中古で売れなくて困ってる方いらっしゃいますか？

２４９です。２５０さんがおっしゃる通り、わざわざマンションを購入した方がいいのかも悩んでますが、子どもが出来た事で今の賃貸マンションでは手狭になってきたので、３ＬＤＫのマンションを探してたら家賃がかなり高いので（兵庫県西宮ですが、今の２ＤＫ７．４万から約４万／月ほどＵＰ）、そらなら購入してみてもいいかと思ってます。かなり悩んでますが・・・。

余計はお世話かもしれませんが、

マンションの広告によく載っている月々たったの○○万円という広告は
もっとも負担が少ない低利率の金利を使って算出されています。
長期固定で算出すると支払い額はがらっと変ってしまうので要注意です。

また、マンションの購入諸経費、月々の管理費・修繕積立費、毎年春に
必要となる税金などの費用など他にかかる費用はたくさんあります。
そこら辺は計算済みですか？

金利はこの１０月から上がるであろう高めの金利で金融公庫の金額シミュレーションを使って長期計算してます。もちろん諸経費や管理費も計算済みですが、それを入れても賃貸は３ＬＤＫ以上となると急に賃料がＵＰしてしまうので・・・。

私も　関西在住（出身は東京）で　同じような理由で購入しようかと検討していましたが
関西だと　人に貸すにしても　よい利率では貸せないということに気づき　やはり賃貸で行こうかと思ってます。

253さんは　お子様もいて66平米というのは　ちょっと手狭な物件なのでは？ということが気にかかりました。
差し支えなければ
・物件価格　管理費　築年数
・その物件を借りるとしたらいくら位の賃料か？
・何年くらい住む予定なのか？（その時の売却予定価格は？）
を　書いてみたらどうでしょうか？
1階や東向きというのは　明らかにデメリットと思います（関西の方が　南向き信仰は強いらしいです）が　それを考慮しても　購入して安ければ買っても良いのではないでしょうか？
ちなみに　賃貸だと　諸設備（給湯器とか）が壊れると大家さん負担ですが　そういったものも自費負担になります。

もし私だったらですが　現在の7.4万+4万　＝　11.4万　の家賃くらいの物件として
2000万くらいなら　検討しても良いかなあと思います。（あくまで　検討）

66平米では売却しにくいと思います。
東向きで1階ということより、広さが問題でしょう。
最低でも75平米くらいは必要でしょう。

どうでもいいけど66㎡だと3DKなんじゃないの？

ＬＤ10畳＋６＋５＋５くらいの３ＬＤＫならこのクラスだね。
いくらでもあるよ、このくらいの物件は。
ま、ここは脳内妄想激しい人も多いから、
そんな狭いの眼中にないとか言うのもいるだろうけど。
むしろ賃貸しやすいのはこのクラスかさらに下の物件かな。
売るとなると少々苦労するかなというのは私も同感。

でも　249さんは　将来売却予定なのでは？
それに賃貸でも1階は貸しにくいと思う。西ノ宮は利回りよくないし。

>>257
それって収納とかほとんどなくて、キッチンもシステムキッチンではない間取り？
物理上不可能なような…

＞収納とかほとんどなくて

うち　同じ平米数で　2LDKです（LDと言っても　11畳）
66平米だと　いいとこ　3DKでは？

>>260
ちなみにどんな間取りですか？

うちは72㎡で1LDKです

LDという表記の　ダイニングキッチンが11畳
6条の和室が隣についてる
寝室は細長い８畳
実質　3DKとか　1LDKみたいなもんです。
田の字なので廊下がめちゃ長とかそういう訳じゃないです。
収納はまあ多めかな。

２４９です。みなさんにご相談した翌日にパソコンがフリーズ！返信して頂いてたのに書き込みできずにすみませんでした。。。ちなみに考えていた物件はやめる事にしました。やっぱり６６平米という事から洋室の２部屋がかなり中途半端で使い勝手が悪いと判断した事と、収納が少なかったこと。それとお風呂の設備が少し古めかしく数年後そのままでは売りづらいかなぁという点でした。中古を買う立場になったときにはやっぱり６０平米台では少し買いづらいか・・と実感した次第です。ありがとうございました！

249さん　見送られたんですね。正解だと思います。
私も　阪神間で探してるんですが　やっぱり　このへんは買うより借りておく方がお得ですよ。
（永住するなら別ですが）

皆さん売るの苦労されてますね。私も今度新しいマンション買うことにしました。そこで今のマンションを売るか貸すか迷っています。古くて売れないだろう（買い叩かれるだろう）からです。
でも皆さんは売りなんですよね。地方都市で電車はJRと私鉄１つです。築１６年７０ｍ２弱，南向きの最上階（１０階）東角部屋に住んでます。駐車場は１台確保４千円です。つくりはちゃちな感じですが，開けた眺望で，バス停眼の前（２０分毎）繁華街までバス１０分，駅までバス１７分でバスの便はいいんですが，オートロックでもないし売れるか心配です。ちかく外装大規模修繕するので，１００万ほどでリフォームして売るなら１０００万，貸すなら月１０万（全部込み）でと思うのですが，甘いでしょうか？今のマンションのローンは終わっており，売り（貸し）急がなくていいのが救いですが，でも空き家だと月２万ほど管理費等で損していきます。困りました。どう思われますか？
売りか貸しか？

地方なので　駅に近くないのは仕方ないとして　学校などの環境はどうでしょうか？
月10万円だとすると　地方では高くて地元の人はあまり借りないのではないでしょうか？
やはり　転勤族相手になると思うのですが、いかがでしょう？
そうなると　オートロックがないのはちょっと痛い気がします。

