです。

新年早々、長文失礼。
あけましておめでとうございます。

新年早々空気の読めない長文ありがとうございます

関係者さんも新年早々にご苦労様なこった。

「2011年は日本株の大復活が予想される。国内のリスクテイクの復活と、本格的な株高、不動産価格の上昇は約20年ぶりだ。資産効果は、日本に巨額の富をもたらし、景況観を抜本的に変える可能性がある。これは、バブル崩壊以来の歴史的な転換点を意味し、日本人の人生観を変えるほどのインパクトがある。過去の例を見ても、以後、10年間は上昇局面が続いてもおかしくはない。」

http://www.moneypost.jp/index/201101/201101_musya01.html

アホすぎるわ。ニートが

鹿島の管理に関しては、すべて自社採用でしょ。
リストラオヤジの再就職て、有り得ないわ。

？コンシェルジェまで下請け契約派遣ゼロなんですか？
自社物件は全部自社で採用〜給与体系も大手ゼネコン社員待遇？

今時そんな新築マンションあったら逆に教えて欲しい笑

だから、すべて自社採用のそのマンションがセンチュリーフォレストだっちゅうの。
ゼネコン待遇て、、管理そのものは「鹿島建物総合管理」てとこだよ。
鹿島のグループ会社であって、単体業務はゼネコンと違うぜよ。

理解できましたか？

ちなみに、コンシェルジュだけじゃなく深夜の警備員２名も自社採用だよ。

鹿島建物総合管理には正社員しかいないのか？自社で採用したコンシェルジェや警備員まで社員待遇？

前途のある若者が電球取り換えだの宅急便受付に定年まで甘んじるかねえ。会社都合で配置転換だってザラでしょう。
深夜ガードマンなんて3Kもいいところ。レベルの高い人材が集まるとは思えないのだが。

名義名称の話でなく雇用者の実態の話だとご理解いただけまして？

『薄給☆フロントマン☆ブラック』スレとか読んでるとせつないですよね…

雇用者の実態の話とあらば、
適材適所の人材で、それぞれの待遇で職務を全うするだけの事です。

こうゆうマンションに住む富裕層というのは、住み始めてからのアフター（仕事）を厳しく見ますから。
全員が自社採用で、住人に対して満足度の高いサービスは重要な付加価値ですよ。
その風評が年月を重ねて、ヴィンテージマンションに仕上げていくんです。
隣のラトゥール代官山でも見てみれば？最高のスタッフが揃ってますよ。
詰め所も無く24時間立ってるガードマン達もね。

鍵を渡して「はい終わり」、管理会社も関連企業でもなく委託会社。
やる事は半日のゴミ出しと清掃のみ、そうゆう物件とは一線を画すという事です。

どうも歯切れ悪いな。別に物件ネガってる訳でなく、自社で採用してるからってコンシェルジェがそんなに期待できるものなのかって話なんだけど。

正直、質問にストレートに答えてないからコメントが却ってマイナスに働いてる気がする。綺麗事や一般論言われたって仕方ないのだが。

一筋縄で行かないのが現実なんだから、原則論でなく実際に即したコメントつけないと財布開く（おそらくそちらより）年長者は納得しないよ。
あと、『こうゆう』『そうゆう』はいかにも頭悪そうだからお止しなさいね。

最安値はいくらですか？

だから、見てきて聞いてきてごらんよ。
それで判断したらええやん。

「原則」言うのは建物は未完成で、
管理の実態がまだないんだから当たり前。
期待出来るか否かはちゃんとモデルルーム行って営業に聞いてみなはれ。

「歯切れよく」答えてくれるよ。
ガンバレ！

間取りとかインテリアの配置などに困ったら、下北沢まで足を伸ばして天然石のお店に立ち寄ってみるといいですよ。プロの占い師さんが無料で鑑定してくれます。風水アドバイスもしてもらえるそうです。たしかヤンインとかいうお店だったと思います。

