ザ・ヒルトップタワー高輪台ってどうですか？パート2

価格は港区高輪では気持ち安いと思います。でもほとんどの部屋の窓側には厚くて高い必要無いカウンターが有り、部屋の２～３坪がカウンターでリビング狭いと先週最上階の億ションで思いました。確かに眺望は良いですが。。

本来天井側に出る梁を床側に出してそれをカウンターにするっていう
いわゆる逆梁ってやつですかね。

高輪レジデンスもカウンターだらけ。
ほんとじゃまだよね。
ただ、住人には使い途のないものだけど、建物の構造上はずせないものなのでしょう。要は梁がはいってるんだよね？
カウンターのないタワマンと何がどう違うの？ 詳しい人いたら教えてください。

>>121
ですから、坪平均が370なんじゃないですか？価格で比べても狭い部屋が多いのだからあんまり意味がない気がするんですけど、そういう意味じゃなかったらごめんなさい。

なるほど逆梁ですか。

トイレはタンクレスでしたか。ウォッシュレットも付いてます？
窓は？

うちは説明会がまだなのですが、カウンターの幅というのはどれくらいなんですか？

>>125

梁や柱を室内に露出させず室外（バルコニー側）に出しているいわゆる
アウトフレーム工法のタワーマンションもありますよ。
プラウドタワー東五反田とかそうです。
部屋の中はすっきりしますが、窓の外に構造物が張り出すのでバルコニー
に柱があったり、窓からの眺望が犠牲になったり。

事前発表の価格帯から、５○へーべー以下の部屋が大半なんだろうなと思っていたけど、価格表見ると、５○○○～６○○○万以上の部屋のが単純に多くない？と感じた。数えてないから実際はわからないけど。

最多価格帯というのは不動産広告表記上だと１００万単位で
一番数が多い部屋の値段をいうからそうなるんじゃないの。

例えば４５００万台が３戸あって
５０００、５１００、５２００、５３００万がそれぞれ２戸ずつあっても
最多価格帯は４５００万になる

４５○○万以外は５○万とか百万位単位に細かくわけてるのに、４５○○万だけは３こもあるよ。というかたったの３こ。
この価格表がまだ中途半端なものだからなんともだけど。

最多価格帯のマジックだね。勘違いしやすいな。

アウトフレームですか、なるほど。

みんな安さ狙いだった訳で、蓋開けたら安くないし、仕様もなんだかな～ってとこじゃない。

ここって共用設備は一切ないんですか？

>リーマンショック前は600～650万円の坪価値

リーマン前でも、そこまで高くなるかな…。
とはいえ、リーマン後でも、370くらいなら、高くはないよね。

高輪アドレスは魅力かな。品川も利用できるし。リンコス近いし。駅直結。スパ白金も近い。

ここファンドが取得予定だったんだろ？
坪６００万って５０平米で９０００万だぞ。
賃料３０万でもＣＡＰ４％・・・
いったいどんなデューデリなんだよｗ

そうそう、品川利用できて、駅直結は確かに魅力なんですよね。
でも、個人的に売主と管理会社に不安を感じます。
あと、売りに出したときにどれだけやすくなってしまうのかとか。
駅直結の魅力ってどの程度効力があるのですかね。

>>140

坪600万円は嘘くさいですね…。

本屋行ったら、『コワ～い不動産の話』という本があって、参考になりました。
タワーマンションのリスクも書かれているので、立ち読みでもしてみるとよいかもしれません。
それなりに、データ等も挙げられているので、この掲示板の書き込みよりは、参考にできそうです。

そう、売り主はすごく気になります。それと耐震てところも。命や財産直結なんで、ゆかだん云々より実はここが一番気になるところかも。耐震て大丈夫なんですか？そもそも地下鉄直結の建物て耐震性はどうなの？いろいろわかってくると、当初の気持ちより、ちょっと二の足踏み気味です。