管理費等を除いて年間100万ほどの収入（税金は除く）
10年で1000万円（賃貸でも多少リフォーム必要として）です。
10年以上　月10万円で貸せる（空きなしとして）と思うなら貸しておいた方がトクです。
利回りは結構いいですよね。10年後（築26年）の予想価格はいくらでしょうか？

私だったら　将来　家族が使用する予定がないのなら　売ってしまうかなあ。
1000万は　別で運用したほうが楽そうだし。

リフォームで一千万は掛からないと思うけど・・・。
うちは築８年の物件を１３万で貸すのにかかったのは２０万でした。
ボイラーやガス等のトラブルが無ければあとは殆ど掛からないと管理会社は言っていたけど。

ありがとうございます。１）1000万で売れたらそれを運用か，ローン額減らすのに使う。２）月１０万で貸せ空きないなら，家賃から必要経費（管理費，固定資産税，減価償却，修繕費（修繕６０万くらいまでならいいようです））引いたものに所得税課税（年１００万くらいのもうけなら１０％ただし１９年から５％と，県と市の住民税が５％だそうで，空きないならいいのかもしれませんね。

>リフォームで一千万は掛からないと思うけど・・・。

リフォームは　100万の予定なのでは？

＞空きない

ってなんですか？

空き（期間が）ない，借り主がすぐみつかり空き屋状態の月があまりないの意味です。
言葉たらずですいません。売買価格，賃貸価格予想は同じマンションの最近の実績で大丈夫と思いますが１０年２０年後までその賃貸価格ではいけないと思うし，，。１０００万で売れて新マンションローン（２０年）の減額に使った場合と，減額せず２０年で２回１００万リフォーム，２年空き家状態でもOKとして試算したところ，支払い総額はほぼ同じ，賃貸なら旧マンション所有残るとなりますが，古くなって月１０万では借りてもらえないと厳しいです。
素人なので１０００万で売れた元手で株や投資信託をやるつもりはありません。

個人的には
株や投資信託の方が　不動産よりは流動性も高いしリスクは低いと思う。
ので　リスクとるのが嫌いなら　やはり　1000万で売却して国債でも買っておくのがいいのではないでしょうか？

>>222
＞国債でも買っておくのがいいのではないでしょうか？
個人向けはともかく、確定利付の債権購入は、このような低金利時代はタブーだろうが。

２７３投稿の訂正
×　債権
○　債券

>>269
＞所得税課税（年１００万くらいのもうけなら１０％
＞ただし１９年から５％と，県と市の住民税が５％だそうで
他に所得が無い人はそうでしょうが、あなたは現在無職・無収入ですか？
そうでないなら、所得に上乗せでの課税ですよ。
ローン終っちゃっているから、金融費用無し。

>>272
２７３投稿は２７２宛です。
国債に限りませんが、利率が確定している債券や定期預金などの金融商品は、金利が上昇すると価値が下がります。
特に債券では、市場での売買価格が購入時より下がることになります。
市場価格が額面より下がっているのを俗にアンダーパーと言います。

275さん、ありがとうございます。やっぱり素人の私は損するのか、、、。
８５０万給与所得です。素人なので必要経費引いた家賃収入を正確にだせないのですが、
それを上乗せした所得に２０％から３０％かかってきますか。
http://www.taxanser.nta.go.jp/2260.htm
売却して
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
受けるほうがいいのですかね。
もうまったくわかりません。

269さん　850万円は収入（額面）ですよね？
源泉徴収を見てもらえれば　所得が書かれてると思います。
詳しいことは　ネットではなんともいえないので
税理士さんなどに見てもらったほうが正確だと思いますよ。

278さん，ありがとうございました。間違うとこでした。素人はいけませんね。
以下URLで勉強しました。でも怖いので税務署にでも相談にいってみます。
試算では２０年後では１０００万で売却と月１０万で貸すのとで新マンションの支払いとあわせて考えると同じくらいでした。賃貸ずっと入ってもらえたら２０年後からは権利ものこり，収入になるけど，お荷物にもなるような，，。子供にあげてすまわせるならいいですけど。
すぱっと売った方がいいですかね。


所得税
http://www.taxanser.nta.go.jp/shotoku.htm
http://www.taxanser.nta.go.jp/2105.htm
http://allabout.co.jp/finance/realestateinvest/closeup/CU20040210/

http://allabout.co.jp/career/clerk/closeup/CU20011225A/
http://www.taxanser.nta.go.jp/2260.htm

住民税
http://www.pref.hokkaido.jp/soumu/sm-zeimu/tax_sim/sim_001.html

>すぱっと売った方がいいですかね。

このへんは　本人の判断次第なので　ご自分で決めるしかないと思います。
中古で売って1000万の価値のものは　やはり1000万の価値しかないので
貸しても売っても　めちゃめちゃ変る分けじゃないと思いますよ。
ただ　10年20年後の価値は誰にも分からないです。

あくまで　私だったら、ですが　売ってしまうと思います。
貸してが方がプラスになる可能性もあるけど　20年間　色々思い悩むことも増えそうだし。
どうしても　不動産が欲しくなったら　その1000万で別の物件を買っても良いし（手数料はマイナスですが）

>>279
物件を購入した時より安く売却しても、
建物は減価償却していますから、譲渡所得が発生することもありますよ。

建物の減価償却は、賃貸も考えているわけですから、当然把握されていますよね。
物件を売却する時には、その時点での残存価格と土地価格の合計が買入れ原価になります。
いかがでしょうか？

281さんありがとうございます。
税務署にお電話したら，無料で相談にのってくれるそうで，今度いってみます。
売却の際の「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は今年１８年１２月までに売った場合適用の時限立法で，来年はどうなるかはまだ未定だそうです。

