ザ・ヒルトップタワー高輪台ってどうですか？パート2

高レジやシティタワー高輪は去年のＧＷあたりはリーマンショックの
影響で結構投売りに近い成約事例もありレインズ情報だけど坪３００
切っている取引も複数あったよ
特に１００㎡超の高額物件は購入希望者が少ないので指値が通りやすか
ったみたい。

でも７５㎡前後の２ＬＤＫはグロス金額が手ごろなせいか坪単価は高止まり。
自分で住んでよし、貸してよし、売ってよしって感じで汎用性が高いのであ
まりやすくならないみたい。

前向きに検討してます。私は、今週末が三回目で希望階数と間取りを内覧して要望書提出予定。2LDK 高層角部屋予定。

やっぱり２ＬＤＫは抽選になってしまいますかね？
我が家も２ＬＤＫ狙いなのですが・・・

私も２０階前後の２ＬＤＫに要望書を提出予定です。５５６さんとかぶってますかね・・・？

ちなみに、ここで低層、中層、高層に分けるとそれぞれ何階から何階くらいになりますでしょうか？掲示板見ててもピンとこないことがあって。

高輪レジデンス、向き、階数にもよるだろうけど、坪４○○なんてしないのがゴロゴロあるよ。ヒルトップのが高いんじゃない？

中古は不動産屋が3%も仲介手数料とるけど、あれ何とかならないのかな？

一律10万の業者とかあるよ。物件が決まっててローンとか自分で手配できるなら問題ないです。

何か牽制してよそへ振ろうとしている方があるみたいですね。

送信ミスの癖が同じ。

現金購入だし、重説だけ売り手の不動産屋がやればいいし、登記は司法書士がやる訳だし。法的に不動産屋を使わないとだめなのかな？

駐車場は、稼働率何パーセントで計算されているか聞いた人います？

↑それは聞きたいポイントの一つですね。１LDKが多い間取りならば、車を所有している人も少ないのは容易に想像付きますが、２LDK以上のファミリーならば、車所有率も高いはずです。が、いかんせん駐車場が高いので、
もしヒルトップを購入するならば、近郊で駐車場探します。35000近辺で結構ありますので。。

１ＬＤＫ購入希望の方ってどれくらいいるのでしょうか？広めの２ＬＤＫ希望の方がほとんどですか？

ここの総合地所の管理サービスってどんな感じなんでしょう？　管理戸数は多いのかな？
今、割と新し目のデベが作ったマンションに住んでますが、管理でトラブル事が多いです。。。
この辺は管理戸数を抱えて、場数踏まないと洗練されませんね。
マンションは管理を買えなので、迷うところです。

どんなトラブルが多いんですか？

三井あたりに管理委託したいところ。うちのフロントは優秀だったのかグランスカイに行かされて泣いていた。

管理は住民の質に大いに影響するでしょう。わがままな小金持ちや、小うるさい貧乏人もトラブルの元。

そうそう。割と同じ価値観を持つ住人の集まりならば、まとめやすいけど、１LDKが半数を占めるこの物件では２LDL,３LDKのファミリーとのライフスタイルや価値観の相違が致命的。１LDKの大部分が投資に回ったらそれこそスラム化へまっしぐら。。。基本的に投資家はコストをかけることを嫌うので、大規模修繕やら、費用のかかる案に関して、票を投じない可能性大です。。。
このあたりを管理会社がどうまとめることができるかがある意味、このマンションの資産価値の明暗を分けると思う。

利回り優先の投資家がここを選ぶとは思えません。節税目的とかじゃない限り、損失を出す可能性の方が高い
ですから。
ただ、値上がり目的だと、見方が人それぞれなので、成り立ち得ますね。
その場合は、資産価値を維持するために必要なお金（特に見栄えの部分）は、出すと見ていいと思います。

近隣の駐車場、うちも考えました。でもどの程度近隣かによるんですよね。痛いところとして、ここって車寄せがないじゃないですか。たとえば買い物に行っても、目の前で荷物を降ろせず、駐車場から荷物を担いで、時には何度か往復しなきゃいけないかもしれないとか考えると、なんだか現実的じゃない気がして・・・二の足踏んでます。

