中古で売れなくて困ってる方いらっしゃいますか？

>>158
>最初にコンタクトする業者は多くしたほうがよいですよ

たしかにこの方法がベターですね。
うちは６社⇒３社（一般）⇒１社（専任）という流れでした。

埼玉県内、築１２年、駅３分、５５ｍ２、間取り２ＬＤＫ、ノンリフォームの物件。
大手不動産屋のチラシに踊らされて、専任契約し６ケ月間売り出しましたが、
買い手がつきません。
価格は当初から1300万台後半⇒1300万台前半⇒1200万台前半。
１００万程度かけてリフォームして、再度1300万で売り出したほうがよいでしょうか？
それとも、このままずるずると買い手が付くまで値下げをしていくべきでしか迷っています。
現況空きですが、賃貸する気はありません。

>>163
専有面積は登記簿面積上では５０平米以上か未満か？
それによって、かなり価値が異なってくるよ。

>>163
まず、その地域の相場を把握することからはじめたらどうでしょう。
ここでもいろいろ議論されていますが
複数の不動産会社にあたる、なんとかカンテイのデータベースを
閲覧する、などして、同じ条件のマンションの坪単価の
この数年の推移をチェックしてみることをお薦めします。
そのためにも162さんのいうように、
まず間口を広くできるだけ多くのところから情報収集してはいかが？

>>163
買う側の立場に立つと、
住宅資金促進税制の適用を受けられるかどうか？
１０００万円の住宅ローンをすると、
適用を受けられると１０年間で８０万円弱の税額控除が受けられます。

相続時清算課税制度が適用出来ると、
親からの贈与で当面は贈与税を支払わないで購入が出来ます。

この境になる広さが、専有部分の登記簿面積５０平方メートルです。

>141
>142
回答が遅れ、失礼しました。
>悪い間取りとは？
ここでは書ききれませんが、LDKが狭い、廊下が長い、建物がL字などです。
>値引き
480万円引きです。

建物がL字だとダメなのですか？団地型の単純なのがいいのですか？

>>169
Ｌ字型が一体成形だと、確かに地震には非常に弱い。

エキスパンションジョイントは、装置というような大掛かりのものではありません。
ツナギ目部分でフリーに動ける部分を設けてあるだけのものです。
（電車の車両間の渡り板みたいなものです。）
しかし地震には、
建物が２つの長方形で別々の動きが出来るので、
非常に強いのです。
ただし、ツナギ目部分は下に空間が出来ますから、
雨などがそこに入って、勾配がついていると、
低くなった部分から水がポタポタ落ちる
というようなことも起きます。

>>171
毎日、エキスパンションジョイントの所を歩いています。

エレベーターがＬ字型のうちの東西開口長方形の側にあり、
ジョイントで繋いだもう一方の南北開口長方形の所に自分の部屋があるんです。
共用廊下の接続部分がジョイントで、部屋から見える位置にあります。
一つ上の階のジョイントが下から見えて、
時々貯まった雨水が排水溢れ管から落ちてきます。

東西開口の棟の一番南側の部屋は、
南北開口棟の共用廊下からエキスパンショントで繋がり、
玄関がその部屋の南側になっています。
この部屋だと、部屋から出てエレベーターに行くまで、
２回ジョイント部を通ることになります。
そこの玄関近くのジョイント部で水がポタポタやっています。
（うちは共用廊下を挟んだ反対側になります。）
この部分の部屋が最後まで売れ残りましたが、
最初の引渡しから５ヵ月で完売しました。

現在　売りにだして2週間ほどです。　まだ一度もコンタクトないです。どきどきです。売れるのかなぁ。

三鷹駅南口で中古マンション売りに出してますが・・・内覧ありません。このレスで研究していきたいと思います。

うちは内覧は何度かあったのですが、２ヶ月売れなくて結局賃貸に切り替えました。
立地は便利も良く、大きな幹線道路から一本入った道なので、そこそこ静かで良いのですが、
狭い事と小規模な事がネックになっていたようです。
賃貸にしたら翌々日には借り手が付いて話がまとまりました。
本当は売ってしまえれば良かったのですが、いつまでも遊ばせておいても仕方がない
から、賃料が入るだけマシと思う事にしました。