原価償却は難しくよくわかりません。購入時の価格の，土地分除いた建物分だけの金額に
x0.9x0.022したものだそうで，詳しくは税務署で教えてくれるそうです。

購入時の建物分９００万として試算したところ
２０年ほどではあまりかわらず，
それ以後（退職後）賃貸収入があれば儲かる試算になりましたが
間違ってるかもしれません。

>>282
何？減価償却もわからんの？
新築物件の場合と中古物件の場合で耐用年数の計算方法が異なりますが、
原則は次の通りです。
建物と土地を分離することは、ご理解されているようですが、そこも念のため。

総額ベースで建物と土地を購入した場合は、
消費税率等の税率が５％なら、
全体にかかる消費税等額の２１倍が建物価格です。
残りの金額が土地価格です。

これは取得時の価格。
土地は減価償却しませんから、そのままの価格が取得価格です。

建物の方は減価償却で毎年価格が減っていきます。
毎年の減価償却していく金額ですが、まず最初の取得価格の９０％を耐用年数で毎年定額減らす計算をします。
鉄筋コンクリート造だと４７年、重量鉄骨造だと３４年、などそれぞれ建物構造に応じた耐用年数がありますので、所得税法上の小数点第三位までの決められた値で毎年の定額償却金額を算出します。
最初の年は月単位で按分し、例えば５月から使用開始なら４月までを控除した８／１２を乗じて一年分の金額を算出します。

中古の建物取得では、耐用年数を２割増しして、同じように計算します。

これらは基礎知識として憶えておくと、税務署に行って話しを聞く時に役にたつはずです。

不動産の売却や賃貸に出す時は、必須の知識ですので、お勉強しておいて損はありません。

>>282
最終的には建物を取得した価格の５％まで減価償却出来ます。

なお、平成１０年より前に取得した建物ですと、耐用年数が平成１０年から変更になっています。
平成９年まではそれ以前の耐用年数で減価償却し、平成１０年以降は現在の耐用年数で計算してください。（構造により異なりますが、約１割短くなる改正が行われています。）

減価償却を計算する場合は、残存金額を１０％として計算するのに、
償却限度額は５％なのは奇妙に思うかもしれません。
しかしこれは約束事なのでしょうがないんです。
また小数点第３位までの決められた値も、約束事です。
３０年だと０．０３４、２７年だと０．０３７など決められた値なのです。

>>282
＞購入時の価格の，土地分除いた建物分だけの金額に
＞x0.9x0.022したものだそうで
新築で取得した場合の計算式です。
建物価格の残存価格１０％を控除した９０％を基にして、
０．０２２を乗じています。
この０．０２２は耐用年数４７年定額法の場合の値です。
これが平成１０年以降に取得した場合の、
鉄筋コンクリート造または鉄筋鉄骨コンクリート造の耐用年数です。
平成９年以前の取得の場合は、
平成９年までは耐用年数が６０年ですから
０．０２２ではなく０．０１７で計算します。

中古で取得した場合は、
新築から中古取得までの年数を、耐用年数から引いて、
その年数を２割増します。
ただし算出した年数が最初の耐用年数を超えてしまう場合は、
最初の耐用年数を採用して計算します。
鉄筋コンクリート造の建物を築１５年で取得した場合は、
４７−１５＝３２
３２×１．２＝３８．４
１年未満は切り捨てして３８年となります。

最初の建物取得価格の９０％で毎年の減価償却額を決めるのは
耐用年数経つと取得価格の１０％になるという意味です。
しかし、最終的には１０％を超えて５％になるまで、減価償却が出来るんです。

マンションの場合だと、あまり行われませんが、
アパートなどでは、外構や給配水管などを資産分離して、
減価償却を行うのが通常です。
耐用年数が１５年なのと、定率法での償却が可能だからです。

また水道メーターの負担金やローン保証料などは
繰延資産としての減価償却が可能です。
通常のものとの違いは、
年度単位（月割は不要）で計算出来ることと
残存価格は０％で良いという点です。

現在、税制の見直しが検討されていて、
繰延資産以外は残存価格５％までしか減価償却出来ないのを
全額償却出来る方向で検討されています。

273さん，ありがとうございます。ただ

総額ベースで建物と土地を購入した場合は、
消費税率等の税率が５％なら、
全体にかかる消費税等額の２１倍が建物価格です。
残りの金額が土地価格です。

というのがわからないのと，地方の税務署に電話で聞いたのと少し違います。
私の場合，平成２年新築マンションを平成８年に中古で190万で買い，現在まで住んでいるので，
平成８年時点での耐久年数は６０−６年ｘ０．８＝５５年。
中古で買ってから現在までの原価償却は居住してたので５５年耐久年数を５割り増しで考えて
５５ｘ１．５＝８２年（償却率1／８２＝０．０１３）で計算せよとのことで，
建物分が正確にわかりませんが中古購入時で建物分９００万とすると
今後の賃貸での原価償却は７７０万ほどｘ０．９ｘ（１／５５すなわち０．０１９）で
中古購入の平成８年から５５年目までにあたる年まで原価償却とのことでした。
電話なので税務署さんの対応に間違いがあるかもしれませんが，，，。
２７３さんのお書きの内容とすこし計算が違うようですが，平成１０年以前の築，中古購入だからでしょうか？

すいません１９０万で買いでなく，１９００万で買いです。

>>286
＞全体にかかる消費税等額の２１倍が建物価格です。
建物にしか消費税と地方消費税はかかりません。
その割合が５％です。
税金が建物価格の５％ですから全体の価格はその２０倍です。
それに税金を足すから建物取得費は税金の２１倍になります。

平成１０年から耐用年数が変わったことを投稿で説明していますよね。
６０年で計算するのは平成９年まで。

取得が平成８年ですから６年築で、
６０−６＝５４
５４×１．２＝６４．８＞６０
最初の２年は６０年で計算。
但し、平成８年は月按分での計算です。

耐用年数が不明な場合は、取得までの期間を２割増しで計算するよう通達されています。
５割増しで計算するようにはなっていません。
最悪でも新築の耐用年数です。
５割増しになる根拠はどういうものですか？