自宅じゃない場所に駐車場を借りている方、荷物の多いとき大変じゃないですか？せっかく車があるのに、荷物が重たくならないように考えながら買い物したりしてるんでしょうか。他にも何か不便なことがあったら教えてください。

管理は管理会社も大事だけれど、管理組合の理事は経験者である方がいいと思う。結構大変な仕事だからね。

駐車場、月6万で一日2千と考えれば高いと思えない。雨にも濡れないし。

毎日通勤やなんかで乗ればね。お酒飲むし、使って週1。高いよね。

月６万て確か六本木ヒルズと一緒だよ。かたや機械、こちら平おきの違いはあるけど。高輪台で６万てのがね～

そもそも三万円台の駐車場が見つからないんです。地元の不動産に詳しい方は地元の業者で借りるんでしょうか？

安い駐車場は確かになくはないけど、あっという間になくなるし、先行き不透明な土地ゆえ、いつ立ち退きになっても文句言えないような条件だよ。たとえば塩漬けになってたマンション用地だったけど、マンション建設決まりましたので、みたいなね。

駐車場高いとリセールの時も不利だよなぁ

総合地所、大京、オリックス不動産は東京・高輪３丁目に開発した分譲マンション「ザ・ヒルトップタワー高輪台」（総戸数225戸）のモデルルームを６月26日にオープンし、７月中旬から第１期販売として100戸程度を売り出す。事前反響では、1800件の問い合わせがあり、予約制の来場者数は620組にのぼる。属性は、港区や品川区に住む人が多く半数を占める。家族構成は２人世帯が最も多く３人世帯、単身者と続く。比較的30～40歳代のＤＩＮＫＳが目立つようだ。事業比率は総合地所が50％、残り２社が25％ずつ。

やっぱり高輪で6万円は高いよね。普通車用機械式で48000円だけど、それでも少し高いと思う。
ここの住人の何割位が利用するのだろう？　あまりにも利用率が低いとそれはそれで予算に打撃を与えるよね。
後、重要なポイントなんだけど、駐車場費用は管理費に充当するか修繕費に充当するかの考え方があるけどこちらの物件はどちらかな？　

575さん
そんな抽象的ではわかりません。
どうして損失が出るのか具体的によろしくお願いします。

家族の送り迎えで車は毎日使いますし、買い物にも使いますから平置きで6万なら何とか納得できます。平置きの絶対数は少ないでしょうから、一般的な尺度で考えなくても宜しいかと思いますが。。。

高輪レジデンスでさえ、平置きで４万５千円ですよ。

平置きは１台しかありません。身体障害者向けのスペースです。　価格の見かたは人それぞれですが、相場より高いか安いかという話をしています。主観的な話ではなく客観的に高いという結論に間違いはないです。

他のマンションと客観的に単純比較することに多少の危惧を憶えます。総戸数、管理費、修理積立金も違いますし、たった一つしかない6万の駐車場が一人歩きをして、高い高いと揶揄する様な結果になります。

高いと思ってもとりあえずこの値段を出さないとここのは借りれないわけですから、嫌であれば他の安いとこを探せばいいだけですよね。
高くて払えないという方は部屋の価格も含めて再検討された方がいいのでは？

1○○へーべー越えが1億程度のマンションの駐車場にしては、随分不釣り合いな料金設定ですね。

借りる人が少ないとふんでいるから、高くなるのでは？

591さん。

587です。こちらを検討しています。車は毎日使いますし駐車代が少々高くても平置きが理想ですが、一つしか無ければ機械式でも構わないと思います。これ以上個人的な事はお答えしたくありませんのでご容赦下さい。

