中古で売れなくて困ってる方いらっしゃいますか？

いちいち説明しなくても、誰もがぱっと反応するキーワードが
入っている場所。

「山手線内側」「駅直結」とか。
個人的にはそうでもないよ、と思ったりしますが
マーケットにいる大半の人にとって、とにかく聞いたら
すぐぱっと反射するような言葉が、セールストークに
使える場所。少数派のマンションマニアがしたり顔でけなしても
一般大衆受けする場所。

>202
駅何分以内なら売りやすいでしょうか？

10分
5分だと人によって「近くて最高」「近すぎてうるさそう」に分かれるらしい

>>203
３〜５分だね。
10分では今後は無理。

３分で閑静な住宅街はほとんど見当たらない。
７〜８分がベスト。

利便性＞＞＞＞＞閑静ですよ、マンションは。
今、即完している物件を考えればすぐに分かることです。

奥さんが通勤の必要がない人だったりすると駅が１０分以内でスーパーが５分以内の
ほうが売れるかも、通勤重視なら反対だけどね。

大抵のスーパーは駅前じゃないの。
少なくとも都心部はそうだよ。

マンション供給過剰な立地の徒歩3分以内はどうでしょうか？

204さんのとおり、近すぎでＮＧ出す人も多いですよね、5分以内じゃ　電車の線路にも近いし、ビルが多くて景観もいまひとつ。それでも近くがいい人ももちろんいるけど。

一体どんな立地なら売りやすいんだろう

いや、マンションで駅から10分は売れない典型。
一戸建てが競合になるし。

場所にもよるけど　駅徒歩10分の一戸建てとじゃ　競合になる値段ではまだまだありません、あくまで
ウチの近所の場合。

今度中古で売り出そうと考えているんですが、中古を探される方はどの辺を注目されるのでしょうか？
やはり駅からの距離とあとは他にありますか？
ちなみに売却予定はタワーマンションなんですが・・・

>>215
１に立地。２に築年数と綺麗度合い。・・・かな？

あとは、シン○ラーのエレじゃないこと

＞216さん
エレベーターは大丈夫です。

立地は駅から10分以内です。ただ、管理費がやはりタワーだけあって若干高いんですよね。
その辺は気になりますか？

>>217さん
216です。
タワーを欲しい方は管理費も修繕費も初めから心得てる人が多いでしょう。
それでも欲しい！って思ってる方はいます。

217さんは関東エリアですか？

>218さん
はい、関東エリアです。

>217さん
関東エリアのタワーで、築浅で高層階でしたら問題なく売れると思いますよ〜。
別段、他と比べて見劣りするくらい古くなければ・・ね。

>220さん
築浅なんですが、低層階なんです・・・・

216です。
低層階ですかあ・・・
都内でしたら何とかなるのではないでしょうか？

どの駅かによって全く違うだろ

>>215さん
駅徒歩15分の中古マンションを売って、辛酸をなめた者です（笑）。
眺望抜群の高層階でしたが、そんなもん全然関係なかったですね。

ちなみに同じ駅徒歩1分に築年数がほぼ同じのタワーマンションがありましたが、
低層階でもほとんど値を下げずに売れてましたよ。
（郊外ですが、複数線が乗り入れている主要駅です）

215さんの「10分以内」というのが微妙ですが、立地に希少性があるのなら
低層階でもあまり影響なく売れるのではないでしょうか。

首都圏では大抵が電車通勤だから“駅近”
というのは重要な要素、
いくら体にいいからと言っても
毎朝セカセカと１５分も歩いたり、
酔って帰るとき田舎道をずっと・・・
というのは難しい。
自分は限度７〜８分。
やっぱりマンションはまずは立地だと思う。

駅から10分以内では特にアドバンテージ無し。
3分以内だと立地面での魅力となる。

駅徒歩１〜５分の眺望や日照条件が悪い物件と、
駅徒歩６〜１０分の眺望や日照が条件が良い物件。
どちらの中古が売れやすいでしょう？

↑後者

>>228
申し訳ありません。
わたしが通っている駅（ターミナル駅）がそういった地区割りなもんで、みなさん
に問い合わせた次第です。
駅徒歩１〜５分は商業地域（眺望や日照条件が悪い）
駅徒歩６〜１０分は第一種ニ種中高層住居専用地域（眺望や日照が条件が良い）
駅徒歩１１分以上は第一種ニ種低層住居専用地域（眺望や日照が条件が良い）

駅徒歩1〜5分の物件は数が限られるからすぐ売れるよ。
他の条件がよほど悪くなければだけど。

単身やDINKS向けなら前者だろうけど、ファミリー向けなら後者じゃないかな。

1分〜5分の物件が乱立している地域はどうしたら良いでしょう？

>>233
他の条件が悪ければ死亡

東武伊勢崎線の春日部駅より徒歩５分。立地はいいが築２０年。ぜんぜん売れませんでしたね。売却まで２年かかりました。春日部ってそんなに人気ないんですか？新宿方面には出にくいけれど銀座方面にはとっても便利です。自分が住んでいて気に入っていたのにショックです。周辺の駅の人はわざわざ電車で春日部に買い物に来ていました。私は繁華街の真ん中に住んでいるようなものだってみんなから羨ましがられたものです。諸事情で地方のド田舎へ行くことになり泣く泣く手放しましたが売れ行きの悪さには未だに信じられない思い。やっぱり築浅には勝てないのかな。それとも春日部が田舎すぎるのか？