共用施設はフィットネスのみ。場所はなぜか２階です。

>>146

どのマンションですか？

ここってリセールの時、買い叩かれるの？高輪なのに？駅直結なのに？
品川だって徒歩圏内なのに？
ほとんど抽選なしで希望の部屋買えるの？

世田谷の中古。厳密には売れたのではなく、借り手がついちゃったらしい。ウェリスとも迷ってたけど、希望の部屋はホームページから消えてた。

高輪レジデンス、シティタワー、ヒルトップ、どれ選ぶ？

シティタワーに１票

女房が床暖房がないなら買わないと言っている。床暖房が必須だからじゃなく、今時床暖房がないマンションを探す方が難しいのに、それをつけないということは、見えないとこでもコスト削減されててもおかしくないからと言うことらしい。

１５２さん、理由は？
よければ聞かせてください。

高輪レジデンス、シティタワー、ヒルトップ、一番ないのは？

１５２です。
ゲート、エントランス、ラウンジ、車寄せ、ジムなどの共用施設、住居仕様、意匠。
知り合いが二人住んでいるので良く行きますが住人の方も品がいい。

次点はレジデンス。リンコスは便利だし、全体でのグレードの高さ。

ヒルトップは仕様の割には安くなかった。いわくつきで期待値が高かったので
ガッカリです

タワーなのに耐震。一番安上がり。

床暖房ないのに、全室カセットエアコン。この謎、誰かといて。

エントランスやラウンジなどの共用施設なら断然レジデンスでは？

１５２さん、仕様の割に、とは床暖房以外ではどこを指してるんですか。
たとえばキッチンや床や建具の部材とかですか？

＞１５６さん、

このスレッド初めから読んでいるのですが、度々出てくる「いわくつき」というのは
宗教団体の件ですか？別件？？？
ずっと気になっています。教えてください。

シティタワー高輪のブレミアムフロアはすごかったよ。取引先の会長のご自宅でゴルフの帰りにお邪魔させてもらった。

でもシティタワー高輪って台所やトイレにパイプスペースあるよね？

少なくともうちに来た中古の間取り図面には描かれてたんだけど。


それはつまり…上の階の下水が自分の家の中を流れているって事で、低層マンションならブリリア代官山なんかそうだったけど、タワーでは非常に珍しいよ。

構造的にはこちらの方がずっとマトモかも。

でもSIじゃないんでしょ？

パイプスペースがないマンションなんてあるの？

自分は知らなかったんだけど、完全SIのマンションって少ないんだって。

プチバブ時代は多かったけど、今は例のTHE ROPPONGI TOKYOですら二重床二重天井でもSIではないんだと。

でも湾岸タワーはSIじゃないの無いんじゃない？

坪単価は安いけど（高輪の割には）安いなりの仕様であることは間違いないですね。グラスカ、パークコート麻布十番、と比較しても、内装や仕様ではかなわない部分多いです。三井の物件と比較しても・・って感じですが、

気になった点

１）エレベータが3機しかなく、遅い・・・通常は50戸に1機位はほしいところ
２）床暖房、食器洗浄機がない（プレミアムのみ）
３）駐車場が40000円～50000円と高い（未定のようだが・・）
４）管理費は100㎡で42000円（修繕費込）チョイ高いかな？

良い点
１）駅直結
２）200年コンクリート
３）港区アドレス

みなさんはどう感じました？？

不明点

１）トランクルームって抽選ですか？
２）南側に立つ建物って３F建てと聞いてたけど、これはどんな建物？
３）五反田方面に立つのは三井の２１F建てのマンションらしいが、眺望の影響は？

どなたか教えてください

グラスカやパークコート麻布十番はSIなの？

>167
ブリリアマーレ有明。

タワーでPSが占有部貫通の物件はその時に初めて見た。

以来、気を付けて聞くようになって、二重床二重天井でもSIではないマンションは結構あると知った。

でも差し当たり、よその下水がうちの中を通っているわけではないなら、
何かあっても修理はそこの家だけで済む話なので、間取り変更をしたい人以外は二重床二重天井だけでも、将来のメンテナンスには響かないんじゃない？