平成１０年からは最長でも４７年で計算するんですよ。

言葉ですが「原価償却」じゃなくて「減価償却」です。

２８８投稿の訂正

平成２年築のマンションを平成８年に取得で
本来の耐用年数６０年
６年経過しているので、本来なら５４年。
経過した６年の２割である１．２年をこれに加算して５５．２年。
端数切捨てで５５年でした。
これは平成８年の取得月から平成９年末まで、
２年間だけの減価償却費です。

平成１０年からは耐用年数４７年になっていますから、
４７年で毎年の減価償却費を計算します。

273さん，本当にありがとうございます。
建物分価格ですが，中古売買が個人間で不動産会社が仲介のみでしたので消費税はつかず，消費税ｘ２１での計算は私の場合は無理のようです。税務署には固定資産税の評価額とやらを市役所に聞くか，売買契約書付随の登記簿に土地の評価額,建物の評価額が書いてあるはずなのでそれで按分とのことでした。

273さんのお話しを税務署の電話相談にぶつけましたところ，以下の回答でした。
一部前回の税務署の回答間違っていて，電話相談はあやういと思いました。
事業用でなく，貸しにだしてるのでなく，居住している期間の減価償却は５割り増しでまちがいないそうです（なんども確認しました）。
（これは減価償却の未償却残額が５％になるかどうか出すときに使うそうです）
平成８年中古購入の建物価格分が１０００万なら，（以後月割り計算は省略）
平成８，９年は（６０−６ｘ０．８）ｘ１．５＝５５ｘ１．５＝８２年計算
１０００万ｘ０．９ｘ（１／８２すなわち0.013)=１１．７万を２年
平成１０〜１８年は（４７−６ｘ０．８）ｘ１．５＝４２ｘ１．５＝６３年で計算
1000万ｘ０．９ｘ（１／６３すなわち０．０１６）＝１４．４万を９年
計１５３万を１８年末までに償却済み。

平１９年から賃貸にだせば，減価償却は毎年
1000万ｘ０．９ｘ（１／（４７−５）すなわち０．０２４）＝２１．６万
で先の１５３万と会あわせて，１０００万の５％（５０万）になるまで償却できるそうです。
電話なので怖いので，窓口で一筆書いてもらえればいいんですけど。

>>290
居住用は５割増し。
つまり、１年の１／３を修繕積立などで補修して寿命を延ばしていると考える訳ですね。
平成１０年以降も短縮された耐用年数に、
取得までの６年の２割増しを引き継いで計算する訳ですね。
理解しました。

元の取得費の５％までは当然減価償却出来ます。
また取得費の９割（残存価格を１０％と仮に考える）を基準に計算するのも当然です。
これは賃貸であろうと居住用であろうと共通です。

だいだいの感じがつかめたと思ったら、なんと１０年前に買ったときの領収書がいくら探しても
ありません。売買契約書には別紙領収書の通りと書かれていました、、、。とほほ。
住宅金融公庫から１５００万借りた賃貸借、、、契約書とかいうのはありますが、
８割しか住公は貸から売買価格はｘ１０／８だと税務署納得してくれるかいな、、、。
個人から買ったので、相手の売却時の確定申告でわかるかもしれませんが、１０年前だし、、。
中古の処理は大変ですね。

>>292
一生懸命に頑張られていらっしゃるのはご立派です。

「領収書が無い」印紙税を節約した報いではないですか？
不動産の売買契約書やその領収書は、自分は貸金庫にしまいこんでいますよ。

領収書が無いことと公庫の借入れに関して、税務署に聞いてみたんですか？
大事な事ですよね。

273さんいつもありがとうございます。
まさか，売ったり，貸したりするとは思ってなかったので，全く覚えてないんです，，。
現在売り主側の不動産会社（うちの方の仲介業者は潰れました，，，），売り渡し証書作製の司法書士事務所，住宅ローン借りた銀行にお願いして探してもらっているところです。

税務署電話相談によれば，
まず，個人情報保護法ができたので，相手の売り主（個人）の売却時の確定申告で調べることはできないこと，私の場合は１０年前なので税務署に書類はないこと，といわれました。
住宅金融公庫貸し出し１５００万ｘ１０／８（住公は物件価格の８割しか貸してくれないですよね
ちがったかな？）については正式な返答はもらえませんでした。
中古取得価格が不明の場合は，新築その当時の鉄筋コンクリート
住宅のｍ２あたりの単価表が税務署にありそれで減価償却の参考価格にするそうです。
どちらでも有利な方を用いてよいそうです。

この相談のなかでびっくりしたのは，賃貸貸しのまだない物件の壁紙，じゅうたんの張替え
は，前の相談では必要経費の単年の一括修繕費といわれたのですが，今回はまだ貸してないので
減価償却（１０年）の方になるそうです。ですので
リフォーム費用ｘ０．９ｘ１／１０＝リフォーム１００万なら毎年９万を１０年だそうです。
貸してる物件の途中での修繕は修繕費だそうです。どちらにせ不動産所得から差し引く
ことはできるのですが，びっくりしました
税務署の電話相談はほんとうに危ういですね。前とまた言ってることが違いました。