>235さん
大変でしたね。
春日部は良いところだと思います。でも、都内に出るにはちょっと遠いですね。
例えば、新宿、渋谷などに向かうには乗り換えも若干面倒かもしれませんね。
築20年でも管理が良ければ売却はできると思うのですが、他に何かあるんでしょうか？
売り出した時期とかが悪かったとか・・・

>>235
井の中の蛙大海を知らず…

大規模商業地域の駅近マンションだと風俗とか893事務所が
入ってるのがあるから気をつけようね。

春日部は仕事で行っていた時期があるけど駅の近くなら住みやすくていいんじゃないでしょうか。イトーヨーカドーが支配している？街という印象を受けました。西口にわりと大きなイトーヨーカドーがあり東口にロビンソンデパートというイトーヨーカドー系列のデパートがあります。スピッツがこのデパートの名前からヒントを得て歌に「ロビンソン」というタイトルをつけた（そのまんまですが）のは有名な話ですね。ＩＤＣ大塚家具は春日部が発祥の地です。そのせいかものすごくでかいショールームがあります。クレヨンしんちゃんも春日部生まれですね。

ただ、駅前からちょっと入るとえんえん田んぼが続きます。えらい田舎にきたようで戸惑います。それと周辺の駅前は小さなスーパーやさびれた商店街以外何もありません。だから235さんおっしゃるとおり春日部に買い物に来る人も多いようです。裏を返せば春日部の街に飽きても気晴らしする場所が他にありません。大宮に出るまでにも電車で約３０分。新宿にも出にくいので都内を中心にあちこち出かけたい人にはお勧めしません。逆に電車で出かけるなんて面倒だし、バスや車も使いたくない。あくまで徒歩圏にデパートでもスーパーでもなんでもそろっていなければいやだという人にはお勧めです。

追加です。来年秋には春日部駅西口にシネコンができると聞きました。ということは駅近のマンションなら最新の映画館にも徒歩でいけるわけですね。仕事先の人は徒歩２分のマンション住まいなので今から楽しみだと言っていました。

>235
春日部ダメ。都心から時間かかりすぎ。
電車がスピードアップしないと。せめて常磐線並みに。
3線直通とかハード面ではいいのだが…東武遅い。

春日部がダメならこれから売ろうとしているマンションはどうなるんだあ。隣の一ノ割駅からバス１５分。ご存知の方はいるかもしれませんが一ノ割の駅前なーんもないです。今度春日部駅から徒歩５分のマンションに引越すんですが家族は大喜びです。あんな便利なところに住めるなんて夢のようだって。しかし現在のマンションが売却できなければ困るー。一ノ割が大好きな人求む！

ま、このスレは都内以外はダメ、その中でも都心部でなければ、
という人が多いからね、脳内妄想者も含めて。
私は最近まで武里〜一ノ割の線路沿いにある東急団地にいたけど
普段の生活にはな〜んにも困らなかったし、
しかも物価が安いので家計には大助かりのやさしい街でしたけどね。
それでも、秋葉原まで通勤していたので、たしかに都心からは時間がかかる。
難点はそこだけでした。

３年前に墨田区のマンションを購入して引っ越ししました結果、
この難点は大幅に解消しました。
当時はウチが買ったような条件のマンション
（駅徒歩３分、機械式だが全戸駐車場付き、７３㎡３LDKファミリータイプ、南向き、12階建て最上階など）
という条件でも３５００マンでオツリが１００マン以上返ってきました。
今ではまったく考えられない価格、もちろん今はこんな価格では買えません。
しかし、物価は高い、買い物は思った以上に不便（大型総合店がない）、
管理費・駐車場代も高いなど、かなりのマイナス面があります。
結果、周辺で仕事ができるなら、春日部あたりは十分住みやすい街ではないかと思いますね。

そうですね、春日部は悪い街ではないと思います。
渋谷方面も乗り換えなしで行けますし。

でも都内から距離の割りに時間かかりますね。
仕事で時々東武線は使いますが、確かにとても遅いです。JRとは比べ物にならないですね。

241さんはそのことが言いたかったのでは？

東武伊勢崎線沿線の埼玉県部分は、
地価や物価は安いが、地盤が良くないところが多い。

昔、日本住宅公団（現在のＵＲ）武里団地で
鋼管杭が繋ぎ目で折れて鉄筋５階建の建物が傾いちゃった事件もありました。

春日部ってさ、愛車のフェラーリーで通ったことあるよ。
確か国道１６号の果てのド田舎だろ。

俺は東京赤坂生まれ（赤坂第一小学校卒）、いまは港区高輪住まいの"勝ち組"。
そんな俺様に言わせると、春日部も島根も大した違いないって感じだな。
正直な感想言ってごめんな、まあ気にせんでくれ。