もしも予定の稼働率を大幅に下まわるようなことになれば、値段の再検討をしなければいけなくなるかもしれませんね。

５８７さん、何も聞かれてないのでご安心くださいね。

車を毎日使うような人なら、わざわざ駅直結のマンションじゃなくてもいいんじゃないかと思ってしまいました。

大幅に上回るようなことがあれば抽選ですよね。

抽選ですか？！先着順と聞きましたよ。

最近は駐車場が抽選になることは少ないって別物件を見に行ったときに言われましたが、そんなこともないのでしょうか？

５９９さん。同じこと思ってました。

空きがないところのほうが珍しいです。

こちらはタワーマンションでも華美な感じが無くて好感が持てます。駅直結は、将来賃貸に出す場合など有利かもしれないと思って検討しています。

車寄せさえないマンションの駐車場にしてはえらく高い。

この駐車場が高いと思うならば、他を探せと無責任なスレッドもありましたが、当方は車を所有しておりません。しかしながら、あまりにも高い駐車場費用は近隣駐車場への分散を促し、財源が減る事を意味します。

近隣に駐車場を借りさせるという状況は望むべきシナリオではありません。大京さんが、現状の価格でも90％以上の利用率を見込めるという自信があるならば、この限りではありませんが。。
必要以上のテンカセ装備や、床暖房がなかったり、かなり高い駐車場費用と、他の物件と比べてもバランス感覚にかけてる部分も多いですね。

バランス感覚が無いというお考えであれば、他所を検討されて下さいと言わざるを得ません。貴方のご予算に合った物件を探されれば良いことです。

資金調達ができないと解っていながら、羨望と現実の間でジレンマに陥いりながら、｢高い高い｣と不毛な理論を展開するのは、いじましく、滑稽でしかありませんから。

６○８さん、ちゃんと文章読んだ方がいいよ。それともちゃんと読んでそれ？

＞608さん、
どの辺のお部屋を検討中ですか？２LDKあたりですか？それともプレミアムですか？

この間から気になっていたのですが、ゼロを○と書き込む人はどうしてそうしているのでしょうか？読みづらいのですが。変換の関係でしょうか？

そうですよー

Oタイプって75平米あるわりにリビング狭くない？
廊下が長いからだろうか？

ここは、平米数のわりに周りにカウンターがあるせいか、狭いですね！
でも立地は最高です。
坪370ですかあ？高いですね、検討してますが・・・・・

カウンターが一割弱あるから実質坪400

背伸びして買う人も多いようだし駐車料金が高いようなら
駅近だし車を手放す人も増えるんじゃないかな。

駐車場がガラガラになるようなら管理組合の収支計画が破綻するよ。
４万８千とすると１台あたり年間５７万６千の収入。
管理会社が見込んでいる利用台数に対して仮りに１０台少ないとするとそれだけで５７６万の赤字。
年間５７６万の赤字が出たとすると誰が補填するんですか？
等分割りして管理費に上乗せですか？
理事する人はお気の毒。

高いですね。

駐車料金下げて、
一家に２台以上の利用も許可すれば済む。

そうなるとよいですね。そうすることに反対の人なんていないでしょ。マンションの利益にかかわることなんですから。

駐車料金を下げるにしても総会での議決が必要だろうね。
２台利用する世帯がどれくらいあるかによっては赤字が膨らむ可能性もある。

立駐は駐車できる車のサイズに制限があるのでやむなく外部に借りる方も
いますね。今住んでいるマンションは駐車場に空きがあるのにポルシェ
カイエンとかレインジローバーとかでかいクルマの方は外部に借りてま
した。あとフェラーリも地上高の関係で立駐ＮＧです。
駐車場料金の高さなど気にしない方ほどと停める場所がないという
矛盾が生じてます。

ここの駐車場はサイズ・重量制限はどんな感じなのでしょうか

フェラーリに乗っている人は、機械式しかないマンションには普通でしたら住みません。

私もそう思います～

ここって、それほど高級でもなく、駅近が売りのマンションですよね。
それなのに車（駐車場）でこんなに意見が出るなんてちょっと驚きです。
もっと車は持っていない、必要ないって人が多いんだと思ってました。

