中古で売れなくて困ってる方いらっしゃいますか？

皆さんどうもありがとうございます。
つくづく中古マンションの売却，賃貸は大変だと痛感しました。
特に平成１０年に鉄筋コンクリート住宅の耐用年数が６０から４７年にかわったこともあり複雑です。

さて不動産屋さん，司法書士さんが売買契約書のコピーをお持ちでした。
が，あまり必要なかったようです。
税務署さん，また電話相談で先の人ということが異なりました。ほんと電話相談はあやうい。
他の方の参考になればと思い以下再度まとめます。簡単な計算にし，月計算は省略。

平成２年新築鉄筋コンクリートマンション。前の持ち主（個人）が住んでいた。
これを平成８年（６年落ち），中古で２０００万で取得。私（個人）が住んでいた。
平成１９年末に新築マンションに移り，平成２０年に賃貸予定。

税務署にある平成２年（新築当時）の単価表では鉄筋コンクリートの建物は
ｍ２あたり２８６７００円。私の物件７０ｍ２なので建物分は新築時約２０００万となる。

前の持ち主時代の建物の減価償却は
２０００万ｘ０．９ｘ１／（６０年ｘ１．５増し）＝２０万を６年で１８０万

私が取得した平成８年で建物の未償却分は１８２０万となる。

平成８，９年の償却は
１８２０万ｘ０．９ｘ１／（（６０年ー６年落ちｘ０．８）ｘ１．５増し）＝
約２０万を２年で４０万
平成１０−１９までの償却は
１８２０万ｘ０．９ｘ１／（（４７年ー６年落ちｘ０．８）ｘ１．５増し）＝
約２６万を１０年で２６０万

平成２０年に賃貸にする前の未償却分は１５２０万
以後減価償却は各年
１８２０万ｘ０．９ｘ１／（４７年ー６年落ちｘ０．８）＝
約３９万
約３８−３９年かけて０％になるまで減価償却（鉄筋コンクリートの場合は
特例で０％まで償却できるそうです）
これと管理費（例えば年２０万），固定資産税（例えば年１０万）あわせて
年間約７０万の家賃収入までは所得税の対象とならない。修繕費（およびそれ以上のリフォーム代は資産化で減価償却）があればさらに必要経費とできる。
月６万家賃でとんとん。儲け分は以下の税金を考える。
給与所得がある場合は源泉徴収表を参考に所得税の対象となる収入と合算する。

所得税
http://www.taxanser.nta.go.jp/2260.htm
住民税
http://www.pref.hokkaido.jp/soumu/sm-zeimu/tax_sim/sim_001.html
がかかってきます。

>前の持ち主時代の建物の減価償却は
２０００万ｘ０．９ｘ１／（６０年ｘ１．５増し）＝２０万を６年で１８０万

間違いです。十分見直したつもりでしたのにすいません。
２０万を６年で１２０万です。

以後かわってきます。１８２０万でなく１８８０万です。
ごめんなさい

この１０年間にマンションに関して払ってきた頭金、月々の住宅ローン＋一括返済、
管理費修繕積立金、固定資産税を計算してみました。諸費用、住宅控除は忘れたので
入れてないですが、この価格で売却できたらうれしいという価格を差し引いたら、
なんと月１０万の賃貸に入っていたのと同じとなりました。
賃貸なら職場からの補助もありましたし、売却時はまた諸費用かかりますし、
とほほという気持ちです。売却する気持ちは失せ、賃貸にだすことにします。
売ってたほうがまだ損失少なかったとなるかもしれませんけど、、、。
みなさんもがんばって処理できるといいですね。

本来なら購入した方が得なんだけど、美味しいところを銀行、不動産屋、税務署にむしられちゃうから、結局賃貸と大差ないことになるんだね。

となると　賃貸の方が気楽な分よいか、って話になっちゃう。

職場から賃貸の補助がでる場合は特に，賃貸である程度頑張って，これに一生住むというのを
買うのがいいかもしれませんね。これだけ賃貸物件多くなってくると，住み替えで
古いマンションを賃貸にだすのも借りてがあるか心配ですし，売却も，新住宅ローンの借り入れ額が
減るとはいえ，なんか損した気分ですね。もっと考えて１軒目買えば良かった，，，
まあ，仕方ないので，なるようになれです。

