広尾ガーデンフォレストってどうですか？その４

■これまでのまとめ■

スレを荒らさないように
今まで出てきたメリット・デメリットを簡単にまとめておきます。

【環境について】
・手入れの行き届いた中庭や周辺の豊かな緑。
・国際性豊かで開放的でいて落ち着いた雰囲気。
・広尾や六本木、表参道、恵比寿へのアクセスの良さ。
・丘の上に位置し見晴らしのよい眺望。
・周辺には有栖川公園や広尾北公園などが多い。

【建物・設備について】
・チラシ配りは構造上不可能。不要なチラシはポストに入らない。
・新聞は各部屋まで係が配ってくれる。
・コンシェルジュの方は住人の名前を覚えてる。
・バス停へのアプローチは、遠回りでイライラする。
・日赤との医療連携サービス。

【物件概要について】
・所有権物件ではない定期借地物件のため固有のリスクが伴う。
・新築時の提携ローン以外の金融機関は基本利用出来ない。
・中古では住宅ローンが利用できない可能性がある。（銀行評価は原則ゼロ）
・まだ歴史も浅い定期借地物件であり、築後わずかで取引事例も十分でないので中古市場については不安定であり、１０年後２０年後の価格は誰もわからない。
・中古オーナーチェンジになった場合のローンについては都市銀行では原則扱いはない。
・所有権と比較して不動産評価が低いので相続税の課税評価も下がる。
・借地期限満了後、解体しなければならない。


煽りや荒しはスレが汚れるので自粛して下さいね。

評価の別れるマンションです。
環境や立地といった要素と定期借地のデメリットは別次元なだけに難しい。

単に安いから云々というものでも無さそうですね。

ポジがポジの主張をすること、ネガがネガの主張をすることは、
そんなに悪いことではないのでしょう。
双方の言い分を戦わせるというのは、裁判の基本構造ですね。

問題は、裁判官がいない上に、主張の仕方等についても
ルールがなく、おまけに匿名で、発言主の同一性すらわからない
といったあたりにあるのでしょうね。

>3さんのような司会役がいると助かりますね。

なお、定借物件である以上、定借について論じてはいけない、
ということはないのでしょうが、冷静な議論が望まれるところですね。
（とはいえ、もう議論し尽くされた感はありますが…。
重ねて論じてはいけない、ということはないでしょうが、書き込む方も、
反論する方も、大変でしょう…。）

あと、ネガもポジも、時間が貴重な方が多いかと存じます。
お互いつまらない書き込みに反論するために使う時間ももったない
でしょうから、とはいえ、つまらない書き込みを放置するのも嫌で、
時間を使ってしまう…、ということにならないよう、つまらない
書き込みはできるだけ、しないようにしたいですね。

最低限、以下を守りたいところです。

・根拠の乏しい情報に基づいて、購入検討者に誤解を与えるような書き込みをしないこと
・反論する場合、個人攻撃や揚げ足をとるようなことではなく、理に適った反論をすること

やはりこのマンションに限らず、他の定借物件でも中古市場での融資の取り扱いは厳しいようだね。

しかし、サブプライム以降の不動産市況の悪化の影響をここの販売価格はモロに受けているわけで、

新築（今後の新規分譲後の新古分含む）と中古との価格の二面性がますます顕在化せざるを得ない。

定借の問題で中古マーケットの下落も容易に予想される中で、販売側は一体どうするんだろうか？

まあ、このクラスの物件ですから、もう買っちゃった人へのケアとかは別にどうでもいいとして。

一般論と、独自の問題は分けて論じるべきです。
たとえば、渋谷区の高さ制限が強化されて、ここはすでに既存不適格になっています。
しかし、建て替え特例の話は、定借物件であるから、関係ありません。

販売側の対応方法については憶測の域を超えませんが、、。

この後同じ広尾ガーデンフォレストのG,H棟2棟の新規販売を控えているし、三菱は麻布台、南青山、また三井は神宮前などの都心物定期借地物件を現在も売っているし、これらへの影響を考えると、三菱・三井としてはあまりに大きな値引きはできないのが実態ではないかと思いますが。