歴史ある街・松江の住民が怒るよ、文化の無い北関東と比べるなって。

中古販売の営業の方が言ってましたが、中古売却で強いのは
方角と駅距離と間取りって言ってました

中古マンション購入を検討してますが、将来は実家に帰るため売却しやすい条件のモノを物色してます。その中で駅から徒歩3分でよさそうな物件があったのですが、ネックになりそうなのは１３階建ての１階と言う事と、東向きと言う点です。１階と言ってもバルコニーが一般道路に面しているわけではなく、マンションの敷地内なので個人的にはそれほど気にならなかったのですが、一般的に１階と言う事や東向きという事だけで候補から跳ねられやすいのでは？と気になってます。同じような条件で売却された方の経験を教えて頂けませんでしょうか。その他の条件は６６平米の３ＬＤＫで周りの環境も悪くないと思います。よろしくお願いします。

ご実家に帰られるのであれば賃貸生活を続けていかれたほうが得策だと思います。

２４９です。２５０さんがおっしゃる通り、わざわざマンションを購入した方がいいのかも悩んでますが、子どもが出来た事で今の賃貸マンションでは手狭になってきたので、３ＬＤＫのマンションを探してたら家賃がかなり高いので（兵庫県西宮ですが、今の２ＤＫ７．４万から約４万／月ほどＵＰ）、そらなら購入してみてもいいかと思ってます。かなり悩んでますが・・・。

余計はお世話かもしれませんが、

マンションの広告によく載っている月々たったの○○万円という広告は
もっとも負担が少ない低利率の金利を使って算出されています。
長期固定で算出すると支払い額はがらっと変ってしまうので要注意です。

また、マンションの購入諸経費、月々の管理費・修繕積立費、毎年春に
必要となる税金などの費用など他にかかる費用はたくさんあります。
そこら辺は計算済みですか？

金利はこの１０月から上がるであろう高めの金利で金融公庫の金額シミュレーションを使って長期計算してます。もちろん諸経費や管理費も計算済みですが、それを入れても賃貸は３ＬＤＫ以上となると急に賃料がＵＰしてしまうので・・・。

私も　関西在住（出身は東京）で　同じような理由で購入しようかと検討していましたが
関西だと　人に貸すにしても　よい利率では貸せないということに気づき　やはり賃貸で行こうかと思ってます。

253さんは　お子様もいて66平米というのは　ちょっと手狭な物件なのでは？ということが気にかかりました。
差し支えなければ
・物件価格　管理費　築年数
・その物件を借りるとしたらいくら位の賃料か？
・何年くらい住む予定なのか？（その時の売却予定価格は？）
を　書いてみたらどうでしょうか？
1階や東向きというのは　明らかにデメリットと思います（関西の方が　南向き信仰は強いらしいです）が　それを考慮しても　購入して安ければ買っても良いのではないでしょうか？
ちなみに　賃貸だと　諸設備（給湯器とか）が壊れると大家さん負担ですが　そういったものも自費負担になります。

もし私だったらですが　現在の7.4万+4万　＝　11.4万　の家賃くらいの物件として
2000万くらいなら　検討しても良いかなあと思います。（あくまで　検討）

66平米では売却しにくいと思います。
東向きで1階ということより、広さが問題でしょう。
最低でも75平米くらいは必要でしょう。

どうでもいいけど66㎡だと3DKなんじゃないの？

ＬＤ10畳＋６＋５＋５くらいの３ＬＤＫならこのクラスだね。
いくらでもあるよ、このくらいの物件は。
ま、ここは脳内妄想激しい人も多いから、
そんな狭いの眼中にないとか言うのもいるだろうけど。
むしろ賃貸しやすいのはこのクラスかさらに下の物件かな。
売るとなると少々苦労するかなというのは私も同感。

でも　249さんは　将来売却予定なのでは？
それに賃貸でも1階は貸しにくいと思う。西ノ宮は利回りよくないし。

>>257
それって収納とかほとんどなくて、キッチンもシステムキッチンではない間取り？
物理上不可能なような…

＞収納とかほとんどなくて

うち　同じ平米数で　2LDKです（LDと言っても　11畳）
66平米だと　いいとこ　3DKでは？

>>260
ちなみにどんな間取りですか？

うちは72㎡で1LDKです

LDという表記の　ダイニングキッチンが11畳
6条の和室が隣についてる
寝室は細長い８畳
実質　3DKとか　1LDKみたいなもんです。
田の字なので廊下がめちゃ長とかそういう訳じゃないです。
収納はまあ多めかな。