>>306
３０年近く、公団で家賃補助を受けたり、社宅で、
実質的な家賃が１万円以下だったから、凄く助かった。
共稼ぎを続けて、子供も東京２３区の公立保育園だったから、
保育料も当時（昭和５０年頃）は２人で１万円強が最大だった。

株式投資や賃貸住宅建設などでだいぶ回り道したけど、
結果では大正解だった。
ようやく、自分の家を２３区内に昨年買ったが、
今はどんどん値上がりしている。

ずっと住むつもりなら値上がりは喜ばしいことではないでしょう。税金が上がるだけだし。

>>308
１５年前の半分以下の価格なんだから、安く買えたんさ。
すぐ近くに持っている貸店舗用地も、
ここ１０年以上固定資産税・都市計画税は値下がりを続けてきた。
（年間７０万円から５０万円くらいまで。）
自宅用の方は年間で数万円だから、上がっても知れてるよ。

横レスで失礼します。
これから中古売却しようと思っているのですが、売れるか不安です。
駅徒歩5分　急行停車駅　2ＬＤＫ64㎡　築6年です。
4300万では無理でしょうか？

渋谷区ならＯＫ。
足立区ならアキラメロ。

同じく横レスで失礼します。
マンション購入に伴い、築１２年の中古戸建てを売りに出しています。
今年４月から１社と専任契約していましたが、見学者のあまりの少なさに不安を感じ、１０月からは３社と一般契約しています。
値段が高いのであれば下げることも考えていますが、契約社以外の３社ほどのチラシにも載っているのをみつけるとそう高くもないのか、と思ったり。
譲渡損失の繰越控除を受けようとすると年内の契約が必要で、少々焦ってきました。
今年中の売却を目指して値下げも視野に入れるとすれば、どのタイミングが効果的でしょうか？
どうぞご教授ください。

１，２ヶ月のことなら、実際の契約時と書面上の契約時をずらしてもらう
ケースも多いと聞きました。売り手、買い手それぞれの事情で、そういう
こともありうるのかもしれませんね。
担当者にも聞いてみては？

>313
ありがとうございます！
そういうケースもあるのですね。
少し精神的に楽になりました。
今度担当者に聞いてみます。

築浅中古を売りに出したら、客はいたが値段が折り合わず売らないで引っ込めた。
そのすぐあとに同じマンションで、ウチより１割５分割高に売り出した家がある。
売れるもんだか面白いから、今は様子見してる。
だけど適当な時期に、ウチも値上げして再び出す予定。
新築の売り渋りよ、ありがとう！

築地　徒歩３分　築３年　46㎡　の中古物件を売却しようと思っています。
場所柄、日当たりは期待できませんが、近隣の相場では3980万円で妥当かなと思っていますが、
如何でしょうか。

場所がわかりません。

駅前マンション居住中です。
売りに出した途端に購入検討者が３組出現。
今のご時世、立地の良い物件だとすぐに売れるもんだねえ〜
買ったときより高く売れるので売却する方も強気でいける
競わせて１番高値を出してくれる人に売る予定

自分自身もびっくりしてまつ

中古チラシの金額より高い価格で売るのは、問題あるんじゃないのかな。

それでも欲しがるヤシはいる

競合とはそういうもの。
言わば、自由競争の世界だものな。

不動産屋があきれて相手にしてくれなくなるよ

４月上旬引き渡しの居住中の物件って
今の時期だと候補からはずれちゃいますかね・・・。
広告を出してからもうかれこれ４ヶ月ですが
１人の見学者もいません。問い合わせさえありません。
築１９年というのも厳しいのだと思いますが。
駅から１１分、バス停１分、2LDKで６３平米、１２８０万の物件です。
厳しいご意見をお聞かせください。
ちなみに専属専任で沿線も市も違う不動産屋（友人の旦那様ということで）に頼んでいます。