意外にファミリー層が多いんですかね。

だから誰も駐車場を使わないと管理費の値上げの懸念があるわけ。
そうなると困るでしょ。
管理会社も車持たない契約者が多いと踏んでいるから
駐車料金を上げて収入を確保しようとしているのかもしれないが。

車を持っていない人にも、駐車場の収益は重要な問題ですよ。これだけ話題になるほど、ここの駐車場料金が相場よりかなり高いと言うことでは。

屋内で４万５千円なら相場かもしれませんね。
３万台であるのは野ざらし屋外です。
１０年くらい前は屋外月ぎめたくさんあったのですが
今は月ぎめがなくなり収益性が高いコインパー
キングになってます。

もちろん５分くらい歩けば３万台前半も見つかると思いますよ。
もっとも電車に乗るより駐車場に行くほうが時間がかかるというのも
こっけいな感じですね。

外部に借りられて収益を落とすより、値下げしたほうがいいと思います。

４万８千円です。外部の月極めの相場ではありません。あのあたりのマンションの相場です。

相場だと言っている人と高いと言っている人がいますが、どちらなのでしょう？
相場は分かりませんが、私は特に高いとは思いません。
うちのあたりは５万くらい（屋外平置き）ですし。

金額どうこうより、やはり、ここの購入者の何割くらいが駐車場を必要としているかではないでしょうか？
それを確認した方はいるのでしょうか？
管理費などにも影響があると思うので、そういうのを確認しないと、どうどう巡りの議論になりそうな。。。

５万くらいなので高いと思いませんとゆう個人の主観などどうでもよい。

まあ相場についてはこれでも参考にしてくれ

いろいろ幅があるから

http://chumap.jp/search/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD/%E6%B8%AF%E5%8C%BA...

駐車場代は庶民の感覚からしたら高いが周辺相場からすると同等ということですかね。
港区で駅直結の場所なら仕方がないのではないでしょうか？

近隣タワマンと同レベルであってほしいですね。売るにしろ貸すにしろ、競われた時に駐車場代がネックになりかねません。国1に建つ高輪のタワマンの中で、1番かくしたなんですから。

ちなみに機械式なら３万台です。

駐車場代だけで議論するのってどうなんですか？
結局、管理費や修繕積立金まで含めて考えないと意味なくないですか？

最上階とは別のプレミアムも見られた方いらっしゃいますか？天井はやはり低く感じましたか？

管理費や修積みがさほど大差ないので。

高輪だけでよいのですか。駅直結の白金タワーは、３万２千円からあります。

駐車場が高いから何なんですか？

ヒルトップだけが相場で、他のタワマンが安すぎるということなんでしょう。

駐車場の話はここらで辞めて、皆さんはどの部屋を検討してますか？私は高層階のOタイプと中層階のIタイプです。

うわーまったく６４６さんと同じかも・・・
第一候補は２０階前後のＯタイプです。
６４６さんは？

結局ダブったら、営業さんたちが階数の割振りをやるんですかね。

もし抽選なら公開抽選ですか？昔の大京マンションは非公開抽選が多かったですけども。

647さん 私は15階のMRの部屋狙いですが、無理なら16、17階かな？ Iタイプは13,14階です。 抽選会になるのかなぁ

多分、かぶらないように調整はしてくれるんじゃないでしょうか？
抽選日は予定表に書いてありましたから、公開じゃないんですかね？違うのかな？

６４７です。
うちは基本、Ｏタイプで、どうしてもだめなようならＩという感じですが、上の階から下げていく感じで希望しています。
かぶらないで、お互いに購入できるといいですよね！
祈っています！

昔は、大京の社内で
非公開で抽選するやり方があったんですよ。
結果を電話で教えて、外れた人には申込者のいない別な部屋を勧める。

割り振るにしても絶対数が足りなければ抽選ですよね。そのあたりの部屋狙ってる人多そうですよ

多いでしょうねえ。２ＬＤＫがまず少ないですしね。

抽選日が決まっていても非公開抽選なんでしょうか？当日にマンションギャラリーでやるんじゃないのかな？