広尾ガーデンフォレストってどうですか？その４

■これまでのまとめ■

スレを荒らさないように
今まで出てきたメリット・デメリットを簡単にまとめておきます。

【環境について】
・手入れの行き届いた中庭や周辺の豊かな緑。
・国際性豊かで開放的でいて落ち着いた雰囲気。
・広尾や六本木、表参道、恵比寿へのアクセスの良さ。
・丘の上に位置し見晴らしのよい眺望。
・周辺には有栖川公園や広尾北公園などが多い。

【建物・設備について】
・チラシ配りは構造上不可能。不要なチラシはポストに入らない。
・新聞は各部屋まで係が配ってくれる。
・コンシェルジュの方は住人の名前を覚えてる。
・バス停へのアプローチは、遠回りでイライラする。
・日赤との医療連携サービス。

【物件概要について】
・所有権物件ではない定期借地物件のため固有のリスクが伴う。
・新築時の提携ローン以外の金融機関は基本利用出来ない。
・中古では住宅ローンが利用できない可能性がある。（銀行評価は原則ゼロ）
・まだ歴史も浅い定期借地物件であり、築後わずかで取引事例も十分でないので中古市場については不安定であり、１０年後２０年後の価格は誰もわからない。
・中古オーナーチェンジになった場合のローンについては都市銀行では原則扱いはない。
・所有権と比較して不動産評価が低いので相続税の課税評価も下がる。
・借地期限満了後、解体しなければならない。


煽りや荒しはスレが汚れるので自粛して下さいね。

評価の別れるマンションです。
環境や立地といった要素と定期借地のデメリットは別次元なだけに難しい。

単に安いから云々というものでも無さそうですね。

ポジがポジの主張をすること、ネガがネガの主張をすることは、
そんなに悪いことではないのでしょう。
双方の言い分を戦わせるというのは、裁判の基本構造ですね。

問題は、裁判官がいない上に、主張の仕方等についても
ルールがなく、おまけに匿名で、発言主の同一性すらわからない
といったあたりにあるのでしょうね。

>3さんのような司会役がいると助かりますね。

なお、定借物件である以上、定借について論じてはいけない、
ということはないのでしょうが、冷静な議論が望まれるところですね。
（とはいえ、もう議論し尽くされた感はありますが…。
重ねて論じてはいけない、ということはないでしょうが、書き込む方も、
反論する方も、大変でしょう…。）

あと、ネガもポジも、時間が貴重な方が多いかと存じます。
お互いつまらない書き込みに反論するために使う時間ももったない
でしょうから、とはいえ、つまらない書き込みを放置するのも嫌で、
時間を使ってしまう…、ということにならないよう、つまらない
書き込みはできるだけ、しないようにしたいですね。

最低限、以下を守りたいところです。

・根拠の乏しい情報に基づいて、購入検討者に誤解を与えるような書き込みをしないこと
・反論する場合、個人攻撃や揚げ足をとるようなことではなく、理に適った反論をすること

やはりこのマンションに限らず、他の定借物件でも中古市場での融資の取り扱いは厳しいようだね。

しかし、サブプライム以降の不動産市況の悪化の影響をここの販売価格はモロに受けているわけで、

新築（今後の新規分譲後の新古分含む）と中古との価格の二面性がますます顕在化せざるを得ない。

定借の問題で中古マーケットの下落も容易に予想される中で、販売側は一体どうするんだろうか？

まあ、このクラスの物件ですから、もう買っちゃった人へのケアとかは別にどうでもいいとして。

一般論と、独自の問題は分けて論じるべきです。
たとえば、渋谷区の高さ制限が強化されて、ここはすでに既存不適格になっています。
しかし、建て替え特例の話は、定借物件であるから、関係ありません。

販売側の対応方法については憶測の域を超えませんが、、。

この後同じ広尾ガーデンフォレストのG,H棟2棟の新規販売を控えているし、三菱は麻布台、南青山、また三井は神宮前などの都心物定期借地物件を現在も売っているし、これらへの影響を考えると、三菱・三井としてはあまりに大きな値引きはできないのが実態ではないかと思いますが。