上海や香港で最近開催されている日本の不動産投資セミナーは大盛況だし、中国からの訪日ビザはどんどん緩和されつつあるので、こういった新たな需要層に頑張って売るか、だめならここの賃貸需要は結構強いようなので、賃貸の部署に渡して賃貸物件として対応するとかやるように思いますけど。

http://news.biglobe.ne.jp/international/050/jjp_100619_0508443454.html

行政訴訟の件も触れておくのがフェアでしょう。
地域の住民たちが原告です。

本訴訟の争点は多岐にわたるが、概要以下の通りである。
１．本件マンション及び医療センター等の建築に関して、本件土地について建築基準法第８６条の２第１項の規定に基づく一団地建築物設計制度の認定が行われていること。
２．本件再開発事業は、都市計画法上の開発許可手続きが行われていないこと。
３．本件再開発事業の実施に当たり東京都環境影響評価手続きが行われていないこと。
４．本件再開発事業は、「東京における自然の保護と回復に関する条例」の開発許可が行われていないこと。
５．渋谷区が、日赤庭園にあった保存樹林の指定解除をしたことは、「渋谷区みどりの確保に関する条例」に違反していること。
　現場では建築工事が進む中、原告は、「東京における自然の保護と回復に関する条例５４条１項」に基づく建築の中止・是正措置命令の申立をしており、その内容は「被告東京都（処分庁東京都知事）は、訴外日本赤十字社、同三井不動産株式会社及び同三菱地所株式会社に対し、相当の期限を定めて原状回復を命ぜよ。」というものである。
下は開発前の敷地の緑です。

↑

このマンションのホームページに出ているランドスケープ完成予想図を見ると、以下の通り開発後でも結構緑は確保されているように見えるのですが、開発後の航空写真を開発前との比較のために見ることはできませんか？

このスレッドで訴訟問題を論じると、またスレッドが荒れるので、ここで論争しようという目的ではありません。
実際にどの程度緑がなくなったのか実感したいというだけです。

http://www.hiroo-gf.com/landscape.html

訴訟の件についてですが、原告は地元住民ではなく「渋谷オンブズマン」という組織で
現在、当事者として原告適格がない。ということで裁判は成立していません。
裁判官忌避の申し立てを行っていますが却下されており、この裁判自体が成立することはないでしょう。

この件はここで終わりにしましょう

以前に検討中で物件を見に行ってきたものです。

部屋は８０平米の２ＬＤＫ，販売価格（間取り図裏面に記載されていた金額）は１億５百万円でした。
この価格から約８５００万円というラインで調整という段取りまで行きました。
説明によると現在販売されているのはキャンセル住戸ということなので、
解約手付を放棄していると思われるので、ここのところを突っ込めば８０００万円までは値下げに応じるのではないかと感じました。

ただ定借物件が気になったので、みずほ銀行の本店に定借物件が中古市場に流れた場合買主に融資をするのか、
あくまで一般論という前提でお話を伺ったところ、ケースバイケースとの返事でした。

予想できた回答でしたが、今後この物件に住み続けるとは限りらないので、購入を見送りました。

確かに、中古の掃けない物件があるなかで新たに２棟を販売って厳しいよな。。。
値引きすれば既契約者からの反感を買うわけだし、かといって中古の相場も正直で、中古より高く設定たところで売れないし。

でも造ってしまったものは売らなきゃならないわけで。
どうするんだろ？

裁判は、成立しています。先日、6月9日にも口頭弁論がありました。
次回は、１０月１日　１５時３０分から　東京地裁５２２号室です。

原告は、あくまで地域住民です。メンバーが重複していますが、
渋谷オンブズマンは、行政監視組織として、かかわっているのです。

情報は正確に、口汚くならないように、冷静に、フェアにいきましょう。

デべはここに限らず中古流通の融資の事までは考えてないよ。
ただ、当然わかってはいるから、販売部隊の応酬話法ならいくらでも考えるけど。
そもそも、購入者でこの件知らないってのが不思議。
普通なら、説明責任がなくても良心があればするでしょ？

では正確に。
原告代表は「渋谷オンブズマン」代表
現状、原告は当事者として適格がないと請求棄却されている

「請求棄却してくれと、被告である渋谷区や東京都が、主張している」という意味ですか？
請求棄却なら、裁判はとっくに終わっています。情報は正確に、フェアに行きましょう。
原告と、渋谷オンブズマンのメンバーは、たしかに重複しています。

>>9

結局中国村にするか、賃貸に回すかですか？

しかし日本でまでわざわざ奴ら定借買うかね？

後者も減損の時代に極めて厳しい選択でしょう。

【一部テキストを削除しました。管理人】