２４９です。みなさんにご相談した翌日にパソコンがフリーズ！返信して頂いてたのに書き込みできずにすみませんでした。。。ちなみに考えていた物件はやめる事にしました。やっぱり６６平米という事から洋室の２部屋がかなり中途半端で使い勝手が悪いと判断した事と、収納が少なかったこと。それとお風呂の設備が少し古めかしく数年後そのままでは売りづらいかなぁという点でした。中古を買う立場になったときにはやっぱり６０平米台では少し買いづらいか・・と実感した次第です。ありがとうございました！

249さん　見送られたんですね。正解だと思います。
私も　阪神間で探してるんですが　やっぱり　このへんは買うより借りておく方がお得ですよ。
（永住するなら別ですが）

皆さん売るの苦労されてますね。私も今度新しいマンション買うことにしました。そこで今のマンションを売るか貸すか迷っています。古くて売れないだろう（買い叩かれるだろう）からです。
でも皆さんは売りなんですよね。地方都市で電車はJRと私鉄１つです。築１６年７０ｍ２弱，南向きの最上階（１０階）東角部屋に住んでます。駐車場は１台確保４千円です。つくりはちゃちな感じですが，開けた眺望で，バス停眼の前（２０分毎）繁華街までバス１０分，駅までバス１７分でバスの便はいいんですが，オートロックでもないし売れるか心配です。ちかく外装大規模修繕するので，１００万ほどでリフォームして売るなら１０００万，貸すなら月１０万（全部込み）でと思うのですが，甘いでしょうか？今のマンションのローンは終わっており，売り（貸し）急がなくていいのが救いですが，でも空き家だと月２万ほど管理費等で損していきます。困りました。どう思われますか？
売りか貸しか？

地方なので　駅に近くないのは仕方ないとして　学校などの環境はどうでしょうか？
月10万円だとすると　地方では高くて地元の人はあまり借りないのではないでしょうか？
やはり　転勤族相手になると思うのですが、いかがでしょう？
そうなると　オートロックがないのはちょっと痛い気がします。

管理費等を除いて年間100万ほどの収入（税金は除く）
10年で1000万円（賃貸でも多少リフォーム必要として）です。
10年以上　月10万円で貸せる（空きなしとして）と思うなら貸しておいた方がトクです。
利回りは結構いいですよね。10年後（築26年）の予想価格はいくらでしょうか？

私だったら　将来　家族が使用する予定がないのなら　売ってしまうかなあ。
1000万は　別で運用したほうが楽そうだし。

リフォームで一千万は掛からないと思うけど・・・。
うちは築８年の物件を１３万で貸すのにかかったのは２０万でした。
ボイラーやガス等のトラブルが無ければあとは殆ど掛からないと管理会社は言っていたけど。

ありがとうございます。１）1000万で売れたらそれを運用か，ローン額減らすのに使う。２）月１０万で貸せ空きないなら，家賃から必要経費（管理費，固定資産税，減価償却，修繕費（修繕６０万くらいまでならいいようです））引いたものに所得税課税（年１００万くらいのもうけなら１０％ただし１９年から５％と，県と市の住民税が５％だそうで，空きないならいいのかもしれませんね。

>リフォームで一千万は掛からないと思うけど・・・。

リフォームは　100万の予定なのでは？

＞空きない

ってなんですか？

空き（期間が）ない，借り主がすぐみつかり空き屋状態の月があまりないの意味です。
言葉たらずですいません。売買価格，賃貸価格予想は同じマンションの最近の実績で大丈夫と思いますが１０年２０年後までその賃貸価格ではいけないと思うし，，。１０００万で売れて新マンションローン（２０年）の減額に使った場合と，減額せず２０年で２回１００万リフォーム，２年空き家状態でもOKとして試算したところ，支払い総額はほぼ同じ，賃貸なら旧マンション所有残るとなりますが，古くなって月１０万では借りてもらえないと厳しいです。
素人なので１０００万で売れた元手で株や投資信託をやるつもりはありません。

個人的には
株や投資信託の方が　不動産よりは流動性も高いしリスクは低いと思う。
ので　リスクとるのが嫌いなら　やはり　1000万で売却して国債でも買っておくのがいいのではないでしょうか？

>>222
＞国債でも買っておくのがいいのではないでしょうか？
個人向けはともかく、確定利付の債権購入は、このような低金利時代はタブーだろうが。

２７３投稿の訂正
×　債権
○　債券

>>269
＞所得税課税（年１００万くらいのもうけなら１０％
＞ただし１９年から５％と，県と市の住民税が５％だそうで
他に所得が無い人はそうでしょうが、あなたは現在無職・無収入ですか？
そうでないなら、所得に上乗せでの課税ですよ。
ローン終っちゃっているから、金融費用無し。

>>272
２７３投稿は２７２宛です。
国債に限りませんが、利率が確定している債券や定期預金などの金融商品は、金利が上昇すると価値が下がります。
特に債券では、市場での売買価格が購入時より下がることになります。
市場価格が額面より下がっているのを俗にアンダーパーと言います。