値段表が年末にきたけど、あまりに高くてあきれた。
やはり新築は強気ですな、まだ。

中古では相場感のある物件もちらほらあるので、
我家は中古にしようと思います。

最初に行ったときに予定価格見たんでしょ。
改めてあきれる事ないじゃん。

管理費、駐車場等の維持費が高いので諦める方向になりそう…。

管理費、修繕積立金は、そんなに高いとは思わないけど。
駐車場費も、地下ですから相場でしょう。

販売戸数が多いので、この価格で完売するかが微妙。

最初に言った時の予定表より、
価格上がってた。　驚いた。

高！

ちなみに坪いくらですか。
１階でいいので価格安いのは。

エレベーター無し？
http://kurashi.31sumai.com/shinchiku/C0809001/outline.html

ホントだ。エレベイータ無しって書いてある。

でも、実際はあったと思う。
パンフレットを見る限りですが。

当初から何度もモデルルームに足を運んでおり購入を決めている者です。
７階建てだから当然のことながらエレベータはあります。

エレベーター何人乗りなんですかね？一台のみですか？

かなり前向きに検討してましたが、正式価格を見て諦めました…。
こんな不況なのに強気な価格設定ですよね。
みなさん価格についてどう思われますか？
この価格で売れるのでしょうか？

まあ、都心は地価が変わらないか、上がってるからなぁ。
デベロッパーとしても、安くする理由が無いのかと。
ただ、ここは高すぎる。

他の都心物件の流通価格と比較しても1割くらい高い印象。

正直手頃な値段かと思うけど。
ある程度の成功者である程度の預金があれば買えますという
ぐらいの方が入居者の質が揃って良いと思いますし。
あとは地権者とのバランスだけ。ここの問題はその点のみと
いってもいいのでは。

（特に頼んでないんだけど）DM来て価格の見当がついた。
やっぱり思った通り・・・の強気の価格。ウチは買えたとしても億超えは無理で、70平米ランクなんだけど、間取りとしては悪くない設計。
でも、うーん、これなら野村の恵比寿の物件の方が手頃感が期待できそう？
というのが第一印象。

池尻大橋最寄りでこんな物件も始まるみたい。
世田谷公園徒歩1分?駅徒歩7分と環境は抜群だけど
ここと比較して値段はどうなんだろ。
個人的には最近の物件の中では子育て考えると一番
しっくりくる立地のような気がしてます。

http://www.ch195.jp/

＞３４０

全然物件の種類が違うじゃないか。業者の宣伝か？
間取りの広さからしても明らかにターゲット層が異なるし、比較の対象にならんだろ…

田都ってだけでパス。

今日が第一期の締め切りで抽選会と聞きました。
予想を超えたかなりの数の申し込みがあったそうです。
一億超えているものばかりなのに凄いですね。
プラウドのモデルルーム内覧行ってみますが（予約でいっぱいだとか）、好きな地域なのでますます悩みます。

今はおいしい時期ですよね。私もうれしい悩み中です。

ここって５０平米なら１億いなかいでしょ？
７５平米でいくらなんでしょうか？

75平米で約１億ですよ。

渋谷・代官山の中間地点って確かに稀少ですね。
歩いてみましたが、両方を最短で結ぶ、本当の中間。
渋谷駅は賑やかだけど、246を挟んで桜丘を越える、これがあるから徒歩数分でも静かな環境を保てるのでしょう。渋谷の再開発も本格的にはじまる事ですし、期待です。

第一期に、どの位の戸数に申し込みがあったのか
ご存知の方教えてください。

40戸ほどと聞きました。もう第二期が始まってますね。高いのが残ったのでしょうか。

しかし高いねー、ここ。
予定最多価格帯を見て、即諦めました。

>337さん
地権者とのバランスって、どういう意味ですか？
ここは確かに半数以上が地権者住戸ですが、
地権者と一般契約者で、住人の質が異なってしまう事を懸念されているのでしょうか。

＞３５０さん

私は337さんではありませんが、まさにそういうことだと思います。

多額の金額を払い込んで入居している新規の人と、古い老朽化したマンションに住んでいたら建て替えが決まってある種タナボタ的に高級マンションの住人となった人とでは生活レベルが違うのではないかということでしょう。