中古で売れなくて困ってる方で、賃貸にしても良いなと思う方はいらっしゃらないのでしょうか？
みんな、絶対に賃貸にはしたくないのかなぁ？

>>174
駅の人気は高いから何か原因があると思うよ。
三鷹の駅近に多い借地権だとつらいね。

>>176
駅の南側は大半が三鷹市だから、あまり良くない場所が多いんだよ。
北側の武蔵野市は、人気物件が多いよ。

>177
武蔵野市は大人気。その分価格も高いね。杉並や世田谷よりも高い。
そこと比べるとどうしても見劣りしちゃうけど三鷹側でも住みたい人は多いと思うよ。
174は釣りか、築30年のボロマンションか、借地権でしょう。

郊外で中古売却は苦しい。山手線の内側なら高値で売れますよ。

郊外はほんと　むずかしいですねぇ。ちなみに賃貸は面倒もあるし、、、将来戻るつもりは少しもないことから　売ってしまいたいですね　やはり。

まぁ物件そのものも売れすじのものでないのでしょうけど　１ケ月たちましたが　内覧さえ一件もありません。そんな方他にもいますか？　今専売ですか　ここの過去を読んで勉強し、一般にしようかとも。
2週間に一度連絡するってことになってますが3週間前くらいに一度あったきり、もちろん業者のせいだけではないでしょうが、、、ちょっと考えちゃいます。

174です。
釣りではありません。本当にマンション売り出し中です。（涙
南口ですが、借地権ではありません。
でもあまり具体的に書くと、どのマンションの売主だか分かってしまうのでかけません。
相談したいのですが・・担当の営業の人に今ひとつ信頼感がもてません。
同じ営業所内で営業の方の担当を変えてもらう事ってどうなんですかね？
それより、お店を変えたほうがいいですか？

うちは3年前に築20年越えのマンションを売却しました。
残債があり、買い替えだったので、とにかく売えてくれって言う心境でした。

業者は何社か内覧に来ましたが、価格が低すぎて話になりませんでした。
専任の契約期間が切れるので、どうしようか迷いましたが、
もう一度、その業者に任せることにしました。
価格をこれ以上値下げはしませんと言うところまでぎりぎりに下げて
仕切りなおしました。
すぐに内覧の申し出があり、売却できました。

売れるまでは、毎日祈るような気持ちでした。
174さんも、1日も早く買い手がつくといいですね。

そう言う我が家、来年、またもう1度その思いをしなければならないのです。
それを考えると、今から気が重いです。

１７４，１８２です。
（しつこくてすみません）
今、住宅情報ナビ見ました。
我が家の物件は掲載されていませんでした。
１８４さんのいう条件の
「狭い、古い、西向き、借地権」の中なら「狭い」に該当かもしれません。
もう少し待ちます。
これから不動産が動かない時期と聞きました。
苦しいですが耐えます。
一週間が長いです。

まとまったお金がすぐに必要でなければ、
賃貸に出すという手もあると思いますよ。
頑張ってください。

174さん

築年数や広さに対して、価格は適正につけてますか?
三鷹は最近新築マンションの売り出しが多いので
結構厳しい状況だと思います。
アピールできるところを全面に出すようにすれば
内覧したいという人が必ず現れると思います。
買い主が現れるまで本当に疲れますが、何人も来てもらうより
買いたいと思う人が一人来てくれればいいのだから
落ち込まずに頑張ってくださいね。

今まで物件探しで、「居住中」のマンションを見てきましたが、
売主が、案内した営業マンよりも熱心に説明してくれた理由が
やっとわかってきました。

私感ですが、買う側の目線で言わせて頂くと、
どんなに気に入っても、抵抗を感じた部屋は、
「和室が、線香くさかったお部屋」でした。
タバコで黄色くなった壁紙は、張り替えられますが、
空室でも、お線香の臭いは頑固に残ってしまうようです。