上海や香港で最近開催されている日本の不動産投資セミナーは大盛況だし、中国からの訪日ビザはどんどん緩和されつつあるので、こういった新たな需要層に頑張って売るか、だめならここの賃貸需要は結構強いようなので、賃貸の部署に渡して賃貸物件として対応するとかやるように思いますけど。

http://news.biglobe.ne.jp/international/050/jjp_100619_0508443454.html

行政訴訟の件も触れておくのがフェアでしょう。
地域の住民たちが原告です。

本訴訟の争点は多岐にわたるが、概要以下の通りである。
１．本件マンション及び医療センター等の建築に関して、本件土地について建築基準法第８６条の２第１項の規定に基づく一団地建築物設計制度の認定が行われていること。
２．本件再開発事業は、都市計画法上の開発許可手続きが行われていないこと。
３．本件再開発事業の実施に当たり東京都環境影響評価手続きが行われていないこと。
４．本件再開発事業は、「東京における自然の保護と回復に関する条例」の開発許可が行われていないこと。
５．渋谷区が、日赤庭園にあった保存樹林の指定解除をしたことは、「渋谷区みどりの確保に関する条例」に違反していること。
　現場では建築工事が進む中、原告は、「東京における自然の保護と回復に関する条例５４条１項」に基づく建築の中止・是正措置命令の申立をしており、その内容は「被告東京都（処分庁東京都知事）は、訴外日本赤十字社、同三井不動産株式会社及び同三菱地所株式会社に対し、相当の期限を定めて原状回復を命ぜよ。」というものである。
下は開発前の敷地の緑です。

↑

このマンションのホームページに出ているランドスケープ完成予想図を見ると、以下の通り開発後でも結構緑は確保されているように見えるのですが、開発後の航空写真を開発前との比較のために見ることはできませんか？

このスレッドで訴訟問題を論じると、またスレッドが荒れるので、ここで論争しようという目的ではありません。
実際にどの程度緑がなくなったのか実感したいというだけです。

http://www.hiroo-gf.com/landscape.html

訴訟の件についてですが、原告は地元住民ではなく「渋谷オンブズマン」という組織で
現在、当事者として原告適格がない。ということで裁判は成立していません。
裁判官忌避の申し立てを行っていますが却下されており、この裁判自体が成立することはないでしょう。

この件はここで終わりにしましょう

以前に検討中で物件を見に行ってきたものです。

部屋は８０平米の２ＬＤＫ，販売価格（間取り図裏面に記載されていた金額）は１億５百万円でした。
この価格から約８５００万円というラインで調整という段取りまで行きました。
説明によると現在販売されているのはキャンセル住戸ということなので、
解約手付を放棄していると思われるので、ここのところを突っ込めば８０００万円までは値下げに応じるのではないかと感じました。

ただ定借物件が気になったので、みずほ銀行の本店に定借物件が中古市場に流れた場合買主に融資をするのか、
あくまで一般論という前提でお話を伺ったところ、ケースバイケースとの返事でした。

予想できた回答でしたが、今後この物件に住み続けるとは限りらないので、購入を見送りました。

確かに、中古の掃けない物件があるなかで新たに２棟を販売って厳しいよな。。。
値引きすれば既契約者からの反感を買うわけだし、かといって中古の相場も正直で、中古より高く設定たところで売れないし。

でも造ってしまったものは売らなきゃならないわけで。
どうするんだろ？

裁判は、成立しています。先日、6月9日にも口頭弁論がありました。
次回は、１０月１日　１５時３０分から　東京地裁５２２号室です。

原告は、あくまで地域住民です。メンバーが重複していますが、
渋谷オンブズマンは、行政監視組織として、かかわっているのです。

情報は正確に、口汚くならないように、冷静に、フェアにいきましょう。

デべはここに限らず中古流通の融資の事までは考えてないよ。
ただ、当然わかってはいるから、販売部隊の応酬話法ならいくらでも考えるけど。
そもそも、購入者でこの件知らないってのが不思議。
普通なら、説明責任がなくても良心があればするでしょ？

では正確に。
原告代表は「渋谷オンブズマン」代表
現状、原告は当事者として適格がないと請求棄却されている

「請求棄却してくれと、被告である渋谷区や東京都が、主張している」という意味ですか？
請求棄却なら、裁判はとっくに終わっています。情報は正確に、フェアに行きましょう。
原告と、渋谷オンブズマンのメンバーは、たしかに重複しています。

>>9

結局中国村にするか、賃貸に回すかですか？

しかし日本でまでわざわざ奴ら定借買うかね？

後者も減損の時代に極めて厳しい選択でしょう。

【一部テキストを削除しました。管理人】

中国ってもともと土地の所有認められてないから、殆どの不動産って50年定期借地権じゃなかったっけ？むしろ所有権よりも、定借のほうが馴染みが深いのでは？

すべて定期借地物件しかないなら、独自の評価があるんだろうけど。
日本の場合は所有権が主だから、定期借地に対するの客観的な評価が違う。
馴染みの問題ではなく価値の問題。