>>294
リフォーム費用の扱いですが、
対象となる資産の内容と比較して、
資産化（減価償却）するのか、一括計上（修繕費）かは
次のように判断します。

対象となる資産の主要な物品の取替や追加は、資産化。
残存価格の１割超なら、資産化。
６０万円超なら、資産化。

上から順に判断して、一つでも条件に該当したら資産化する必要があります。
１年目だけは、別計上して計算し、
翌年から同一項目の減価償却資産と合算します。

>>294
単価表を使うのが無難な方法です。

中古物件取得の場合の耐用年数の端数処理方法ですが、

新築から取得までの期間の半端な月数は、
それぞれの年月日を何年何月かで把握し、（日は無視）
６ヵ月以上は１年に繰上げ、５ヵ月以下は切り捨てします。

算出結果（０．２倍して伸びる分）の年未満は切り捨てします。

居住用の５割増の年未満の端数は、切り捨てします。

２９５投稿の資産化判断で一部誤りがありました。

＞残存価格の１割超なら、資産化。
＞６０万円超なら、資産化。
＞上から順に判断して、
＞一つでも条件に該当したら
＞資産化する必要があります。

は、

＞残存価格の１割超なら、資産化。
＞６０万円以下なら、一括計上。
＞いずれにも該当しなければ、資産化。

＞上から順に判断して、
＞一つでも条件に該当したら、それで決定です。

以上のように訂正します。

６０万円超でも、残存価格の１割以下なら
修繕費一括計上が可能です。

＞対象となる資産の主要な物品の取替や追加は、資産化。
この部分はそのまま条件の先頭に残ります。
資産化が明らかな場合だからです。

２９７投稿は取り消しします。

２９５投稿の訂正、
正しくは

２９５投稿の資産化判断で一部誤りがありました。

＞残存価格の１割超なら、資産化。
＞６０万円超なら、資産化。
＞上から順に判断して、
＞一つでも条件に該当したら
＞資産化する必要があります。

は、

＞６０万円以下なら、一括計上。
＞残存価格の１割超なら、資産化。
＞いずれにも該当しなければ、一括計上。
＞上から順に判断して、
＞一つでも条件に該当したら
＞それで決定です。

以上のように訂正します。

６０万円超でも、残存価格の１割以下なら
修繕費一括計上が可能です。

＞対象となる資産の主要な物品の取替や追加は、資産化。
この部分はそのまま条件の先頭に残ります。
資産化が明らかな場合だからです。

賃貸人初心者。確定申告初回です。
＞298
＞６０万円以下なら、一括計上。
リフォームは、全体ではなく、一箇所、例えばフローリングの張替え一部屋分６０万円以下と考えてよいのでしょうか。

>>299
１つの修繕工事で６０万円以下です。
これは国税庁のホームページでも明確に書かれています。

１戸の中で２部屋を一括で修繕するケースでは、
各部屋毎ではなく合計で６０万円以下です。

同じ１戸で、１年のうちに複数の障害事象が別々に発生し、
個別に対処した場合は、
それぞれ別々の修繕工事と判断されますが、
同時施工すると１つの工事と見做される場合があります。

年を跨いで行う短期間で一連の工事は、１つの工事です。

皆さんどうもありがとうございます。
つくづく中古マンションの売却，賃貸は大変だと痛感しました。
特に平成１０年に鉄筋コンクリート住宅の耐用年数が６０から４７年にかわったこともあり複雑です。

さて不動産屋さん，司法書士さんが売買契約書のコピーをお持ちでした。
が，あまり必要なかったようです。
税務署さん，また電話相談で先の人ということが異なりました。ほんと電話相談はあやうい。
他の方の参考になればと思い以下再度まとめます。簡単な計算にし，月計算は省略。

平成２年新築鉄筋コンクリートマンション。前の持ち主（個人）が住んでいた。
これを平成８年（６年落ち），中古で２０００万で取得。私（個人）が住んでいた。
平成１９年末に新築マンションに移り，平成２０年に賃貸予定。

税務署にある平成２年（新築当時）の単価表では鉄筋コンクリートの建物は
ｍ２あたり２８６７００円。私の物件７０ｍ２なので建物分は新築時約２０００万となる。

前の持ち主時代の建物の減価償却は
２０００万ｘ０．９ｘ１／（６０年ｘ１．５増し）＝２０万を６年で１８０万

私が取得した平成８年で建物の未償却分は１８２０万となる。

平成８，９年の償却は
１８２０万ｘ０．９ｘ１／（（６０年ー６年落ちｘ０．８）ｘ１．５増し）＝
約２０万を２年で４０万
平成１０−１９までの償却は
１８２０万ｘ０．９ｘ１／（（４７年ー６年落ちｘ０．８）ｘ１．５増し）＝
約２６万を１０年で２６０万

平成２０年に賃貸にする前の未償却分は１５２０万
以後減価償却は各年
１８２０万ｘ０．９ｘ１／（４７年ー６年落ちｘ０．８）＝
約３９万
約３８−３９年かけて０％になるまで減価償却（鉄筋コンクリートの場合は
特例で０％まで償却できるそうです）
これと管理費（例えば年２０万），固定資産税（例えば年１０万）あわせて
年間約７０万の家賃収入までは所得税の対象とならない。修繕費（およびそれ以上のリフォーム代は資産化で減価償却）があればさらに必要経費とできる。
月６万家賃でとんとん。儲け分は以下の税金を考える。
給与所得がある場合は源泉徴収表を参考に所得税の対象となる収入と合算する。

所得税
http://www.taxanser.nta.go.jp/2260.htm
住民税
http://www.pref.hokkaido.jp/soumu/sm-zeimu/tax_sim/sim_001.html
がかかってきます。