シティタワー品川は各戸の玄関脇にトランクルームが標準装備されて
いて大規模修繕時には配管スペースとして利用するってパンフに書いてあった。
工事中はトランクルームが使えなくなるけど工事が終了したら既存の
ＰＳスペースをトランクルームにするとのこと。

おそらく長期修繕の工夫とかいう評価ポイントがあったんだろうね。
コンペ案件だけあってなかなかよく考えられている。

夜の会で見学しましたが、非常に素敵でしたよ。２８階なのに凄い高く感じて景色が良かった。到底高くて１億越えは無理だけど、１億３千万円であの広さならお買い得かと思いますね。たくさん人がいてゆっくり見れなかったけど、次回の案内会が楽しみ。１５階に３つモデルルーム作ってるらしいですよ。家具あると騙される位いよく見えてしまうから注意しないと。

>171
へぇ〜。でもシティタワー品川って定借70年だよね？

という事は、デベの営業は｢縦管は横管と違って劣化しません｣とかシャレっというけど、嘘じゃんか！

大体35年で取り替えって考えなのかか？

電車は桜田通りの下を走っていて駅の階段が建物の下にあるだけとのことでしたよ。

>>151

高輪レジデンス、シティタワーも芝浦アイランドのケープが出来て
レインボーブリッジが見えなくなっちゃったんだよね。
特にシティタワーは真正面をふさがれた感じ。

１５階が見れるようになるというのはいつなんですか？最初の説明会に行った方が次回の説明会に進んだ時に見れるということですか？うちは今週末が説明会なので、どんなスケジュールになっているのか教えてください。よろしくお願いします！

２８階は天井が三メートル越えてるし、そりゃあよくみえるでしょう。
そのイメージで一般フロアを見たらかなり見劣りするんじゃないですか。
プレミアのキッチンはジーマテックらしいですね。三井の湾岸は、全室ジーマテックだった。

ここは全室にエアコンが標準装備なんですか？

三井が建つのが南側だと思っていたのですが、その他に南側に3階建ての建物が建つのですか？高さ的には何の問題もないと思いますが、それが例の宗教施設なんでしょうか！？

ここ買えばこうふくじつげんできますか？

浴室乾燥機ってついているのでしょうか？

浄水器はついていますか？

モデルルームには、浄水器はついていました。

一般の部屋（？）にはあるのでしょうかね、浄水器。
どうもプレミア階と一般階で結構な仕様の差がありそうですよね。

何人の人がプレミアムにご縁があるの～最多価格の見せた方が話が早いのにねー。

こういった売主の販売方法が何かトリッキーというか、アホくさいというか。。。買い手は無知だと思ってんのかしら。

次に１５階の部屋を見せてくれるんですよね？
先にいい方の部屋を見せたらいい印象を持たない気がするんですけど・・・
これは何の作戦なのでしょう！？

高輪仕様はプレミアムのみで、15階はそのカケラという事でしょう。

高額物件は売れ残りがちだから、見に来た人全員にとりあえず宣伝して、そのうちの０・１%でも興味もってくれたらってことじゃないの。確かにプレミアは見ればほしくなる。
あとは全体の底上げみたいな。

フォレセーヌの失敗を見ても、大京に高額物件はムリなんでしょうね。

なんで森ビルが出てくる？

どーしてこうも良いマンションがないのか、世の中購買意欲がすごくて
マンション買いたくて買いたくてうずうずしてるのに肝心のマンションが建たない。

フォレセーヌは森トラスト。
森とは別会社。

うちのかみさんの実家、御殿山のフォレセーヌですが何か？

私は森です

御殿山ですがなにか。。。。プッ
どこにでもいるバカ　しねって感じ

フォレセーヌは大京と森トラが折半で立ち上げたけど、３期で大京が投げ出して
今は８０％以上森トラの持ち分。
同じ森グループでもサンウッドほど実績もないし
企画もショボくて完成在庫だらけ・・・