＞３２３さん
通りすがりの素人で現在物色中の立場の者です。
私の好みでは２ＬＤＫ６３㎡はバッチリです。
普段は歩いてもお天気の悪い日はバスに乗ればいいし、環境によっては悪くないと思います。
ただし、駅から１１分が勿体無いですね。１０分以内で検索すると外れてしまいます。
築年数が２０年超えるとまた１つ遠のく感じがするので何とか今のうちに購入者が決まればいいですね。
場所がわからないので高い安いは言えませんが１２８０万だと現金で買える人も出てくると思うので、
候補地域であって、内装を綺麗にしてあって、マンション自体の管理状態が良さそうなら案外早く決まってしまうかもしれないなと感じました。
早く決まればいいですね。プロの方のご意見一緒に拝見したいと思います。

>>324さん
ご意見ありがとうございます。とても参考になりました。
ちょっと自信をなくしていたところですので、少し元気になりました。
内装は７年前にすべてリフォーム済、（風呂、トイレ、台所なども）
ベランダは南向きで専用庭付き、庭は通りに面していないので、プライベートは守られます。
絶対に内覧してもらえば気に入ってもらえる自信はあるのですが
いかんせん、全く問い合わせがないのが悲しい限りでして・・・。
不動産屋さんは頑張ってくださっているのですが、どうも空回りというか、
地域、沿線が違うので広告の入る範囲が的を得てないような気もしまして。
でも不動産屋さんは『沿線や地域の違いは一切関係ない』と言い切っておられるので
知り合いということもあって、信じるしかない状況です。
１階の物件ということで好き嫌いがあると思いますので、それも売れない理由だとは思うのですが。。。
ちなみに地域は関西の主要都市の市内です。
マンションの管理状況はいい方だと思います。（月〜土、日勤）理事会もしっかりしています。

地域、沿線は大きいですよ。
どうして、知り会いということでたった1社の言うことを信じるのでしょうか。
地元の複数の不動産会社にあたって、状況を確認してみてはどうでしょうか。
おそらく考えを変えると思います。

まあ、知り合いの方の顔をたててあと１、２ヶ月はこのまま。
年明けすぐに、まだ売れなかったことを理由に
専属ではなく一般に切り替え
知り合いプラス地元の３，４社にお願いしたほうがいいでしょう。
マンションが動く時期は２−５月なので、その時期を
逸すると、あと１年待つことになりますよ。

３２４です。
早速のお返事ありがとうございます。
私は関東の物件を探しているのでご縁がなく残念です。
私も３２６さんのご意見と同じで沿線は大事だと思います。
職場への通勤の便を考慮して物件探しをしている人が多いと思うのでその沿線に強い不動産屋さんが良いと思います。
１Ｆ専用庭付きというのは好みが分かれると思います。（ごめんなさい、私は高層階希望です）
物件探しをしていても２〜５階はとても多いです。逆に高層階、特に角部屋はほとんど見られません。
でも、お子さんが小さいので１階を望んでいるという人はいらっしゃると思いますよ。
部屋の広さからもそういうご家族の目に留まるような広告を出してくれそうな不動産屋さんがいいですね。
チラシを撒いてもらうなら新婚世帯やリタイア世帯が多く住むような場所を重点的に撒いてもらって、
お部屋の雰囲気も少人数世帯がさっぱり暮らせるような、家具少な目のすっきりとした可愛いお部屋にしつらえて。
そんな風にターゲットを絞って戦略を立ててみてください。
で、「１２８０万の内壁紙張替え分を３０万負担します」って迷ってるときに言ってくれたら私なら買ってしまうかも・・・。
もちろんお部屋との相性がよければですが。

心機一転、１２月から一般に切り替えてみてはいかがですか。時間はあっという間に経ってしまいますよ。
こちらはもうすぐリタイアの田舎の一戸建て暮らしの夫婦です。都心の便利で見晴らしの良いセカンド２ＬＤＫ希望しています。
定年までに焦らずじっくりと良い中古物件を探すつもりです。お互い頑張りましょうね。
３２３さんに良い出会いがありますように。

>>326さん、
>>327さん
いろいろと勉強になりました。
親身に相談に乗っていただきありがとうございました。

専属専任から一般に変えると広告の出し方など
あまり力をいれてもらえなくなるのが一番の心配です。
その上、更新の際、専属専任を是非とも続けさせていただきたいとお願いされてしまいました。
売れない物件は無い！と豪語されてまして、絶対に売れますということで
引き止めはしませんが、是非とも任せていただきたいと言われております。。。（滝汗）
そのあたりもう一度よく考えてみます。