275さん、ありがとうございます。やっぱり素人の私は損するのか、、、。
８５０万給与所得です。素人なので必要経費引いた家賃収入を正確にだせないのですが、
それを上乗せした所得に２０％から３０％かかってきますか。
http://www.taxanser.nta.go.jp/2260.htm
売却して
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
受けるほうがいいのですかね。
もうまったくわかりません。

269さん　850万円は収入（額面）ですよね？
源泉徴収を見てもらえれば　所得が書かれてると思います。
詳しいことは　ネットではなんともいえないので
税理士さんなどに見てもらったほうが正確だと思いますよ。

278さん，ありがとうございました。間違うとこでした。素人はいけませんね。
以下URLで勉強しました。でも怖いので税務署にでも相談にいってみます。
試算では２０年後では１０００万で売却と月１０万で貸すのとで新マンションの支払いとあわせて考えると同じくらいでした。賃貸ずっと入ってもらえたら２０年後からは権利ものこり，収入になるけど，お荷物にもなるような，，。子供にあげてすまわせるならいいですけど。
すぱっと売った方がいいですかね。


所得税
http://www.taxanser.nta.go.jp/shotoku.htm
http://www.taxanser.nta.go.jp/2105.htm
http://allabout.co.jp/finance/realestateinvest/closeup/CU20040210/

http://allabout.co.jp/career/clerk/closeup/CU20011225A/
http://www.taxanser.nta.go.jp/2260.htm

住民税
http://www.pref.hokkaido.jp/soumu/sm-zeimu/tax_sim/sim_001.html

>すぱっと売った方がいいですかね。

このへんは　本人の判断次第なので　ご自分で決めるしかないと思います。
中古で売って1000万の価値のものは　やはり1000万の価値しかないので
貸しても売っても　めちゃめちゃ変る分けじゃないと思いますよ。
ただ　10年20年後の価値は誰にも分からないです。

あくまで　私だったら、ですが　売ってしまうと思います。
貸してが方がプラスになる可能性もあるけど　20年間　色々思い悩むことも増えそうだし。
どうしても　不動産が欲しくなったら　その1000万で別の物件を買っても良いし（手数料はマイナスですが）

>>279
物件を購入した時より安く売却しても、
建物は減価償却していますから、譲渡所得が発生することもありますよ。

建物の減価償却は、賃貸も考えているわけですから、当然把握されていますよね。
物件を売却する時には、その時点での残存価格と土地価格の合計が買入れ原価になります。
いかがでしょうか？

281さんありがとうございます。
税務署にお電話したら，無料で相談にのってくれるそうで，今度いってみます。
売却の際の「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は今年１８年１２月までに売った場合適用の時限立法で，来年はどうなるかはまだ未定だそうです。

原価償却は難しくよくわかりません。購入時の価格の，土地分除いた建物分だけの金額に
x0.9x0.022したものだそうで，詳しくは税務署で教えてくれるそうです。

購入時の建物分９００万として試算したところ
２０年ほどではあまりかわらず，
それ以後（退職後）賃貸収入があれば儲かる試算になりましたが
間違ってるかもしれません。

>>282
何？減価償却もわからんの？
新築物件の場合と中古物件の場合で耐用年数の計算方法が異なりますが、
原則は次の通りです。
建物と土地を分離することは、ご理解されているようですが、そこも念のため。

総額ベースで建物と土地を購入した場合は、
消費税率等の税率が５％なら、
全体にかかる消費税等額の２１倍が建物価格です。
残りの金額が土地価格です。

これは取得時の価格。
土地は減価償却しませんから、そのままの価格が取得価格です。

建物の方は減価償却で毎年価格が減っていきます。
毎年の減価償却していく金額ですが、まず最初の取得価格の９０％を耐用年数で毎年定額減らす計算をします。
鉄筋コンクリート造だと４７年、重量鉄骨造だと３４年、などそれぞれ建物構造に応じた耐用年数がありますので、所得税法上の小数点第三位までの決められた値で毎年の定額償却金額を算出します。
最初の年は月単位で按分し、例えば５月から使用開始なら４月までを控除した８／１２を乗じて一年分の金額を算出します。

中古の建物取得では、耐用年数を２割増しして、同じように計算します。

これらは基礎知識として憶えておくと、税務署に行って話しを聞く時に役にたつはずです。

不動産の売却や賃貸に出す時は、必須の知識ですので、お勉強しておいて損はありません。

>>282
最終的には建物を取得した価格の５％まで減価償却出来ます。

なお、平成１０年より前に取得した建物ですと、耐用年数が平成１０年から変更になっています。
平成９年まではそれ以前の耐用年数で減価償却し、平成１０年以降は現在の耐用年数で計算してください。（構造により異なりますが、約１割短くなる改正が行われています。）