別にマンションなのでそれが何かに即座に影響することはないかと思いますが、長い目で見た場合に（例えば修繕計画云々）意見を取りまとめるのが難しくなるかもしれません。もちろんならないかもしれません。

そこらへんをどう感じるかは人によって違うので、購入の動機に影響する、しないも人によって変わるのだと思われます。

でも、元々は高い団地だったんでしょ、ここ。
だから、住んでる人が皆お金持ちではないとは言えないんじゃない？

地権者の中には場所柄、便利で住んでいた（別宅としてか）という
著名な方々が少なからずいるそうです。世の中人それぞれで、相続された場合
もあるでしょうし、住民の質を懸念というの少し勘違いな見方では。
お金があるからといってマナー、常識があるとは
限らない昨今のように思えます。

うぐいす住宅の頃の写真がのってます。
http://danchi100k.com/file0125/index.html#7

団地としては大分老朽化が進んでいるようですが、緑豊かでいい団地だったみたいです。

ベランダを見る限り汚く住んでいる人もいなかったようだし、それなりに常識がある人達なのでは？

因に、私、住人でも業者でもありません（念のため）。

「便利で住んでいた」という著名な方がどなたか知りたいです...。

第一期は抽選もあった模様。
これといって目立った宣伝もせず、ほとんど億ションなのに、驚きです(笑)

>>354
昔のウグジュー写真、拝見しました。

素敵な雰囲気ですね。渋谷駅徒歩数分なのに、あの閑静さ！！現地を歩いても感じましたが、本当に貴重です。
センチュリーでも、あの木々を植林するのでしょう。
緑豊かな一角にしたいですね。

そうか。ここの地権者って古くから住む地主や店舗を構えていたわけではなく、
マンションから移行する人たちなんですね。
それなら理事会等で地権者が主導権を握る事もなさそうですよね。
うぐいす団地はウィキペディアによれば
「明治時代より華族や文化人の住居地区として使用されてきた経緯をもつ」と書いてありますね。

なるほど、こういう経緯があるとは知りませんでした。

ウィキペディアより.........

東京都渋谷区鶯谷町にある団地。「うぐいす団地」「ウグジュー」などと呼ばれることもある。昭和の渋谷～代官山を見守ってきたシンボル的存在。

分譲型の全5棟148戸。山本邸があった土地を1957年（昭和32年）に日本住宅公団が取得。1958年築、同11月に入居開始。昭和30年代の高度経済成長期における団地ブームの第一号ともいえる存在で、まだ繁華街としては発展していない渋谷に堂々誕生する。一帯は、明治時代より華族や文化人の住居地区として使用されてきた経緯をもつ。住人専用の敷地内には公園もあり緑に溢れ、落成当時は当たり前だったといえる広さだが、開発の進んだ現在(2010年)では非常に贅沢な敷地面積になっている。

2009年に解体工事が開始された。

354さん
うぐいす住宅の頃の写真、拝見しました。
357さんではないですが、ほんと渋谷駅から数分の場所とは思えない雰囲気ですね。
建物自体は確かに老朽化が激しいなと思いましたが、管理会社がしっかり管理されていたのか、
緑も多く、木もきちんと管理されているのかとても綺麗で小さな公園もいいですね。

うぐいす団地の頃の緑はほとんど伐採されてしまったみたいですね。
建て替えの際は保存するのは難しいのかな？
あと、建て替えると高層化and/or密集化が進みますね…。

建て替えは仕方ないと思うけど、どうにかならんものですかね？

広尾ガーデンヒルズとか、まだまだ先の話だろうけど、あの緑を
なくしてしまうのはもったいないな、とか、余計なお世話だろうけど、
高級住宅街散歩好きの一庶民としては、心配してしまいます。

木を切らない＆高層化断念＝面積増えず各戸がその分高くなるの甘受しない限り無理だね。
環境破壊とか言い出す近隣住民は、口は出すけど金は決して出さない。環境保護は無料だと思ってる。

