中古で売れなくて困ってる方いらっしゃいますか？

このスレ、興味あってずっと見てたんですけど
全然レスつかないですねー。
ここの人たちはみんな苦労しないで売れちゃってるってことなのかしら？
私もお話待ってますー。

皆さんそこをなんとか教えてください。
何故かといいますと我が家は中古で売り出して早1ヶ月今だ売れずに
値下げするか迷っているからです
宜しくお願いします！

１ケ月たつと、物件の新鮮味も薄れて、内覧数も減ってくるころ
ですかね。もし潜在需要があればそういう人のウォッチリストに
は入ってますから値引きごろですかね。ただ個人的には100万程度
の値引きはインパクトが薄いと思います。250万くらいだとおっ？
って思うかな。もちろん売主さんの事情によりますが。

どうしても売れなかったら、もし継続して住んでいられるなら
一時的に売りをストップしてみるのも手ですね。で、２月〜
３月上旬あたりのもっとも需要が多いときに再開すると、サク
ッと売れてしまうなんてこともあります。

1ヶ月売れなかったらそのままずるずると売れ残って、
涙を呑んで最終的に相当の値引きで売ることになる方が多いので、
経験上、売り出し２週間以内の最も高い買手側の指値で売るのが良いと思いますね。
ただ、アドバイスしても「もっと高く売れるはずだ」と強気の姿勢を崩さずに
売れ残るケースが圧倒的に多いのも事実ですが。
私見ですが、１ヶ月経過してそのままの値段で放置しても、
ほぼ売れることはないので
（買い手も物件登録からの期間が長い物件は割高か問題アリと勘ぐるから）、
05の方がおっしゃる様に10％くらい思い切って下げて、
すぐ来る内見者に売ってしまう方が、精神衛生上も良いと思います。

中古の売却は最初の3ヶ月が勝負と聞いたことがあるけど、
3ヶ月は待ちすぎ？

１ヶ月何の反応もなかったのでしょうか？
ウチはほぼ毎土日に内覧希望者がありました。
（と、言うかデベが頑張って連れてきてくれました）
結局、１ヵ月後に２８０万引きで欲しいと指値があった方に
売りました。やはり焦り始めていたので。
もし、内覧者がすくないのであればデベの営業努力不足？
内覧者があっても反応が・・・なら、価格が高いのかもしれません。
断った理由とかデベから聞けば感触はつかめるかも。
ウチは最初の内覧者の断り文句が予算不足。。。だったので
もし、交渉してくればある程度考えるつもりでした。
ウチは幸い売れましたが、もう少しで値下げタイミングでしたので・・・
レスさせていただきました。

よろしければスレ主さんの売り物件の条件を教えてください。
築年数、平米数、駅徒歩何分など…

ヤフーとかの中古不動産情報じーと見てたら半年１年売りに出したままの
物件多いですが結局どうなっていくのでしょうか？

>>10
売却出来ても、そのまま残してあるんでは？

>>11
うそー。正式な売買契約に至らなくても、
購入側が購入申込みみたいなのを書いた時点で、
ヤフーから削除したり、営業活動ストップしないといけないって
言ってたよー。

>09さん
レス遅くなってすいません
駅徒歩６分　急行の止まる駅で　築５年　７５㎡です
条件は悪くないと思います。
どうでしょうか？

スレ主さんのところには、内覧のお客さんは来てるのかな？
なんで売りに出してるの？
自分でそのマンションの短所はどこだと思う？

条件は悪くないと思うので、純粋に値段が高いのでは？

＞14さん
内見は２件来ました。今保留になってます。
短所は駅から家まで坂なんですよね。それが問題でしょうか？
価格は購入額の１割引きで売り出してます。
なんででしょうか？涙

私なら、家まで坂でも徒歩6分なら気にしません。
それより価格が気になるかなぁ。
築5年だったらもっと引いてほしいかも。
もちろん地域にもよりますが。
業者さんに内覧のお客さんが保留している理由を聞いてみたら？

ウチも当初１割引ほどで出しました。
ちなみに築６年、地下鉄乗り入れしている私鉄の最寄り駅から３分
（山手線２駅からも徒歩可）です。
結果は、１割５分引きでした。
保留理由が予算なら値下げ打診してみるとか。
でも、気に入って下さった方ってすぐに反応がありました。
何と、当日に申込み書がきました。
他に競合物件とかありませんか？
ウチは近所にほぼ同じ広さで築浅かつ安い！物件がありました。
チェックしていましたが、ほぼ同時期に売れたようでした。

＞18さん売れてよかったですね〜
多分金額的に同じくらいの競合物件があるからかもしれません。
けっこう同じ時期にマンションが建ったのでそのせいでしょうか？

急行駅徒歩６分築５年なのに、１ケ月で内覧２件だけとはちょっ
と信じがたいですね。よほど営業がやる気なしなのか.....