確かに専任から一般に切り替えれば、元専任はかなりやる気をなくして広告などにも反映するかもしれませんね。しかし、情況から判断してその不動産会社は当該物件を売却するのには、もともと不適切な会社のようです。その会社が今よりあまり力を入れなくても、大勢に影響はないのでは。

それから、必ず売れます、というのは確かにその通りです。値段を市場実勢より低くすれば必ず売れますから。地元の会社を通して適正価格で売るか、知り合いとの関係を重視して場合によっては数百万円低い価格で売ってもかまわないか、という選択ではないでしょうか。もし、その方との関係が数百万円の価値がある、ということならそれでよいと思いますが。

また、地元不動産会社も専任でと言ってくるでしょうが、多くの顧客の目にふれてもらうためには、やはり一般で２，３社というのが妥当だと思います。

３２４です。
私も専任だと競争原理が働かず後回しでもいいかと思われそうで嫌です。
実際今まで見学者も無いのだから今後どういう対策を取れるかを確認して価格の引き下げしか答えがなければその不動産屋にこだわる必要はないですよ。
必ず売れるというだけの営業さんは余計に信頼できなくないですか？
友人の旦那さまということですが安心させようと気遣ってくれてるのか、適当にあしらって期日を延ばそうとしているだけか、どっちでしょうね。
私なら今月一杯専任でお願いしてもしも決まらなければあと２社ほど加え一般で取り扱ってもらうつもりだと今すぐ言うと思います。
いずれにせよ築２０年を迎える前に何とか商談成立できるよう頑張ってください。

あと、買い手として気になるのは管理費と修繕積立金の合計額です。同じ広さの近くの物件と比べて高くはないですか？
それといつ頃１回目の大規模修繕を終えているか。これも一時金の関係で気になるところです。暫く一時金の心配がないならプラス要因だし、もしもまだならそれも考慮する必要があると思います。

プロでもないのに、私なら〜みたいなこといろいろ書いてすみません。
意に沿うものでなければどうぞ読み飛ばしてくださいね。

>>318
それルール違反では？
少なくとも川崎・横浜ではそれはできませんでした。
一組が売買交渉に入ると、結論が出るまで、他のお客とは交渉できないです。

>>318さん
おっしゃる通り、売買交渉に入った場合は勿論不可。

ですが、その前段階、つまり同時に値段提示となり競合価格となる場合は
この限りではないんですよ。
購入希望者がほぼ同時に出た場合は、その中から売主が最も条件の良い人を
１組選び出す事になります。

売買交渉中に売主が納得いかない場合は売りドメも可。

ほぼ同時って、どの程度ですか？
同じ日ならってことでしょうか？

私が中古住宅を探していた時は、1日でも早く交渉を進める形だけでもとっておけば、
もう次の日から別の人への物件紹介は、不動産屋からストップされるようでした。

同時ってほぼ同日ね、意外と重なるみたい。
但し、伝達のスピード次第で、１日くらいのタイムラグは発生する。
どんなに早期の交渉を望んでも、他に購入希望者から色々美味しい事を言われてたら、
考える時間が必要だし引き伸ばす。　これは当然の権利、でしょ？
なんだかんだ言って、業者も高く売れる方が実入りも良いし仕方ないよね。

べつにあなたに売ってるわけじゃないから、ご心配なく。
要は 人気物件ほど、売主が優位になるのは仕方ないでしょ？

しっかし、物件を見にきた客がキッチンで最初に言う言葉、
「食洗器はどこ？」
それしか言えないのかよ。購入してから自分で好きなの付けろよ。

築１９年で関西主要都市の中古を売りに出していると相談していた者です。
お返事が遅くなりすみません。
いろいろと親身に相談に乗っていただきありがとうございました。
管理積立費は築１９年にしては妥当な値段だと思います（あわせて１５０００円くらいです）
大規模修繕は２０００年に終わっています。
次の専属専任更新の時に一般に切り替えて、３、４社に頼んでみてたくさんに人目に
つくようにしたいと思いました。
またご報告しますね。ありがとうございました。
>>330さんも良い物件と出会えますように・・・。