この階数で免震って、費用が掛ってますよね。
「世紀を越える」って謳うだけあるわ。

テラスＦのお寺側に面している角部屋とか良さそうですが、それ以外は、
あまり、という感じでしょうか。テラスＡの空き地に面している角部屋も
よいのかな？

ラートゥールとのご対面はあまり気にならない感じなのでしょうか？

あと、目の前の通りの交通量が多いね。

いいところだとは思うのですが、ここよりは南青山七丁目かな。
ここだと、六本木、西麻布が生活圏には入らないんだよね。
でかけるのに困る距離ではないけど。

南青山七丁目の売れ残り物件売るために業者さんも必死だね。

南青山７丁目って駅からはなれたところですよね。
もっと分かりやすくいうと、オウム心理教南青山総本部があったところ。

今はもうない上に、お隣は、やんごとなき方のお住まいだから、
がっちり守られているけどね。

361さん
マンションを建替える際は、高層化して分譲数を増やさないと
建て替えのための資金が回らなくなっちゃうからでは？
もし今と同じ戸数で建て直したら、1戸辺りの価格を上げないと
財政が破綻しちゃうかもしれませんね。

建蔽率容積率変えずに建て替え（余剰床０）では建築費も工事期間の仮住居費用も全部オーナーの持ち出しだからね。
そこまでして建て替えようってオーナーはいないよ。

主人がうぐいす住宅のすぐそばに小さい頃住んでいたので
この間近辺を散策しました。
渋谷駅から結構急な坂でした。
ベビーカーを押すのは大変ではないかな～。
本当渋谷や代官山が近くにあるとは思えない程
何だか落ち着いた町並みでした。

坂はきついな～。

何歳やねん！

わしゃ坂にも負けない年寄りになるぞ。

代官山駅からはフラットですけどね。坂がいやな方は、湾岸へ(笑)

あの丘、坂があるから開発されにくい、渋谷駅から歩いて数分にも関わらず、騒々しい人達も入ってきにくい。これが此処の長所なんだなって私は考えましたが。

渋谷で生まれ育ちましたが、この立地は別格です。イメージや認知度で言えば、南平台が上かと思いますが、住んでみれば鉢山、鶯谷、南平台、桜ヶ丘は大差ないですし、渋谷住民はこの差は意識していません。
プラウド代官山の前の道は渋谷→代官山の抜け道になっていますし、パーク代官山は裏道と行った感じです。坂について言えば、渋谷は坂の街です。坂があるからこそ渋谷があるのです。実際に住むとなれば、代官山への距離よりかは渋谷駅までの距離が重要になるわけで、渋谷駅（ホーム）まで10分でいけるのであれば、充分かと思います。青山、代々木公園付近、神南町など魅力的なエリアは渋谷にもありますが、このあたりになると良い悪いの問題でなく、好き嫌いの問題のような気がします。

出てるけど、最寄りのバス停は循環終盤だから、渋谷駅からなら歩いたほうが早いですよ。

自転車移動するなら電動アシスト付じゃないとキツイでしょうか？？

くだらない質問を…。
あなたの脚力次第、自転車の性能次第です。

付近に長年住んでいますが、この辺の坂は全然きついと思えるようなものではありませんよ。
地形に変化があり面白いと思えるほどです。考えてみると、苦に思えたことはありません。
西麻布や麻布十番から六本木方面に上がって行く坂や、広尾から愛育病院への坂のイメージよりは
長さや勾配などにおいても全然小規模なものです。
この辺は駅へも近いし、歩くのもいいですが、循環バスがあるのもほんとに助かります。

“都内最高峰の賃貸マンション”ラトゥールというのがお隣なんですね。
賃料１００万円代とか２００万円代というのは月額ですよね？住人は外国人が多いらしいですけど、確かに環境重視の外国人には人気がありそうないい感じのマンションです。どんな仕事をしてるとそういうところにフツーに住めるんでしょう。
今さらながら格差を感じてしまいます。外国人でも高額所得でもないですが、こういう雰囲気の場所は自分も大好きです。