宝塚山手台　彩都　箕面森町で迷っています

知名度が低い、ブランド力が皆無だから価格勝負の中古３９８になっちゃうんだろうね。
３９８でもなかなか売れなくて苦戦してるんだけど・・・

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高級住宅街かどうのとかどうでもいい話（貶す為にこんな事をいっているのはアンチだけ）ですが、1993年前後に関西で大阪通勤者向けに新規分譲されていた大手分譲地で一番平均価格帯（平均所得）が高かったのは事実ですね。

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山手台って気持ち悪いイメージです。

一部の人のせいで。

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659みたいな人間が金持ちとは全く無縁の人間なのはバレバレですね。
山手台どころか森町に家建てるのも無理な貧乏人。

この手の人間のロジックは

高級住宅街ではない（と貶す）　⇒　だから何をやってもいい　⇒　乱開発してもよい

というお粗末な詭弁だから。

そもそも家が不足していない時代に山を削るなら、景観や住環境にじゅううぶんに配慮しなければいけないという常識的な社会的コンセンサスを、高級住宅街云々に摩り替えて逃げている時点で、非一般人（悪徳業者）丸出し。

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確かに山手台に病的に異常粘着して貶しているごく少数の人間(665が代表格)が気持ち悪いですね。

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西宮の腐れ建売屋でしょ。

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初期山手台(西２丁目)の土地価格相場(過去３年間の成約坪単価)
３１〜３７万円
だそうです。御参考までに。
今出ている物件は、古家の有無に関わらず基本的に価格設定が高過ぎなのでは？

http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=110547R&intSerial=...

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暴落どころか山の上の立地の中では健闘しているな。
バスの利便性が関係してそうだが。

宝塚市山手台東5丁目
土地面積：239.6㎡(72坪)
価格：3286万円(坪45.3万)
造成済み整形地(法面無し) 山本駅3200m 標高250～300m
取引時期：2013年6月

宝塚市山手台西2丁目
土地面積：695.70㎡(210坪)
価格：8200万円(坪40.0万)
造成済み整形地(法面無し) 山本駅3200m 標高150～200m
取引時期：2012年下半期

西宮市甲陽園目神山町
土地面積：397.6㎡(120坪)
価格：3200万円(坪27.4万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅1200m 標高150～200m
取引時期：2013年6月

西宮市鷲林寺南町
土地面積：592.0㎡(179坪)
価格：3400万円(坪18.9万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅3200m 標高250～300m
取引時期：平成24年第4四半期 ※国交省土地総合情報

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確かにバブル崩壊後なのに高値で売っていたのは事実だわな。
買えたのも、裕福な人でしょう。バブル崩壊後に１億以上出せた訳だしね。

ただ、今はその面影はないね。ただの普通の住宅街だな。

ボロカス叩かれるような変な場所ではないけど。住んで自慢にはならないね。

ただ、残念なのは一般的にバブルの住宅街の値上がりはあくまでも数字上の含み益が増えてただけで、得した人も少ないだろけど損した人も少ないだろうが
その中で山手台は完全に新規分譲だっただけに、全員が高値で買ってるわけだから実際損した人が多いだろうね。
千里中央の値下がりが出てたが、坪300万で買った人なんて少数でしょう。
大多数は新規分譲時に、買ってる訳で含み益が膨らんだ時期はあったにせよ。最終的にはちょっと儲かったって程度だろうから。

山手台の実質的な損害額は大きいと思うよ。ただ、住民の満足度は宝塚でも高い訳だし、永住希望者が多いわけだから資産価値は下がったが、それなりの環境で住んでる人は損はしたけど墓場まで金は持っていけないからありだなって感じかなんだろうな。

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築30年など完全に土地値だけになっている物件は簡単だが、建物の価値がいくらかでも残っている物件は、適正な売値を推し量るのは難しい。

まぁ20年住まずに売ると概ね損する。

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山手台東5丁目　364.95㎡の宅地（会員向け1期分譲）が約5000万円で成約しているね。

北部開発（50坪コンクリ乱開発路線）の良し悪しは別にして、標高250mの山の上にしては他の場所より値段がついている。

これは言い換えれば、人口減少社会が本格化する前にけりをつけようと需要を総取りする売り急ぎ路線にさえしなければ、まともな開発も可能な立地だという事。

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>>674
高級住宅街云々なんて執着して山手台に1年中粘着しているアンチ（北部開発のみ擁護）のはお前だけだよ。

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平均的な所得の人間は、注文住宅を建てる事すらかなわぬ夢（3大都市圏で注文住宅が建てられるのは所得の上位10%層）。

ましてや平均1億以上の家が並ぶ住宅街など平均からすれば雲の上の世界。

一方で>>659のような2000万円台の中古マンションに住んでいる貧乏人から見ると、住宅購入価格1億円超（リタイア層を除く
平均年収が軽く1500万円超）の初期山手台のような住宅街は、庶民的な貧乏低級住宅街という事になる。