>前の持ち主時代の建物の減価償却は
２０００万ｘ０．９ｘ１／（６０年ｘ１．５増し）＝２０万を６年で１８０万

間違いです。十分見直したつもりでしたのにすいません。
２０万を６年で１２０万です。

以後かわってきます。１８２０万でなく１８８０万です。
ごめんなさい

この１０年間にマンションに関して払ってきた頭金、月々の住宅ローン＋一括返済、
管理費修繕積立金、固定資産税を計算してみました。諸費用、住宅控除は忘れたので
入れてないですが、この価格で売却できたらうれしいという価格を差し引いたら、
なんと月１０万の賃貸に入っていたのと同じとなりました。
賃貸なら職場からの補助もありましたし、売却時はまた諸費用かかりますし、
とほほという気持ちです。売却する気持ちは失せ、賃貸にだすことにします。
売ってたほうがまだ損失少なかったとなるかもしれませんけど、、、。
みなさんもがんばって処理できるといいですね。

本来なら購入した方が得なんだけど、美味しいところを銀行、不動産屋、税務署にむしられちゃうから、結局賃貸と大差ないことになるんだね。

となると　賃貸の方が気楽な分よいか、って話になっちゃう。

職場から賃貸の補助がでる場合は特に，賃貸である程度頑張って，これに一生住むというのを
買うのがいいかもしれませんね。これだけ賃貸物件多くなってくると，住み替えで
古いマンションを賃貸にだすのも借りてがあるか心配ですし，売却も，新住宅ローンの借り入れ額が
減るとはいえ，なんか損した気分ですね。もっと考えて１軒目買えば良かった，，，
まあ，仕方ないので，なるようになれです。

>>306
３０年近く、公団で家賃補助を受けたり、社宅で、
実質的な家賃が１万円以下だったから、凄く助かった。
共稼ぎを続けて、子供も東京２３区の公立保育園だったから、
保育料も当時（昭和５０年頃）は２人で１万円強が最大だった。

株式投資や賃貸住宅建設などでだいぶ回り道したけど、
結果では大正解だった。
ようやく、自分の家を２３区内に昨年買ったが、
今はどんどん値上がりしている。

ずっと住むつもりなら値上がりは喜ばしいことではないでしょう。税金が上がるだけだし。

>>308
１５年前の半分以下の価格なんだから、安く買えたんさ。
すぐ近くに持っている貸店舗用地も、
ここ１０年以上固定資産税・都市計画税は値下がりを続けてきた。
（年間７０万円から５０万円くらいまで。）
自宅用の方は年間で数万円だから、上がっても知れてるよ。

横レスで失礼します。
これから中古売却しようと思っているのですが、売れるか不安です。
駅徒歩5分　急行停車駅　2ＬＤＫ64㎡　築6年です。
4300万では無理でしょうか？

渋谷区ならＯＫ。
足立区ならアキラメロ。

同じく横レスで失礼します。
マンション購入に伴い、築１２年の中古戸建てを売りに出しています。
今年４月から１社と専任契約していましたが、見学者のあまりの少なさに不安を感じ、１０月からは３社と一般契約しています。
値段が高いのであれば下げることも考えていますが、契約社以外の３社ほどのチラシにも載っているのをみつけるとそう高くもないのか、と思ったり。
譲渡損失の繰越控除を受けようとすると年内の契約が必要で、少々焦ってきました。
今年中の売却を目指して値下げも視野に入れるとすれば、どのタイミングが効果的でしょうか？
どうぞご教授ください。

１，２ヶ月のことなら、実際の契約時と書面上の契約時をずらしてもらう
ケースも多いと聞きました。売り手、買い手それぞれの事情で、そういう
こともありうるのかもしれませんね。
担当者にも聞いてみては？

>313
ありがとうございます！
そういうケースもあるのですね。
少し精神的に楽になりました。
今度担当者に聞いてみます。

築浅中古を売りに出したら、客はいたが値段が折り合わず売らないで引っ込めた。
そのすぐあとに同じマンションで、ウチより１割５分割高に売り出した家がある。
売れるもんだか面白いから、今は様子見してる。
だけど適当な時期に、ウチも値上げして再び出す予定。
新築の売り渋りよ、ありがとう！

築地　徒歩３分　築３年　46㎡　の中古物件を売却しようと思っています。
場所柄、日当たりは期待できませんが、近隣の相場では3980万円で妥当かなと思っていますが、
如何でしょうか。

場所がわかりません。

駅前マンション居住中です。
売りに出した途端に購入検討者が３組出現。
今のご時世、立地の良い物件だとすぐに売れるもんだねえ〜
買ったときより高く売れるので売却する方も強気でいける
競わせて１番高値を出してくれる人に売る予定

自分自身もびっくりしてまつ

中古チラシの金額より高い価格で売るのは、問題あるんじゃないのかな。

それでも欲しがるヤシはいる

競合とはそういうもの。
言わば、自由競争の世界だものな。

不動産屋があきれて相手にしてくれなくなるよ

４月上旬引き渡しの居住中の物件って
今の時期だと候補からはずれちゃいますかね・・・。
広告を出してからもうかれこれ４ヶ月ですが
１人の見学者もいません。問い合わせさえありません。
築１９年というのも厳しいのだと思いますが。
駅から１１分、バス停１分、2LDKで６３平米、１２８０万の物件です。
厳しいご意見をお聞かせください。
ちなみに専属専任で沿線も市も違う不動産屋（友人の旦那様ということで）に頼んでいます。

＞３２３さん
通りすがりの素人で現在物色中の立場の者です。
私の好みでは２ＬＤＫ６３㎡はバッチリです。
普段は歩いてもお天気の悪い日はバスに乗ればいいし、環境によっては悪くないと思います。
ただし、駅から１１分が勿体無いですね。１０分以内で検索すると外れてしまいます。
築年数が２０年超えるとまた１つ遠のく感じがするので何とか今のうちに購入者が決まればいいですね。
場所がわからないので高い安いは言えませんが１２８０万だと現金で買える人も出てくると思うので、
候補地域であって、内装を綺麗にしてあって、マンション自体の管理状態が良さそうなら案外早く決まってしまうかもしれないなと感じました。
早く決まればいいですね。プロの方のご意見一緒に拝見したいと思います。