>>21

だから、わざわざ好き好んで日本来てまで定借を選ぶかねぇって

一応嫌味のつもりで書いたんだが。

海外でもリースホールド奴ら嫌ってるよ。馬鹿じゃないんだから。

三田のパーマンは中華系だいぶ買ってくれたのかい？三井クン。

13さん

10500万が8500万になるとゆうことは、2割位の値引きですね。
やはり値引きは建物価格のみで、権利金はそのままでしょうか？

投資にシビアな外国人ほど定期借地や瑕疵物件には手出さないよ。

>>３
ポジのやつらも同意したのね。。。終わったな。このスレ。

そうですね。終わりにしましょう。

でも販売は終わらないわけで。。

定借だから買わないというのも選択肢だが、定借を理解したうえで土地を利用するという観点から買うという選択肢もありだと思う。
一生賃貸がいいっていう人もいるんだから、なんで定借だといけないのかわからない。

定借は、キワモノですよ。
業者でも借地権モノはプロのごく一部しか手を出しません。
しかもごくごく安いときだけに限定されます。

なぜエンドさんが全く安くもなく、むしろ高い定借物件を
積極的に選ぶ、擁護する理由があるのか極めて不思議です。
定借でないと、ここでないといけない理由があるんですか？

本来デベの設定価格は、定借に関して言えばもっと安くて
然るべきなんだと思います。

別にここを安くして欲しいとかそういう低レベルな話でなく、
不誠実だと感じる次第です。客側の責任も大きいと思います。

そもそも売る側の説明不足。
定期借地とはどういうものか？という説明が足りない。
前のスレで買った人(らしき人)が発言してる内容見ればわかると思うが
購入済みの人で定期借地のリスクをしっかり把握している人は少ないんじゃないか！？

日赤の近くで中古戸建てが売りに出てたね。
いくらくらいだろう

定期借地のリスクをすべて把握してる人はここ買えないよ。
前スレにも出てたように、ここを買った人は、いいマンションをそれ相応の価格で買ったと思っているはず。
だから、定期借地の話題になると拒否するんだよ。
薄々わかっていても、自分の予算に合う物件が周辺になくて、妥協ができないから、相場より安いという理由で買ってしまう。
所有権と定期借地の相場の相関なんて本来あるわけがない。
本質的に異質のもの同士比較なんてできない。しいて比べるなら賃貸相場。

↑
とのことですので、購入検討者の皆様、ご留意下さい。

ってことは
富裕層は飛び付かないよな。賃貸ならいるだろうけど。
逆になんちゃって富裕層がこの手のマンション購入しそうだ。

富裕層だからこそ、買えるんじゃない？
５０年でゼロになる物件に億単位のカネは庶民じゃ出せない。

なんちゃってでもこの時期に億単位のカネを動かせるのはすごい
掲示板でネガることしかできない人生の敗者より80,000倍スゴイ

なるほど、スゴイ人が一杯いらっしゃるんですね。

しかも定借だったらなおスゴイと。一理ある。

すごいすごい。

>>40
すごいですね。
捨てるほどのお金があるなんて。
なんちゃってのかたもこの掲示板に書き込みするんですね！
すごい！！

人生の敗者　×　８００００　＝　広尾ガーデンフォレスト購入者

中学生並みだな。。。なんちゃっても。

>>40
釣り？
そういう擁護は逆に煽りになるからやめてほしい。

実際売れ残りはどれくらいあるのだろう

20棟はあるんじゃない？

新しく建つ棟も借地権なんですよね？

所有権なら即売れるでしょ。

20棟って2000戸ぐらいあるんですか？
全体で2500戸だと都内一の規模のマンションですね

山手線内側で最大らしいけど

２５００戸だとガーデンヒルズが１１３０戸だから、おそろしく広いですね
今って広尾の町全体がマンションになっちゃったんですか？

そんだけあったら、売れるのに１０年かかるな・・・

広尾に2500戸の新築マンションがあったらすごいな。日赤と女学館をあわせてギリギリくらいかな。
良く二度と出ないマンションって使われるけど実現したら本当に2度と出ないマンションになるだろうね。

二度も出て欲しくないよ。。

めちゃくちゃな内容になってきた⁈

>>４６
残２０棟＝２０００戸からおかしくなっているね

それくらいしか話題がないからね。ここは。

駅から以外と遠いね。坂があるからカタログ値より遠く感じる。

中庭を運動場代わりに子供に使わせてる親の神経はどうなってるんでしょうか？？

単に、民度が低いんじゃないか？

60さんは住人の方でしょうか？
子供の声がする中庭は、私は好きですけどね。

ここ最近、住民のモラルが低下したようだ。
一年前はまともだったけど‼
質の低下か⁇

住民の振りをしたネガは悪質ですね。
抽象的な記載は、住民の方でなくとも、書けますからね…。

前にも中庭を自転車で爆走してる子供の
件が話題になってたね。
理事会でも問題化したようだ。

価値の低下はモラルの低下に比例するからな。

中庭側の部屋は中庭での嬌声はかなり
響きます。住民の方は配慮しましょう。

６２は自分の子供を運動場か遊園地代わ
りに中庭で遊ばせてるんだろうな‼
こおゆう輩が長有跋扈すると早急な規約
作りが必要になるな…

よくわかりませんが、本当に注意する必要があるのであれば、
掲示等を通じてお知らせすればよいのでは？
ここは、なりすましの方が悪のりするので、議論するには、
適さない場かと思います。