減価償却を計算する場合は、残存金額を１０％として計算するのに、
償却限度額は５％なのは奇妙に思うかもしれません。
しかしこれは約束事なのでしょうがないんです。
また小数点第３位までの決められた値も、約束事です。
３０年だと０．０３４、２７年だと０．０３７など決められた値なのです。

>>282
＞購入時の価格の，土地分除いた建物分だけの金額に
＞x0.9x0.022したものだそうで
新築で取得した場合の計算式です。
建物価格の残存価格１０％を控除した９０％を基にして、
０．０２２を乗じています。
この０．０２２は耐用年数４７年定額法の場合の値です。
これが平成１０年以降に取得した場合の、
鉄筋コンクリート造または鉄筋鉄骨コンクリート造の耐用年数です。
平成９年以前の取得の場合は、
平成９年までは耐用年数が６０年ですから
０．０２２ではなく０．０１７で計算します。

中古で取得した場合は、
新築から中古取得までの年数を、耐用年数から引いて、
その年数を２割増します。
ただし算出した年数が最初の耐用年数を超えてしまう場合は、
最初の耐用年数を採用して計算します。
鉄筋コンクリート造の建物を築１５年で取得した場合は、
４７−１５＝３２
３２×１．２＝３８．４
１年未満は切り捨てして３８年となります。

最初の建物取得価格の９０％で毎年の減価償却額を決めるのは
耐用年数経つと取得価格の１０％になるという意味です。
しかし、最終的には１０％を超えて５％になるまで、減価償却が出来るんです。

マンションの場合だと、あまり行われませんが、
アパートなどでは、外構や給配水管などを資産分離して、
減価償却を行うのが通常です。
耐用年数が１５年なのと、定率法での償却が可能だからです。

また水道メーターの負担金やローン保証料などは
繰延資産としての減価償却が可能です。
通常のものとの違いは、
年度単位（月割は不要）で計算出来ることと
残存価格は０％で良いという点です。

現在、税制の見直しが検討されていて、
繰延資産以外は残存価格５％までしか減価償却出来ないのを
全額償却出来る方向で検討されています。

273さん，ありがとうございます。ただ

総額ベースで建物と土地を購入した場合は、
消費税率等の税率が５％なら、
全体にかかる消費税等額の２１倍が建物価格です。
残りの金額が土地価格です。

というのがわからないのと，地方の税務署に電話で聞いたのと少し違います。
私の場合，平成２年新築マンションを平成８年に中古で190万で買い，現在まで住んでいるので，
平成８年時点での耐久年数は６０−６年ｘ０．８＝５５年。
中古で買ってから現在までの原価償却は居住してたので５５年耐久年数を５割り増しで考えて
５５ｘ１．５＝８２年（償却率1／８２＝０．０１３）で計算せよとのことで，
建物分が正確にわかりませんが中古購入時で建物分９００万とすると
今後の賃貸での原価償却は７７０万ほどｘ０．９ｘ（１／５５すなわち０．０１９）で
中古購入の平成８年から５５年目までにあたる年まで原価償却とのことでした。
電話なので税務署さんの対応に間違いがあるかもしれませんが，，，。
２７３さんのお書きの内容とすこし計算が違うようですが，平成１０年以前の築，中古購入だからでしょうか？

すいません１９０万で買いでなく，１９００万で買いです。

>>286
＞全体にかかる消費税等額の２１倍が建物価格です。
建物にしか消費税と地方消費税はかかりません。
その割合が５％です。
税金が建物価格の５％ですから全体の価格はその２０倍です。
それに税金を足すから建物取得費は税金の２１倍になります。

平成１０年から耐用年数が変わったことを投稿で説明していますよね。
６０年で計算するのは平成９年まで。

取得が平成８年ですから６年築で、
６０−６＝５４
５４×１．２＝６４．８＞６０
最初の２年は６０年で計算。
但し、平成８年は月按分での計算です。

耐用年数が不明な場合は、取得までの期間を２割増しで計算するよう通達されています。
５割増しで計算するようにはなっていません。
最悪でも新築の耐用年数です。
５割増しになる根拠はどういうものですか？

平成１０年からは最長でも４７年で計算するんですよ。

言葉ですが「原価償却」じゃなくて「減価償却」です。

２８８投稿の訂正

平成２年築のマンションを平成８年に取得で
本来の耐用年数６０年
６年経過しているので、本来なら５４年。
経過した６年の２割である１．２年をこれに加算して５５．２年。
端数切捨てで５５年でした。
これは平成８年の取得月から平成９年末まで、
２年間だけの減価償却費です。

平成１０年からは耐用年数４７年になっていますから、
４７年で毎年の減価償却費を計算します。

273さん，本当にありがとうございます。
建物分価格ですが，中古売買が個人間で不動産会社が仲介のみでしたので消費税はつかず，消費税ｘ２１での計算は私の場合は無理のようです。税務署には固定資産税の評価額とやらを市役所に聞くか，売買契約書付随の登記簿に土地の評価額,建物の評価額が書いてあるはずなのでそれで按分とのことでした。