３３０です。
管理積立金の額、私なら範囲内です。
大規模修繕（一時金）もあと１０年くらいは必要ないかなと思うし、買い手としては安心できます。
売買成立のお知らせ楽しみにしています。
私も気長にですが、物件探しを続けます。

３３６さん
３２６＆３２９です。
複数のプロを通して適正な市場価格で売れば必ず購入者は現れます。
きっと、マンション市場が活発化する3月ころまでに決まるのではないですか。
良いご報告をお待ちしています。

＞３３９さん
私の中では城東は南に行くほど印象がいいです。
＞下層社会で有名な区
っていうのがどの区かはわかりませんが北の方ですか？

仲介手数料の交渉余地について、お尋ねします。売り出し希望価格は約１億円です。
３％＋６万円というのは法で決まった上限ですよね？ならばどの程度の割り引きが
可能でしょうか？あまり値切るとやる気をなくしますかね？

白金タワーや青山ザタワーは分譲時よりプラス５０パーセント以上の価格で売りに出しても
売れちゃうそうですね。都心は流れが変わってきたもよう。

都内、山手線内側物件。
昔（バブル期）5,000万円で購入。
２年前は、2,000万円と言われた。
ところが、昨年査定して7,000万と言われ、売り出しスタート。
なんと、2ヶ月で7,000万で売却。

首都圏は凄いよ、ほんと。
数年前の不動産底値を信じ切ってるアホはもう一生買えないだろね。

>>341
不動産屋も競争の時代。手数料は１．５％＋３万円（法定上限の半額）という業者もありますよ。
>>343
確かに都心の上げ方はスゴイが、いくらなんでも２年前２千万が今７千万ってのはあり得ないと思うが。

>>344
悪いんだけど、何を根拠に言ってるの？
今の不動産価値知らない奴が出てくるなよ、疲れるから。
都内に不動産持ってない奴のやっかみだろ？！　ば〜か！
現実知らない奴は、消えなっ

ほんっと、こういうアホがいるから勘違いする時代遅れが発生すんだな〜

345ですが補足です

現実問題、売れたんだからいいじゃん？！
なんで、344はいちゃもんつけるのかねえ・・？

まっ、現実売れたからいいや・・・こういう奴に説明するだけ疲れる・・・
有り得ないとか言われても、現実売れたから・・・さ（笑）

>>345　よほどの特殊事例ですね。相場的には港区３Ａでも底値の２倍がいいところでしょう。

344さん
業者の書き込み、プロパガンダ、嘘八百なんですから信じちゃ駄目ですよ^^
ネット上、特に匿名掲示板では何を言っても証拠は無いんですから。
そもそも『あり得ないと思う』って言う発言に対して『ば〜か、消えろ、アホ』等の低レベルな攻撃をすることで人間的レベルも見えますしね。

あー、何だかんだで私も釣りに反応してしまいましたね（笑）

２０００万円が７０００万円で売れたとネットでいわれてもな。ホントかもしれんが、信用できないんだよな。
それも都内でバブル期の５０００万円っていたら、かなり低レベルだよね。

内のマンション（都内）も売りに出そうと思って査定しているが、２年前の２倍どころか、少し上がったていどですよ。

現実に売れたのなら、特殊ケースで参考にはなりませんよ。

湾岸だけど、
Ｎ不動産が値上がりしてますから売りませんかと折り込みチラシを入れてくる。
見たら、エリア物件の分譲価格と中古売り出し価格がリストになってた。

よく見たら、築２年程度で分譲価格と中古価格が殆ど同じ物件がいくつもあった。
これじゃ、仲介手数料を払えば赤字じゃない。

値上がりしてるって、何処の話？

２年前の分譲価格と今の中古価格ね。

バブル期5,000万円
築20年近くで7,000万。
ふーん。

バブル期どれだけ凄かったか知ってるのか？

というわけで>>343はガセだと決定しました

>>353
異議無し！！

>353
ガセなら悲しすぎるほど痛い人だネ。

都内隣接駅歩11分、５４平米、１ＬＤＫ南向き、築11年、４月中旬引渡し可という
いろんな意味で中途半端な物件を１，９８０万円で売り出したところです。

で、２週間で問い合わせが２件という空振り具合に急に担当さんは弱気になり
さっそく「値下げしましょう」と提案してきました。つーか、てめーが「もっと
強気でも大丈夫」とか最初胸張って言ってたんだろーがゴルァ〜って感じです。
もちろん営業トークを鵜呑みにしていたわけではないですが、ちょっと諦めるの
早過ぎのような。