基本的にはまだデフレ基調なので、築５年で１割引きは高いです。
マンションの場合、１日でも住めば実需価格が１割以上下がるの
は必然です。１割＝デベの営業経費など。個人的には５年なら２
割引で売れればめっけもんという感触があります。１割引きなら
中古ではなく、新築の売れ残り住戸が値引き込みが買えてしまう
可能性もありますから。

＞06さん
やはり営業に問題多少あるんでしょうか？
確かにやる気は見えませんが・・

1割引では高いのですね。でも最高でも1.5割まででは売りたいのですが
ちなみ1割引で坪単価が相場より安くなる場所です。

ちゃんとチラシは作ってくれましたか？
Yahooなどに物件情報は出ましたか？（これは必須じゃないけど）

良からぬ仲介業者だと、REINSに公開せず、未公開のままに
している（いわゆる両手狙い）可能性もありますので確認を。
１ケ月に２件というのはあまりにも少なすぎです。
通常、駅近なら、情報を流した週末にはすぐに数件の内見申
し込みがあってもおかしくありません。

＞06さん
チラシは作ってくれましたが、yahooはまだ出さなくても大丈夫ですと言われたので
鵜呑みにしてました。
ちょっと不安になってきたので明日業者に確認してみます。ありがとうございます。
ちなみに私も駅徒歩6分なら駅近と言って良いと思ってたのですが
その営業マンは6分も10分もかわりませんね。と言ってました。
仲介業者変えた方が良いですかね？

買う側としては仲介手数料などの出費も考えますから、１割引きでは買いませんね、それなら新築を値引き交渉して買います。
築５年なら２割＋仲介手数料引きなら考えます。
将来にわたり眺望が良かったり、建物自体のグレードが高い、修繕積立一時金がたんまり積んである場合は２割弱引きで考えます。
我が家はただ今築浅中古を検討中ですが、ネットの「駅別坪単価」の築１０年の物件の単価を目安に築浅５年以内を狙っています。

確かに最近はカンテイで調べれば新築時価格分かるからね。
１割引では相場でも買わないんじゃないかなあ。

あと、周りのマンションの供給度はけっこう大きいと思う。
うちで一時期探していた某市はマンションラッシュで売るのが大変みたい。

築浅の中古よりも売れ残りの新築の方がずーっと安かったりするし…。
3ヶ月前に10件ほど見学させてもらいましたが、その中で売れたのは1件だけみたいです。
（その1件だけYahooに載ってない）

最近はどこも供給過剰ぎみですよね。
何年か後に売るのはどれも大変じゃないんでしょうか？

う〜ん、私も中古を探していたけど、結局手数料とか考えたりするとね。
今は新築でもわりと安く出ることもあるし…って思うと
やっぱり2割はひいてくれないと買わないな。
だって新築を見るとやっぱりマンションの仕様って変わるのが早いよね。
5年ではもう一昔前の間取りと設備。

>28
そうそう手数料高いですよね！
あれさえなければけっこうお買い得かなとも思う物件あるんですけどね〜

されど欲しい中古は値引きなしが多い・・

>28
>5年ではもう一昔前の間取りと設備。

具体的に教えていただけませんか？

免震マンション
スケルトンインフィル
指紋・虹彩認証
オンライン防犯センサー
ダブルロック
キーレスエントリー
ハイサッシ
スライド式キャビネット
埋め込みエアコン
強制給排気レンジフード
（オートロック内での）新聞配達サービス
....

今年の春、築3年のマンションを買いかけました。
4,300万円が4,180万円と、あまり値引きされていない状態でしたが、気に入ったので値下げ交渉に入りました。
ところが、これ以上下げると抵当権抹消ができないとのことで、4,120万円にしか下がらず、＊＊らしくなってやめました。
結局、ちょっと狭いけど同じマンションの2,900万円になった部屋を購入。
一軒目について思ったのは、中古マンションは高いと売れない！ということと、そこの不動産屋がやる気なしに感じて、交渉する気が失せたので、不動産屋は選ばないと！ということです。
二件目の不動産屋はとてもいい人で、知らずのうちに契約していました。
ちなみに一軒目はまだ売れておらず、3,980万円に下げていて、いまだ居住中です・・・