>>324さん
ご意見ありがとうございます。とても参考になりました。
ちょっと自信をなくしていたところですので、少し元気になりました。
内装は７年前にすべてリフォーム済、（風呂、トイレ、台所なども）
ベランダは南向きで専用庭付き、庭は通りに面していないので、プライベートは守られます。
絶対に内覧してもらえば気に入ってもらえる自信はあるのですが
いかんせん、全く問い合わせがないのが悲しい限りでして・・・。
不動産屋さんは頑張ってくださっているのですが、どうも空回りというか、
地域、沿線が違うので広告の入る範囲が的を得てないような気もしまして。
でも不動産屋さんは『沿線や地域の違いは一切関係ない』と言い切っておられるので
知り合いということもあって、信じるしかない状況です。
１階の物件ということで好き嫌いがあると思いますので、それも売れない理由だとは思うのですが。。。
ちなみに地域は関西の主要都市の市内です。
マンションの管理状況はいい方だと思います。（月〜土、日勤）理事会もしっかりしています。

地域、沿線は大きいですよ。
どうして、知り会いということでたった1社の言うことを信じるのでしょうか。
地元の複数の不動産会社にあたって、状況を確認してみてはどうでしょうか。
おそらく考えを変えると思います。

まあ、知り合いの方の顔をたててあと１、２ヶ月はこのまま。
年明けすぐに、まだ売れなかったことを理由に
専属ではなく一般に切り替え
知り合いプラス地元の３，４社にお願いしたほうがいいでしょう。
マンションが動く時期は２−５月なので、その時期を
逸すると、あと１年待つことになりますよ。

３２４です。
早速のお返事ありがとうございます。
私は関東の物件を探しているのでご縁がなく残念です。
私も３２６さんのご意見と同じで沿線は大事だと思います。
職場への通勤の便を考慮して物件探しをしている人が多いと思うのでその沿線に強い不動産屋さんが良いと思います。
１Ｆ専用庭付きというのは好みが分かれると思います。（ごめんなさい、私は高層階希望です）
物件探しをしていても２〜５階はとても多いです。逆に高層階、特に角部屋はほとんど見られません。
でも、お子さんが小さいので１階を望んでいるという人はいらっしゃると思いますよ。
部屋の広さからもそういうご家族の目に留まるような広告を出してくれそうな不動産屋さんがいいですね。
チラシを撒いてもらうなら新婚世帯やリタイア世帯が多く住むような場所を重点的に撒いてもらって、
お部屋の雰囲気も少人数世帯がさっぱり暮らせるような、家具少な目のすっきりとした可愛いお部屋にしつらえて。
そんな風にターゲットを絞って戦略を立ててみてください。
で、「１２８０万の内壁紙張替え分を３０万負担します」って迷ってるときに言ってくれたら私なら買ってしまうかも・・・。
もちろんお部屋との相性がよければですが。

心機一転、１２月から一般に切り替えてみてはいかがですか。時間はあっという間に経ってしまいますよ。
こちらはもうすぐリタイアの田舎の一戸建て暮らしの夫婦です。都心の便利で見晴らしの良いセカンド２ＬＤＫ希望しています。
定年までに焦らずじっくりと良い中古物件を探すつもりです。お互い頑張りましょうね。
３２３さんに良い出会いがありますように。

>>326さん、
>>327さん
いろいろと勉強になりました。
親身に相談に乗っていただきありがとうございました。

専属専任から一般に変えると広告の出し方など
あまり力をいれてもらえなくなるのが一番の心配です。
その上、更新の際、専属専任を是非とも続けさせていただきたいとお願いされてしまいました。
売れない物件は無い！と豪語されてまして、絶対に売れますということで
引き止めはしませんが、是非とも任せていただきたいと言われております。。。（滝汗）
そのあたりもう一度よく考えてみます。

確かに専任から一般に切り替えれば、元専任はかなりやる気をなくして広告などにも反映するかもしれませんね。しかし、情況から判断してその不動産会社は当該物件を売却するのには、もともと不適切な会社のようです。その会社が今よりあまり力を入れなくても、大勢に影響はないのでは。

それから、必ず売れます、というのは確かにその通りです。値段を市場実勢より低くすれば必ず売れますから。地元の会社を通して適正価格で売るか、知り合いとの関係を重視して場合によっては数百万円低い価格で売ってもかまわないか、という選択ではないでしょうか。もし、その方との関係が数百万円の価値がある、ということならそれでよいと思いますが。

また、地元不動産会社も専任でと言ってくるでしょうが、多くの顧客の目にふれてもらうためには、やはり一般で２，３社というのが妥当だと思います。

３２４です。
私も専任だと競争原理が働かず後回しでもいいかと思われそうで嫌です。
実際今まで見学者も無いのだから今後どういう対策を取れるかを確認して価格の引き下げしか答えがなければその不動産屋にこだわる必要はないですよ。
必ず売れるというだけの営業さんは余計に信頼できなくないですか？
友人の旦那さまということですが安心させようと気遣ってくれてるのか、適当にあしらって期日を延ばそうとしているだけか、どっちでしょうね。
私なら今月一杯専任でお願いしてもしも決まらなければあと２社ほど加え一般で取り扱ってもらうつもりだと今すぐ言うと思います。
いずれにせよ築２０年を迎える前に何とか商談成立できるよう頑張ってください。

あと、買い手として気になるのは管理費と修繕積立金の合計額です。同じ広さの近くの物件と比べて高くはないですか？
それといつ頃１回目の大規模修繕を終えているか。これも一時金の関係で気になるところです。暫く一時金の心配がないならプラス要因だし、もしもまだならそれも考慮する必要があると思います。