いわゆる酸っぱいブドウ。

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アンチがなぜ初期山手台をオールドだの暴落だの大損だの悲惨だの相対的な要素を無視し捏造までして
異常粘着して貶し続けるかというと、社会的地位も学歴も収入もある恵まれた世帯が住民の大多数を
占める事を本当は良く知っているから。ルサンチマン。

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初期山手台：社会的地位も学歴も収入もある恵まれた世帯
今の山手台：一部上場企業などそれなりに収入ある人か共働き世帯
彩都：一部上場企業などそれなりに収入ある人か共働き世帯
箕面森町：一般的な世帯

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>６８１
共働きで彩都や山手台ってキツイんじゃないかなぁ？
職場が近隣とか、奥さんがパートタイマーならアリかもしれんけど、夫婦とも大阪市内に職場があってフルタイム勤務では、通勤時間の長さとか、会社帰りの買い物がやや不便とか、欠点がより目立ってしまうから。

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683
夫婦とも大阪市内でフルタイムって、想定がえらく限られてますね。勤務でも大手ならフレックスで結構融通きくよ。

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山手台は南部は良いけど、北部は乱開発気味になってるね。

山の上なのに土地がぎりぎりで建て込んでるし、コンクリートが目立つ。

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686
フレックスは夫婦共働きで幼稚園の送り迎えがある人にはメリットあるってこと。それと時間で稼ぐ考えは古いね。

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古いと言うより、限られた予算で環境の良さにこだわるなら、通勤時間を掛けざるを得ないというだけだね。
誰しも環境が良くて便利なところを選べるなら、そこを選ぶよ。共働きならなおさら。

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687
私はそう思わないです。

山手台北部（ニュー山手台）は手頃な大きさでスッキリした今風の街並みで若い世代に好感度高いです。
よって売れ行き好調です。

山手台南部（オールド山手台）は中途半端に広いので外構や庭メンテも大変そう。
石垣みたいなよう壁が昔っぽいし若い世代にはうけないです。
よって中古市場でも苦戦しています。

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山の上はしんどいですよね。坂も急だし。スーパーはオアシスだけ。不便極まりない。見晴らしだけはいいかな。

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宝塚山手台からの見晴らしは林立する高圧鉄塔が邪魔でイマイチです。

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694がいくら頑張ったところで、

・北部（新）新築は売れ行き絶好調。

・南部（古）中古は億⇒398でも売れない。

これ明らかに北部のスタイリッシュな街並みが支持されてる証左。

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標高200ｍ超なんて
保久良神社より上だぜ
何が悲しくてそんなとこ削っちゃうかねえ

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大人気ってのも嘘だし、新品効果だけを使った商法で売れるなら何をやってもいいというのは悪徳業者のそれと同じだからね。

>>699
宝塚に寄生している地場の腐れ建売屋や腐れミニ開発屋（山手台アンチ）の民度なんてそんなもんだからね。

既に宅地余りの時代に、なんの変哲も無い手抜きの新品宅地を大量供給（使い捨て開発）する為だけに山の上を削ることが社会悪なんて、幼稚園児でも理解できることだが、腐れ乱開発都市の宝塚では、まともな普通の開発らしい。

普通のまともな市でも住宅街化されている程度の海抜の場所を、ちゃんと景観にじゅうぶん配慮した山手台南部は醜い開発で、とんでもない山の上をわざわざ宅地余り時代に削って、コンクリ50坪密集地にするのは、素晴らしい範となる開発らしい。

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阪急さん、今の山手台のスッキリした若々しい街並みとても気に入ってるので方向性変えないで下さいね。

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702
確かに山手台の残り1000戸だけでも50坪オープン外構のスタイリッシュな街並みになれば、どんどん若い世代が入居し、子供達の笑い声が町中に響く活気のあるニュータウンに生まれ変われそうですね。
楽しみです♪

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７０２さん

厳つい石垣よう壁より開放的なオープン外構が流行ですからね。

山手台が素敵なニューファミリー向けの住宅地になることを心から願ってやみません（笑）

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山手台南部十分は大損したと煽っている無知なバカモンがおるが、現実は真逆なんだよな。

当時の購入者は40代後半～50代の非一次取得者の高所得世帯が多く、所有不動産を
高値売却して土地代に充当し、追加出費（ローン）は5000～6000万ぐらいというケースが多い。

その後の景気低迷による金利低下で、ローン借り換えにより本来払う予定だった金利が数千万少なくすんだというのがおち。

これが市のアンケートで、山手台の居住満足度が市内の中学校区で最高だった事にも関係している。
いくら住環境や景観が良くても、ここの煽りが言うように住民の大半が大損していたらこんな結果にならない。

現実は大損どころか、ほぼベストな時期に不動産を売却できて（数千万の利益確定）、ローンの支払い総額も当初の予定よりも大幅に少なくてすみ（初期住民の大半が完済済み）、得した額は土地の値下がり分よりずっと大きいというのが現実。

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一般的なニュータウンと様相が全く異なり当時４０後半～５０代の購入者が多かったのは明白な事実だから、一次取得が中心だったって妄想はさすがに無理があるわな。実際売って、住み替えが多かったわけで。
公式サイトのインタビューに多く出ているリタイア層もどう見ても住み替えでしょ。

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