>抵当権抹消
すいません　これはどういう時になるのでしょうか？

>>35
ローンの残債金額より、売値−諸経費＋手持ち資金が少ない状態だと、抵当権の抹消が出来ませんね。
解消するために新たなローンを売却不動産以外を担保にするかして起こさないとダメですね。

勉強になりました！貧乏人は売り逃げできないんですねえー

抵当権があるって言い訳して、売値を下げない売主が多いので気をつけるべし。
築８年経過して300万しか返済してないとかあり得ないだろ！とか多すぎ。

＞38
それは酷い！多いんですか？

>>38
ローンの仕組みが解っていない発言だね。
長期の元利均等で返済している場合は、出だしの方はなかなか元金が減らないんだよ。
３２年返済で８年経っても元本は３／４になる訳ではないのよ。
そうなるのは元金均等での返済。

> 34〜40の人達
いやー、すごく参考になります。
みんなギリギリローン組んでるようなので、築浅は
残債の制限で値引きできない⇒買い方希望価格まで寄れない⇒なかなか取引されない
となるのか。
どうりで築年数浅いのはどのチラシ見ても異常に高いわけだ。
となると、やっぱり買い方にとってのメインターゲットは、
売り方が繰り上げで結構ローン返してる１０年前後になるね。

築浅だと、なんで損切り覚悟でそんなに早く売るのか勘ぐる人も多いですね。
住んでみて初めてわかった難点（隣人問題、異臭、騒音、シックハウスなど）
があるのかなとか。たいていの売主さんは、急な転勤とかテキトーなシナリオ
を作りますが、一度は疑ってかかってもいいかも。

築１０年でも、地獄のステップ償還を使った人だと残債どっちゃり。

>償還を使った人
すいません、これはどういう意味でしょうか？

>>43
「償還を使った人」でなくて「地獄のステップ償還を使った人」の意味でしょう？
ローン返済開始から数年間は、元利均等返済の計算年数を本来の返済年数よりも長い期間の返済年数を使って返済額を求める償還方法です。
最初の返済額を通常の元利金等よりも少なくするわけ。
数年経ってから、残りの残債額に対して、残りの返済年数で返済額を再計算して、以後はその返済額での返済に変わる。

この返済方法を選べば、通常の元利均等返済より、当然に残債額が多くなる。
「地獄の」と言っている意味は、大抵の人が当初返済額が少ないので無理なローンを組む傾向があり、
返済額が増える時期になってローンが返済出来ない事象が多く発生したことをもじって言っているのです。
公庫融資の「ゆとり返済」等も、同様な事態になりました。

>40
言葉足らずなのは悪かったけどさ、元利均等の仕組みくらい分かってるよ。
売り出しから５念経って３００万しか減ってないってことは、そもそも頭金ゼロで買ってるってことだろ。
３０００万以下の物件ならまだしも、５０００万超の物件買う奴が頭金ゼロってことはありえないっつーことを
言いたかったわけだ。

>>42　44さん
ステップ償還・ゆとり返済についての記述が全て過去形になっているのは、
これらの返済方法が現在は禁止になっているからですか？
もし禁止になったのだとしたら、何年以降なくなったのか教えてください。
勉強不足ですみません。

>>46
人に頼らず自分で調べなさい。ネット検索でかなりの情報は調べられますよ。
住宅ローン以外で商売の世界では良く行われる運転資金や設備投資のローン貸出形態です。
これは住宅ローンよりももっと地獄の世界です。

＞＞４６
住宅金融公庫の融資の話でしょ。

5,6年前の4000万の新築と今の3000万の新築は、同じか今のほうが設備が良い。
だから、5,6年前の物件を売るには2000万以下にしないとまず無理です。
5,6年前または、それ以前に高額で買ったのが失敗でしたね。
今買おうとしている人がその失敗した額で買うのはナンセンス。
売れるわけがありません。

内覧のとき、部屋の中はキレイになってましたか？
私だったら、キレイに住んでいる人の後だったらいいけどねー
もともと人の住んだ後って嫌なもんですから。
モデルルームみたいに超オシャレにしてみたら騙されるかも？

今築14年の賃貸マンションのお風呂のカビと結露に悩まされているので、
ペアガラス、換気システム、風呂の暖房乾燥は必須と考えます。

新築より安く、そのへんの設備をリニューアルでき、
劣る部分のお金が手元に残るなら中古歓迎です。
5年だとペアガラスが微妙な時期ですか？