ところで、住民の方が苦情等を理事会？などに伝える方法って、
あるのですかね？（名前が知られたくない方もいらっしゃるでしょうから、
目安箱のようなものありかもしれませんが。）

正直なところ「中庭を運動場代わりに子供に使わせてる」状況は見たことないのですが。子供の数が一般のマンションに比べて圧倒的に少ないマンションですし、運動場代わりに使っているなんていうのは遭遇したことありません。というか、正直なところ子供が本当に少ないです。遊んでいる子供すらあまりいないですよ。。。もっと子供の数が増えてもいいんじゃないかな？と思ってしまうくらいです。野球をやサッカーを大人数でやるとか、常識を逸したものは一度も見たことありません。

大変失礼ですが。。。書き込まれている方は、住民ではない気がします。

７０さん、常盤台団地へお移りあれ‼

残戸ですが、上でどなたかが書いておられる20棟はありえないとして、このマンションのホームページを見ると正解は29戸で、この1月くらいで残戸は31戸から29戸にと、また少しだけ売れていますね。

3か月くらいで38戸から29戸まで9戸くらい売れているようなので、少しずつだけどさばけているんですね（こうしたことを書くと、すぐに業者の販促とか書かれるんでしょうけど、普通のサラリーマンです。念のため。）

>>69 >>70 >>72
住人用スレで議論なさい。

今日も内容のないネガ投稿と、最後は自作自演で締めか。。。

マンション内の状況を知らないから子供云々でざっくりしたネガ投稿をしたんだろうけど
そもそも子供少ないマンションだから、前回同様スルーされて、自作自演のレス、目安箱、最後は住民板へ行けと
つまらない一日を過ごしているね

久々に登場しました！
なんでも自演にしたがるポジさん。。。
今夜も粘着ご苦労様です。

完全に病的な感じですね

先月の理事会の議事録見れば自転車暴走
坊やの件がでてるよ！
住民なら閲覧可能です。

粘ポジ・・・

可哀想。
中古の再販も相変わらずダブついてる様だけど、
残りが売れるまで我慢してくださいね。

暴走自転車は、普通の歩道でもひやっとすることが多い。
でも、ゲートくぐって、やれやれ我が家という中庭で、暴走自転車に合うのは嫌。
そういう子どもの親は、歩道で自転車を飛ばしているのだろうな。

値引きのうわさを聞くけど事実はどうなの？

値下げしたところで、売れない。
はたまた、売れないから値引きしない。

だからいつまでたっても捌けない。

暴走自転車の親は中庭が安全な遊び場だと
思ってるんだろうな‼
我が子だけ安全なら他人の迷惑なんて関係
無いって⁈
中庭を子供の便利な遊び場としての既成事
実にしたいんだよ！

いちいちうるせーな
そういう話題は住人スレでやってくれよ。

中庭は静かに緑を愛でましょうね～

住人も年寄りばかりだと、愛も何もないだろ。
とマジレス。

恵比寿行きのバス２１時前に終わってしまうのは残念。

愛でる→めでると読むんですよ８６さん。～

京都の漢字検定受けましょう。
とマジレス。恥恥恥…

ずばり！みなさん広尾駅から物件までの距離はどうですか？

ちょっと遠いかなぁー
でも駅周辺は喧騒感有るし、閑静求める
と止む無しかなぁー
日赤通りの夜中の救急車のサイレンはマイナス点かと。

＞日赤通りの夜中の救急車のサイレン

六本木通りから日赤通りに入った途端にサイレン消していますけど、聞こえますかね？

救急車のサイレンは、一キロくらいは楽に聞こえる。
救急車が徐行すると、大急ぎでその前を横断する人が多い。あほか！

ああ、粘ポジさん。
ご苦労様です。

病院横なんだから仕方が無い。
病院なんて嫌悪施設そのもの。
近くが良いったって横にある必要性など全くない。
病院跡地なんて土壌汚染の代表だし。
日赤だからイメージ的にましとか、その程度。

ここの土地の大半は、病院の前庭だったから、汚染の心配はないでしょう。
開発前はこうでした。

土壌汚染調査のPhase1ではます当該地とその隣接地の地歴を調べます。

ていうか、無駄に緑を減らしたね・・・

申し訳ないけど部外者から見たらまさに無駄って感じるよ。

あー。
病院隣接はウイークポイントだから言っちゃだめだよ。