273さんのお話しを税務署の電話相談にぶつけましたところ，以下の回答でした。
一部前回の税務署の回答間違っていて，電話相談はあやういと思いました。
事業用でなく，貸しにだしてるのでなく，居住している期間の減価償却は５割り増しでまちがいないそうです（なんども確認しました）。
（これは減価償却の未償却残額が５％になるかどうか出すときに使うそうです）
平成８年中古購入の建物価格分が１０００万なら，（以後月割り計算は省略）
平成８，９年は（６０−６ｘ０．８）ｘ１．５＝５５ｘ１．５＝８２年計算
１０００万ｘ０．９ｘ（１／８２すなわち0.013)=１１．７万を２年
平成１０〜１８年は（４７−６ｘ０．８）ｘ１．５＝４２ｘ１．５＝６３年で計算
1000万ｘ０．９ｘ（１／６３すなわち０．０１６）＝１４．４万を９年
計１５３万を１８年末までに償却済み。

平１９年から賃貸にだせば，減価償却は毎年
1000万ｘ０．９ｘ（１／（４７−５）すなわち０．０２４）＝２１．６万
で先の１５３万と会あわせて，１０００万の５％（５０万）になるまで償却できるそうです。
電話なので怖いので，窓口で一筆書いてもらえればいいんですけど。

>>290
居住用は５割増し。
つまり、１年の１／３を修繕積立などで補修して寿命を延ばしていると考える訳ですね。
平成１０年以降も短縮された耐用年数に、
取得までの６年の２割増しを引き継いで計算する訳ですね。
理解しました。

元の取得費の５％までは当然減価償却出来ます。
また取得費の９割（残存価格を１０％と仮に考える）を基準に計算するのも当然です。
これは賃貸であろうと居住用であろうと共通です。

だいだいの感じがつかめたと思ったら、なんと１０年前に買ったときの領収書がいくら探しても
ありません。売買契約書には別紙領収書の通りと書かれていました、、、。とほほ。
住宅金融公庫から１５００万借りた賃貸借、、、契約書とかいうのはありますが、
８割しか住公は貸から売買価格はｘ１０／８だと税務署納得してくれるかいな、、、。
個人から買ったので、相手の売却時の確定申告でわかるかもしれませんが、１０年前だし、、。
中古の処理は大変ですね。

>>292
一生懸命に頑張られていらっしゃるのはご立派です。

「領収書が無い」印紙税を節約した報いではないですか？
不動産の売買契約書やその領収書は、自分は貸金庫にしまいこんでいますよ。

領収書が無いことと公庫の借入れに関して、税務署に聞いてみたんですか？
大事な事ですよね。

273さんいつもありがとうございます。
まさか，売ったり，貸したりするとは思ってなかったので，全く覚えてないんです，，。
現在売り主側の不動産会社（うちの方の仲介業者は潰れました，，，），売り渡し証書作製の司法書士事務所，住宅ローン借りた銀行にお願いして探してもらっているところです。

税務署電話相談によれば，
まず，個人情報保護法ができたので，相手の売り主（個人）の売却時の確定申告で調べることはできないこと，私の場合は１０年前なので税務署に書類はないこと，といわれました。
住宅金融公庫貸し出し１５００万ｘ１０／８（住公は物件価格の８割しか貸してくれないですよね
ちがったかな？）については正式な返答はもらえませんでした。
中古取得価格が不明の場合は，新築その当時の鉄筋コンクリート
住宅のｍ２あたりの単価表が税務署にありそれで減価償却の参考価格にするそうです。
どちらでも有利な方を用いてよいそうです。

この相談のなかでびっくりしたのは，賃貸貸しのまだない物件の壁紙，じゅうたんの張替え
は，前の相談では必要経費の単年の一括修繕費といわれたのですが，今回はまだ貸してないので
減価償却（１０年）の方になるそうです。ですので
リフォーム費用ｘ０．９ｘ１／１０＝リフォーム１００万なら毎年９万を１０年だそうです。
貸してる物件の途中での修繕は修繕費だそうです。どちらにせ不動産所得から差し引く
ことはできるのですが，びっくりしました
税務署の電話相談はほんとうに危ういですね。前とまた言ってることが違いました。