>174さん
今の時期は不動産動かない時期なので
余計、大変だと思います。
お急ぎでないなら10月くらいまで
売りを引き込めるのも手だと思いますよ。

実経験なのですが、ちょうど2年ほど前買い替えを決め
翌年5月の引渡しなのですが、査定はけでもしておこうと
業者数社呼んだところ、条件良いですし今から
売りに出しましょうと熱心だったので売りにだしたのですが
1ヶ月内覧無し。
1度、売り出し止め10月下旬に再度同じ値段で売りに出したところ
2週間で4組、3週間で売れました（50万ほど値引きしましたが）
やはり時期も大切だと痛感しました。

確かに時期は重要ですね。
当方も、マンションを4月に売り出しましたが
事情があっていったん中止、その後７月にまた市場に出しました。
4月には多くの方が内覧にきたのですが、7月にはばったり止まってほとんど
誰もこない。梅雨時、暑い夏の６−９月は、いったん客足が途絶えるみたいです。
また動き始めるのは９月の終わりころとか。

幸い、担当の営業ウーマンが優秀な人で、何とか買い手が見つかりましたが。
売却をそれほど急ぐ必要がない、近所に同様なマンションの売り物件が
大量に出そうな状況ではないようでしたら、しばらくマーケットから
引っ込めるのも一考ですね。

やはり、三月の子供の転校時期前が、高価売却できるでしょう。

どんな不動産でもそれを求めている人は必ずいると思ってください！
正しい値付け（相場）をしていれば絶対売れますよ。

インテリアセンスがある人の部屋は高く売れやすいみたいね。
一種のモデルルーム効果ってやつ。
センスがない人は、空き部屋にして売った方がいい。

センスよくしてるのに　内覧がゼロです　立地がいまひとつなので。時期が大事、と　正しい根付でがんばります！

不動産大手のいかにも出せば高値で買い手がつく見たいなチラシに
乗せられ、居住中に売りに出しましたが、数組の見学者はありましたが
成果ゼロでした。
空家にして、継続しましたがやはり成果ゼロでした。

地元の業者に相談したところ、中古買う人は買うためのローンで目一杯
なので、リフォームする金が出ない。価格に転嫁してもリフォーム済み
の方が見た目に良く成約確立が上がります。

以上で、業者に言われるままリフォームしてあっという馬に買い手が現れました。

新築（に限らないけど）物件を購入する際、
当初はほぼ永住のつもりで買っても、
途中で事情がかわり売却、という可能性はゼロではありません。
とすると、やはり購入する際は
そういうことも念頭において、
中古で売りやすいような物件を探すべきなんでしょうか。
このスレを見ていて、そう思いました。

近頃はそういう観点が重視されてるから、
新築でも、中古で売りやすい物件はより高く、売りにくい物件はより安くなってる。

幾ら売りやすくても、元から割高の物件を掴まないように注意する度合いが増えて来てる感じ。

あまりにも最近マンションが建ちすぎて、実際どのマンションを買えば
中古で売り出しやすいか分からなくなってしまいました。
中古売却する時はやはり立地なんですかねえ？

立地です

立地のみです。

どんな立地ですか？

いちいち説明しなくても、誰もがぱっと反応するキーワードが
入っている場所。

「山手線内側」「駅直結」とか。
個人的にはそうでもないよ、と思ったりしますが
マーケットにいる大半の人にとって、とにかく聞いたら
すぐぱっと反射するような言葉が、セールストークに
使える場所。少数派のマンションマニアがしたり顔でけなしても
一般大衆受けする場所。

>202
駅何分以内なら売りやすいでしょうか？

10分
5分だと人によって「近くて最高」「近すぎてうるさそう」に分かれるらしい

>>203
３〜５分だね。
10分では今後は無理。

３分で閑静な住宅街はほとんど見当たらない。
７〜８分がベスト。

利便性＞＞＞＞＞閑静ですよ、マンションは。
今、即完している物件を考えればすぐに分かることです。

奥さんが通勤の必要がない人だったりすると駅が１０分以内でスーパーが５分以内の
ほうが売れるかも、通勤重視なら反対だけどね。

大抵のスーパーは駅前じゃないの。
少なくとも都心部はそうだよ。

マンション供給過剰な立地の徒歩3分以内はどうでしょうか？

204さんのとおり、近すぎでＮＧ出す人も多いですよね、5分以内じゃ　電車の線路にも近いし、ビルが多くて景観もいまひとつ。それでも近くがいい人ももちろんいるけど。