プロでもないのに、私なら〜みたいなこといろいろ書いてすみません。
意に沿うものでなければどうぞ読み飛ばしてくださいね。

>>318
それルール違反では？
少なくとも川崎・横浜ではそれはできませんでした。
一組が売買交渉に入ると、結論が出るまで、他のお客とは交渉できないです。

>>318さん
おっしゃる通り、売買交渉に入った場合は勿論不可。

ですが、その前段階、つまり同時に値段提示となり競合価格となる場合は
この限りではないんですよ。
購入希望者がほぼ同時に出た場合は、その中から売主が最も条件の良い人を
１組選び出す事になります。

売買交渉中に売主が納得いかない場合は売りドメも可。

ほぼ同時って、どの程度ですか？
同じ日ならってことでしょうか？

私が中古住宅を探していた時は、1日でも早く交渉を進める形だけでもとっておけば、
もう次の日から別の人への物件紹介は、不動産屋からストップされるようでした。

同時ってほぼ同日ね、意外と重なるみたい。
但し、伝達のスピード次第で、１日くらいのタイムラグは発生する。
どんなに早期の交渉を望んでも、他に購入希望者から色々美味しい事を言われてたら、
考える時間が必要だし引き伸ばす。　これは当然の権利、でしょ？
なんだかんだ言って、業者も高く売れる方が実入りも良いし仕方ないよね。

べつにあなたに売ってるわけじゃないから、ご心配なく。
要は 人気物件ほど、売主が優位になるのは仕方ないでしょ？

しっかし、物件を見にきた客がキッチンで最初に言う言葉、
「食洗器はどこ？」
それしか言えないのかよ。購入してから自分で好きなの付けろよ。

築１９年で関西主要都市の中古を売りに出していると相談していた者です。
お返事が遅くなりすみません。
いろいろと親身に相談に乗っていただきありがとうございました。
管理積立費は築１９年にしては妥当な値段だと思います（あわせて１５０００円くらいです）
大規模修繕は２０００年に終わっています。
次の専属専任更新の時に一般に切り替えて、３、４社に頼んでみてたくさんに人目に
つくようにしたいと思いました。
またご報告しますね。ありがとうございました。
>>330さんも良い物件と出会えますように・・・。

３３０です。
管理積立金の額、私なら範囲内です。
大規模修繕（一時金）もあと１０年くらいは必要ないかなと思うし、買い手としては安心できます。
売買成立のお知らせ楽しみにしています。
私も気長にですが、物件探しを続けます。

３３６さん
３２６＆３２９です。
複数のプロを通して適正な市場価格で売れば必ず購入者は現れます。
きっと、マンション市場が活発化する3月ころまでに決まるのではないですか。
良いご報告をお待ちしています。

＞３３９さん
私の中では城東は南に行くほど印象がいいです。
＞下層社会で有名な区
っていうのがどの区かはわかりませんが北の方ですか？

仲介手数料の交渉余地について、お尋ねします。売り出し希望価格は約１億円です。
３％＋６万円というのは法で決まった上限ですよね？ならばどの程度の割り引きが
可能でしょうか？あまり値切るとやる気をなくしますかね？

白金タワーや青山ザタワーは分譲時よりプラス５０パーセント以上の価格で売りに出しても
売れちゃうそうですね。都心は流れが変わってきたもよう。

都内、山手線内側物件。
昔（バブル期）5,000万円で購入。
２年前は、2,000万円と言われた。
ところが、昨年査定して7,000万と言われ、売り出しスタート。
なんと、2ヶ月で7,000万で売却。

首都圏は凄いよ、ほんと。
数年前の不動産底値を信じ切ってるアホはもう一生買えないだろね。

>>341
不動産屋も競争の時代。手数料は１．５％＋３万円（法定上限の半額）という業者もありますよ。
>>343
確かに都心の上げ方はスゴイが、いくらなんでも２年前２千万が今７千万ってのはあり得ないと思うが。

>>344
悪いんだけど、何を根拠に言ってるの？
今の不動産価値知らない奴が出てくるなよ、疲れるから。
都内に不動産持ってない奴のやっかみだろ？！　ば〜か！
現実知らない奴は、消えなっ

ほんっと、こういうアホがいるから勘違いする時代遅れが発生すんだな〜

345ですが補足です

現実問題、売れたんだからいいじゃん？！
なんで、344はいちゃもんつけるのかねえ・・？

まっ、現実売れたからいいや・・・こういう奴に説明するだけ疲れる・・・
有り得ないとか言われても、現実売れたから・・・さ（笑）

>>345　よほどの特殊事例ですね。相場的には港区３Ａでも底値の２倍がいいところでしょう。

344さん
業者の書き込み、プロパガンダ、嘘八百なんですから信じちゃ駄目ですよ^^
ネット上、特に匿名掲示板では何を言っても証拠は無いんですから。
そもそも『あり得ないと思う』って言う発言に対して『ば〜か、消えろ、アホ』等の低レベルな攻撃をすることで人間的レベルも見えますしね。

あー、何だかんだで私も釣りに反応してしまいましたね（笑）

２０００万円が７０００万円で売れたとネットでいわれてもな。ホントかもしれんが、信用できないんだよな。
それも都内でバブル期の５０００万円っていたら、かなり低レベルだよね。

内のマンション（都内）も売りに出そうと思って査定しているが、２年前の２倍どころか、少し上がったていどですよ。

現実に売れたのなら、特殊ケースで参考にはなりませんよ。

湾岸だけど、
Ｎ不動産が値上がりしてますから売りませんかと折り込みチラシを入れてくる。
見たら、エリア物件の分譲価格と中古売り出し価格がリストになってた。

よく見たら、築２年程度で分譲価格と中古価格が殆ど同じ物件がいくつもあった。
これじゃ、仲介手数料を払えば赤字じゃない。

値上がりしてるって、何処の話？