>>294
リフォーム費用の扱いですが、
対象となる資産の内容と比較して、
資産化（減価償却）するのか、一括計上（修繕費）かは
次のように判断します。

対象となる資産の主要な物品の取替や追加は、資産化。
残存価格の１割超なら、資産化。
６０万円超なら、資産化。

上から順に判断して、一つでも条件に該当したら資産化する必要があります。
１年目だけは、別計上して計算し、
翌年から同一項目の減価償却資産と合算します。

>>294
単価表を使うのが無難な方法です。

中古物件取得の場合の耐用年数の端数処理方法ですが、

新築から取得までの期間の半端な月数は、
それぞれの年月日を何年何月かで把握し、（日は無視）
６ヵ月以上は１年に繰上げ、５ヵ月以下は切り捨てします。

算出結果（０．２倍して伸びる分）の年未満は切り捨てします。

居住用の５割増の年未満の端数は、切り捨てします。

２９５投稿の資産化判断で一部誤りがありました。

＞残存価格の１割超なら、資産化。
＞６０万円超なら、資産化。
＞上から順に判断して、
＞一つでも条件に該当したら
＞資産化する必要があります。

は、

＞残存価格の１割超なら、資産化。
＞６０万円以下なら、一括計上。
＞いずれにも該当しなければ、資産化。

＞上から順に判断して、
＞一つでも条件に該当したら、それで決定です。

以上のように訂正します。

６０万円超でも、残存価格の１割以下なら
修繕費一括計上が可能です。

＞対象となる資産の主要な物品の取替や追加は、資産化。
この部分はそのまま条件の先頭に残ります。
資産化が明らかな場合だからです。

２９７投稿は取り消しします。

２９５投稿の訂正、
正しくは

２９５投稿の資産化判断で一部誤りがありました。

＞残存価格の１割超なら、資産化。
＞６０万円超なら、資産化。
＞上から順に判断して、
＞一つでも条件に該当したら
＞資産化する必要があります。

は、

＞６０万円以下なら、一括計上。
＞残存価格の１割超なら、資産化。
＞いずれにも該当しなければ、一括計上。
＞上から順に判断して、
＞一つでも条件に該当したら
＞それで決定です。

以上のように訂正します。

６０万円超でも、残存価格の１割以下なら
修繕費一括計上が可能です。

＞対象となる資産の主要な物品の取替や追加は、資産化。
この部分はそのまま条件の先頭に残ります。
資産化が明らかな場合だからです。

賃貸人初心者。確定申告初回です。
＞298
＞６０万円以下なら、一括計上。
リフォームは、全体ではなく、一箇所、例えばフローリングの張替え一部屋分６０万円以下と考えてよいのでしょうか。

>>299
１つの修繕工事で６０万円以下です。
これは国税庁のホームページでも明確に書かれています。

１戸の中で２部屋を一括で修繕するケースでは、
各部屋毎ではなく合計で６０万円以下です。

同じ１戸で、１年のうちに複数の障害事象が別々に発生し、
個別に対処した場合は、
それぞれ別々の修繕工事と判断されますが、
同時施工すると１つの工事と見做される場合があります。

年を跨いで行う短期間で一連の工事は、１つの工事です。

皆さんどうもありがとうございます。
つくづく中古マンションの売却，賃貸は大変だと痛感しました。
特に平成１０年に鉄筋コンクリート住宅の耐用年数が６０から４７年にかわったこともあり複雑です。

さて不動産屋さん，司法書士さんが売買契約書のコピーをお持ちでした。
が，あまり必要なかったようです。
税務署さん，また電話相談で先の人ということが異なりました。ほんと電話相談はあやうい。
他の方の参考になればと思い以下再度まとめます。簡単な計算にし，月計算は省略。

平成２年新築鉄筋コンクリートマンション。前の持ち主（個人）が住んでいた。
これを平成８年（６年落ち），中古で２０００万で取得。私（個人）が住んでいた。
平成１９年末に新築マンションに移り，平成２０年に賃貸予定。

税務署にある平成２年（新築当時）の単価表では鉄筋コンクリートの建物は
ｍ２あたり２８６７００円。私の物件７０ｍ２なので建物分は新築時約２０００万となる。

前の持ち主時代の建物の減価償却は
２０００万ｘ０．９ｘ１／（６０年ｘ１．５増し）＝２０万を６年で１８０万

私が取得した平成８年で建物の未償却分は１８２０万となる。

平成８，９年の償却は
１８２０万ｘ０．９ｘ１／（（６０年ー６年落ちｘ０．８）ｘ１．５増し）＝
約２０万を２年で４０万
平成１０−１９までの償却は
１８２０万ｘ０．９ｘ１／（（４７年ー６年落ちｘ０．８）ｘ１．５増し）＝
約２６万を１０年で２６０万

平成２０年に賃貸にする前の未償却分は１５２０万
以後減価償却は各年
１８２０万ｘ０．９ｘ１／（４７年ー６年落ちｘ０．８）＝
約３９万
約３８−３９年かけて０％になるまで減価償却（鉄筋コンクリートの場合は
特例で０％まで償却できるそうです）
これと管理費（例えば年２０万），固定資産税（例えば年１０万）あわせて
年間約７０万の家賃収入までは所得税の対象とならない。修繕費（およびそれ以上のリフォーム代は資産化で減価償却）があればさらに必要経費とできる。
月６万家賃でとんとん。儲け分は以下の税金を考える。
給与所得がある場合は源泉徴収表を参考に所得税の対象となる収入と合算する。

所得税
http://www.taxanser.nta.go.jp/2260.htm
住民税
http://www.pref.hokkaido.jp/soumu/sm-zeimu/tax_sim/sim_001.html
がかかってきます。