都心は大京では厳しいんじゃないの

>197さん、森トラストは森グループじゃありませんよ〜。

兄弟で大喧嘩して、今は全くの別会社です。

サンウッドってネーミングセンスどうなんだろう？

＞１９７

そんな言い方って・・・。

酒飲んでんだろおおかた。ほれ、パソコンは閉じてサッカーでもみてろ

オマエモナー

後日見れるという１５階のお部屋ですが、どのタイプが見れるのでしょうか？
実は15階で狙っていた部屋があるのですが・・・
モデルルームとして使われるとなると、その部屋は当分販売しないってことですよね？

多分、15階は後売りでしょう。説明会で一期販売数を聞きましたが100部屋予定らしいです。370～400万円/坪らしいです。最上階は別ですが。。

坪370～400万で最上階は更に高いとなると平均坪単価370万にはなりませんよね？
15階が370～400万ということでしょうか？

また、日経には150部屋ほど一期で発売というようなことが書いてあったようですが、100部屋予定なのでしょうか？

15階と16階で間取りが変わるので、希望している間取りの一番上の15階を検討しようと思っていたのですが、残念です。

203さん 17日まですでに説明会参加されてる方は17日から希望３部屋を内覧出来ますよ。まず説明会で聞きましょう。販売数は100部屋位と聞きましたが、リーマンショック前は、600～650万円/坪予定だったらしいです。

17日まで？17日から？どっち？

ありがとうございました。
17日までに希望を出せば17日から内覧できるということなのでしょうか？

坪単価や販売数は新聞と説明会で誤差があるようですね。
ちょっとチグハグというか、きちんと説明が統一されていない気がして不安になります。
また、リーマンショック前の話をされてもという気がします。
その時とは仕様も全然違っているでしょうし、だから今はこんなに安いんだから買ったほうがいいですよってアピールみたいなのがバレバレで余計に信用ができなくなる気がします。
あくまでも私個人の感じ方ですが。
今はすごく買う気でいるのですが、段々不安になってきました・・・

>リーマンショック前は、600～650万円/坪予定だったらしい…

そんなタワマン、リーマン前でもあったけ？

結構真剣に考えてきたけど
冷静に考えると踊らされてしまった感じ。
ここに住むって実感がわかない。。。

>>209

単なるデベの妄想でしょう。こういうのに騙されちゃう人もいるのかな？

実際に販売されたり取引されたりした価格を出してもらわないとね。

リーマンショック前は坪600～650万円で買い手が出なく、坪450～500万円まで下げて売ろうとしたが、リーマンショックで買い手が現れず、今回まで下げたと説明会で聞きましたよ。 まず説明会に行って質問すると良いと思います。私は来週MRを観てから検討します。意外と高いと思います。正式価格も未定で不安は多いです。

いつも、「まずは説明会で」って書き込む人って営業さんですか？なんだかそれがいつもイラっと来るんですけど。書き込みもいつも曖昧な感じだし。

まず説明会に参加せよ

PC赤坂の上の方の部屋って、坪900くらいのなかったけ？
どのみち手が出ないから、まじめに検討したこともなく、
覚えていないのだが…。

説明会参加した 総合的判断からやめた

説明会参加した 総合的判断からやめた

説明会参加した 総合的判断からやめた

今からじゃ説明会の予約が取れないみたいなのですが、１０日以降のスケジュールはどうなっているのでしょうか？

説明会に参加したから分かる範囲で答えるよ。
ただモデルルームは10分間、説明なしだったから、個別相談で聞いた範囲しか答えられないけど

内廊下だよね