期末の成績目標でもあるのでしょうか…。焦る担当さんをなだめつつ？もう少し
様子を見ることにしました。

みんなお金持ちね。やっかみたくもなるよ…

>356さん
都内(県近)下町、築20年以上、駅徒歩10分、北西角部屋60㎡ちょい、
不動産屋が買い取ってからリフォーム後、2000万で即売れてました。
2000万はぼったくりだろー!と思ったけど、今って買う人はいるみたいです。
あきらめないで！！
問い合わせが1件でもその人が買ってくれればよし、なのですから。

2月に契約書を交わし、今日になって契約解除といわれ愕然としてます。
新居への引越しを5月末に控え途方にくれてます。

>>360さん
ひどいね
手付け、倍返ししてもらった？

仲介を通して実行日を決めようと先週木曜日に連絡し、仲介が留守電に残したにもかかわらず、連絡は土日も無く再度仲介が月曜に連絡したらいきなりそう切り出されたそうです。

違約金発生は4/15〜なのでただ手付放棄
（これもひどいのですが4,390万の物件に対して100万しか受け取ってません）
するのが悔しかったのか嫌がらせとしか思われません。

不動産が動く2・3月を棒にふり、危ない橋を渡ることになるとは・・・

ちなみに同マンションの方なのです。（買主）
ウチは南西角部屋２ＬＤＫ
相手は北東１ＬＤＫ（平米は若干ウチのほうが広い）
にもかかわらずうちで購入した金額に上乗せして販売されてました。

契約解除の理由が自宅が売れないから・・・（残債1,000万なんだからどうにでもなるだろ〜に（怒））

こんなこと早々ないですよね・・・

しかし、そういう契約書に実印を押したのは、あなた自身だろうに。
悔しいからと、ぐだぐだ愚痴を言うもんじゃないな。
先方は契約書に書いてある期間中に解約を申し出たまで。
何か問題があるのか？
再度言うが、その契約書にあなたは署名捺印したんだろう？

売り出しはじめて1ヶ月...
売却って難しいいんですね。。。はぁ

次に動くのって5月でしょうか？
ちなみに戸建です

362さんも３６４さんも大丈夫。
ゴールデンウィークも市場では売買の大きな山です。
きっと買主さんが現れますよ。
気合いを入れてのぞみましょう。

＞364さん
ありがとうございます。

妻には「大丈夫！」と言ってる手前
とても有難く思います。

明日は庭の手入れをしてみようと思います。

>365さん
部屋をピカピカにして内見に臨ねるよう今週はお掃除を入念にしようと思います。

一割位値下げすれば結構決まるよ。

埼玉の田舎　駅まで徒歩10分　上野まで1時間　環境だけは抜群

築15年　広めの4LDK　1階
バルブ期の物件で、購入価格×0.5×0.8−400万円　『半値・八掛け・400万円引き』で売り出し
地元の不動産屋へ専任

1-3月で内覧　2組のみ　　2組目の老夫婦が購入

当初　居住中の内覧で仮予約が入り、空き部屋での再内覧にて即決となりました

強気の価格設定から、値段を下げるよりも、妥当な価格から『ちょい安』設定にしたことがよかった
値段を何度も下げると足元を見られ、購入希望者も持久戦に入ります

また、引渡しがあまりにも先（目安3ヶ月）な物件も×です

362です。

今日、買い手がつきました！！
それも前回より10万差値が入っただけです。

まだ本契約まであるので気を引き締めてきます！！

３６２さん、よかったですね。
今、まだ買い手が見つかっていない方も、梅雨に入るまでは
まだまだ物件の売買は動く時期です。
正しい価格の設定をしていれば必ず買い手はあらわれます。

>371さん
ほんとドッキドキでしたが即買いしてくれました。
今回は頭金400万入れてくださるし・・・これで新居への引越しに専念できます。
ありがとございました。